拱墅区经济性酒店发展情况分析及几点思考.doc

近年来，随着许多知名经济型酒店落户杭城，众多本土和国际品牌纷纷在远离市中心的区域选择布点，抢占市场。据业内人士介绍，对于越来越多的休闲旅游者及中档商务客人来说，大酒店的开支让人心疼，而私人小旅馆的卫生和服务又难尽人意。正是有这样的需求，经济型酒店的市场也就被众多投资者看好。我区作为经济型酒店的优选区块，在这一轮经济型酒店的发展中表现突出，集聚趋势逐渐形成。为了摸清我区经济型酒店的基本现状、存在问题，采取积极对策，引导扶持这一行业健康、稳定、持续发展，我局落实相关科室，历时一个月对拱墅区经济型酒店进行地毯式调研，初步掌握了经济型酒店的分布、经营、客源构成等情况，并对我区经济型酒店趋热现象进行分析研究，提出了下一步促进该行业稳步发展的思路。一、发展现状1、基本概况此次调研共走访了辖区内56家经济型酒店，其中歇业3家，转业2家。收回的调查表显示，这些经济型酒店2005年及以前开业的有24家，占47.06；2006年开业的有15家，占29.41；2007年1-5月开业的有12家，占23.53。在56家经济型酒店中，如家快捷、汉庭快捷、假日之星、万好万家等4大全国知名品牌是我区经济型酒店发展的重要支柱。我区经济型酒店分布情况如表一所示： 位置数量所占比例莫干山路沈半路大关路湖墅路沈塘桥路信义坊商街文一路和睦路上塘路登云路德胜路绍兴路环城北路石祥路新昌路庆隆横路1864432222211111135127.87.85.93.93.93.93.93.9222222经济型酒店的规模情况如表二所示： 指标数量所占比例1000万元以 上500万元（含）以上100万元（含）以 上100万元以 下4818217.8415.6935.2941.182、经营情况从调查情况来看，06年度每家经济型酒店年平均营业收入386万元，其中营业收入在500万元以上的有4家，分别是：万好万家北站宾馆（1232万元）、假日之星酒店（1094万元）、如家快捷莫干店（597万元）、如家快捷文一店（617万元）。经济型酒店纳税基本在拱墅区，但由于规模小、营业收入较少，纳税数额不是太大，每家年平均税收20万元（基本都是地税）。06年税收在30万元以上的有5家：万好万家北站宾馆（71万）、如家快捷莫干店（50万元）、如家快捷文一路店（48.47万元）、广田大酒店（36.96万元）、明珠酒店（31.18万元）。调查显示，我区经济型酒店入住情况参差不一，月平均入住率在90以上的有3家，分别是如家快捷莫干山路店、如家快捷文一店和新天河宾馆，尤其是如家快捷酒店的入住率几乎达到了100；月平均入住率60-80之间的有14家；入住率在30-50之间的有7家；入住率在30以下的有8家。从入住客户的来源分析，大部分经济型酒店以散客为主，如汽车北站附近的新天河宾馆、新慈酒店、雅客快捷酒店、新宇之星酒店的入住率比较稳定，主要也是依靠汽车北站的人流量。与此相对应的是，一些相对孤立的经济型酒店客源主要来自于团队，如地处登云路的广田大酒店、绍兴路的盛泉假日酒店及石祥路上的北晶大酒店入住基本以团队为主，占全部入住客源的70以上。知名经济型酒店的客源只要来源于网络，网上订房或内部调配是客源构成的主要手段。部分地段较好的酒店如位于莫干山路南端的金海宾馆以其优越的地理位置，除吸引部分旅游团队外，会务生意也不错。3、基本设施、物业及人员构成情况我区经济型酒店共有房间数4020间，其中双标房3013间，占74.95%；单人间835 间，占20.77%；三人间172间，占4.28%左右。房间平均体量达到了78间，其中新宇之星北站店以222间的规模位于经济型酒店市场的首位。经济型酒店中，总房间数90间以上的酒店占总数的28.57%；70-90间的占总数的37.14%；50-70间的占总数的17.14%；30-50间的占总数的17.15%。在调查中发现，公共休息区域、停车场、消防系统、电视、电话、分体空调、室内卫生间、24小时热水已成为经济型饭店配置的基本设施，满足了住宿的核心需求。此外，规模较大酒店提供的商务服务和自助服务设施的比例较高，有54 %的酒店设有餐厅（主要是提供早餐）；48%的酒店设有会议室，其中少数酒店配备了大小不一的各种会议室，如杭州盛泉假日酒店有会议室4间，金海宾馆3间，北晶大酒店2间（这些酒店一般都是团队生意，所以配套上要相对完善些）。根据调查发现，我区现有经济型酒店物业基本属于改造项目，主要是仓库、办公楼以及招待所等，一般主体建筑结构不变，外观及内部实施酒店类改造装潢。从仓库、办公楼演变过来的经济型酒店约占总数的60 %；从各种性质招待所演变过来的酒店约占30 %；90以上的经济型酒店通过租赁取得经营权。调查中几乎没有发现有新建物业用于经济型酒店，这从一定程度上说明经济型酒店的发展对改善区域原有饭店资产质量、盘活闲置固定资产起到了较好的促进作用。 经济型酒店考虑到运营成本问题，人员构成情况相对简单。51家酒店共有从业人员1855人，其中管理人员302人，约占16.28%；其余均为前台服务及客房服务人员；就业人员中，70以上为外来务工人员，10为下岗再就业人员，这样的就业结构从一定程度上证明经济型酒店的市场发展对弱势就业人群具有的较强吸纳能力，为社会就业作出了一定的贡献。 二、存在问题我区经济型酒店目前已初具雏形，且发展势头良好，但是，由于诸多原因，发展过程中还存在着一些问题和矛盾，主要体现在三个方面： 1、经济实力较弱。我区有一半左右的经济型酒店，由于规模较小、实力较弱，缺乏有效的市场营销策略和能力。加之经营者短期行为较重，希望通过较高的短期回报，迅速收回投入，降低投资风险，不愿意在营销方面投入太多，部分企业是“看天吃饭，自生自灭”。因此，经济型酒店良性循环存在一定的问题，生存时间及周期相对较短，关、停并、转现象屡有发生。2、品牌意识不够强。我区经济型酒店占据着整个住宿设施的60%以上，但长期以来都以单体形式存在，没有形成规模；同时，酒店经营者比较缺乏品牌意识，彼此之间主要靠价格进行竞争，致使一些地段相近的酒店恶性竞争加剧，整体行业发展受到一定影响。从一定意义上分析，我区酒店行业欠缺的不是经济型酒店这种产品形态，而是群体意义上的经济型酒店品牌。3、服务能力有待提高。经济型酒店的组织主要特征之一就是人员配置非常精简，组织结构层次少，要求员工多功能性，通常是一人多岗，这样虽然降低了经营成本和管理成本，但是由于人员素质不一，个别服务员在提供服务时会出现一些质量问题、效率问题，在一定程度上影响了酒店的经营及口碑。4、管理人才相对缺乏。经济型酒店的一项“硬伤”来自优秀管理人员的缺乏。近年来，由于经济型酒店扩张速度快，人才需求相对较大，但是专业对口的学生有相当一部分不愿意进入薪水不高的经济型酒店，而竞争对手的频繁挖角又使得人力成本急剧上升，在带走人才的同时，企业还担心商业机密的泄漏。（在本次历时一个月的调查过程中，就有4名酒店中层管理人员跳槽）。5、管理模式不够新颖。目前，城市居民已进入了大规模的休闲度假旅游消费阶段，由于自助旅游的盛行，清洁、廉价的经济型酒店成为他们的首选。而我区多数企业的管理模式不够新颖，只有少数企业实行的是集团化的网络管理（如家快捷酒店长期火爆的原因主要是强大的品牌支撑、低廉的成本运作、新颖的经营理念、准确的市场定位、简约的服务项目和先进的预订系统）。随着国内集团化管理经济型酒店的进一步强化，国外经济型酒店的介入，对于缺乏专业化、网络化管理的经济型酒店就很难有立足之地，也许很快将会被淘汰出局。三、相关建议1、引导经济型酒店往连锁和特许经营方向发展。国内外的经验证明，经济型酒店比较适合连锁和特许经营。经济型酒店规模小，财力有限，发展连锁和特许，可以使酒店有品牌、客源、管理质量的保证，又无须积累长期经验及支付太多宣传费用。国内锦江、新亚、首旅集团就采取连锁加特许方式，通过投资或租赁发展经济型酒店。政府部门作为引导区域经济发展的主要力量，在经济型酒店的发展过程中，应注重引导企业逐渐走集团化、连锁化、品牌化发展的道路，利用自身资源及市场多种利益格局整合商业模式达到最优配制，实现效益最大化。2、建立经济型酒店发展交流联谊会。我区一些经济型酒店特别是没有品牌连锁的企业，由于与外界联系较少，信息不够通畅，客源无法得到保障，因此生存相对比较困难。可以考虑建立经济型酒店发展交流联谊会，为酒店经营者搭建沟通平台，定期或不定期举办各类活动，共同探索规范建设、酒店管理、客源互通等方面的经验和方法，以求繁荣区域酒店行业，共同打造“经济型酒店”大区。3、创新经济型酒店品牌模式 经济型酒店无外乎三种：国外品牌连锁、国内品牌连锁、自创品牌。由于加盟国内外品牌酒店的费用及要求较高，短期内我区的大部分企业不可能“攀上高枝”。因此，是否可以自创经济型酒店品牌，实行区域品牌共享，从建筑外观、设备设施到使用物品，从经营模式到管理服务规范，实行统一科学的标准和实施程序，实现多方共赢的局面。 4、提倡经济型酒店服务特色化随着人们生活水平的提高, 个性化消费需求的趋势越来越明显, 也就出现了特色旅游，这也为经济型酒店的发展模式提供了多种选择，特色服务有较大的发展空间。经济型酒店的类型应该是多种多样的, 如商务型、会议型、招待型、旅游度假型等，经济型酒店的定位可以结合内外环境, 确定合适自身的发展道路。5、制定行之有效的营销策略。作为经济型酒店的高层管理人员要密切关注市场的发展变化，了解国内外宾馆饭店的管理水平和服务水平，及时对服务和管理做出必要的调整，尽可能做到酒店产品的销售与市场相适应，努力发掘新的市场需求层次和需求领域，引导消费。同时，应制定符合企业自身的需求、有利于企业发展的营销策略，通过主题营销、网络营销、奖励营销等手段，进一步提升企业知名度。6、不断加强酒店内部管理。酒店入住率的低迷，不仅与企业规模、员工素质以及硬件设施有关，而且还与企业自身的经营管理思维模式有关。个别经济型酒店由于在利益分配、管理理念、经营模式等方面思路不够清晰，导致效益体现不明显。因此，经济型酒店应加强内部管理，找准定位，