造价师案例备忘.doc

建设投资静态投资部分的估算方法项目规划和项目建议书阶段投资估算的精度低可采取简单的估算法，如生产能力指数法、生产能力指数法、比例法、系数法等可行性研究阶段尤其是详细可行性研究阶段投资估算精度要求高指标估算法，详细估算法1、总投资建设投资工程费用建筑工程费，形成固定资产设备及工器具购置费，形成固定资产安装工程费，形成固定资产工程建设其他费用可分别形成固定资产、无形资产及其他资产基本预备费形成固定资产涨价预备费形成固定资产建设期利息包括借款(或债券)利息及手续费等。建设期利息仅仅在融资后财务分析中用到。形成固定资产流动资金实际上就是财务中的营运资金，形成流动资产流动资金流动资产-流动负债。2、投资估算的步骤(1)分别估算各单项工程所需的建筑工程费、设备及工器具购置费、安装工程费。(2)在汇总各单项工程费用的基础上，估算工程建设其他费用和基本预备费。(3)估算涨价预备费和建设期利息。(4)估算流动资金。国产标准设备原价国产标准设备原价有两种，即带有备件的原价和不带有备件的原价。在计算时，一般采用带有备件的原价。国产非标准设备原价包括所有制造过程的费用和制造过程各企业的合理利润。应该使非标准设备计价接近实际出厂价。进口设备抵岸价的构成及计算，设备购置费的计算1、进口设备采用最多的是装运港船上交货价(FOB) 货价货价= FOB*汇率（题目给定）国际运费国际运费(海、陆、空)货价运费率 国际运费(海、陆、空)运量单位运价运输保险费运输保险费保险费率进口从属费的构成和计算银行财务费银行财务费（FOB*汇率）银行财务费率*外贸手续费外贸手续费(FOB+国际运费+运输保险费)外贸手续费率=到岸价格(CIF) 外贸手续费率*关税关税到岸价格(CIF)进口关税税率到岸价格(CIF)=离岸价格(FOB)+国际运费+运输保险费。*消费税 应纳消费税额消费税税率增值税进口环节增值税额组成计税价格增值税税率 组成计税价格关税完税价格+关税+消费税*车辆购置税进口车辆购置税(到岸价+关税+消费税+增值税)进口车辆购置税率以上为抵岸价，不是设备购置费。2、设备运杂费设备运杂费设备原价X设备运杂费率设备运杂费的构成： 运费和装卸费；包装费；设备供销部门的手续费；采购与仓库保管费。3、设备购置费设备购置费抵岸价+设备运杂费。 工料单价法是以分部分项工程量乘以单价后的合计为直接工程费，直接工程费以人工、材料、机械的消耗量及其相应价格确定。直接工程费汇总后另加间接费、利润、税金生成工程发承包价，其计算程序分为三种综合单价法是分部分项工程单价为全费用单价，全费用单价经综合计算后生成，其内容包括直接工程费、间接费、利润和税金（措施费也可按此方法生成全费用价格）。各分项工程量乘以综合单价的合价汇总后，生成工程发承包价。由于各分部分项工程中的人工、材料、机械含量的比例不同，各分项工程可根据其材料费占人工费、材料费、机械费合计的比例（以字母“C”代表该项比值）在以下三种计算程序中选择一种计算其综合单价。（1）当C C0（C0为本地区原费用定额测算所选典型工程材料费占人工费、材料费、和机械费合计的比例）时，可采用以人工费、材料费、机械费合计为基数计算该分项的间接费和利润。以直接费为计算基础序 号费 用 项 目计 算 方 法备 注1分项直接工程费人工费+材料费+机械费2间接费相应费率3利润（(2)）相应利润率4合计+5含税造价(1+相应税率)（2）当C C0值的下限时，可采用以人工费和机械费合计为基数计算该分项的间接费和利润。以人工费和机械费为计算基础序 号费 用 项 目计 算 方 法备 注1分项直接工程费人工费+材料费+机械费2其中人工费和机械费人工费+机械费3间接费相应费率4利润相应利润率5合计+6含税造价(1+相应税率)（3）如该分项的直接费仅为人工费，无材料费和机械费时，可采用以人工费为基数计算该分项的间接费和利润。以人工费为计算基础序 号费 用 项 目计 算 方 法备注1分项直接工程费人工费+材料费+机械费2直接工程费中人工费人工费3间接费相应费率4利润相应利润率5合计+6含税造价(1+相应税率)五、工程建设其他费用的组成和估算工程建设其他费用估算表分类费用名称内容建设用地费用（1）征地补偿费土地补偿费安置补助费地上附着物和青苗补偿费征地动迁费其他税费（2）土地使用权出让（转让）金土地使用权出让金是指通过土地使用权出让方式，使建设项目取得有限期的土地使用权 ，向政府支付的土地使用权出让金。（3）建设期租地费用，及临时用地补偿费与项目建设有关的费用（1） 建设管理费建设单位管理费；工程建设监理费；工程质量监督费（1）概念：是指建设单位从项目筹建开始直至项目竣工验收合格或交付使用为止发生的项目建设管理费用。（2）计算：建设管理费=工程费用建设投资管理费费率（2）可行性研究费在建设项目前期工作中，编制和评估项目建议书（或初步可行性研究报告）、可行性研究报告所需的费用。（3）研究试验费为建设项目提供或验证设计数据、资料等进行必要的研究试验以及按照设计规定在建设过程中必须进行试验、验证所需的费用。（4）勘察设计费委托勘察设计单位进行工程水文地质勘察、工程设计所发生的各项费用。包括：工程勘察费、初步设计费（基础设计费）、施工图设计费（详细设计费）以及设计模型制作费。（5）环境影响评价费是指为评价建设项目对环境可能产生的污染或造成的影响所需的费用。包括编制和评估环境影响报告书、环境影响报告表等所需的费用。（6）职业安全卫生健康评价费是指为预测和分析建设项目存在的职业危险、危害因素的种类和危险危害程度，并提出先进、科学、合理可行的职业安全卫生健康技术和管理对策所需的费用。（7）场地准备及临时设施费是指建设场地准备费和建设单位临时设施费。（8）引进技术和设备其他费用引进设备材料国内检验费；引进项目图纸资料翻译复制费、备品备件测绘费；出国人员费用；来华人员费用；银行担保及承诺费；注意：引进技术和设备发生的未计入设备购置费的费用。（9）工程保险费建筑安装工程一切险；引进设备财产保险；人身意外伤害险等取费依据：编制投资估算时可按工程费用的比例估算。（10）市政公用设施建设及绿化补偿费是指使用市政公用设施的建设项目，按照项目所在省、自治区、直辖市人民政府有关规定，建设或者缴纳市政公用设施建设配套费用以及绿化工程补偿费用。与项目运营有关的费用（1）专利及专有技术使用费国外设计及技术资料费；引进有效专利、专有技术使用费；技术保密费；国内有效专利、专有技术使用费；商标使用费；特许经营权费（2）联合试运转费一般根据不同性质的项目按需要试运转车间的工艺设备购置费的百分比估算。（3）生产准备费一般根据需要培训和提前进厂人员的人数及培训时间按生产准备费指标计算。新建项目以可行性研究报告定员人数为计算基数，改扩建项目以新增定员为计算基数。具体费用指标按照部门或行业的规定执行。（4）办公及生活家具购置费为保证新建、改建、扩建项目初期正常生产、使用、和管理所必须购置的办公和生活家具、用具的费用。六、预备费1、基本预备费基本预备费(设备及工器具购置费+建筑安装工程费用+工程建设其他费用)基本预备费费率（工程费用+工程建设其他费用）基本预备费费率注意基数是：（工程费用+工程建设其他费用）2、涨价预备费式中：PF涨价预备费；n建设期年份数；It建设期中第t年的投资计划额，包括工程费用、工程建设其他费用及基本预备费；即第t年的静态投资f年均投资价格上涨率；m建设前期年限（从编制估算到开工建设）。注意：考试以此公式为主。【例 】某建设项目建安工程费5000万元，设备购置费3000万元，工程建设其他费用2000万元，已知基本预备费率5%，项目建设前期年限为1年，建设期为3年，各年投资计划额如下，第一年完成投资20%，第二年60%，第三年20%，年均投资价格上涨率为6，求建设项目建设期间涨价预备费。解：基本预备费=（5000+3000+2000）5%=500万元静态投资=5000+3000+2000+500=10500万元建设期第一年完成投资=1050020%=210万元第一年涨价预备费为：PF1=I1(1+f)(1+f)0.51 =19.18万元第二年完成投资=1050060%=630万元第二年涨价预备费为：PF2=I2(1+f)(1+f)0.5(1+f)1=98.79万元第三年完成投资=1050020%=210万元第三年涨价预备费为：PF3=I3(1+f)(1+f)0.5 (1+f)21=47.51万元所以，建设期的涨价预备费为：PF=19.18+98.79+47.51=165.48万元（利息计算是否对涨价预备费有影响？）七、建设期贷款利息（一）资金时间价值1、现金流量（1）. 现金流量的含义现金流入量、现金流出量、净现金流量统称为现金流量。（2）、现金流量图的绘制规则如下：1）横轴为时间轴，零表示时间序列的起点，n表示时间序列的终点。轴上每一间隔代表一个时间单位（计息周期），可取年、半年、季或月等。整个横轴表示的是所考察的经济系统的寿命期。2）与横轴相连的垂直箭线代表不同时点的现金流入或现金流出。在横轴上方的箭线表示现金流入（收益）；在横轴下方的箭线表示现金流出（费用）。3）垂直箭线的长短要能适当体现各时点现金流量的大小，并在各箭线上方（或下方）注明其现金流量的数值。4）垂直箭线与时间轴的交点即为现金流量发生的时点。（二）、资金的时间价值的复利法计算六个基本公式。重点提示：这六个公式非常重要，前面说过可以简化为一个公式。另外一点更要强调的是：每个公式必须对应相应的现金流量图。不能有任何不一样的地方，如果不一样，就一定要先折算为一样的才能应用这六个基本公式。(三)名义利率与有效利率当利率周期与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的概念。名义利率有效利率换算：由此可见，利率周期有效利率与名义利率的关系实质上与复利和单利的关系相同。七、建设期利息计算的几种计算方式在建设期各年年初发生建设期每年末支付利息建设期利息=每年年初本金*利率建设期不支付利息建设期利息=（每年年初本金+以前年度的利息）*利率在建设期各年均衡发生建设期每年末支付利息建设期利息=（每年年初本金+当年借款/2）*利率建设期不支付利息建设期利息=（每年年初本金+以前年度的利息+当年借款/2）*利率（注：常用）默认每年贷款均衡，不支付利息每年计息一次，不复利。建设期内按期支付利息名义利率折算为有效年利率名义利率折算为有效年利率的计算公式为：有效年利率=式中 r名义年利率m每年计息次数八、流动资金估算流动资金估算一般采用分项详细估算法。个别情况或者小型项目可采用扩大指标法。1. 分项详细估算法流动资产的构成要素一般包括存货、库存现金、应收账款和预付帐款；流动负债的构成要素一般包括应付账款和预收账款。流动资金等于流动资产和流动负债的差额，计算公式为：流动资金=流动资产流动负债流动资产=应收账款+预付账款+存货+现金流动负债=应付账款+预收账款流动资金本年增加额=本年流动资金上年流动资金2. 扩大指标估算法一般常用的基数有营业收入、经营成本、总成本费用和建设投资等 。扩大指标估算法计算流动资金的公式为：年流动资金额=年费用基数各类流动资金率一、建设投资动态部分的估算建设投资动态部分主要包括价格变动可能增加的投资额，主要是涨价预备费。 动态部分的估算应以基准年静态投资的资金使用计划为基础来计算 。一、 投资估算的简单估算方法1. 单位生产能力估算法2. 生产能力指数法 ，本方法较容易考试。式中 x生产能力指数 。上式表明造价与规模(或容量)呈非线性关系，且单位造价随工程规模或容量的增大而减小。在正常情况下，0x1。不同生产率水平的国家和不同性质的项目中，x的取值是不相同的。（1）若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大，Q1与Q2的比值在0.52之间，则指数x的取值近似为1。（2）若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大于50倍，且拟建项目生产规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时，则x的取值约在0.60.7之间；（3）若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大于50倍，若是靠增加相同规格设备的数量达到时，x的取值约在0.80.9之间。生产能力指数法主要应用于拟建装置或项目与用来参考的已知装置或项目的规模不同的场合。3. 系数估算法这种方法简单易行，但是精度较低，一般用于项目建议书阶段。 在我国国内常用的方法有设备系数法和主体专业系数法，朗格系数法是世行项目投资估算常用的方法。（1）设备系数法。以拟建项目的设备购置费为基数，根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费等与设备价值的百分比，求出拟建项目建筑安装工程费和其他工程费，进而求出项目的建设投资。其计算公式如下：C=E（1+f1P1+ f2P2+ f3P3+）+I（2）主体专业系数法。以拟建项目中投资比重较大，并与生产能力直接相关的工艺设备投资为基数，根据已建同类项目的有关统计资料，计算出拟建项目各专业工程（总图、土建、采暖、给排水、管道、电气、自控等）与工艺设备投资的百分比，据以求出拟建项目各专业投资，然后加总即为拟建项目的建设投资。其计算公式为：C=E（1+f1P1+ f2P2+ f3P3+）+I（3）朗格系数法。这种方法是以设备费购置费为基数，乘以适当系数来推算项目的建设投资。4. 比例估算法根据统计资料，先求出已有同类企业主要设备投资占全厂建设投资的比例，然后再估算出拟建项目的主要设备投资，即可按比例求出拟建项目的建设投资。其表达式为：式中 I拟建项目的建设投资K已建项目主要设备投资占拟建项目投资的比例n设备种类数Qi第i种设备的数量Pi第i种设备的单价（到厂价格）5. 指标估算法根据各种具体的投资估算指标，进行各单位工程或单项工程投资的估算，在此基础上汇集编制成拟建建设项目的各个单项工程费用和拟建建设项目的工程费用投资估算。再按相关规定估算工程建设其他费用、基本预备费等，形成拟建项目静态投资。（1）建筑工程费用估算。建筑工程费用是指为建造永久性建筑物和构筑物所需要的费用，一般采用单位建筑工程投资估算法、单位实物工程量投资估算法、概算指标投资估算法等进行估算。（2）设备及工器具购置费估算。设备购置费根据项目主要设备表及价格、费用资料编制，1、国内设备和进口设备应分别估算。2、工器具购置费按设备费的一定比例计取。（3）安装工程费估算。安装工程费通常按行业或专门机构发布的安装工程定额、取费标准和指标估算投资。（4）工程建设其他费用估算。工程建设其他费用的计算应结合拟建项目的具体情况 估算。（5）基本预备费估算。基本预备费的估算一般是以建设项目的工程费用和工程建设其他费用之和为基础，乘以基本预备费率进行计算。（2）还本付息额的计算。在项目决策分析与评价中， 利息支出的估算包括：长期借款利息(即建设投资借款在投产后需支付的利息)、用于流动资金的借款利息和短期借款利息三部分。1)建设投资借款利息建设投资借款利息系指建设期间借款余额(含未支付的建设期利息)应在运营期支付的利息等额还本付息方式在指定的还款期内每年还本付息的总额相同 。 （A/P,i.n）此方法适用投产初期效益较差，而后期效益较好的项目。等额还本、利息照付方式等额还本，利息照付方式是在每年等额还本的同时，支付逐年相应减少的利息。此法适用于投产初期效益好，有充足现金流的项目。2)流动资金借款利息企业往往有可能与银行达成共识，按年终偿还，下年初再借的方式处理，并按一年期利率计息。财务分析中对流动资金的借款偿还一般设定在计算期最后一年，也可在还完建设投资借款后安排。流动资金借款利息一般按当年年初流动资金借款余额乘以相应的借款年利率计算。属于单利法，短期利率计算。3)短期借款利息项目决策分析与评价中的短期借款系指项目运营期间为了满足资金的临时需要而发生的短期借款，短期借款的数额应在财务计划现金流量表中有所反映。计算短期借款利息所采用的利率一般为一年期借款利率。短期借款的偿还按照随借随还的原则处理，即当年借款尽可能于下年偿还。 年限平均法：年折旧额=固定资产原值年折旧率工作量法工作量法又分两种，一是按照行驶里程计算折旧，二是按照工作小时计算折旧，计算公式如下：按照行驶里程计算折旧的公式：年折旧额=单位里程折旧额年行驶里程按照工作小时计算折旧的公式：年折旧额=每工作小时折旧额年工作小时双倍余额递减法年折旧额=年初固定资产净值年折旧率年初固定资产净值=固定资产原值-以前各年累计折旧实行双倍余额递减法的，应在折旧年限到期前两年内，将固定资产净值扣除净残值后的净额平均摊销。年数总和法年折旧额=(固定资产原值-预计净残值)年折旧率（四）、无形资产摊销费按照有关规定，无形资产从开始使用之日起，在有效使用期限内平均摊入成本。 不计残值。（五）、其他资产摊销费其他资产原称递延资产。企业会计制度所称的其他资产是指2除固定资产、无形资产和流动资产之外的其他资产，如长期待摊费用。 其他资产的摊销也采用年限平均法，不计残值 。第三节 建设项目财务分析评价 一、 复杂问题简单化-不科学的摆地摊理论（专业问题生活化）1、 某人雇佣 摆地摊， 拿出1000元购买和加工小零件（原燃料动力费），要给雇佣的2人发工资100元（人工费），摆一天摊，全部卖出，营业收入1600元。毛利500元（利润总额），2、 假如以上要摆摊，城管要收100元的管理费（销售税金及附加费），利润总额变成400元。3、 假如以上要摆摊，需要买个三轮车，花了500元（固定资产投资），总共用了5天，被城管没收，平均每天100元（固定资产折旧）。利润总额由400变成300元。4、 假如以上摆地摊，还买了一个 位置，花了500元（无形资产），总共用了5天，平均每天100元（无形资产摊销）。利润总额由300变成200元。5、 工商税务要收50元的税（所得税），剩下的利润为150元（税后利润，也叫净利润）。5、利润计算过程： （1）总成本=1000（拿出1000元购买和加工小零件（原燃料动力费）+100（雇佣的2人发工资100元）+100（三轮车平均每天100元：固定资产折旧）+100（广告位置平均每天100元：无形资产摊销） +0（利息支出，本例中暂时没有）=1300元（2）利润的计算 利润与利润分配表序号 项 目 计 算 期 1营业收入产品销售(营业)收入=销售量 *销售价2营业税金及附加销售税金及附加=销售收入*销售税金及附加税率3总成本费用总成本费用= 经营成本+折旧+摊销+利息支出5利润总额(1-2-3+4)也叫税前利润=销售(营业)收入-营业税金及附加-总成本7应纳税所得额(5-6) 8所得税应纳税所得额（无弥补亏损时，为利润总额） * 25%9净利润(5-8)应纳税所得额（无弥补亏损时，为利润总额）-所得税；又叫税后利润。项目投资现金流量表项目建设期生产期达产期生产期正常年份1 2 345678 1现金流入产品销售(营业)收入+回收固定资产余值+回收流动资金+补贴收入产品销售收入产品销售(营业)收入=销售量 *销售价补贴收入固定资产余值回收固定资产期末净值=尚未计提折旧+残值。在计算期最后一年回收，流动资金的回收正常生产年份流动资金的占用额。在计算期最后一年回收。2、现金流出建设投资+流动资金+经营成本+销售税金及附加+调整所得税+维持运营投资 建设投资建设期才有。生产期没有。取自建设设投资估算表。流动资金取自流动资金估算表。流动资金投资为各年流动资金增加额。经营成本取自总成本费用估算表。经营成本=总成本-折旧-摊销-财务费用 =外购原燃料动力费+工资薪酬+修理费+其他费用销售税金及附加考题简化：销售税金及附加=销售收入*销售税金及附加税率调整所得税调整所得税基数=销售收入-销售税金及附加-（总成本-利息支出） =销售收入-销售税金及附加-总成本+利息支出 （以上公式不考虑利息对固定资产原值的影响，未考虑弥补前5年亏损）维持运营投资3净现金流量净现金流量= 各年现金流入量-各年现金流出量。4累计净现金流量各年为本年及以前各年净现金流量之和。5折现系数（P/F，i，n）6净现值流量净现金流量*（P/F，i，n）7累计净现值流量各年为本年及以前各年净现值流量之和。计算指标： 项目投资财务内部收益率()(所得税前，所得税后)项目投资财务净现值(所得税前，所得税后)(ic= n )项目投资回收期(年)(所得税前，所得税后)注：1本表适用于新设法人项目与既有法人项目的” 增量”和“有项目”的现金流量分析。 2调整所得税为以息税前利润为基数计算的所得税，区别于“利润与利润分配表”、“项目资本金现金流量表”和“财务计划现金流量表”中的所得税。三，融资后分析 （一）项目资本金现金流量分析 资本金现金流量表是站在项目投资主体角度考察项目的现金流入流出情况，也是融资后的现金流量分析 。从项目投资主体的角度看，建设项目投资借款是现金流入，但又同时将借款用于项目投资则构成同一时点、相同数额的现金流出，二者相抵，对净现金流量的计算无影响。因此表中投资只计资本金。另一方面，现金流入又是因项目全部投资所获得，故应将借款本金的偿还及利息支付计入现金流出。资本金现金流量表项目建设期生产期达产期生产期正常年份1 2 345678 1现金流入产品销售(营业)收入+回收固定资产余值+回收流动资金+补贴收入产品销售收入产品销售(营业)收入=销售量 *销售价补贴收入固定资产余值回收固定资产期末净值=尚未计提折旧+残值。在计算期最后一年回收，流动资金的回收正常生产年份流动资金的占用额。在计算期最后一年回收。2、现金流出建设投资中资本金+流动资金中资本金+经营成本+销售税金及附加+借款还本额+借款附息额+所得税+维持运营投资建设投资中资本金建设期才有。生产期没有。取自建设设投资估算表。建设投资不包含建设期利息。流动资金中资本金取自流动资金估算表。流动资金投资为各年流动资金增加额。 经营成本取自总成本费用估算表。经营成本=总成本-折旧-摊销-财务费用 =外购原燃料动力费+工资薪酬+修理费+其他费用销售税金及附加考题简化：销售税金及附加=销售收入*销售税金及附加税率借款还本额还本附息计算表（等额本金法，等额本息法）借款还息额还本附息计算表（等额本金法，等额本息法）所得税所得税=销售收入-销售税金及附加-总成本 维持运营投资3净现金流量净现金流量= 各年现金流入量-各年现金流出量。4累计净现金流量各年为本年及以前各年净现金流量之和。计算指标： 资本金财务内部收益率() 注：1项目资本金包括用于建设投资、建设期利息和流动资金的资金。 2对外商投资项目，现金流出中应增加职工奖励及福利基金科目。 3本表适用于新设法人项目与既有法人项目“有项目”的现金流量分析 按照我国财务分析方法的要求，可以只计算项目资本金财务内部收益率指标。 息税折旧摊销