xx项目开盘前准备工作清单.xls

项项目目开开盘盘前前工工作作计计划划 项目分类序号工作项目工作内容责任人开始时间完成时间完成时间提示 月份 1 1 销售节点 1认筹 排号 2内部认购2012年4月10日2012年5月18日 3开盘杨志红 2012年5月19日2011年6月16日 2 产品研发 市场调研公司 1制订招投标计划2011年10月25日2011年11月10日 摘牌后30天内或编制方案规划设计任 务书前40天 2考察选择入围市场调研公司2011年10月25日2011年11月10日 3编写招标文件2011年10月25日2011年11月10日 4按制度履行审批手续2011年10月25日2011年11月10日 5发标 开标 评标 定标2011年10月25日2011年11月10日 6签订合同2011年10月25日2011年11月10日 7正式开展调研工作2011年10月25日2011年11月10日 8完成提交调研报告2011年10月25日2011年11月10日 市场调研报告 9区域市场调研项目所在地 所在区域 或重点区域 宏观经济情况 房地产市场供 需关系调研与预测 2011年9月28日2011年10月20日 摘牌后30天内或编制方案规划设计任 务书前40天 10重点项目调研 包括 项目定位 产品特点 价格体系 销售情况 营销推广策略 模式 手段 户型配比 产品 配置 配套设施 客户来源 客户特点等内容 2011年9月28日2011年10月10日 11目标群体消费特征调查2011年9月28日 产品定位户型 配比 12 项目产品定位及户型配比建议书 报告中应就项目定位 户型配比 配套设施规模和功能 建筑风格 产品设计要素要素等进行深入 的分析并提出结论性建议 2011年9月28日2011年10月20日 摘牌后60天内或编制方案规划设计任 务书前10天 建造标准 13 建造标准及精装房标准建议书 规划设计方案完成后10天 14交房标准参与制定和报批2012年3月8日2012年3月18日开盘前60天 产品优化15参与规划 户型 景观等方案优化全程参与 持续改进2012年3月17日持续进行 项目基础技术 资料对接 16 图纸 总平面图 立面图 效果图 分层平面 图 户型平面图等各类相关图纸 要求与规划部门办理书面交接手续 如发生规划设计变更 及时收回并作废原图纸 更换新的图纸2012年3月18日持续进行 建议开盘前60天定稿 17经济技术指标提供已审批通过的与项目相关系的全部经济技述指标 如项目占地面积 容积率 绿化率等2012年3月18日持续进行 建议开盘前60天定稿 18规划设计概念 特点等为营销推广提供素材2012年3月18日持续进行 建议开盘前60天定稿 19 请各部门提供项目设计 结构 施工工艺 用 材 物业管理等特点 用于编写项目销售讲解辞2012年3月18日持续进行 建议开盘前60天定稿 20掌握项目主要节点计划 掌握项目各主要节点完成时间 如五证办理 开工 主体封顶 竣工等时间 同时 为满足项目年 度销售及回款任务 营销部门应主动提出各节点完成时间的建议 持续进行 2 营销策划类 广告服务公司 选择 1制订招投标计划2011年11月8日 2011年11月18日开盘前180天 2考察选择入围广告策划公司2011年11月21日 2011年11月28日开盘前170天 3编写招标文件2011年12月1日 2011年12月5日开盘前165天 4按制度履行审批手续2011年12月6日 2011年12月11日开盘前160天 5发标 开标 评标 定标2011年12月1日 2011年12月20日开盘前130天 6签订合同2011年12月25日 2011年12月31日开盘前125天 7正式开展工作2012年1月1日开盘前120天 8定期对工作效果进行考核与评估 持续进行 营销策划报告 9 对项目营销的全过程进行策划 形成 某某项 目 某期 营销策划方案 包括 市场研究及预测 提出营销推广定位 目标客户群定位 推广主诉 营销策略 项目包装方 案根据项目定位及经营决策文件的内容 提出价格定位及销售计划方案等 制订营销费用比例 构成和使用计划明细 总比例及分项额度控制 2012年2月2日2012年2月17日项目正式推广前30天 开盘前90天 10 根据经批准的总体营销策划方案 制订阶段性 的宣传推广方案 每季度编写 季度营销推广 报告 制定本季度营销推广策略 本季度营销费用使用计划 上季度营销费用实际发生情况 上报本季度 营销推广效果评估 大型推广活动必须制订专项活动方案 在 季度营销推广报告 上报 2012年1月5日 4 月5日 7 月5日 10 月5日 每季度第一个月5日内上报上季度报 告 11编制开盘前推广计划细化到天的媒体 活动的排期计划2012年2月2日2012年2月18日项目正式推广前30天 开盘前90天 开盘报告 12首期开盘报告 项目区域市场调研分析 竞争楼盘的价格体系 包括楼层差 朝向差 付款方式优惠额度 销售 速度 销售方案 推盘策略及推盘重点 制定我项目销售价格体系 开盘入市价格 后续价格策略 不同开盘局面的价格控制预案 详细价 格单 付款方式 优惠方案等 销售进度计划 销售回款计划 后续每期计划推盘数量 价格走势 总销预测 2012年4月18日开盘前30天 13开盘简报 各种户型的销售套数 面积 金额 均价 投放广告的次数 金额及扼要说明该档期所组织实施的 营销活动 由项目销售经理以手机短信形式 当 日上报项目管理中心营销部总经理 开盘次日上午 如星期六开盘 则为 星期一上午 上报开盘简报 配套设施及经 营性资产 14会所 运作模式策划报告竞争项目会所的经营模式 经营状况调研 我们经营模式 业态规划等内容2012年3月18日开盘前60天 15学校 定位及投资方案策划学校选定 办学性质 收费标准 对外统一说辞的制订开盘前60天 16幼儿园 合作事宜洽谈集团已与一家幼儿园签定了合作协议 具体合作方式需要进行洽谈开盘前60天 物业策划 17物业管理前期介入 理念2012年3月17日开盘前60天 18物业服务内容及收费标准服务项目 有偿 无偿部分 2012年3月17日开盘前60天 19物业管理示范性服务2012年3月17日开盘前60天 3 售楼处和样板房 销售中心 1销售中心选址 根据项目的开发进度 项目周边现状 确定在自有用房 如底商 会所内 自行搭建 临时建筑 租赁等形式选择销售中心 同时考虑是否需要设立除销售中心以外的接待中心 多适用于距离 市中心较远的项目 2011年11月3日开盘前150天 2销售中心功能定位 常规有 接待台 LOGO墙 沙盘区 销控室 签约室 收款区 银行手续办理区 展板区 广告 板 效果图 五证展示 合同公示等 户型区 客户服务 投诉 室 相对独立区域 洽谈区 休息区 视听区 室 水吧 办公室 档案室 会议室 销售人员更衣室等 2011年12月18日开盘前150天 3销售中心设计建议 风格建议 根据项目定位确定销售中心风格定位 动线规划建议 根据功能需要 通过销售工具 室内看板 展示区等引导客户按一定顺序进行参观 完整 有效传递项目信息 2011年11月18日2011年12月18日开盘前150天 4成本测算2011年11月18日2011年12月30日开盘前150天 5 销售中心建设报告 审批包括 销售中心选址 拟建规模 功能划分 风格定位 动线分区 成本测算等内容2011年11月18日2011年12月30日开盘前150天 6实施相关招标及建设设计 施工 装修 装饰 验收等2011年11月18日2011年3月18日 开盘前60天 且认购前 7销售中心物品采购相关招标采购流程2012年1月2日2011年3月18日 开盘前60天 且认购前 样板间 8样板间的户型选择根据户型比例大 销售难度大 具有代表性 设计优势突出等因素选定样板间的户型和数量2012年12月10日2011年12月30日 开盘前150天 以7月10日开放为时 间节点 9样板间的装修风格选择根据不同户型和项目总体定位确定样板间的装修风格2011年12月10日2011年12月30日开盘前150天 10样板间的选址根据工程节点选择位于实体建筑内还是建设临时的样板间区2011年12月10日2011年12月18日开盘前150天 11成本测算2011年12月10日2012年1月10日开盘前150天 12 样板间建设报告 审批包括 样板间的户型选择 装修风格定位 选址 成本测算等内容2011年12月10日2012年1月10日开盘前150天 13实施相关招标及建设设计 施工 装修 装饰 验收等2011年12月29日2011年5月10日 开盘前60天 且认购前 14样板间物品采购家具 装饰等物品相关招标采购流程2011年12月29日2011年5月10日 开盘前60天 且认购前 15样板间后续包装 看房通道的设计和施工 景观 导视 音乐等 户型图 标注功能 尺寸 面积等指标 告知 仅供参考 说明牌等 如请勿拍摄 与实际户 型 结构的差异等 2012年2月1日2011年5月10日 开盘前60天 且认购前 现场包装 区 内 16销售中心氛围装饰设计2012年1月10日2012年3月18日 开盘前60天 且认购前 17销售中心和样板区周围景观设计及施工2012年3月18日 开盘前60天 且认购前 18样板区内标识牌 指示牌 看板设计2012年2月1日2011年5月10日 开盘前60天 且认购前 19工地现场包装围档 看房通道 不良景观面遮挡等 道旗 灯杆旗等2012年1月10日2012年3月18日开盘前60天 且认购前 20 精神堡垒 设计 制作即实物化的楼盘标志 具体讲就是带有楼盘名称的建筑小品2012年1月10日2012年3月18日开盘前60天 且认购前 4 销售证件 五证 1 国有土地使用证 已取得前置 2 建设用地规划许可证 已取得前置 3 建设工程规划许可证 已取得前置 4 建设工程施工许可证 已取得前置 5 商品房销 预 售许可证 2012年5月8日 开盘前10天 通常件齐情况下前置5 到20个工作日 各地情况不同 销售手续办理 6面积测绘2012年3月5日2012年3月30日根据各地规定提前办理 7案名及房号报地名办核准可能存在项目名称与推广名称不同的情况2012年3月30日根据各地规定提前办理 8按揭银行 公积金中心等落实商业贷款 公积金贷款及组合贷款的单位 贷款要求 贷款比例及年限 费用等2012年2月1日 2012年3月18日开盘前60天 9与相门政府部门落实有关手续 费用 例如 需向房地局了解合同登记备案 产权登记备案 产权 他项权利 证办理等流程 手续 费 用 需要向客户告知 地税局了解契税的征收标准 优惠费率的条件等 2012年2月1日 2012年3月18日开盘前60天 相关公示 10周边环境公示是否有影响销售的环境因素需要进行告知2012年3月20日2012年4月18日认购前 约开盘前30天 11销售合同公示2012年3月20日2012年4月18日认购前 约开盘前30天 12五证扫描件公示2012年5月8日2012年5月10日开盘前10天 13其他内容如 商品房销售管理办法 收费项目 标准等2012年3月20日2012年4月18日认购前 约开盘前30天 5 销售团队 销售团队组建 1 编制营销部岗位设置 薪酬方案及绩效考核方 案 营销部组织架构 岗位职责 薪酬标准 绩效考核方案2011年11月20日开盘前150天 2薪酬方案报集团审批 包括但不限于 营销 策划 部人员架构 人数 工资 工资附加费用 提成比例 综合奖励基金 分配办法 各岗位人均月收入 竞争项目销售人员工资水平 底薪 提成 月均收入 等 2012年4月18日开盘前30天 3各岗位人员招聘及到岗2012年2月5日开盘前100天 4服务人员设置需设置售楼处保安 保洁 样板间讲解员 水吧服务员等 并与物业公司协商费用情况2012年3月18日开盘前60天 5销售作业指导书或营销部管理制度细则 根据 项目管理制度 及 项目管理操作手册 内容 细化各项业务具体办理流程及负责岗位 人 员 2012年12月26日2012年2月6日开盘前110天 销售人员培训 6万达集团介绍 开发项目介绍2012 2 6日 2012年3月18日开盘前60天 7企业文化2012 2 6日 8公司规章制度2012 2 6日 9房地产基础知识2012 2 6日 10项目规划介绍2012 2 7日 11项目建筑特点2012 2 7日 12项目园林 景观特点2012 2 7日 13项目物业管理2012 2 7日 14项目其他卖点介绍例如智能化系统等2012 2 7日 15销售技巧2012 2 9日 16礼仪培训2012 2 9日 17合作商家介绍侧重综合体项目2012 2 8日 样板间 18万达综合体概念解读侧重综合体项目2012 2 8日 19一对一专案销售2012 2 9日 20万达会2012 2 8日 21CRM系统的使用2012 2 21日 22市调实战及分析2012 2 6日 23周边楼盘调研2012 2 6日 24房地产投资知识2012 2 10日 25银行按揭业务2012 2 11日 26税收知识2012 2 11日 27相关法律知识2012 2 11日 28销售工具使用培训2012 2 11日 29统一说辞汇编2012 2 12日 30统一说辞培训2012 2 13日 31销售合同培训2012 2 14日 32开盘前活动 优惠方案培训2012 2 15日 33延展培训如 如阅读一些营销类书籍 如何成为伟大的推销员 等2012年2月17日 34接待模拟2012年2月18日 35上岗前考核可视情况开展一些拓展性训练 强调团队配合与自我突破 2012年2月19日 信息化基础工 作 36集团专网申请 铺设 调试2012年1月18日2012年2月18日开盘前90天 37CRM系统上线 培训 信息录入 启用前期准备工作 人员定岗 电脑 网络的准备情况 数据整理录入等 2012年2月19日2012年3月18日开盘前60天 6 销售道具 营销道具 1项目大型沙盘 总体 对于不确定的内容可以用概念性的沙盘展示2012年1月30日2012年3月10日开盘前60天 且认购前 2可售部分或分期沙盘2012年1月30日2012年3月10日开盘前60天 且认购前 3户型单体模型2012年1月30日2012年3月10日开盘前60天 且认购前 4 各类宣传资料的策划 创意 设计 审核 修 改 印刷 如 楼书 简版宣传折页 万达会刊 户型单张 房款计算表 资料袋 银行按揭所需资料表 开 盘时认购须知等 2012年1月1日2012年3月18日开盘前60天 且认购前 5电视广告片制作创意 完成脚本方案 素材收集 拍摄 制作2012年1月1日2012年3月18日开盘前60天 且认购前 6各类展示架 公告栏等2012年2月25日2012年3月18日开盘前60天 且认购前 7VI事务用品设计 制作完毕办公用品 胸卡 看房车 水杯 名片 指示系统 各办公室水牌 工作区桌牌等2012年2月25日2012年3月18日开盘前60天 且认购前 8销售人员服装2012年2月6日2012年3月18日开盘前60天 且认购前 7 媒体渠道 户外广告 1位置选择 洽谈2011年12月20日2011年1月18日开盘前120天 2媒体招标 合同审批 签订2012年1月10日2012年1月30日开盘前110天 3方案设计2012年1月31日2012年2月4日开盘前105天 4发布2012年2月17日2012年2月19日开盘前90天 5验收2012年2月19日开盘前90天 6广告效果记录及评估 持续进行 报媒广告 7报媒策略及计划2011年12月1日2012年2月19日开盘前90天 8媒体选择及洽谈2011年12月20日2012年2月19日开盘前90天 9媒体招标 合同审批 签订2012年1月26日2012年2月28日开盘前80天 10媒体广告发布2012年3月18日开盘前60天 11广告效果记录及评估 持续进行 电视广告 12电视媒体策略及计划2011年12月1日2012年2月19日开盘前90天 13媒体选择及洽谈2011年12月20日2012年2月19日开盘前90天 14媒体招标 合同审批 签订2012年1月26日2012年2月28日开盘前80天 15媒体广告发布2012年3月18日开盘前60天 16广告监播 效果记录及评估 持续进行 广播媒体 17广播媒体策略及计划2011年12月1日2012年2月19日开盘前90天 销售人员培训2012年3月18日开盘前60天 18媒体选择及洽谈2011年12月20日2012年2月19日开盘前90天 19媒体招标 合同审批 签订2012年1月26日2012年2月28日开盘前80天 20媒体广告发布2012年3月18日开盘前60天 21广告监播 效果记录及评估 持续进行 网络媒体 22网络媒体策略及计划2011年12月1日2012年2月19日开盘前90天 23媒体选择及洽谈2011年12月20日2012年2月19日开盘前90天 24媒体招标 合同审批 签订2012年1月26日2012年2月28日开盘前80天 25媒体广告发布2012年3月18日开盘前60天 26广告监播 效果记录及评估 持续进行 网站 27网站规划2012年1月5日2012年1月18日开盘前120天 28网站建设结合集团信息化建设中对于门户网站的工作部署2012年1月5日2012年3月18日开盘前60天 29网站更新 持续进行 30网站互动信息的回复 持续进行 31网站的维护 持续进行 房地产展会 32房展会推广方案策划现场活动 媒体推广 客户储备 促销整合 销售控制2012年2月20日2012年4月29日 以历年4月30日 5月2日的举行时间为 时间节点安排工作计划 具体根据各 地房展会实际时间 33房展会活动执行准备2012年2月20日2012年4月29日 34房展会广告创意设计准备2012年3月28日2012年4月18日 35房展会展位包装设计及制作2012年4月8日2012年4月28日 36房展会销售准备2012年4月19日 2012年4月29日 37房展会客户信息收集和回访2012年4月30日2012年5月2日 38房展会效果评估2012年4月30日 2012年5月6日 其它媒体39 刊物 地图 道旗 候车亭 车身 高铁站户 外大牌等等 2012年12月20日 2012年2月10日根据具体项目情况制定 8 合同与表单 认购协议及合 同准备 1 项目所在地销售合同 认购书及补充协议 的 收集 认购书 销售主合同 附件 补充协议等2012年1月11日开盘前120天 2取得集团关于装修标准配置的批复集团规划院 成本部 项目公司有关部门2012年1月20日2012年3月5日开盘前60天 3 取得集团对于 前期物管协议 业主临时规 约 及物业收费标准和批复 商管公司2012年1月20日2012年3月5日开盘前60天 4 取得由项目公司规划 设计 部提供的销售用 图纸及分摊面积情况 需要由规划部门提供 并办理好书面交接手续2012年1月20日2012年3月5日开盘前60天 5 了解其他合同内的有关信息并取得相关证件复 印或扫描件 2012年3月1日2012年3月5日开盘前60天 6销售合同 认购书及补充协议 草案2012年3月6日2012年3月11日开盘前60天 7销售合同 认购书及补充协议 报批2012年3月12日2012年3月18日开盘前60天 项目认购前30天 8销售合同备案 准备网上签约根据当地有关部门要求2012年3月19日2012年4月6日根据当地有关部门要求 9销售合同公示在客户购房前需要在售楼处公示销售合同2012年4月7日2012年4月9日认购前 各类销售报表 10销售日报表2012年1月20日 2012年4月4日 开盘前45天 且在认购前 11上报集团周报表 月 季报表2012年3月10日 2012年4月4日 12销售及回款计划表2012年3月10日 2012年4月4日 13销售控制表2012年3月10日 2012年4月4日 14更名 换房 退房表2012年3月10日 2012年4月4日 15合同变更申请表2012年3月10日 2012年4月4日 16特例折扣审批表2012年3月10日 2012年4月4日 17会员申请表2012年3月10日 2012年4月4日 18来访 来电登记表2012年1月20日 2012年4月4日 19催办函按揭手续办理 付款 按揭回款等业务的催办函件2012年3月10日 2012年4月4日 广播媒体 20部门文件签收表2012年1月20日 2012年4月4日 21置业顾问资料交领登记表用于及时发放更新资料 收回有变化的资料2012年1月20日 2012年4月4日 22客户资料表用于意见客户 成交客户情况的登记 分析 统计及回访记录等2012年1月20日 2012年4月4日 23放盘 封盘 房源 记录表2012年4月4日 24户型变更申请表2012年3月10日 2012年4月4日 25客户特殊要求审批表2012年3月10日 2012年4月4日 26客户提交资料清单收集客户用于办理按揭 产权手续的各种资料清单 27客户领取资料登记2012年1月20日 28客户遗失资料申明2012年3月10日 29客户投诉记录客户投诉的接待 处理 跟踪及回访2012年1月