轮新旧规范的变化.doc

论新旧房地产估价规范的变化摘要：随着经济社会的高速发展，房地产估价需求的多样化及房地产估价业务的深化和拓展问题不断浮现，原颁发房地产估价规范（下文称为“旧版”）在面对新颖评估课题的时候显得相形见拙，标准不一，进而促使新国家标准下“规范”的产生。那么，新、旧版“规范”究竟存在何种差异？ 关键词：新旧规范 术语标准 估价方法房地产价格评估制度是城市房地产管理法确定的一项法定制度，且从2014年开始房地产估价成为我国评估领域唯一对人员和机构都设定行政许可的行业。且房地产估价作为一项中介服务，具有很强的技术性，而估价结果更是关系到有关当事人的切身利益。因此，客观上需要一个为广大房地产估价师所共同遵循的关于估价的执业标准。于是1999年国家标准房地产估价规范应声而来，但随着房地产业发展、各行业基于估价的需求改变以及国家经济改革，出现许多新的情况及变化，有必要、急需对原有的房地产估价规范进行完善及修改，在此当前形势影响下，新国家标准房地产估价规范经过多次征求意见后正式颁布。一、基本术语标准及规范章节内容的差异基本术语标准是房地产估价的基石，是规范报告格式用语和对外展示专业的重要前提，对开展估价作业的重要性毋庸置疑，新版“规范”删除了旧版“规范”的术语部分，单独发布房地产估价基本术语标准（GB/T50899-2013），对术语进行更加全面的解析，以便更好的利用专业用语完成报告撰写任务。从发布的新版“规范”目次来看，调整了章节规划，并根据现行估价作业内容，开展方式以及估价目的下新方法的使用，对估价方法、不同估价目的下的估价进行全面的细化，完善和修正了章节内容，并删除了旧版“规范”的附录A估价报告的规范格式。二、规范内容的差异（一）估价原则和估价程序的差异1估价原则选用范围的区别随着当前经济形势的变化，社会对房地产估价需求的多样化以及房地产估价业务的深化和拓展，原先只评估房地产的市场价值模式越发见拙，无法区别市场价值评估与其他价值和价格评估应遵循的原则，故在评估投资、咨询类价值的时候，只为特定一方服务的，无需遵循“独立、客观、公正”的原则，在评估现状价值及征收评估时，区分权利人的不同和意向取得人对估价对象依法享有的开发权利不同时，无需遵循最高最佳使用原则，且“独立、客观、公正”的原则不在是通用原则，可以根据估价目的和价值类型的不同而区别选择估价原则，合法原则的使用不在局限于估价对象是合法房地产，可以根据不同权利状况下的房地产分别评估不同状态下的价值，估价原则的规定的改变，为估价师充分利用原则评估项目提供极大的便利，更好的符合市场的要求。2. 估价程序的差异情况估价程序的合理与否，体现了房地产估价机构和房地产估价师在完成估价项目的规范性和合理性，估价程序的缺失，不仅容易造成顾此失彼、疏忽遗漏或重复浪费，而且影响到估价工作质量和工作效率。新版“规范”下不仅对原先估价程序进行了深化，且首次规范估价机构内部审核流程，这不仅仅要求估价人员要按照科学、严谨、完整的估价程序作业，更要求估价机构能减少内部失误，提高自身防范风险以便更好保护自己。且在项目勘察阶段，明确了勘察的重要性和规范性，在无法进入估价对象内部查勘时，应根据其外部状况和社会经济状况分析，专业判断时候出具评估报告，并在假设条件中说明。 （二）、估价方法及不同目的下估价调整1估价方法调整在估价方法中，把原先的基准地价修正法模块换成了其他估价方法，并分成了“引用”评估方法：基准地价修正法、路线价法，“批量”评估方法：标准价调整法和多元回归分析法，价值减损评估方法：修复成本法、损失资本化法及价差法；引用的基准地价修正法和路线价法，可以对批量评估方法提供检验和修正系数提供理论支撑，并引用基准地价修正法中的地价分布比例及影响范围，对批量评估商业用房提供便利。而批量评估方法在城市大范围的旧城改造及项目建设中征收房屋估价至关重要，旧版“规范”中，缺少对批量估价的具体要求及描述，新版“规范”的出现，恰当解决这个问题。再有，因为城市规模的发展，城市人口增加，房屋租赁方式越来越普遍，而租赁过程中产生的问题日益增多，故急需对房屋损坏、火灾等影响房屋价值评估方法给予明确。收益法的变化集中于持有加转售模式，该模式下可选用直接资本化率计算，并对收益年限重新界定，新的变化可使收益价格经常低于市场价格的发生改变，使之成为可正常反映估价对象价值的问题，解决收益法中无法计算估价对象增值部分的问题。并在抵押评估时，当抵押房地产已出租的，合同租金高于市场租金的，应采用无租约限制的价值，当合同租金低于市场租金时，应采用出租人的权益价值。总而言之，孰低取谁，而不是笼统地以合同租金取代。2不同目的下的估价随着新形势下的反战，评估客户对估价的分类性及针对性越来越强，不在局限于原条框内的估价目的，故此层次中，新增房地产投资基金物业估价和为财务报告服务的房地产估价，并对原先十二种目的下价格评估进行细分和完善，不仅可以使估价人员不算进取，亦可以使目标客户更好的利用估价结果，完成委托目的。（三）、估价报告内容调整及变化1估价报告内容的变化第一，首先是估价时点的变化，估价时点打破原先具体某一天的局限，在特殊情况下，可以是周、月、季、半年、年等。比如回顾性估价和预测性估价不需要将估价的时点具体到某一天；第二，明确了房地产评估机构法定代表人可以不对估价报告签字，并要求作业房地产估价师必须签字而不是盖章，且需在估价结果后面签署，并对估价人员明确为房地产估价师，非注册房地产估价师和估价助理只能从中协助，且质量和后果均需自测房地产估价师承担，此项强化了具体执业估价师的责任，避免；第三，明确了估价报告附件内容，并着重强调附件的重要性，并新增估价对象实地查勘情况，专业帮助情况和相关专业意见等项。2.估价结果表述的变化针对新形势下的估价要求，新版“规范”明确了估价结果不再局限于是价值或价格的数额，也可以是某种专业意见或使用建议，不再以数值的模式提交委托方，亦或是参与估价委托方的项目决策，为七提供专业、直观的意见。三，总结总的来说，新版“规范”的调整是根据估价师进行估价作业的迫切需要而适时推出。虽然增加房地产估价师的工作难度，对估价项目的信息采集、现场