资产评估第二版高等教育出版第六章房地产课后答案.doc

8 第六章房地产评估计算题答案1甲、乙双方联建一栋建筑物开发经营，甲方出地5000平方米，并出资300万元；乙方出资5000万元参与建设。投资比例为4：6。已知规划开发项目的建筑容积率为4，覆盖率为50%，单位建筑面积造价为1100元/平方米，单位建筑面积各项税费为200元/平方米。求：（1）该地块的单位面积地价，楼面地价。（2）该建筑物每层平均分摊地价（设每层建筑面积相等）。解：（1）设土地价格为x x=3033.33万元 即地块总价为3033.33万元该地块的单位面积价格=6066.67元/平方米楼面地价=0.1517万元/平方米=1517元/平方米或：楼面地价=土地单价/容积率=1517元/平方米（2）容积率= 建筑总面积=土地总面积容积率=50004=20000平方米建筑物占地面积=土地总面积覆盖率=500050%=2500平方米建筑物层数=8层建筑物每层平均分摊地价=3033.338=379.17万元3预计某房地产未来五年的年净收益将保持在400万元的水平，第5年未计划将该房地出售，出售价格预计比现在增值5%，出售时需要对增值部分缴纳30%的税费。折现率为10%。试估算房地产当前的价值。解： （1）求该房地产未来5年收益的现值 400（1-1/1.15）0.1 = 1516.32（万元） （2）假定该房地产当前价值这P，则该房地产第5年末出售收益的现值为 P（1+5%）-P5%30%（1+10%）5 = 0.6426P （3）求该房地产当前的价值 P = 0.6426P+1516.32 P = 4242.64（万元）4某公司于2000年11月以有偿出让方式取得A地块50年使用权，并于2001年11月在该地块上建成建筑物B，-试根据以上资料用收益法计算B建筑物价格。解：（1）计算房地产年收益：4003012=144000元（2）计算年费用：土地使用税及房产税=20400=8000元管理费用=30400124%=5760元年维修费用=15004002%=12000元年保险费=15004000.2%=1200元（3）计算房地产年纯收益： 14400080005760120001200=117040元（4）计算土地年纯收益：24004505%=54000元（5）计算房屋建筑物年纯收益：11704054000=63040元（6）计算评估值：d=0.0196=1.96%63040=768596.98元5某城市内，有一宗住宅用地500平方米需要评估，-按以上条件，估算该住宅用地的单位地价和楼面地价。解：（1）确定地价指数年、月2003.12003.22003.32003.42003.102003.122004.82004.10地价指数100101102103109111119121（2）比准价格进行期日修正、容积率修正、位置修正、基础设施修正、交通修正、地势修正、形状和其他修正：PA=1200=1062.96元/平方米PB=1300=1201.20元/平方米PC=1400=1352.25元/平方米PD=1100=1052.39元/平方米（3）运用算术平均法确定待估地块价格并进行年期修正（PA+ PB+ PC+ PD）/4=1162.2元/平方米1162.2=1162.21.0259=1197.43元/平方米委估地块评估总价=1197.43500=598715元 单位地价：79.83万元/亩 楼面地价：1197.432=598.72元/m26某厂现使用的土地-4767729平方米的土地使用权价格进行评估，现用成本逼近法评估该宗地价格。解：（1）土地取得费用 土地补偿费=12006=7200元/亩=10.80元/平方米安置补偿费=120010=12000元/亩=18元/平方米青苗补偿费=120080%=960元/亩=1.44元/平方米地上附着物补偿=10000元/亩=15元/平方米 以上四项合计45.24元/平方米（2）土地开发费=50元/平方米（3）税费=6.6+0.9+1.1+3+37.5=49.1元/平方米（4）土地取得费利息=（45.24+49.1）=11.66元/平方米 若按单利：土地取得利息费=（45.24+49.1）6%2=11.32元/平方米土地开发费利息=50=3元/平方米 若按单利：土地开发利息=506%2=3元/平方米小计：11.66+3=14.66元/平方米（5）利润额=（C1+ C2+C3）资金利润率=（45.24+50+49.1）10%=14.43元/平方米（6）土地成本计算：土地成本=土地取得费+土地开发费+税费+投资利息+资金利润=45.24+50+49.1+14.66+14.43 =173.43元/平方米（7）土地价格：P =土地成本（1+土地所有权收益率）=173.43（1+15%）=199.44元/平方米总价：199.44476772.9=9508.76万元注：土地由划拨进入股份制改组，其使用年限由无限期变为工业用地使用50年，则该工业用地的评估值为：9508.76=9457.42万元第八章长期投资评估计算题1A公司购有B公司3年期债券，本金20000元，按15%的利息率计算年息，每年付息一次，到期一次还本。评估时尚有2年到期，与评估时同期的2年期国库券利率为10%，B公司的风险报酬率为2%。试求该债券的评估值。解： （1）计算债券每年利息： 2000015% = 3000（元） （2）折现率： r = 10%+2% = 12% （3）计算评估值： = = 21014.3（元）2A企业拥有B企业非上市普通股票20万股，每股面值1元，持有股票期间，每年股票红利率在12%左右。据调查，B企业每年净利润的60%用于发放股利，其他40%用于追加投资。根据评估人员对B企业经营状况的调查分析，B企业将能保持3%的经济发展速度，净资产利润率将保持在16%的水平，若无风险报酬率为10%，B企业风险报酬率为4%。试评估出A企业持有的B企业股票价值。解： （1）评估公式： （2）基准日后第一年红利 R=20000012%=24000（元） （3）折现率 r=10%+4%=14% （4）红利增长率 g=40%16%=6.4% （5）计算评估值 （元）3强光涂料厂持有图强化工集团公司非上市普通股票15万股，每股面值100元。图强公司经营稳定，预计今后5年其股票每股每年的红利分别为17元、18元、20元、18元、19元。评估时，国库券利率为105%，化工行业平均风险报酬率为25%。求每股股票和强光厂所持全部股票的评估值。解：计算每股股票评估值：=18.30元P=/r=140.77元全部股票评估值：15140.77=2111.55万元4被评估企业拥有另一家存货公司发行的10万股非上市股票，-试求被评估企业持有股票的评估值。解： （1）计算股票评估基准日后每年等额的红利收益 10000015% = 15000（元） （2）股票3年后上市交易后的变现收入 1015%100000 = 150000（元） （3）计算股票评估值 = = 142787（元）5某资产评估公司受托对甲企业的长期投资进行评估。-该项长期投资的评估值。解： （1）期满后厂房折余返还金额： 折余值 = 原值折旧 = 原值（原值残值）累计折旧率 = 2020（15%）5%10 = 10.5（万元） （2）计算评估值 评估值 = = 30000020%（P/A，15%，8）+105000（1+15%）-8 = 600004.487+1050000.3269 = 303562.5（元）第九章无形资产计算题答案：1甲企业许可乙企业使用其生产可视对讲电话的专利技术，已知条件如下:甲企业与乙企业共同享用可视对讲电话专利，甲乙企业设计能力分别为150万部和50万部，该专利为甲企业外购，帐面价值150万元，已使用4年，尚可使用6年，假设前4年技术类资产累计价格上涨率为10%；该专利对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响，由于失去垄断地位，市场竞争会加剧，预计在以后6年，甲企业减少收益按折现值计算为50万元，增加研发费用以提高技术含量、保住市场份额的追加成本按现值计算为10万元。请评估该项专利许可使用的最低收费额(以万元为单位，小数点后保留两位)。解：（1）前4年技术类资产累计价格上涨率为10%，对外购无形资产的重置成本可按物价指数法调整，并根据成新率确定净值，可得该专利技术的重置成本净值为：（2）因转让双方共同使用该专利技术，设计能力分别为150万部和50万部，评估重置成本净值分摊率为：（3）对外许可使用对甲企业生产经营有较大影响，由于失去垄断地位，市场竞争会加剧，在该专利技术的寿命期间，销售收入减少和费用增加的折现值是转让该专利技术的机会成本，即：501060（万元）故该专利技术转让的最低收费额评估值为：9925%6084.75（万元）2甲企业将其注册商标通过许可使用合同许可给乙企业使用。使用时间为5年。双方约定乙企业按照使用商标新增加净利润的20支付给甲企业。根据估测乙企业使用该商标后，每件产品可新增加税前利润10元，预计5年内的生产销售量分别为50万件、55万件、60万件、70万件、70万件。假定折现率为15，所得税率为33。试估算该商标许可使用权价值。解：（1）首先计算许可年限内每年的许可收益：第1年：5010（1-33%）20%=67（万元）第2年：5510（1-33%）20%=73.7（万元）第3年：6010（1-33%）20%=80.4（万元）第4年：7010（1-33%）20%=93.8（万元）第5年：7010（1-33%）20%=93.8（万元）（2）确定该项商标许可权价值为：67（115%）+73.7（1+15%）2+80.4（1+15%）3+93.8（1+15%）4+93.8（1+15%）5=58.2609+55.7278+52.8643+53.6305+46.6352=267.119（万元）由此确定商标许可权评估值为267万元。第十章企业价值评估计算题答案：一背景资料 被评估企业某公司是一个以生产出口农产品为主业的企业，试评估2006年12月31日该企业的价值。 二答题要求： 1写出收益预测的思路。2计算中折现系数和各步骤及最终结果保留到小数点后4位，单位为万元。 解：对该企业进行收益预测的思路为：首先要分析那些收入和支出不属于与企业主营业务相关的常规收入和支出，在该企业2006年的收入中，所获赔偿和农产品专项补贴为企业获得的非常规收入，而遭受水灾的损失支出为企业的非常规支出，2007年同样也不会发生。因此在收益预测时应该将这些因素剔除，以还原企业收益的正常状态。在还原企业收益的正常状态后，对2006年各项成本费用占主营业务收入的比例逐项进行计算，并根据该比例计算出2006后在主营业务收入增长基础上的企业成本和费用数据。最后即可预测出该企业2006年后的收益。依据上述思路，对该企业的收益预测如下表： 收益预测表 单位：万元项目/年份200620072008200920102011以后一主营业务收入1000.00 1040.00 1081.60 1124.86 1169.86 1216.65 1216.65 减：主营业务成本550.00 572.00 594.88 618.68 643.42 669.16 669.16 主营业务税金及附加80.00 83.20 86.53 89.99 93.59 97.33 97.33 二主营业务利润370.00 384.80 400.19 416.20 432.85 450.16 450.16 加：其他业务利润0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 减：营业费用30.00 31.20 32.45 33.75 35.10 36.50 36.50 管理费用170.00 176.80 183.87 191.23 198.88 206.83 206.83 财务费用30.00 31.20 32.45 33.75 35.10 36.50 36.50 三营业利润140.00 145.60 151.42 157.48 163.78 170.33 170.33 加：投资收益0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 补贴收入30.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 营业外收入0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 减：营业外支出15.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 四利润总额155.00 145.60 151.42 157.48 163.78 170.33 170.33 减：所得税(33)51.15 48.05 49.97 51