浅议本案物权登记的效力

浅议本案物权登记的效力浅议本案物权登记的效力 一 案 情 2002 年 由于开发商欠施工方工程款 而开发商开发建设的高架桥门面房屋又无人购买 于是通过施工方及开发商联系 由开发商与 16 人虚假签订了 商品房买卖合同 约定由 该 16 人冒名购买开发商开发的门面房屋 买卖合同签订后 冒名人作为借款人与中国农业 银行股份有限公司某县支行签订抵押贷款合同 中国农业银行某县支行按抵押贷款合同约 定发放了相应款项 在偿还贷款过程中 均由开发商以被告名义偿还 同时 在商品房买 卖合同履行过程中 冒名人未向开发商支付首付款 亦未向银行偿还贷款及利息 2003 年 后 开发商因自身原因无法继续向中国农业银行某县支行还款付息 中国农业银行某县支 行随即以冒名人为被告向人民法院提起诉讼 要求立即还款 法院庭审中 冒名人以开发 商 施工方与己方已签订 三方协议 约定冒名人对该房产没有所有权 由开发商承担 还款义务为由主张应由开发商承担还款付息义务 法院审理认为三方协议与抵押贷款合同 无关 也未通知开发商参加诉讼 即判决由冒名人承担还款付息义务 判决书送达后 原 被告均未提出上诉 故判决书已经生效 随后中国农业银行某县支行向法院提出强制执行 申请 在案件执行过程中 因抵押门面升值 冒名人向法院主张应由己方还款付息以取回 原设定抵押的房产 同时法院为了维护开发商的合法利益将相关事宜通知开发商 原开发 商为湖南某建筑工程公司房地产开发公司 系国有企业 该房地产开发公司在接到法院 通知后 立即向法院提出执行异议 认为原判决有误 侵害了其合法权益 应维护 三方 协议 确立的内容 二 对此案件处理的不同观点 第一种观点 债权银行仅就依据借款合同起诉 法院也应就借款合同进行审理 当事人就 三方协议 所发生的争议应另案处理 理由 债权银行依据借款合同起诉的借款合同纠 纷已经法院审理结案 并且法院审理认为三方协议与抵押贷款合同无关 判决由冒名人承 担还款付息义务 作为执行机构 无权改变原生效裁判的内容 对于案外人房地产开发公 司的执行异议应予驳回 其可以对原判决申请再审或根据 三方协议 另行起诉 第二种观点 虽然债权银行依据借款合同起诉 但在诉讼过程中 冒名的借款人已经向法 庭提交了 三方协议 并主张该笔贷款应按照 三方协议 的约定由实际借款人 开发 商偿还 法院应将借款合同与 三方协议 合并审查作出判决 由实际借款人 开发商偿 还贷款本金及利息 冒名的借款人应承担连带责任 本案判决不当 应予再审 第三种观点 赞成第二种意见 但本案已经进入执行程序 而且实际借款人 开发商已经 提出执行异议 从解决实际问题和避免增加当事人诉讼负担的角度出发 组织开发商与冒 名的借款人进行协商以达成执行和解协议 按照 三方协议 由开发商偿还贷款本金及利 息 冒名的借款人放弃对门面的物权主张 门面归属于实际产权人 开发商 三 作者对本案处理的观点及实际权利人权益的维护 以上第三种观点就是本文作者的观点 在案件执行过程中 一部分冒名人一开始就同意按照 三方协议 的约定 不主张对该门 面的所有权 主张由法院对设定抵押的房产进行拍卖以偿还银行债权 剩余款项留存 应 归开发商所有 另外一部分原向法院主张应由己方还款付息以取回原设定抵押房产的 冒 名人 通过执行人员的工作 最终也同意由法院对设定抵押的房产进行拍卖以偿还银行 债权 剩余款项留存 应归开发商所有 开发商湖南某建筑工程公司房地产开发公司也愿 意由法院对设定抵押的房产进行拍卖以偿还银行债权 最终 本案由法院对设定抵押的房产依法进行公开拍卖 所得价款除偿还银行贷款本息外 尚余 100 余万元 使当事人 案外人的权益均得到保护 也避免了国有资产的流失 四 本案物权登记效力的认定及处理 此类案件在我国房地产开发按揭贷款中属于多发性案件 不少当事人还为此承担了刑事责 任 笔者从物权登记效力的视角对此类案件的解决 提出以下观点 供大家商榷 一 假按揭合同的效力认定 假按揭是指开发商为资金套现 将手中的存量住房以虚构的买房人 内部职工或开发商亲 属或素不相识的人 的名字购买 从银行套取购房贷款 程序一般如下 开发商通过给身 份证持有人一定数额的报酬 有偿使用对方身份证 并由身份证持有人在按揭贷款合同上 签字 签字完成 银行即根据合同向开发商放款 开发商提前收回投资 开发商和身份证 持有人之间还会有一个协议 包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密 条款等内容 中华人民共和国合同法 第五十二条规定 有下列情形之一的 合同无效 一 一方 以欺诈 胁迫的手段订立合同 损害国家利益 二 恶意串通 损害国家 集体或者第 三人利益 三 以合法形式掩盖非法目的 四 损害社会公共利益 五 违反法律 行政法规的强制性规定 本案中开发商与 16 人虚假签订的 商品房买卖合同 毫无疑问符合该条第 三 项 的规定 以合法的 商品房买卖合同 形式 掩盖其为了骗取银行贷款的非法目的 从而 本案中开发商与 16 人虚假签订的 商品房买卖合同 当属无效合同 本案中 16 位虚假购 房者依据虚假 无效的 商品房买卖合同 与银行签订的按揭贷款合同 符合该条第 二 项的规定 属开发商与虚假购房者恶意串通 破坏了国家金融秩序 损害了商业银行的利 益 也应属于无效合同之范畴 二 不动产物权登记的效力 我国 物权法 第九条规定 不动产物权的设立 变更 转让和消灭 经依法登记 发生 效力 未经登记 不发生效力 但法律另有规定的除外 载明了关于不动产物权登记的 原则是 以不动产登记生效主义为不动产物权变动的原则 引自最高人民法院物权法研 究小组编著的 条文理解与适用 P70 人民法院出版社 2007 年 3 月第 1 版 主张 不动产登记生效主义 又由于对契约对物权登记效力影响的不同作 法 分别以德国和瑞士为代表 德国物权法将物权变动与物权变动的原因行为 主要是契 约 绝对分离 即物权的变动的效力不管其变动的原因行为是否合法有效 只要进行了合 法的登记 该经登记的物权即为合法成立 得到法律保护 而瑞士法则采用 债权形式主 义 模式 主张应将物权变动与物权变动的原因行为 主要是契约 结合一并考量物权登 记的效力 瑞士法主张登记只是不动产物权变动的必要法定手续 如果作为物权变动的原 因行为 主要是契约 为无效或已被撤销 则即使经过合法登记的不动产物权亦应无效或 予以撤销