沈阳黄金广场筹备期管理手册.doc

沈阳黄金广场购物中心（招商期）筹备手册2003年1月16日文件目录一、 筹备工作计划1、 商场市场经营定位2、 商品经营分布（商品空间布局图）与购物环境3、 商场经营管理组织机构4、 计算机系统5、 筹备工作流程图6、 商场筹备期开办费预算7、 商场经营管理财务计划8、 商场经营管理措施二、 招商岗前培训1、 企业文化培训2、 员工岗前培训（含管理考核培训）3、 市场定位培训4、 品类规划培训三、 招商策划1、 商场宣传策划书2、 招商宣传手册3、 商场商业装修方案四、 招商业务文件1、 商场招商工作计划2、 招商组织与职责3、 招商管理与考核4、 招商工作流程及报表5、 各种收费条件、标准记及交费流程（含报表）6、 招商合同书设计7、 联销协议书设计8、 代销商品协议书9、 防火安全责任书10、 易燃易爆品防火管理规定11、 供应商装修协议书12、 商户守则13、 联销员管理规定14、 招商管理操作流程方案15、 供应商接待流程16、 客户档案管理规定黄金广场购物中心市场定位一、商场市场形象概念描述：将商场建成为一个按人性化购物需求，营造一个宽敞、明亮、鲜明、活泼的符合现代休闲时尚的购物环境；创建一个以经营服装服饰和时尚休闲商品的新型主题型百货商场；提供和满足1535岁目标顾客群消费及中高档价位的流行时尚商品和品牌；采取贴近和推行现代大众流行、现代时尚生活的文化营销主题，将购物、娱乐、休闲、餐饮、生活知识与人文科技融入现代消费理念之中。为辽宁省境内的消费者营造现代大都市的消费体验，在购物中感受到人生价值体现和事业的成功。二、 经营业态选择与运作方式1、 经营业态选择：商场采取主题百货业态的经营运作模式。主要经营服装、服饰等软性商品为主，家居、配饰为辅等高毛利水平的商品品类，对于市场竞争激烈和毛利水平较低的家电、食品、百货等硬性商品品类，采取避让与错位的经营战略定位，在品类的宽度和深度实行窄而深的品类杀手的经营形态，这样有利于区别于“新世界”、“中兴”等百货商场而树立鲜明的市场形象，更有利于与竞争对手进行抗衡和提高竞争实力。2、 运作方式：为了减少经营管理成本，提升商场的品牌形象。（1） 商场的运作采取百货业态与购物中心业态相结合的运作模式即，引进95左右的品牌零售供应商，由供应商自己采购自己销售的模式（购物中心模式）。（2） 从面积概念界定（3） 铺面单位面积分为高档类、中档类和的当类。高档类单位面积分为40、30平方米一个，约占总经营面积的15左右；中档类分为20、10、7平方米一个，约占总经营面积的80左右；抵挡类单位面积分为53平方米一个，约占总经在经营管理上采取统一规划、统一形象、统一设计、统一装修（天、地、墙、柱、色调、灯光等）、统一管理、统一营销、统一收款的运行方式（百货业态模式）。备注：这种运作方式具有一下的特点：1） 大量减少商场开业的开办费资金及成本；2） 改变传统百货业自采自销的经营方式；3） 这样的运作方式有利于公司筹措更多的资金，而中小品牌供应商的一次性投入也不大，能够积极参与招商。4） 由于供应商自己采购自己销售，更容易适应市场变化；5） 减少商品流动资金的占用，并通过结算在一定时间段内滞留一部分商品流动资金；6） 降低经营管理成本，提高商场经济效益；7） 通过统一管理能够控制价格和营销方式，有利于区别市场型购物中心，树立突出的市场品牌形象及提升商场经营档次；8） 统一收款有利于商场及时回收资金，保证企业资金的安全，避免购物中心收不上租金问题；9） 由于采取百货业态统一规划商品空间布局方式，能够大大提高商场经营面积的利用率。同时，也避免购物中心出租位置好坏，使死角位置出现空位，进而影响租金收入；10） 采取百货业态统一规划商品空间布局方式，有利于集中商品类别，明确商品经营档次和品味；结论：我们商场所选择的经营业态和运作模式，是符合企业短期利益和长期利益目标的。并且，是按百货零售业薪的发展趋势与要求的。因此，建议公司选择这种经营业态和运作模式。三、 目标顾客群定位与经营特色方案商场未来的总目标，是成为沈阳市一家著名的，富有市场吸引力的和流行时尚的中高档购物场所。同时以物业整体形象为依托，使黄金广场成为沈阳市及外省市顾客的心中理想的购物、餐饮、娱乐、住宿的场所。我们的竞争目标就是“新世界”百货。1、 目标顾客群定位：（1） 年龄：瞄准辽宁省及沈阳市1535或40岁之间的消费群体（男性年龄到55岁）；（2） 收入：中高收入阶层、中等收入阶层和特殊收入阶层顾客群体；（3） 性别：目标顾客性别以女性为主，男性为辅；（4） 行为角色：追求购物乐趣型、追求时尚者和现代理性消费者（5） 消费主体：以单体（个人）为主，家庭时尚消费、礼品消费集团与消费为辅；2、 经营档次评价标准评价商场经营档次高地有不同的标准和尺度。一般顾客从直观角度评价一个商场，均以商品价格和品牌的高低，装修的好坏作为感观上的综合评定。而零售行业评价一个商场的经营档次，是按服务对象、购物环境、装修材料、商品的价格组合、毛利水平、品牌的品位与组合、服务水准、营业员素质、服务功能、商场管理、物业管理（通风、空调、卫生）状况十二项考核指标综合评价。如果，我们在给商场经营档次定位时，仅用商品价格和品牌的高低，装修的好坏，那么，商场的经营档次的整体定位和风格，将会变成不伦不类或是高不成低不就的市场形象。因此，我们商场的经营档次定位，在价格和品牌的品位与组合方面以中档为主，高低档为辅，重点突出购物环境、服务水准、营业员素质、服务功能、商场管理、物业管理的高水准的经营档次。3、 经营特色：以目标消费（形象）群设立卖场营销主题的组合概念，将突破传统的按商品大类的空间布局组合方式要求。即按目标消费群的年龄、生活消费需求的行为习惯，围绕生活的内容、品味、乐趣的行为主题命名概念主题。至此，将目标消费（形象）群主题概念与主题相关的类别商品组合在一个空间区域内。通过商品及卖场营销力着力凸现人性化的现代生活时尚需求行为，为消费者营造富有联想和自我创造，体现生活个性化品味价值的商品空间组合。（1） 视觉环境：l 营造一个绿色、宽敞、明亮、鲜明、活泼的购物环境和商品陈列视觉亮点。l 商场要采用绿色植物点缀商品陈列环境；l 加大商品陈列灯光照度，灯光色温要偏暖；（2） 商品：l 提供优质、保真的现代时尚品位的商品与品牌；l 商品或品牌按（3） 服务：l 提出“创建生活、创建时尚、创建个性”的经营与消费理念。l 建设沈阳人的“服装沙龙”，用自由设计提供个性化的时尚商品和服务。l 向所有的顾客提供“无干扰服务”和“购物零风险”的主题服务模式。（4） 采取主题百货业态的经营模式。以服装、服饰等软性商品为主，家居、配饰为辅的商品经营结构。（5） 营造丰富的，符合现代时尚的营销氛围，着力培养中青年忠诚目标顾客群四、 商品品类构成根据对沈阳各重点大中型商场的商品类别的调查，以及对市场商品资源、分销渠道和竞争状态的分析，商场未来竞争优劣分析结果与市场竞争细分化的发展趋势。为使商场在未来市场易于对抗竞争，易于生存发展，易于错位经营，并对抗象“中兴”、“商业城”等超大型商场、对抗象“国美”电器专业店，对抗超市经营食品、日用品的连锁竞争优势。因此，商场要充分利用经营面积二万平方米的经营规模，商场的商品经营类别将采取以经营软性商品为主，商品类别窄而深的经营战略，牺牲家用电器、食品、日用品等低毛利点与竞争激烈的商品品类，集中人力、物力、财力做好服装服饰等软性商品的经营。商场经营的商品大类如下：服装、鞋帽、化妆品、珠宝、配饰、小家电、家居用品、体育休闲、文化办公、健康休闲商品、电脑等16类商品。这些品类除电脑类外大部分的毛利点均在20以上。这样使商场销售的平均毛利水平保持在20以上，以此确保公司的经济效益。具体商品经营品类如下：商 品 分 类护肤类、香水、彩妆、美容用具高档手表、时装表、装饰表黄金、珠宝、流行饰品少淑女装、帽类、手套手帕、要带配饰女正装、流行少女装民族服饰、婚纱礼服、妇女内衣、（针织品、袜子超市）女正装、休闲装、婴儿用品、针织品、儿童衣帽鞋男正装（裘、皮装）、衬衫、裤、男性配饰、手套、帽、围巾男休闲装、牛仔休闲装、汽车配饰、渔具、电须用品、刀具女鞋、箱包、手袋男鞋、箱包、手袋品牌运动休闲装、鞋、配饰文体用品、健康仪器、器械、食品厨房、浴室用品、杂品类卧室用品、布艺、窗帘、家庭陈设玻璃陶艺、礼品专柜生活家电、摄影器材、小型音响器材、工艺电话书籍、杂志五、 商场品牌等级构成：商品品牌等级结构事关商场商品经营定位在什么一个档次上。当前与未来市场竞争不是以个人意志为准绳的。全部经营高档品势必阻碍市场95的消费者购买，而经营高档品牌所需要的资金量和销售，远不能满足投资收益的要求，尤其是商场的经营面积规模，已经超出经营高档精品的经济边际临界值（标准为一万平方米以内）。因此，设定合理的商品品牌等级结构，不仅确保商场的合理定为与市场形象，还要确保商场的经济效益与投资回收的重要问题。品牌等级品牌特征品牌比重顶级品牌（A类）（形象品牌）5%次顶级品牌（A类）（形象品牌）10%主力品牌（B类）（销售品牌）50%次主力品牌（C类）（销售品牌）30%辅助品牌（D类）（品种）（点缀品牌或品种）5%1、 品牌是商场凸现于市场表现形象是一个什么样的水平，是招商工作最重要的着力重点工作。这是事关黄金购物广场能否吸引诸多主力品牌（包括达到通过招商吸引资金的目的），以及商场能否成功开业和经济效益的实现问题。2、 商品类别规划要到达的目的：（1） 突出目标顾客的消费主题作为规划设计的主题内容；（2） 合理设计空间，在最大限度内发挥空间面积的经济价值；（3） 通过招商，能够节省商场佣工人数的数量和成本。（4） 通过招商，减少与降低我们对商业精装修的资金投入；（5） 处理好卖场边厅与散区不同等级品牌的视觉效果（地面、天花、灯光、色彩、道具、隔板、陈列造景等）（6） 通过有计划的商品类别规划与招商，形成较新颖商品视觉空间效果，以此区别其他商场；（7） 通过品牌组合和装修设计，能够较为准确地把握目标市场的定位；3、 顶级品牌和次顶级品牌是商场的形象的代言品牌，也是主力品牌和次主力品牌领引品牌，起到绿叶中的红花作用。4、 主力品牌和次主力品牌：是商场销售和盈利的主力；是吸引招商资金和商品资金（现金流量）的主力；5、 点缀品牌或品种：是补充、充实、活跃各个经营主题的商品种类或品牌。属于连带性经营性质，是刺激和引发顾客购买欲望的一种手段。6、 各消费（形象）主题在各个楼层空间的分布位置设计，要能够引起目标顾客的识别与视觉冲击力。7、 各个品牌要独自形成品牌视觉形象。通过视觉形象表现出消费（形象）主题内容。商品经营分布与购物环境商场的购物环境与装修方案，要依据商场的市场经营定位和各楼层经营的主题风格而提出。一、 商场总体风格商场内部的总体环境要有现代时尚的风格。强调灯光色温冷暖搭配，通道宽敞而明亮、货区中央视觉通透，所有商品和品牌全部采用开放式的经营管理模式，二、 商品经营布局及各楼层设计风格方案（详见商场空间布局图）一层：1、 主题概念：名贵精品2、 商品类别：世界名牌（化妆、珠宝、名表、服装、箱包、鞋精品品牌为主）鲜花盆艺3、 辅助功能： 24小时银行、总服务台、公用电话、礼品包装4、 灯光色彩：光线明亮，普通光以冷光为主暖光为辅，商品区内以暖光为主。5、 主题色调：绿色6、 环境要求：主通道要达到3米、次主通道要达到2米；环境布景要以绿色植物为主；裸露墙面、柱面要有灯箱；休息桌椅色彩要鲜艳（多色彩）二层：1、主题概念：少淑女天地（1525的未婚女性）2、商品类别：少淑女装、牛仔装、鞋、帽、彩妆、配饰、手袋、时装表、手套、袜类、时尚书刊。3、辅助功能：咖啡室、公用电话。4、灯光色彩：光线明亮，普通光以冷光为主暖光为辅，商品区内以暖光为主。5、主题色调：冷色调为主，地面为奶白色瓷砖，吊顶奶白色6、环境要求：主通道要达到3米、次主通道要达到2米；环境布景要以绿色植物和服装陈列造景为主；裸露墙面、柱面要有灯箱；大厅周边设置休息椅，色彩要鲜艳（多色彩）。三层：1、主题概念：女性庄园（2535或40岁的成熟职业女性）2、商品类别：女性职业装、手袋、配饰（帽类、腰带、丝巾、手套等）、内衣、彩妆、精品鞋、民族服饰、婴儿用品、婚纱礼服、袜子针棉织品（超市）、时尚书刊3、辅助功能：水吧、茶室、公用电话、设计小型服装表演T型舞台和自由设计展卖区（服装沙龙）4、灯光色彩：光线明亮，普通光源为中大型双坐统灯冷暖光，商品区内以暖光为主。5、主题色调：暖色调为主，地面浅黄色防滑瓷砖和吊顶与地面为对称色调，（注意通道配色）6、环境要求：主通道要达到3米、次主通道要达到2米；环境布景要以绿色植物和服装陈列造景为主；裸露墙面、柱面要有灯箱；大厅周边设置休息椅，色彩要鲜艳（多色彩）。四层：1、主题概念：绅士庄园（1855岁）2、商品类别：男正装、休闲装、牛仔装、衬衫、鞋类、帽类、领带、腰带、配饰、箱包、汽车配饰、渔具、礼品专柜、汽车配饰、眼镜、男性化妆品。3、辅助功能：水吧、茶室、公用电话、擦鞋器、机关团体服务、电话购物4、灯光色彩：光线明亮，普通光源为中大型双坐冷暖光节能桶灯，商品区内以暖光为主。边厅色彩庄重（色彩较深），中央散区色彩明快（色彩较浅）5、主题色调：地面为奶白色防滑瓷砖，吊顶为奶白色（注意通道配色为黑色）6、环境要求：主通道要达到3米、次主通道要达到2米；环境布景要以绿色植物和服装陈列造景为主；裸露墙面、柱面要有灯箱；大厅周边设置休息椅，色彩要鲜艳（多色彩）。 五层：1、主题概念：家居时尚馆2、商品类别：运动装、运动休闲装、体育健身器械、健康理疗仪器和器械、办公文具、小家电、家居陈设、厨卫用品、卧室用品（床上用品、窗帘、布艺、靠垫）、特卖场、电脑城3、辅助功能：水吧、茶室、公用电话、4、灯光色彩：1）运动装、运动休闲装、体育健身器械、健康理疗仪器和器械、办公文具、小家电、特卖场区域内光线明亮，普通光源三分之二为中型单坐冷光节能桶灯，三分之一为中型单坐冷光节能桶灯。2）家居陈设、厨卫用品、卧室用品区域普通光源为中大型双坐冷暖光节能桶灯，商品区内以暖光为主。5、主题色调：1）运动装、运动休闲装、体育健身器械、健康理疗仪器和器械、办公文具、小家电、特卖场、电脑城区域采用冷色调处理，地面为白色防滑瓷砖，吊顶采用黑色喷涂方式处理（注意通道地面配色为黑色）；2）家居陈设、厨卫用品、卧室用品区域为暖色主题色调，地面为浅黄色防滑瓷砖，吊顶为白色。6、环境要求：主通道要达到3米、次主通道要达到2米；环境布景要以绿色植物和动感陈列造景为主；裸露墙面、柱面要有灯箱；大厅周边设置休息椅，色彩要活泼。 商场的组织与管理目标一、 组织机构设置的原则、 商场组织机构设立必须符合现代市场竞争观念。组织机构的运行要以顾客为核心，围绕三个顾客消费者、供应商、内部员工全面开展各项管理组织工作。一切以经济效益为目的，围绕经营设置管理部门；、 部门的设置要充分考虑到了商场管理和经营环节的合理配置。强调“减少环节、提高效率、降低成本”的原则。改变了传统商业的机构臃肿，人浮于事的弊病，强化了销售和营销部门的作用，增大了科技在管理和经营中作用；、 岗位与部门设置原则，将采取运作与监督和服务两条线的运行模式。采购、销售、结算、补货、信息、考核的相对独立、相互支持、相互制约，相互监督，从根本上克服了传统商业二级核算管理体制的弊端，以及对供应商的吃、拿、卡、要的恶习，同时细化了专业分工，更便于业务经营的顺利开展；、 部门的设置充分强化了服务的功能，强调了服务不仅仅是对消费者的服务，同时也包括对供应商的服务和公司内部的相互服务、对一线销售部门的服务。利用计算机系统进行系统管理与监控。、 机构设置要充分利用计算机系统的现代科技手段，以达到实现“减少环节、提高效率、降低成本”的目的，同时增加管理透明度，减少管理中的暗箱操作问题。二、 组织机构设置（一）组织机构图：（详见黄金广场购物中心经营管理组织机构图）（二）组织机构说明：1、部门设置介绍：（详见商场组织机构职能与岗位编制计划）（1） 商场设总经理一名、副总经理二名、总经理助理两名，组成商场的高级决策层；（2） 商场管理层设五个管理中心和一个综合管理办公室。（3） 组织管理职能系统分为两条线，既由总经理负责管理、监督、考核、服务、支持的职能，（部门包括：信息管理中心、财务结算中心、人力资源管理中心、综合管理办公室）；副总经理负责经营与管理职能（部门包括：营销管理中心和卖场管理中心）。（4） 公司的安保、后勤保障（清洁卫生）、设备维护维修均交予集团公司物业管理公司负责，商场不再设置这些部门，与物业公司的工作接洽由综合管理办公室负责；（三）营业期岗位编制、 商场岗位编制分为管理层和员工层。管理层人员编制全部隶属于商场，其中包括收银员、卖场主管和领班和极少的营业员。、 为了降低商场的人工运行成本，商场的佣工政策采取绝大部分营业员由供应商提供，并承担人工费用。、 岗位定编人数（2） 管理部门人员定编数量为121人（3） 收银员人员定编数量为100人（4） 卖场主管人员定编数量为27人（5） 卖场领班人员定编数量为54人（6） 营业员预计定编人数为300人（商场初期全部人员总定编数预计为597人，经过一年后商场人员将降至到420人左右）。（7） 供应商提供的营业员人数1700人左右。岗位定编人数只是一个计划数量，当商场开业运行后要逐渐进行调整和压缩，以此降低商场人工成本的开支。（四）筹备期岗位编制筹备期岗位编制按筹备的三个阶段，实行阶段性定岗定编。第一阶段，招商筹备阶段的先期筹划期间设立招商采购、营销策划、计算机人员定编7人；在正式招商时再招聘采购主管5人，接待兼内勤2人；视觉策划1人，总计商场筹备人员定编为15人。（财务部要调派一到两名财务人员负责招商财务工作）第二阶段，商场装修与商场经营管理组织建制阶段。这一阶段商场的各管理部门的部门经理和主管要到位（具体时间和部门、岗位及人数详见筹备计划）。第三阶段，商场开业准备阶段。商场开业前一个月所有营业员和一般管理人员全部到位，上岗培训全力以赴准备开业工作（具计划体时间和部门、岗位及人数详见筹备期人员编制及到岗时间进度计划表、商场筹备期及经营期人工成本预算表）。三、 管理与考核目标、 商场的管理体制、体系、机制要符合现代市场的竞争环境，实行目标管理原则。、 商场的管理流程实行制度化、标准化、程序化和规范化原则。并用计算机系统手段实现商场管理的制度化、标准化、程序化和规范化工作。、 商场上至总经理，下至一般员工的经营与管理工作业绩考核将与经济效益挂钩。考核工作将以定量考核为主。、 为使商场经营管理具有整体性，商场对自己的员工，还是供应商的员工，都实行统一培训，统一着装，统一管理，统一考核的管理原则。、 考核管理机制实行责、权、利对等统一原则，及奖惩实行连带责任制奖惩下级连带上一级领导责任原则。、 管理与奖惩要依据效率、质量、效益对立统一原则。、 商场的考核管理要在商场开业一年后，实现计算机考核管理自动化的目标。四、 培训管理工作培训管理工作是商场管理工作的重点，也是商场组织建设的一部分。商场经营和管理工作做的好不好，关键在于培训工作是否做的到位和细致。、 培训职能的组织与管理由商场人力资源部负责。、 培训范围：商场全体员工及供应商营业员。、 培训内容分为（1） 进店培训：员工手册、管理制度与考核制度、企业文化培训（2） 岗位培训：营业员接受营业员岗位培训教程；管理人员接受岗位管理手册。（3） 培训考试：新进店员工在试用期内接受培训考试一次，不合格者补考一次，不合格者给予辞退。、 考核管理：营业员和管理人员每半年考核一次，一年两次，考核成绩记录个人考核档案，作为年终评价依据。商场计算机系统方案一、 计算机系统的构成零售商场计算机系统的构成主要包括硬件设备和系统操作软件程序二大部分：1、硬件设备包括：主控计算机房、服务器（电子数据交换设备）、交换机、前台POS机（收款机）、后台PC机工作站（计算机）、应急电源、打印设备（票据打印和价签打印）、收银条码扫描机、银行刷卡器及附属网络设备和布线十大部分。2、系统软件包括：财务、业务、结算、收银、人力资源管理、客户（顾客和供应商）管理、统计、物价、销售管理、查询与分析、资产管理等16个子系统组成。二、 计算机系统设置的安全性和稳定性分析零售商业企业是一个直接面对社会大众性质的企业，一旦开业正常运行就不能无故停业。因此，计算机系统及设备必须要保证其相对独立，要确保系统的可靠性、安全性和稳定性，不能因外界或受其他管理软件系统的干扰或病毒的侵入，而导致计算机系统瘫痪和数据丢失，进一步导致不能收银，而让社会宣传媒体暴光去损害公司的公众形象。因此，要科学、严密的设计，在施工中严格把关，杜绝出现这类问题。三、 计算机系统设计的条件与需求（一） 系统与设备设计的条件1、 要依据商场25层总建筑面积29067.1平方米，经营面积19160.69平方米的总规模（主要考虑确定POS收银台布点和数量问题）。POS收银机布点详见布局图2、 满足商场花色品种保持在50000个，日销售收款额度设计在500800万元以上的（主要考虑系统数据传输量和数据库大小问题）。3、 商品采购组合将采取品牌专柜管理为主和单品管理为辅的经营管理模式。（二） 系统与设备设计需求1、 计算机系统功能设计需求，要以实用、够用、合理及不浪费系统和设备资源的原则下，能够满足商场未来五到六年内管理和营销的需求原则”（主要从开始少量投入资金考虑）。2、 管理模式采取“一级核算，集中管理，进、销、结（帐）分离”的运作模式”。系统设计为：卖场管理、营销管理、财务核算管理、信息管理、考核管理和办公管理六个大的管理系统模块，各个模块再分为子系统。3、 管理流程分为：财务核算流程、业务流程（商流和物流）、信息流程、管理流程和办公流程五大操作流程系统。4、 系统桌面及功能输入窗口设计要尽量人性化的设计理念，便于输入和避免输入的错误操作。同时，一个独立单位工作要在一个窗口完成。5、 系统操作授权级限，要遵循管理流程及职能职责范围授权。6、 POS收银采取楼层通收，及满足集团购买（需要）部进行通收。五、计算机系统及设备的选择条件与原则根据公司目前资金状况极大紧张的条件下，商场计算机系统设备选择应遵循以下原则和条件：1、 第一前提是保证设备运行中计算机系统的稳定性、可靠性、安全性、便捷性、开放性（设备和系统标准化）、时时性和可扩展性。2、 在保证第一前提的情况下，能选择国产品牌的不选择国外品牌；能代替专业设备不用专业设备；3、 选择设备应满足商场五、六年内经营管理的需要。4、 PC机（计算机）硬件配置要求要基本满足内部局域网的连接和操作。为了系统的安全，不感染计算机病毒和数据被窃取，因而计算机不配置光驱、软区、声卡。六、设置计算机系统的运作程序1、 选择国内具有设计大型零售百货商场资质的计算机公司，并有积累许多成功案例经验的公司。通过对各个公司的实力，包括：资金、设计人员数量和学历、是否有成熟的系统、培训能力、售后服务质量和年限、有无零售商场经验，以及价格质量等考察与分析，确定计算机公司。2、 确定的计算机公司，签定保密协议和合作合同。3、 系统和设备将由一家计算机公司完成，以保证后期服务的统一性，避免软、硬件的纠纷问题。4、 计算机公司根据商场经营管理需求提出计算机系统设计方案、设备方案及布线方案。5、 组建计算机部门（人员约计34人）。6、 计算机系统设计与修改（预计时间五个月到六个月）。7、 设备安装与布线（预计时间一个半月）。计算机布线工作可由综合布线完成，也可以由计算机公司完成。8、 系统和设备运行测试（预计时间一个月）。9、 计算机培训（预计时间20天）七、计算机系统和设备预算根据初步与北京、沈阳的六家计算机公司的接触，及所提出的设计方案，在把预算控制在最低的水平的原则下，依据我们提出的设计需求原则，以及根据沈阳中兴2000年计算机系统投资1500万元和北京百货大楼950万元投资情况分析。商场计算机系统的总报价预计需要280万元左右。以上有关商场计算机系统预算，仅限于商场经营管理部分，对于黄金广场整体计算机系统的设计，因经营管理没有确定，故在此没有考虑整体设计问题。商场筹备期开办费预算一、 开办费预算、 装修预算：商场天、地、墙、柱、灯具及商业道具装修预计1636.06万元左右（其中：天、地、墙、柱、灯具按27593平方米计算，每平方米平均造价在300元，预计装修造价为840万元，加上不可预见费15，总计约960万元左右；商业道具统一装修9658M2*700元676.06万元左右）、 宣传广告费用预算：招商筹备宣传预算45万元左右，开业宣传广告费预计30万元左右，合计75万元。、 筹备期人工成本预算：筹备期间为在最大程度上降低人工成本，因而采取分批分期上岗的措施。预计到开业前上岗人数约计604人预计支付工资765,750元。（详见商场筹备期及经营期人工成本预算表、商场筹备期人工成本预算表）、 办公设备设施及用品预算约计125万元。（详见商场开办费用预算表）、 商场服装置装费：员工冬装：西装一套、长袖衬衫二件；夏装（男）裤子一条（女）裙一件、短袖衬衫一件；营业员、收银员、职员、主管工装按450元标准一套，管理层部长以干部上工装按550元标准。按商场人员编制计算营业员、收银员、职员、主管人员共计572人，工装费支出25.74万元。管理层部长以上干部编制25人，工装费支出1.375万元。合计27.115万元。、 计算机系统软件及设备预算：依据计算机系统设计的初步方案，预计完成全部计算机界系统和设备预算需要280万元左右。、 办公区装修预算：根据勤俭节约不奢华的原则，商场办公区装修面积约1300平方米，每平方米造价预计150元，合计19.5万元。、 由于一些顶级品牌供应商的招商需要买断或压款进货。因此，预计需要流动资金950万元。（如：化妆品中的姿生堂、欧伯莱、高丝、SK、兰蒄、CD、艾文莉；服装中的卡地亚、杰尼亚、都彭、BOSS、巴利、华伦天奴；羊绒衫中的鹿王、鄂尔多斯等）、 开办费预算总计：2239.25万元和流动资金950万元。二、 资金筹措措施及缺口资金1、 供应商进店装修费：440万元（供应商撤出时折旧返还）2、 装修安全保证金：190万元（开业六个月后返还）3、 合同定金（元/M2）：640.0万元（开业三个月后返还）4、 供应商购置服装费：106.6万元（按1776人，每人一次性收取600元计算）5、 供应商营业员培训费：88.8万元（按1776人，每人一次性收取500元计算）以上几个方面是筹措资金的渠道，共计筹措资金1465.4万元，根据商场筹备期开办费预算计划资金2239.25和流动资金950万元，合计资金需求3189.25万元，缺口资金1723.85万元。三、 缺口资金解决办法一是，装修公司施工垫付40资金，将能够解决资金650万元左右。二是银行流动资金贷款1000万元，基本能够解决资金不足的问题。附件：筹备期人员编制及到岗时间进度计划表第一期：试用期3个月；其中，招商人员因招商工作任务的特殊性，故工资待遇采取特殊政策人员：（计16人）采购经理1人、采购主管10人、计算机主管1人、企划主管1人、文案策划1人、接待员2人。第二期：合计6+7+7+8+129人（试用期3个月；）部长( 计6人)：采购营销管理部（1人）业务支持部（1人）、综合管理办公室（1人）、人力资源部（1人）、 收银结算中心（1人）、 卖场管理部（1人）。部门经理：（计7人）：营销公关（1人）、视觉创意（1人）、卖场经理5人）主管( 计7人)：秘书主管（1人）、总办督察主管（1人）、总务主管（1人）、人事主管（1人）、培训督导主管（1人）、企管主管（1人）收银主管（1人）、。职员：（计8人）总办档案管理员（1人）、程序员（1人）、系统维护员（2人）、资产管理员（1人）、劳绩考核员（1人）、陈列美工（2人）。一般员工：司机（1人）、第三期一批：合计7+27+1145人（试用期3个月）主管（计7人）：服务督察部（1人）、结算部（1人）、客户服务（1人）、广播主管（1人）、物价主管（1人）、质检主管（1人）、商品准入部（1人）。卖场主管（27人）职员（计11人）：档案劳资管理员（1人）、人事统筹管理员（1人）、培训督导员（1人）、商品录入员（3人）、采办、后勤办事员（1人）、司机（2人）、文案策划员（1人）、创意设计（1人）第三期二批：合计7+35+54+300+100496人（试用期3个月）主管（计7人）：信息部主管（1人）、调查部主管（1人）、理货录入部主管（1人）、卖场部长助理(4人)职员（计35人）：货款结算员（2人）、结算审核员（1人）、服务督察员（4人）、美工（1人）、陈列（1人）、信息部统计员（1人）、市场调查员（2人）、服务管理督察员（4人）、服务礼仪接待（5人）、客户服务办事员(计2人，其中会计1名)、理货录入员（3人）、质量检查员（1人）、卖场协理员（4人）、保管员（4人）、广播员（2人）领班：54人收银员:100人营业员：300人说明：筹备期计划人数为585人，实际佣工人数为603人。主要原因是第一批筹备人员在8月份转化为其他岗位造成，此间第一批筹备人员人工成本已经单独计算，其后期人工成本并没有重复计算。 商场开办费用预算表 单位：元金额 类别单位 参考单价 计划值 备 注 说 明科目 数量 金额 合 计万元1247497小 计万元1155090不可预见费小计%892407 (一 )固定资产 台577850客货汽车（依维科）台1200001120000送货专用小卧车（桑塔纳） 台1600002320000复印机 台20000120000速印机 台500015000内部印刷文件专用传真机 台120022400投影仪台36000136000会议专用现金专用保险柜 台300013000财会专用考勤机台150023000 压膜机 台4501450压塑料模专用流动售货车辆7003021000特卖专用平面设计计算机台20000240000营销策划专用高级打印机台500015000营销策划专用不间断电源台100022000营销策划专用(二)低值易耗小计万元577240办公桌椅 套议室家具套 20000120000总经理办公家具 套 4000312000更衣柜 套 10007272000自己制作文 件 柜(木)套 350124200主任以上管理级别用两节铁皮文件柜 组3403511900各办公室用中型保险柜 个 80021600财务部、机关服务部专用大型保险柜 个 200012000财务部专用五层文件卷柜组350124200档案管理专用电 话 机 个 501206000收款台50部、卖场35部、办公室35部计 算 器 个 80806400收款台、财务、业务专用验 钞 机 个款台、财务专用仓库用手推车 辆80054000仓库专用打码机 台5010500柜台打价签这样专用员工胸牌个 106006000电子挂钟 台201002000卖场专用价签托 个 0.05300001500三联座顾客休息椅 套 601609600暖水瓶、盆个 16408磅暖瓶12元120个，塑料水盆4元50个电源插座 个 501005000计算机、收款机专用消防器材个 65400260003公斤干粉办公用品元35000办公耗材元200000表单印刷元50000 商场筹备期人工成本预算表 单位：万元 管理层面岗位 名称工资标准（元/月）筹备期工资预算（每期、每批增加人数）岗位编制试用期工资聘用期工资 各项统筹 合计第一期一批第一期二批第二期第三期一批第三期二批人数总额人数总额人数总额人数总额人数总额合 计5976101384249498管理层岗位总助2170024503600主任616002350350660部长1415002200300151194主管3112001800280421251627职员637001100260642111437卖场运营岗位主管2770011002402929领班545508002205454收银员100550800200100100营业员3004004501803003001、第一期一批筹备人员工资：1500*3个月*5人+1200*3个月*1人26100元2、第一期一批筹备人员工资：1500*3个月*1人+2500*2个月+1200*3个月*5人+2040*5*2个月+700*3个月*2人+1300*2个月9.48万元3、第二期筹备人员工资：（1600元*6人*3个月+2700元*6人*2.5个月）+（1500元*9人*3个月+2500元*9人*2.5个月）+（1200元*16人*3个月+2080元*16人*2.5个月）+（700元*11人*3个月+1360元*11人*2.5个月）367350元4、第三期一批筹备人员工资：（1500元*4人*1）+（1200元*2人*1个月）+（700元*14人*1个月）+（700元*29人*1个月）38500元5、第三期二批筹备人员工资：（1200元*7人*1个月）+（700元*37人*1个月）+（550元*54人*1个月）+（550元*100人*1个月）+（400元*300人*1个月）239000元6、合计筹备期工资总额为765,750元7、副总经理以上工资由公司发放，在此不核算。商场经营管理财务计划一、 商场年度经济指标计划（详见商场经营期损益测算表）1、依据对商场经营管理的优势、劣势和市场需求空间，以及上述对沈阳主要几家商场的参照值的分析论证测算，并考虑商场开业后第一年的经营管理磨合与调整，商场的第一年零售总额为57300万元。其中，毛利水平为20.3，费用率为8.305，税前利润率为11.99，税后利润率为8.04。指标项目第一年第二年零售总额5730062000毛利总额1163212896毛利率（）20.320.8费用总额47594465费用率（）8.3057.202税前利润687384312、测算依据（1） 销售测算参照“新世界”、“联营”和“中兴”三家商场。经过测算商场第一年年度销售总额为57300万元，单位平方米年度销售2.61万元（商场经营面积21926平方米），每日平方米销售72元。我们测算的销售水平分别低于“新世界”和“联营” 单位平方米年度销售3.63万和2.86万元元。高于“中兴”的2.09万元。（2） 毛利水平测算将不参照其他商场，因其经营定为和所经营的商品类别与我们不同，在此不作参照物。此次毛利水平测算将参照“新世界”老店和新店的水平，因其商品的经营类别基本与我们相同，没有低毛利的商品类别。因此，根据商场的经营定为和所经营的商品类别，商场的平均毛利水平测算为20.3。（3） 费用水平测算是根据实际经营管理出发，由于商场的经营管理运作采取的是购物中心和百货业态相结合模式，而且经营规模适当，佣工数量较少成本较低，特别是我们没有租金和较高的物业管理费，因而不会引起总体费用水平的提高。从费用的结构分析，管理费用占总费用的52.9，其中，折旧、摊销、物业管理费共占到28.93，人工成本占到10.98。而财务费用占总费用的11.18。根据国内零售业费用结构规律分析，我们的管理成本较低。从费用的绝对值分析，虽然高于“新世界”老店58.63，但我们的经营面积规模是“新世界”老店的一倍，由此看出我们的费用是基本合理的。二、 商场五年投资回报预测、 投资回报预测（详见商场投资回报预测表）根据对商场投资回报的预测，商场的静态回收期限为3.3年，动态回收期限为3.26年；五年平均投资利润率为26.634。 、 预测分析商场投资回报率较高的原因，主要是有一下几点因素：（1） 由于该物业立项在九十年代初，因而地价、建造成本比近几年的物业成本相对较低。致使商场物业折旧成本比一般商场低。（2） 因商场的经营管理运作模式采取的是百货业态与购物中心的经营管理模式操作方法，所以商场管理成本较低。（3） 商场采取的是以经营服装、服饰为主的主题百货经营业态形式，并实行错位经营战略，错开市场竞争激烈的毛利率的电器、食品、百货等品类商品。因而使商场的平均毛利率水平比一般的百货商场高。根据对未来几年国家宏观经济及沈阳的政治、经济、消费潜力、市