二手房业务管理办法和操作规程

中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务管理办法,2011年版,总 则,本办法所称的二手住房，是指已完成竣工验收、房屋所有权已登记至单位或自然人名下，再次向自然人出售的住房。本办法所称的个人二手住房贷款，是指中国邮政储蓄银行向自然人发放的，用于购买二手住房的人民币贷款。本次贷款用于清偿售房人名下、以交易房产抵押的贷款的二手住房贷款，又称为“交易型转按揭贷款”。,贷款对象和条件,个人二手住房贷款发放的对象是具备良好信用记录和稳定收入来源的自然人。借款人应具备以下基本条件： 年龄在18周岁（含18周岁）至60周岁（含60周岁）之间，具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民，或在中国境内工作1年（含1年）以上、在中国境内首次购买自住房的境外自然人（包括港澳台人士和外籍人士）。,本人及配偶社会记录和信用状况良好，个人信用记录等级（如符合调整标准的，按调整后的等级）不为禁入类，当前在我行及其他金融机构无拖欠贷款。从事合法职业，收入来源稳定。个体工商户、私营企业主等自雇人士应连续正常经营1年（含1年）以上。具备偿还贷款本息的能力。本次贷款收入还贷比控制在50%（含50%）以下，总体收入还贷比控制在55（含55）以下。本次贷款信用评级原则上在BB级（含BB级）以上。,本次贷款收入还贷比的计算公式为：（本次贷款的月均还款额+月物业管理费）月均税后收入，总体收入还贷比的计算公式为：（本次贷款的月均还款额+月物业管理费+其他债务月均还款额）月均税后收入。上述两个计算公式中，本次贷款月均还款额按照申请金额、期限、利率和等额本息还款法计算，其他债务月均还款额按照贷款余额、剩余期限、当前执行利率和等额本息还款法计算；配偶和共同借款人的其他债务应一并计入，收入经调查核实方可计入。自雇人士是指自行成立法人机构或其他经济组织，或在上述机构内持有超过10股份，或其个人收入的主要来源为上述机构的经营收入者，包括但不限于：我行经营性个人贷款客户（含结清贷款客户）、其他个体工商户、私营企业主或企业合伙人。,共同借款。符合借款人基本条件的两个自然人，可以共同申请一笔贷款，但同一笔贷款的申请人仅限两名。其中一人作为主借款人，另一人作为共同借款人，在该笔贷款发放之后承担同等还款义务。除非另有规定，本办法对于借款人的各项规定，均适用于主借款人和共同借款人。个人二手住房贷款禁入类客户与业务。严禁向如下人员发放贷款：本人或配偶当前拖欠我行各类贷款的个人，从事非法职业人员，刑事涉案人员，失业、无业人员，在校学生。严禁受理个人向其父母、配偶、子女和控股企业购买住房等涉嫌套取银行资金的贷款申请。严禁变相发放用于购买商业用房或商住两用房的贷款。,贷款金额、期限、利率和还款方式,个人二手住房贷款实行限额管理，每笔贷款金额应符合以下限额标准，同时根据借款人偿还能力、信用状况确定：单户限额，即单个借款人在贷款行办理的个人二手住房贷款余额，应在上级行对贷款行授权的额度范围内。单笔限额。单笔贷款最低金额为1万元，最高金额不超过个人二手住房贷款单户限额，最小变动单位为1000元。贷款成数，即贷款金额占我行认可抵押物价值（取购房总价和抵押房产评估价较低值）的比例，不超过所购房产适用的最高抵押率。各类房产适用的最高抵押率，按照总行现行个人住房信贷政策的规定执行。借款人自筹购房款（以下简称“首付款”）与贷款金额之和，应等于购房总价。购房总价是指买卖合同中约定的房屋交易价格，不包括交易过程中产生的各种税费。,贷款期限应同时满足下列条件：贷款期限不超过30年。贷款期限与借款人年龄之和不超过65年。共同借款的，借款人年龄原则上以年龄较大的申请人为准，但如果年龄较小的申请人属于优质单位职工，可以其年龄为准。抵押物土地使用权剩余期限贷款期限+3年。贷款期限与抵押房产房龄之和，北京、上海地区不超过50年，天津、重庆、计划单列市和省会城市地区不超过45年，其他地区不超过40年。本办法所称的房龄是指房屋建成年份距贷款申请年份的年数。,贷款执行利率。贷款以人民银行同期同档次人民币商业贷款利率为基准利率，按照一定比例浮动确定执行利率。利率浮动比例按照总行现行个人住房信贷政策的规定执行。贷款期限1年以内的，在整个贷款期间利率保持固定。贷款期限超过1年的，利率调整方式为：每年1月1日，根据当日基准利率和原有利率浮动比例，重新确定贷款执行利率。贷款罚息利率。借款人未按合同约定的期限、金额归还贷款的，对逾期的贷款本息按日加收罚息。罚息利率为同期执行利率的1.3倍。借款人未按合同约定用途使用贷款的，对挪用部分的贷款本息按日加收罚息。罚息利率为同期执行利率的1.5倍。借款人未按合同约定用途使用贷款、且发生逾期的，罚息利率为同期执行利率的1.5倍。,贷款可以采取等额本息、阶段性等额本息、等额本金、阶段性等额本金和一次性还本付息等五种还款方式之一，其中：阶段性等额本息、阶段性等额本金两种还款方式仅适用于信用评级不低于A级的贷款。只还利息、不还本金的宽限期不得超过12个月，且不得超过贷款期限的1/3。一次性还本付息仅适用于一年期以内的贷款。贷款到期之前，如同时满足下列条件，借款人可以向贷款行申请提前归还部分本金或者全部贷款： 最低提前还款月数由贷款行和借款人协商确定，但不得低于3个月。提前还款时，已足额还款期数少于最低提前还款月数的，借款人应按提前归还贷款本金的1%向我行缴纳违约金；已足额还款期数不少于最低提前还款月数的，可免于缴纳违约金。提前归还部分本金的，最低提前还本金额为1万元，最小变动单位为1000元。对于采取一次性还本付息还款法的贷款，只能提前归还全部贷款，不能提前归还部分本金。,放款模式、贷款担保,个人二手住房贷款的发放，分为下列四种模式：见抵押登记证明放款：房产已完成过户，我行取得房屋他项权证等抵押登记证明之后，发放贷款。见抵押登记回执放款：房产已完成过户，已递交抵押登记申请，房管部门出具受理回执，凭该回执发放贷款。见过户回执放款：已递交房产过户申请，房管部门出具受理回执，凭该回执放款。下列情形之一，视同见过户回执放款：房产已完成过户，我行见过户后房屋所有权证书放款。当地过户与抵押登记同时办理，我行见相应回执放款。见购房合同放款：借款人与售房人已签订购房合同，凭该购房合同发放贷款。,各种放款模式适用的业务情形。所有贷款均可采取见抵押登记证明放款模式。贷款采取见抵押登记证明放款之外的其他三种放款模式之一，原则上应提供第三方保证，但本办法另有规定的除外。见购房合同放款模式仅适用于以下两种情形之一：由总行准入合作机构提供保证的交易型转按揭贷款。房管部门实行二手房交易资金监管，且明确要求贷款资金在房产过户之前存入资金监管账户。贷款必须以所购房产作为抵押物，原则上不得以其他财产作为抵（质）押物。但在放款之后房产发生拆迁、毁损、灭失等情况的，可以变更贷款担保，即使用其他财产作为抵（质）押物，或由其他自然人或法人提供连带责任保证。,抵押房产应同时符合如下基本条件：,主借款人应作为购房人（即交易过户后，作为房屋所有人或共有人）。共同购房人年龄未满18周岁的，应属于借款人的被监护人，且主借款人应为优质单位职工；共同购房人年龄满18周岁的，年龄应不超过60周岁、具有合法有效身份和完全民事行为能力。共同购房人不得为“低保户”。房产为住宅类型，在当地具备较强变现能力，且未被列入拆迁规划范围内。审慎接受套型建筑面积超过200平方米的住宅，可上市流通的自建房，以及单套成交价格超过500万元的住宅作为抵押物。严禁接受商业用房和商住两用房作为抵押物。严禁接受转让市场狭小、难以变现的房产作为抵押物，包括但不限于：平房、地下室、半地下室、工厂配套宿舍、酒店式公寓和不能上市流通的自建房。,北京、上海地区房龄不得超过30年，天津、重庆、计划单列市和省会城市地区房龄不得超过25年，其他地区房龄不超过20年。房龄接近本办法规定的最高房龄（以5年内为参考值）的，调查人员应到现场查看，确认不存在影响正常使用的重大缺陷。所有权明晰，符合国家法律、法规、规章与和当地主管部门规定的抵押登记条件。经济适用房、已购公房等政策性住房，以及划拨土地上建造的其他住房，还应符合当地县级（含县级）以上房管部门规定的公开上市条件。办理抵押登记手续时，除总行授权之外，我行应作为第一顺序抵押权人，并且同一套住房不得同时在我行办理多笔贷款。自建房、别墅的土地使用权应与房屋共同抵押给我行，其他类型的住房如果不存在土地使用权先于房屋抵押，以及土地使用权与房屋可重复抵押的风险的，土地使用权可以不抵押给我行。,贷款抵押房产价值应由借款人委托我行准入的房地产评估公司或资产评估公司（以下统称“估价机构”）评估，或由我行具备相应评估资质或技能、且不参与信贷决策的人员评估。估价机构或内部人员评估价值虚高（以评估单价高于当地同等地段商品住房平均水平20%为参考值）的，贷款调查人员应予以现场核实，并在调查报告内确认合理的评估价。我行内部人员评估抵押物价值，仅适用于下列情形之一：以交易契税缴纳基数作为购房总价办理贷款。当地估价机构均不符合我行准入条件。按照同类住房市场价格估算贷款成数低于50%。首付款（或全部交易资金）委托我行或其他机构监管。,在我行取得抵押登记证明之前发放贷款的，原则上借款人应提供符合我行要求的全程或阶段性担保，阶段性担保保证期间应至少覆盖自贷款发放之日起、至我行取得抵押登记证明之日止。同一笔贷款仅限1个法人和（或）1名自然人提供担保。贷款由自然人提供全程或阶段性担保的，应满足下列条件：不属于交易型转按揭贷款。保证人符合我行规定的优质单位职工条件。保证人不是借款人的父母、配偶、子女。保证人具备担保代偿能力。总体收入还贷比应控制在50（含50）以下，对外担保倍数应控制在10（含10）以下。总体收入还贷比的计算公式为：保证人债务月均还款额月均税后收入；对外担保倍数的计算公式为：保证人为他人债务（含本次贷款）担保余额年均税后收入。,优质单位职工条件,年龄在22周岁（含22周岁）至55周岁（含55周岁）之间、具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民。信用状况良好，个人信用记录等级为正常类或瑕疵类，当前在我行及其他金融机构无拖欠贷款。当地国家行政事业单位、国有大中型企业、全球五百强企业独资或控股企业、优质上市公司（国内外证券交易所上市，且至少保持近三个年度连续良好盈利状况）的正式在职员工，收入来源稳定，且具有以下资历之一：在现单位工作5年（含5年）以上。本科（含本科）以上学历，在现单位工作2年（含2年）以上。研究生（含研究生）以上学历。在现单位任部门经理（含部门经理）以上或同等职位。具有注册会计师、审计师、造价师、资产评估师、建筑师、结构工程师、土木工程师、咨询工程师、房地产评估师、律师、注册金融分析师或理财规划师专业技术职业资格。,贷款业务流程,个人二手住房贷款业务实行关系人回避原则，我行信贷调查人员、审查审批人员为借款人的关系人的，相应人员必须回避。关系人包括父母、配偶、子女，兄弟姐妹（含表/堂兄弟姐妹）及其父母、配偶、子女，配偶的父母及兄弟姐妹，债权人、债务人，以及其他有人身关系或财产关系的人。个人二手住房贷款业务可以采用我行自行营销和合作方推荐客户的营销方式。借款人应亲自办理贷款，业务办理过程中全程禁止他人代为办理，包括但不限于提交申请资料，签署借款相关合同文本等。,受理环节,申请受理。贷款行受理岗受理客户的贷款申请，对申请资料的真实性负责。受理申请时，应与客户进行面谈，判断购房、申请借款，提供抵押和保证等行为是否自愿属实，告知各方须承担的义务与违约后果，协助客户填写借款申请表及其他相关声明、协议，并要求相关人员当面签字。受理初审。受理岗应及时对申请资料和客户基本条件进行初审。对资料齐备、基本条件符合的申请，受理岗交由贷款行信贷业务主管分派调查任务。对资料不全的申请，受理岗应向客户说明所缺资料；若所欠缺资料不影响客户资信审核的，信贷业务主管可以安排开展进一步调查，并提请有条件的贷款审批。对不符合条件的申请，受理岗应及时通知客户。,贷款调查,贷款调查。初审通过的贷款申请，由信贷员对客户进行调查。调查方式包括非现场调查和现场调查。非现场调查主要是通过电话、相关电子信息系统核查客户相关信息；现场调查主要是核实所购房屋信息、抵押房屋价值，以及调查自雇人士的生产经营状况。调查要点为：借款人及其配偶的有效身份证件是否真实、有效，是否具备购买房屋和申请贷款的资格，信用记录是否符合我行的要求，是否具备偿还贷款的能力。房屋交易行为是否真实、有效，价格是否合理。抵押房屋是否符合法律法规和当地政策规定的条件，抵押房屋和产权人是否符合我行规定的标准，评估价格是否合理，贷款成数是否低于适用的最高抵押率。保证人是否具备我行规定的担保资格与担保能力。核实过程中需要客户补充证明材料的，信贷员应一次性告知客户。如果客户未能在30天之内补齐材料，或者补齐材料后仍不符合我行规定的条件，信贷员可以否决贷款申请。,调查完成后，调查人员出具调查报告，列明是否建议贷款的意见。建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；不建议贷款的，应说明原因。调查人员对调查报告中所含信息的真实性及调查结论、贷款建议的合理性负责。调查复核。贷款行信贷业务主管负责对申请资料的真实性、合规性及借款人资信情况进行复核，出具复核意见。贷款申请经复核同意后，由贷款行专人接收客户申请资料和调查材料，上报有权机构审批。各级机构审批权限分配如下：单笔贷款金额在二级分行受权范围内的，由二级分行审批中心审批；单笔贷款金额超出二级分行受权范围的，由二级分行审批中心进行初审，通过后上报一级分行审批中心终审。各直辖市、计划单列市、及其他未设置二级分行的地区，由一级分行审批中心审批。,贷款审批。审批机构内部，采取单人审批或双人审批，不同岗位的审批权限分配如下：二级分行审批中心各岗位审批权限分配。审查岗审查通过后，单笔金额60万元（含60万元）以内的贷款由审批岗终审，60万元（不含60万元）至分行有权审批金额上限的贷款由审批岗初审、审批中心主管终审（审批中心主管兼任审批岗的，由主管行领导终审，下同）。一级分行审批中心各岗位审批权限分配。审查岗审查通过后，由审批岗负责对一级分行横向转授权金额上限以下（含上限金额）的单笔贷款进行终审；一级分行对贷款审批岗横向转授权金额上限（不含）至500万元（含500万元）的单笔贷款，由审批岗初审、审批中心主管终审；超过500万元的贷款，应由审批中心主管初审、主管行领导终审。,贷款审批,签署合同。经审批同意的贷款申请，由贷款行有权签批人（贷款行主要负责人，或经其横向转授权的信贷业务主管，下同）依据审批意见和机构经营情况，最终决定是否发放贷款。同意发放贷款的，贷款行应通知借款人、抵押房屋共有人、保证人与贷款行签署借款及担保合同。担保条件落实。贷款发放之前，贷款行应根据担保管理要求，落实担保条件。,贷款发放与使用。担保条件落实之后，贷款行与借款人签订手工借据，发放贷款。贷款行应按照当地房管部门或我行二手房交易资金监管要求，将贷款资金划转至监管账户，并最终划转给售房人或其授权代理人。中介机构或中介人员代理他人出售二手房的，贷款行不得接受其代为收取贷款资金。贷后管理。贷款发放后，贷款行应加强贷款管理。做好贷款检查、贷款回收、贷款合同变更、业务监督与风险监测。贷款档案管理、风险分类、不良资产处置等未尽事宜，按照总行相应制度执行。,附 则,本办法自2011年8月1日起施行。中国邮政储蓄银行个人房屋按揭贷款管理办法（试行）（邮银发2008469号）同时废止。关于进一步规范与调整城市零售信贷业务相关政策的通知（邮银发2009967号）中与住房贷款有关的内容同时废止。此前总行的通知、批复与本办法不符的，一律以本办法规定为准。,中国邮政储蓄银行个人二手住房贷款业务操作办法2011年版,总 则,本规程是对于贷款申请受理、授信调查、审查审批、签约与发放、贷后管理等业务流程的规定。本规程所称的贷款行是指经总行逐级授权开办个人二手住房贷款业务的中国邮政储蓄银行一级支行，或者各级分行直接管辖的直属支行（营业部、或二级支行）。相关业务术语规定借款人：如无特殊说明，是指主借款人和共同借款人。抵押人：是指二手住房的购买人和共同购买人。售房人：是指二手住房交易过户前的所有人和共有人。,贷款申请受理,各级分支行应充分利用营业网点、网上银行、互联网、客户服务中心、业务宣传手册、电话银行、业务咨询电话、房产登记部门和合作方签约网点等渠道和方式，向客户提供贷款宣介和咨询服务，吸引客户主动申请我行贷款。对于意向客户，营销人员应在初步了解其身份、婚姻状况、购房签约等实际情况后，一次性告知申请贷款所需的资料、办理流程、费用项目和标准、以及信贷部门联系方式，并记录客户的联系方式。贷款行受理岗负责受理贷款申请，并审核借款相关人员（包括借款人及其配偶、保证人、共同购房人、售房人，下同）主体资格，核实贷款用途和申请资料的真实性。除一级分行明确规定双人受理之外，二手住房贷款业务可以采取单人受理方式。,受理贷款申请时，受理岗应按以下要求与客户进行面谈：必须与借款人进行面谈，确认其自愿购房，并亲自申请贷款。共同申请借款的，应当面向共同借款人强调其应承担同等还款义务。必须与售房人进行面谈，确认交易自愿、属实。自然人提供保证的，必须与保证人面谈，确认其自愿为借款人提供担保，并当面向保证人强调其应承担无条件连带清偿义务。一级分行可以视当地市场环境，以书面通知要求辖内贷款行留存受理岗与借款人、售房人、自然人保证人（如有）面谈的合影照片。,借款相关人员应提交申请资料：,借款人：应提供有效身份证件、居民户口簿、婚姻状况证明、职业证明、还款能力证明、首付款凭证、购房合同、主借款人在我行开立的还款账户，以及抵押（预）评估报告。其中，首付款凭证和还款账户可在贷款审批通过之后、发放之前提供。境外人士还应提交在境内无其它住房的书面承诺原件，原件留存我行。自行选择是否提供教育程度证明：借款人自述具备大专及以上教育水平的，应提供毕业证书、学位证书或与之相符的居民户口簿复印件；不能提供的，则以其自述教育水平与高中文化水平较低者为准。,借款人配偶：应提供有效身份证件、借款人配偶声明。借款人配偶不能到场签字的，应同时提供经公证的借款人配偶声明，可不审核其有效身份证件原件，但对内地居民身份证应进行联网核查。自行选择是否提供教育程度证明、职业证明和还款能力证明。共同购房人：未成年人应提供居民户口簿或出生证明等监护关系证明。成年人应提供有效身份证件、居民户口簿和婚姻状况证明。,售房人：个人作为售房人，应提供有效身份证件、居民户口簿和婚姻状况证明；房地产开发企业作为售房人，应提供商品房销售许可证原件，我行审核原件后留存复印件；不具备房地产开发经营资质的其他单位作为售房人，应提供法人营业执照（或营业执照）、法定代表人（或负责人）有效身份证件、公司章程和有权决策机构同意出售房屋的决议原件，我行审核原件后留存复印件。有权决策机构根据公司章程规定确定；公司章程未规定的，三资企业为董事会，其他企业为股东会。,委托他人代为售房的，应提供受托人身份证件和经公证的授权委托书原件，我行审核原件后留存复印件。同时委托他人收款的，售房人仅限于境外人士，收款人仅限于其配偶、父母和子女，且售房人应在授权委托书中一并予以明确或者出具认可收款账户的书面意见，委托收款的授权委托书或书面意见均应参照本规程均应参考所列港澳台及外籍人士办理婚姻状况公证的要求完成必要的认证，原件留存我行。,售房人或代收售房款的受托人作为我行贷款资金的最终收款人，应提供收款账户复印件。房屋权属证明。原则上应提供售房人名下的所有权证书和土地使用权证书（若有）原件，我行审核原件后留存复印件。但符合下列情形之一的，可不提供权属证明原件，而以其他资料证明房屋买卖的真实性：（1）所有权证书原件在其他银行收押保管的，应提供房屋所有权证书复印件，复印件应经保管银行出具“原件在我行存放，复印件与原件一致”类似证明并加盖公章或业务专用章。（2）买卖双方已办理过户手续、无法提供售房人名下的房屋所有权证书的，应提供契税完税证（免交契税的，为房屋登记簿交易记录）和过户回执（过户已完成的，为借款人名下的房屋所有权证书）原件，我行审核原件后留存复印件。,交易型转按揭贷款还应提供原贷款合同原件、还款账户（原贷款合同约定的个人还款账户，或原贷款银行提供的对公还款账户）信息和最近一期余额查询单打印件。其他证明售房人或购房人有权处分房产的文件，包括但不限于：房产已对外出租的，应提供承租人签字的房屋租赁合同复印件和承租人声明原件，原件留存我行。经济适用房、已购公房等政策性住房和划拨土地房产，应根据房管部门的规定，提供上市交易许可证明文件原件，我行审核原件后留存复印件。售房人婚姻状况为“离异”、“丧偶”的，应提供离婚协议、放弃继承权公证书等明确房产全部归属于本人的证明原件，且房产全部产权份额已过户至本人名下。我行审核原件后留存复印件。,保证人：机构保证人应根据担保合作协议的约定，在审核贷款申请之后，以预签贷款合同、出具担保函等形式提供连带责任保证。自然人保证人应提供有效身份证件、居民户口簿、职业证明和还款能力证明，并选择是否提供教育程度证明。借款人或配偶信用记录为次级类，或还款方式为一次性还本付息的，或本次贷款金额超过200万元的，借款人应提供账户流水单、原有房产证、行车证、定期存单、债券、保单等家庭大额资产证明原件，以佐证其还款能力。我行审核原件后留存复印件。,以上申请资料要求审核原件并留存复印件的，受理岗在核对无误后均应在复印件上加盖“与原件相符”章戳，注明审核日期并由提供者本人和受理岗签字。未盖章戳或未签字确认的，调查人、审查人和审批人均应以资料无法确认真实性为由予以拒绝处理。严禁我行信贷人员代理客户（包括：借款人、售房人或受托人）开立账户，或代理客户保管账户卡（折）原件。,受理岗审核申请资料时要求：,有效身份证件：中国内地居民应提供居民身份证。居民身份证丢失的，应同时提供临时居民身份证和居民户口簿，并按照证件类型为“居民身份证”进行身份证核查、录入个人信贷管理系统，不得以证件类型为“居民户口簿”或“临时身份证”录入系统。复印第二代居民身份证时，应将正背面复印于同一页。中国内地军官应提供军官证，受理岗向部队驻地纠察大队等主管部门实地或电话核查属实后予以受理，未经核实禁止受理。受理岗应将核查日期、核查结果注明在军官证复印件上，并签字。,中国内地警察应提供警官证，受理岗向公安督查部门实地或电话核查属实后予以受理，未经核实禁止受理。受理岗应将核查日期、核查结果注明在警官证复印件上，并签字。港澳人士应提供港澳居民往来内地通行证，台湾人士应提供台湾同胞来往内地通行证，外籍人士应提供护照、签证、外国人居留证和工作证明。受理岗应向证件办理部门实地或电话核查属实后予以受理，未经核实禁止受理。受理岗应将核查日期、核查结果注明在港澳居民往来内地通行证、台湾同胞来往内地通行证、护照、签证、外国人居留证和工作证明复印件上，并签字。,居民户口簿。仅中国内地居民提供此项。独立户口簿应提供原件，银行审核后留存复印件；集体户口簿应提供首页复印件和本人页、变更页原件，银行审核后留存复印件。婚姻状况证明。下列证件选择其一提供原件，银行审核后留存复印件：中国内地居民应提供：单身的（包括未婚、丧偶后未再婚、离异后未再婚），应提供书面的单身声明，但居民户口簿、信用报告等有已婚记录的，必须补充提供户籍地民政部门出具的单身证明或婚姻状况公证书；已婚的，提供夫妻一方所持的结婚证，如结婚证丢失等原因无法提供的，可提供户籍地民政部门出具的婚姻状况证明或能证明夫妻关系的居民户口簿；离异的，还应提供离婚证或经人民法院（或民政部门）盖章的离婚协议判决书（或调解书）；丧偶的，还应提供公安（或司法）机关出具的配偶死亡证明，或者能证明配偶死亡的居民户口簿。,港澳台人士应提供：单身的（包括未婚、丧偶后未再婚、离异后未再婚），应提供书面的单身声明，但其他申请资料中有已婚记录的，应提供婚姻状况公证书；已婚人士提供结婚登记证明，台湾已婚人士提供台湾身份证，应将正背面复印于同一页（背面为家庭成员明细）；离异的，还应提供法院离婚判决书、离婚调解书或经公证的离婚协议书；丧偶的，还应提供婚姻状况公证书。,外籍人士应提供婚姻状况公证书。上述港澳台及外籍人士的婚姻状况公证，应按下列要求办理：香港：经中国司法部委托的香港律师见证，再由香港注册的中国法律服务中心盖章。澳门：经中国法律服务(澳门)有限公司和澳门司法事务室下属的民事登记局出具公证书。台湾：经当地公证机关公证，公证书由中国公证员协会或省级公证员协会认证。外籍人士：经当地公证机关公证，公证书再由我国驻当地使、领馆认证。,职业证明。下列证件选择其一提供原件，银行审核后留存复印件：工作证，公务员证，执业证，资格证，劳动合同，经营实体营业执照（针对自雇人士），其他职业证明文件。职业证明可以与收入证明合并提供。还款能力证明。下列证明，根据实际情况选择其一提供：收入证明，即：工作单位按照职业及收入证明格式或者同等内容开具的收入证明原件，且开具日期不得早于贷款申请日之前3个月。贷款行可根据实际情况需要同时要求借款人提供企业（法人）营业执照、组织机构代码证或其他资料，确保收入证明的真实性。收入证明反映的收入水平与当地相同行业、同等职位基本相符的，可以采信；收入高于当地人均可支配收入3倍（直辖市、计划单列市、省会城市为5倍）的，应提供其他补充证明材料（如：工资性收入凭证），并按收入证明与补充证明材料确认的较低收入水平确定真实收入水平。,下列工资性收入凭证应选择其一提供原件，银行审核后留存复印件：近3个月内某个月公积金（或社会保险）缴存查询单，近一年内至少连续4个月的正式工资查询单（或工资账户流水单），上一年度公积金（或社会保险）账户对账单，上一年度的个人完税证明。上述单据应提供原件，银行审核后留存复印件。客户在受理岗或信贷员见证下，通过网银等电子渠道查询并打印的，视同原件，银行留存打印件。自雇人士应提供入股（合伙）证明，以及近一年内至少连续3个月的个人（或经营实体）银行对帐单、税单、进销货单据等经营收入证明原件，银行审核后留存复印件。,港澳台及外籍人士为雇员的，必须同时提供收入证明原件和上一年度的个人完税证明原件，并且收入证明涉及的工作单位、收入情况等相关内容必须与个人完税证明一致。银行审核后留存收入证件原件，留存个人完税证明复印件。客户有工资外收入或非主营业务收入的，可提供以下一至多项单据原件，银行审核后留存复印件：工资单之外的补贴、奖金，企业分红、租金或其他投资收益。,首付款凭证。下列凭证，根据借款人实际情况选择其一提供原件，银行审核后留存复印件：首付款存入我行或他行交易资金监管账户的银行凭单。首付款存入售房人账户的银行凭单。售房人向借款人出具的首付款发票（或收据）。购房合同。按房管部门认可的内容与格式签署的购房合同，银行审核后留存原件或复印件。抵押（预）评估报告。必须提供原件，银行审核后留存原件。（预）评估报告由我行准入估价机构或我行内部工作人员评估出具的，出具时间必须在3个月以内，并附加评估时实地查看抵押房屋的图片。港澳台及外籍人士提供外文申请资料的，外文资料应由具有国内正规资质的翻译公司翻译成简体中文，并加盖翻译公司公章。外文资料与翻译稿原件一同提供，银行审核后留存外文资料和翻译稿原件,客户提交申请资料的同时，应填写并提交下列单式原件：借款人填写个人房屋贷款申请表一份。借款人配偶填写的借款人配偶声明一份，借款人配偶不能到场签字的，应当在公证人员见证下当面签字。自然人保证人填写自然人保证人声明一份。售房人应填写房屋出售人声明一份。买卖双方通过我行个人信贷管理系统监管首付款，或者交易型转按揭贷款金额小于原贷款余额1.05倍的，借款人、售房人应预签首付款资金委托管理协议一式三份；通过当地房管部门指定的二手房交易资金监管账户监管资金的，借款人、售房人应签订相应的资金监管协议。,对于交易型转按揭贷款，借款人、售房人应预签贷款资金委托管理协议一式四份。房产价值由我行内部工作人员评估的，抵押人应预签房地产价格协议一式两份。上述第（二）项单式，借款人配偶应当在公证人员见证下当面签字；其余六项单式，均应在受理岗见证下当面签字。上述单式均要求提供原件，受理岗在核对上述单式填写无误，且内容与申请资料一致之后，在贷款申请表上签字，并注明填表日期。,受理岗通过申请资料，对贷款申请进行初审：对资料齐备、基本条件符合的申请，受理岗应将借款人信息和贷款申请信息录入个人信贷管理系统，并交由贷款行信贷业务主管分派调查任务。对资料不全的申请，受理岗应一次性向客户说明所缺全部资料。对基本条件不符合的申请，受理岗应及时通知客户。贷款申请受理完成后，受理岗应填写个人房屋贷款业务受理台帐，以备后续查询使用。,贷款授信调查,初审通过的贷款，由贷款行信贷业务主管安排信贷员逐笔调查，现场调查时必须有两名信贷员（可由该笔贷款的受理岗兼任）进行调查。具体调查步骤为：核实购房用途。核实买卖双方的身份信息（对内地居民，应进行居民身份证核查。下同）。对已婚者，还应核实配偶的身份信息；对离异、丧偶者，还应核查当前婚姻状况证明上的原配偶身份信息。相关公证书，应向公证机关电话或实地核实。审核买卖双方居民户口簿、购房合同、上市许可证明（如需）、代售委托书等资料，确认买卖行为真实、合法，不存在影响过户、入住与抵押的产权纠纷或政策限制，不存在借款人与其父母、配偶、子女和控股企业之间买卖房屋的情况。通过互联网查询、中介交叉询价等方式，确认房屋交易价格的合理性。,核实借款人及其配偶资信状况。查询我行个人信贷管理系统，重点审核以下项目：其他分支行近期对其职业、收入等情况的调查结果。我行贷款还款记录，当前有无拖欠贷款本息及相关费用。我行结余贷款每月偿还额，以及为我行其他客户提供担保的余额（对于联保贷款，担保余额为其他小组成员贷款余额的合计）。查询并打印个人信用报告，重点审核以下项目：婚姻、教育、居住、职业、收入、社保、公积金等情况。其他金融机构贷款和信用卡还款记录，当前有无拖欠。在其他金融机构结余贷款每月偿还额，信用卡透支额度，以及为其他金融机构客户提供担保的余额。近期有无多次征信查询记录，尤其要掌握我行其他机构进行“贷款审批”或“贷后管理”查询的具体原因，并予以审慎对待。对于贷款申请日期近1年内借款人或其配偶由于“贷款审批”被查询征信的记录多于3次，但在最早查询日期之后没有住房贷款记录的情况，贷款经办行必须进行现场调查，内容包括借款人职业情况、现住所产权归属、有无其他住房。调查人员应在个人房屋贷款调查报告中说明居访结果。,核实收入能力相关证明。工资性收入凭证（包括：正式工资查询单，工资账户流水单，公积金、社会保险缴存查询单或对账单，年度个人完税证明）可作为借款人收入能力的直接证明。调查人员应利用工资性收入凭证，依据国家相关政策规定，正确计算或推算月均税后收入。单位职工提供收入证明可作为借款人收入能力的重要证明。调查人员应通过电话调查或现场调查，向提供单位核实职业信息与收入水平。电话调查之前，应首先通过查询黄页、114电话及互联网等方式，核实预留固定电话。经查询核实固定电话无误的，可通过该电话进行进一步核实，并在收入证明上注明“经114（或黄页、互联网）查询电话为*，与预留电话一致，经拨打核实本证明真实有效”；对查询无记录或者与预留电话不一致的，应采取现场调查方式对收入证明进行核实。电话调查期间，应记录电话接通时间、实际接听人员以及问答的简要情况。现场调查应记录调查时间、接待人员以及现场访谈的简要情况。,自雇人士无论是否提供收入证明，调查人员均应结合资料审核、电话调查、实地调查等多种方式，核实客户收入能力。调查过程中，应考察客户经营历史、经营成果、行业特点等基本情况，确认经营合法、稳定；实地查看场地、设备、水电、雇员等使用情况，确认经营状况良好；分析银行对账单、税单、进销货单据等凭证，计算经营净利润，并按入股比例计算归属于客户及家庭的净利润。借款人家庭月收入包括租金收入的，应核查借款人对房屋的所有权及房屋出租合同，家庭月收入中租金收入占比不得超过50%，且本次所购房屋租金收入不得计入借款人家庭月收入。,分析客户是否具备教育、职业、家庭资产等方面的优势，进一步确认其是否具备长期、稳定的还款来源。客户属于优质单位职工的，应予以明确说明。抵押房产的调查与评估价值认定。房屋所有权证书记载的坐落地址、建筑面积、建成年份和实际用途等要素，是否与调查人员（或评估人员）现场查看一致。房屋是否存在影响变现的不利因素。房龄较长的，是否存在影响正常使用的重大缺陷。对比当地同类型房产市场价格，以合理或偏低的评估价值，作为银行认可的评估价值。,保证人资信状况。机构作为保证人的，应确认机构已通过准入审批，二手房贷款业务担保合作协议处于有效期内，并且可用的二手房贷款业务担保额度充足。自然人作为保证人的，应参照对借款人的要求调查核实其资信状况。调查人员应通过查询“全国法院被执行人信息查询平台”（网址：/search/）了解借款人是否存在诉讼被执行情况。根据上述调查情况，按照抵押类消费贷款评级表，对本次贷款进行评级。评级指标涉及借款人的，应以主借款人为准。,调查过程中，调查人员核对所需的各项文件。需要客户补充证明材料的，信贷员应一次性告知客户。如果客户未能在30天之内补齐材料，或者补齐材料后仍不符合我行规定的条件，信贷员可以否决贷款申请调查人员以个人房屋贷款调查报告形式，记录调查结果，并出具调查意见：建议贷款的，应明确贷款金额、期限、利率和还款方式；否决贷款申请的，应说明原因。,贷款签约与发放,贷款行同意发放的贷款，信贷员应将放款、收款、还款账户信息录入个人信贷管理系统，生成贷款合同号；抵押、保证合同单独签署的，还应生成对应合同号。信贷员按照总行下发的合同填写规范要求，手工填写以下纸质合同文本，并提交信贷业务主管复核：个人购房借款及担保合同或者经总行批准同意采用的当地购房贷款合同文本，合同份数按照贷款行、借款人、抵押物所（共）有人、保证人、抵押登记机关各一份的标准确定。个人贷款（手工）借据，一式三联。实际发放日和到期日在填写当日无法确定的，可待实际放款时填写。,买卖双方通过我行个人信贷管理系统监管首付款，或者交易型转按揭贷款金额小于原贷款余额1.05倍的，填写首付款资金委托管理协议，一式三份。交易型转按揭贷款业务，填写购房贷款资金委托管理协议，一式四份。,借款合同签订前，信贷员应向借款人、抵押人、保证人履行充分告知义务，告知合同中与其相关的权利和义务。包括但不限于：贷款用途应符合借款合同的规定，如不符合合同约定，我行有权要求立即纠正、提前收回贷款或采取其他措施；借款人应当无条件配合我行开展的定期或不定期检查；借款人提前还款的有关限制及要求；借款人需遵守的承诺事项及有关行为约束；构成借款人违约的情形及我行有权采取的措施；抵押人、保证人需遵守的事项及有关行为约束；保证人的保证范围与保证责任，保证人的相关承诺和声明。,经复核无误的合同文本，由贷款行与客户进行正式签署：借款人、抵押人、保证人应持有效身份证件原件，经信贷员当面核对身份无误之后，分别亲自在每份贷款合同、手工借据和资金监管协议对应栏目签字；机构提供保证的，由其法定代表人（或授权代理人）签字或加盖名章，并加盖公章。信贷员应面见借款人、抵押人、自然人保证人签字，机构法定代表人签字或加盖名章并加盖公章， 并在签字页加盖“亲见本人签署”章戳，注明日期并签字确认。贷款合同和资金监管协议由贷款行法定代表人或授权代理人（贷款行主要负责人，或经其横向转授权的信贷业务主管）签章，并加盖贷款行合同专用章；手工借据待实际放款时，由贷款行法定代表人或授权代理人签章并加盖合同专用章。,贷款合同签署之后、贷款发放之前，信贷员应确认已落实过户（购房合同备案）、抵押登记、保证、公证、保险等手续，并取得相应文件、资料和凭证等证明文件。需要留存复印件的，信贷员（需要同时由其他人员核实的，相应人员应一并签字）应与原件进行核对一致后在复印件上加盖“与原件相符”章戳，注明审核日期并签字；需要通过信息系统或其他方式核实的，应在核实后在复印件或原件（需要留存原件但不能在原件上注明文字的，可在复印件上注明）上同时注明“经核实，真实无误”、注明日期并签字确认。,各项手续具体落实要求如下：过户（购房合同备案）手续。采取见购房合同放款模式的，除当地未要求备案、以及交易型转按揭贷款无法完成备案之外，信贷员应审核确认客户提供的购房合同已完成备案手续、且合同价格与备案交易价格一致。采取其他放款模式，买卖双方必须办理过户手续。借款人应提供过户回执（过户已完成的，为借款人名下的房屋所有权证书）原件。信贷员审核原件之后留存复印件。抵押登记手续。贷款采取见抵押登记证明放款、或见抵押登记回执放款模式的，贷款行应落实抵押登记手续。抵押登记原则上由合作岗办理，并直接从登记机关取得抵押登记证明或回执原件。原件经信贷员审核无误后，原件入库保管，复印件与其他贷款档案共同保存。贷款行能借助房管部门信息系统实时核实抵押登记信息的，抵押登记可以由信贷员或该笔贷款担保机构的经办人员办理并领取相应证明或回执原件，但应经该信贷员外的贷款行其他人员核实。,公证手续。贷款行或审批机构要求办理赋予贷款合同强制执行效力的公证的，合作岗应与客户共同办理，并取得公证书原件。对于交易型转按揭贷款，售房人必须通过公证委托我行认可的第三人办理原贷款抵押注销、售房过户手续，购房人必须通过公证委托我行认可的第三人办理我行贷款抵押登记手续。我行认可的第三人，仅限于贷款行和本次贷款担保机构的工作人员。除了交易型转按揭贷款之外，抵押人不能到贷款行签署抵押合同（但借款人同时作为抵押人的，不得委托他人签署抵押合同），或者不能亲自办理抵押登记手续的，应通过公证委托他人办理。上述第2、3所列情形下，信贷员应审核受托人的有效身份证件、公证机关出具的公证书和经过公证的授权委托书原件，并留存复印件。,保证手续。贷款采取阶段性担保的，自然人保证人应亲自在贷款合同或担保函上签字，机构保证人应由其法定代表人或授权代理人签字或加盖名章并加盖机构公章。抵押房产保险手续。抵押房产如需投保，应在抵押登记完成之前，由客户自行选择保险公司完成，不得强制客户选择指定的保险公司。抵押物保险单必须以贷款行作为第一受益人。贷款行应直接从保险公司取得保险单原件，原件经信贷员核实无误后，交档案管理岗保管，复印件与其他贷款档案共同保存。,其他手续。对于交易型转按揭贷款，售房人应向原贷款发放银行预约提前结清贷款，并向贷款行提供原贷款提前结清日期的书面说明。按照首付款资金委托管理协议约定，对还款账户内的首付款进行冻结（交易型转按揭贷款通过个人储蓄业务系统手工止付，其他贷款通过个人信贷管理系统进行手工冻结）；或者按照其他资金监管协议，将首付款划转至房管部门指定的资金监管账户。,信贷员应将贷款条件落实相关证明文件和有权审批机构书面审批结果，提交信贷业务主管逐一复核。复核无误后，信贷员根据贷款行内部放款安排，与客户、合作方协商确定贷款实际发放日期，再将贷款合同、手工借据和资金监管协议原件移交贷款行记账岗。记账岗审核贷款合同、手工借据和资金监管协议等法律文件与会计系统信息一致后，发放贷款。,除了交易型转按揭贷款之外，贷款发放完成后，贷款行应根据房产交易是否进行资金监管，及时向收款账户划转资金。未进行交易资金监管的，信贷员可以直接通过个人信贷管理系统划转贷款资金至收款账户。通过我行个人信贷管理系统管理首付款的，信贷员应在贷款发放后3个工作日内，通过个人信贷管理系统划转首付款至收款账户。在我行取得抵押登记证明或第三方保证生效之后，信贷员可以划转贷款资金至收款账户。采用房管部门指定的交易资金监管形式的，记账岗（如果当地有相应系统实现资金划转封闭操作，则可以由信贷员操作）应按照监管协议要求，划转贷款资金至监管账户，并在监管机构出具相应支付凭证时，从监管账户划转售房款（含首付款）至收款账户。,交易型转按揭贷款的交易资金支付流程如下：在贷款发放当日，记账岗将贷款资金全部划转至专项监管账户，并通知专项监管账户开立支行对该部分资金进行止付。提前结清原贷款。在原贷款提前结清日期当日（不能当天汇款到账的，可适当延长，但不得超过3个工作日），贷款行记账岗书面通知专项监管账户开立支行，按照原贷款余额1.05倍的金额，从专项监管账户中划转资金至原贷款的还款账户，用于提前清偿原贷款。本次贷款发放金额低于原贷款余额1.05倍的，不足部分由首付款补充，由贷款行直接划转至原贷款还款账户。,支付售房净得款。相关受托人持授权委托书，依次办理原贷款抵押注销、售房过户和我行贷款抵押登记手续。贷款行记账岗按购房贷款资金委托管理协议约定的时间（在取得抵押登记证明、抵押登记回执或过户回执之后），将剩余首付款划转至收款账户，并书面通知专项监管账户开立支行从专项监管账户划转剩余贷款资金至收款账户。上述专项监管账户是指，合作担保机构在我行指定支行开立的单位结算账户。在与我行开展资金监管业务合作期间，该账号仅限于开通柜面转账、网上查询功能，严禁开通取现、网上转账等功能。,贷款发放之后7个工作日内，信贷员应电话通知借款人每期还款日及首期还款金额，并通知借款人领取贷款合同、手工借据和还款计划表。贷款在落实抵押登记之前发放的，贷款行应建立个人房屋贷款抵押补登记台帐，跟踪房屋产权办理进度，及时落实抵押登记手续，并将抵押登记证明录入个人信贷管理系统，系统同时自动释放贷款占用的合作方担保额度。,贷后管理,贷款检查贷款检查工作由信贷员和贷后管理人员共同承担，贷后管理人员负责监督与指导，信贷员负责具体开展。贷款检查工作通过查询征信记录、电话访谈、上门访谈、复核收入来源等方式开展。检查应形成个人房屋贷款贷后检查报告，经贷款行信贷业务主管审核通过后，留存纸质档案与系统记录。根据业务风险特征的不同，贷款检查分为常规抽查和特别检查。,贷款检查分为常规抽查和特别检查。 常规抽查。贷款行对于当前还款正常的存量贷款，应按照每季度不低于一次的频率，抽查具备一定特征（具体特征根据业务实际情况选择。例如：借款人有多笔贷款，或近一年逾期超过3次）的业务，进行现场或非现场检查，确认借款人具备足够的还款来源与较强的还款意愿。特别检查。贷款行对于逾期超过10天的存量贷款，除按本办法规定进行催收外，信贷员还应逐笔进行现场检查，判断借款人的还款能力与还款意愿是否发生恶化，及时采取限期归还、法律催收、提前收回、补充贷款担保等措施。,贷款回收每期应归还的贷款本金、利息，逾期和挪用之后发生罚息，以及其他应支付的相关费用，由借款人通过贷款合同，授权我行通过系统自动扣收。借款人在清偿全部贷款本金、利息、罚息及相关费用后，借款合同自行终止。贷款行应配合客户和合作方履行相关手续：已落实抵押登记的，贷款行应出具贷款结清的书面证明，并安排工作人员协助办理（或授权客户自行办理）抵押登记注销手续。房产权属证明由贷款行保存的，应返还客户。保证人承担连带保证责任