养老院可行性研究报告.doc

“千禧乐园”养老服务机构项目可行性研究报告北京华经纵横咨询有限公司二一三年七月文档鉴赏目 录一、项目总论11.1 项目基本情况11.2 项目承建单位31.3 项目可行性研究报告编写单位31.4 项目可行性研究报告编制依据31.5 项目建设内容与规模31.6 项目总投资及来源41.7 项目经济及社会效益41.8 项目结论与建议51.8.1 项目主要技术经济指标51.8.2 项目主要问题及解决建议6二、项目建设背景、必要性与可行性72.1 项目建设背景72.1.1 我国社会老龄化进程进一步加快72.1.2 我国社会保障体系进一步完善82.1.3 我国养老服务行业发展潜力巨大102.1.4 山东省大力推动老龄事业进一步发展112.2 项目建设必要性122.2.1 项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要122.2.2 项目建设将进一步满足日益增长的养老需求132.2.3 项目建设是进一步提高居民生活质量的需要132.2.4 项目建设是进一步提升区域养老服务水平的需要142.3 项目建设可行性142.3.1 项目所处背景环境利好支撑项目可行142.3.2 项目发展策略合理保障项目可行172.3.3 项目管理运营模式合理支撑项目可行182.3.4 项目效益可观保障项目可行21三、项目整体规划233.1 项目整体规划233.2 项目服务内容简介243.3 项目年营业额估算273.4 项目核心设备列表28四、项目环境分析304.1 市场环境分析304.1.1 中国人口老龄化的发展304.1.2 观念的变化314.1.3 社会上的“空巢家庭”逐渐增多314.1.4 现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化314.1.5 老年公寓的发展空间314.2 政策环境分析324.2.1 行业政策324.2.2 行业规划344.3 社会环境分析354.4 行业案例分析354.4.1 杭州金色年华354.4.2 浙江天目山九思湖畔（度假式养老公寓）364.4.3 上海绿地21城-孝贤坊36五、项目燃料供应、利用38六、项目厂址选择396.1 厂址现状396.1.1 地点与地理位置396.1.2 项目占地面积396.1.3 改、扩建项目现有场址利用情况396.2 厂址条件406.2.1 地形、地貌条件406.2.2 地理位置406.2.3 气候环境条件406.2.4 交通运输环境406.2.5 社会环境条件416.2.6 法律支持条件416.2.7 公共设施条件426.2.8 征地拆迁条件426.2.9 施工条件42七、建筑工程方案437.1 建筑设计指导思想与原则437.2 基本原则437.3 项目总体规划方案437.3.1 项目规划依据437.3.2 规划设计方案描述457.4 建筑方案467.4.1 主体工程467.4.2室内装修设计487.4.3 配套设施527.5 项目招标537.5.1 项目招标依据537.5.2 招标范围537.5.3 本项目采用邀请招标的方式537.5.4 招标组织形式53八、智能化、信息系统建设558.1 智能化系统概况558.1.1 概述558.1.2 设计原则558.2 综合安保管理系统578.2.1 系统描述578.2.2 闭路电视监控系统578.2.3 入侵报警系统578.2.4 出入口控制系统578.3 护理办公专有系统588.3.1 系统描述588.3.2 床位呼叫系统588.3.3 智能一卡通系统588.3.4 护理示教系统598.3.5 数字会议系统598.3.6 办公自动化系统598.4 综合布线系统598.4.1 系统描述598.4.2 布点原则598.4.3 系统设计608.5 计算机网络系统608.6 公共广播系统(含背景音乐及紧急广播)608.6.1 系统描述608.6.2 系统设计618.7 信息发布及查询系统618.7.1 大屏幕显示系统618.7.2 信息查询系统618.8 建筑设备监控系统618.9 卫星及有线电视系统628.9.1 系统描述628.9.2 设计原则628.9.3 需求分析628.9.4 系统组成628.10 火灾自动报警系统628.11 电源与接地系统638.12 智能照明控制系统638.13 智能化系统集成63九、节水节能措施649.1 能耗分析649.1.1 水耗总量649.1.2 建筑照明耗电649.1.3 生产办公及其他设备耗电量659.1.4 耗电总量669.1.5 煤炭分析669.2 节能设计669.2.1 设计依据669.2.2 节能措施679.2.3 建筑节能689.2.4 空调节能699.2.5 电气节能699.2.6 给排水节能699.2.7 节能管理制度70十、环境影响评价7110.1 项目厂址环境现状7110.2 项目建设期环境影响7110.2.1 施工期废水影响分析7110.2.2 施工对周围环境空气的影响7110.2.3 施工期噪声影响分析7210.2.4 施工期固废的影响7210.2.5 营运期环境影响分析7210.2.6 水土流失来源及防治措施7410.3 环境影响评价结论7410.4 建设项目对环境要素影响性质识别7710.5 生态环境保护措施7810.5.1 施工期间环境保护措施7810.5.2 运营期间环境保护措施8010.5.3 环境管理措施8310.6 地质灾害影响分析8310.7 特殊环境影响84十一、职业安全卫生消防8511.1 职业安全卫生8511.1.1 设计依据8511.1.2 主要危害因素与危害程度8511.1.3 安全措施方案8611.2 消防8711.2.1 设计依据8711.2.2 消防措施8711.2.3 火灾报警系统8711.2.4 灭火系统8811.2.5 消防知识教育88十二、项目组织机构与人力资源配置、项目管理8912.1 组织机构8912.2 人力资源配置8912.3 人员招聘8912.4 人员培训9012.4.1 领导干部培训9012.4.2 技术人员培训9012.5 项目管理9212.5.1 项目管理9212.5.2 资金管理92十三、项目实施进度9313.1 建设工期9313.2 项目实施进度安排9313.3 项目实施进度表93十四、投资估算与资金筹措9514.1 项目总投资估算9514.1.1 投资估算依据9514.1.2 建设投资估算9514.1.3 流动资金估算9614.1.4 项目总投资9814.2 资金筹措及投资计划99十五、财务评价10115.1 计算依据及相关说明10115.1.1 项目测算参考依据10115.1.2 项目测算基本设定10115.2 总成本费用估算10215.2.1 直接成本10215.2.2 工资及福利费用10315.2.3 折旧及摊销10315.2.4 修理费10615.2.5 财务费用10615.2.6 其他费用10615.2.7 总成本费用10615.3 销售收入、销售税金及附加和增值税估算10915.3.1 营业收入10915.3.2 销售税金及附加费用10915.4 损益及利润及分配11015.5 盈利能力分析11215.5.1 投资利润率与投资利税率11215.5.2 财务内部收益率、财务净现值和投资回收期11215.5.3 项目现金流量表11315.6 盈亏平衡分析11615.7 敏感性分析117十六、经济效益及社会效益分析11816.1 经济效益11816.2 社会效益118十七、项目风险分析及应对措施12017.1 项目风险构成12017.1.1 市场风险12017.1.2 技术风险12017.1.3 工程风险12017.1.4 资金风险12017.1.5 外部协作条件风险12017.1.6 社会风险12017.1.7 其他风险12117.2 项目风险应对措施12117.2.1 风险回避12117.2.2 风险控制12117.2.3 风险转移12117.2.4 后备措施121十八、项目综合结合及建议12318.1 项目综合研究结论12318.2 项目建议123十九、附录125北京华经纵横咨询有限公司 “千禧乐园”项目可行性研究报告一、项目总论1.1 项目基本情况项目名称：千禧乐园项目可行性研究报告；项目性质：新建；建设地址：；经营期限：本项目经营期限不设上限；所属行业：老年护理服务；基本情况：千禧乐园项目建设地址为xxxx，总投资30017.68万元，项目整体规划300亩，整体占地面积200001，建筑面积218768.40，为专业养老护理机构，建成后将开放7000张养老床位，实现460名孤儿领养抚育，共有员工1512人，其中，专业护理人员总数1450人。“千禧乐园”苑名中，千禧1000中的1代表自己的健康身心，后边的3个笑脸分别代表金钱、地位、荣誉，也代表一切幸福生活的源泉。本苑主要服务对象为淄博市周边县市，服务半径为200公里。未来，随着项目整体运营的不断优化，品牌建设的不断强化，千禧乐园的服务半径将扩大到山东省内的各市县，建设专业康复护理医院，并按照本项目运营模式，应地适宜，在全国各地区全面开展“千禧乐园”连锁养老机构。图1-1 项目服务示意图“千禧乐园”养老苑的特色为绿色无公害食品、矿物质水、负离子空气、中药养生、24小时全方位智能监护与护理、家庭式心理互动与辅导以及临终关怀服务，并通过设置光氧动力健身房、室内外健身器材、棋牌室、台球室等活动场地，开展老年书画养生、太极拳、瑜伽禅修等可以老人休闲娱乐健身服务，配置老年养生茶饮套餐等各项辅助设施及服务，真正实现为老年人的幸福万年保驾护航的工作目标。图1-2 项目宣传图1建成后，千禧乐园将具备吃、住、医、学、乐、生活服务照料等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，每户都有自己独立的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人可携带自己喜爱的家具、厨房设备，每户要安装电话和紧急呼救装置，同时设有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自己开伙。高龄病残老人或生活不能自理的老人可由护理员照顾生活起居，进行特殊服务，身体较好的老人可以经常进行健康体育锻炼，参加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。项目计划从2013年10月开始实施，到2016年9月结束，建设期36个月。项目建设所需的项目申报、土建工程等前期筹备工作从2013年8月开始实施，待资金到位后开始正式建设。项目土木建设及设备投资约为27710.29万元，根据山东省关于加快社会养老服务体系建设的意见规定，中部民办养老机构新建床位每张补助5500元，本项目可获得3850万元的一次性建设资金补助。1.2 项目承建单位1.3 项目可行性研究报告编写单位北京华经纵横咨询有限公司。1.4 项目可行性研究报告编制依据本项目可行性研究报告编制依据如下：1建设项目经济评价方法与参数（第三版），国家发展与改革委员会2006年审核批准施行；2投资项目可行性研究指南，国家发展与改革委员会2002年；3.中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要，2011年；4.中国老龄事业发展“十二五”规划；5.社会养老服务体系建设规划（20112015年）；6.山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；7.中共山东省委、山东省人民政府关于进一步加快老龄事业发展的意见；8.山东省老龄事业发展“十二五”规划；9.淄博市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要。1.5 项目建设内容与规模本项目位于淄博市淄川区泰和西路，地块南北宽约316.46米，东西长约632.00米，总占地面积200001平方米，约合300亩地。其中，公司其中拥有36亩地的产权，土地性质为工业用地，为项目的整体建设与运营，公司将在未来对该地块的土地性质变更为住宅用地，并且办理剩余264亩住宅用地的土地流转手续，全部土地费用约为3060.02万元。本项目现已建成4000养老公寓，开放养老床位100张，本次投资中，将把此公寓进行重新装修与改建，建成能容纳460名孤儿生活、学习的“千禧孤儿抚养中心”，为这些儿童营造充满关爱、和谐、温馨的成长环境，为国家下一代健康成长贡献自己的力量。本项目新建及改建的主体工程与辅助工程主要为养老公寓1、2、3、4号楼、独栋养老公寓、孤儿抚养中心、康复活动中心、养生会所、多功能厅、健身房、公共活动区、阅览室、禅堂、无水温泉、永和茶室、中草药博物馆、会客室、老年用品超市、有机食品超市以及综合服务楼等组成。车流主要从南侧出入口进出，北侧为物流出入口，场地周边形成环形消防和交通通道，建筑物四周均可供消防车通行，设置停车位100个以及自行车棚两个。乐园内周边规划地面景观、乔灌木、种植草坪，用地四边临红线为5m宽绿化带，四周设置绿化，种植耐寒耐旱灌木。项目总体容积率1.09，建筑系数0.44，绿地率41.87%，绿地面积83750平方米。1.6 项目总投资及来源项目总投资30017.68万元，其中，建设投资27720.84万元，建设期利息851.50万元，流动资金1445.34万元。项目资金企业自筹22005.94万元（建设资金20720.84万元，铺底流动资金433.60万元，其中，建设资金可申请3850万元省政府相关补贴），申请银行贷款8011.74万元（建设期贷款7000.00万元，流动资金贷款1011.74万元），税后投资回收期8.03年（含3年建设期）。1.7 项目经济及社会效益经过谨慎财务测算，项目达产后，年营业收入14747.91万元，年总成本费用11154.54万元，年经营成本9877.87万元，年利润总额3472.39万元，所得税868.10万元，年税后利润2604.29万元，投资利润率11.57%，投资利税率11.57%，营业利润率23.74%，税后财务内部收益率（全部投资）12.30%，税前财务内部收益率（全部投资）16.14%，税后财务净现值FNPV（I=5%）7617.06万元，税前财务净现值FNPV（I=5%）12727.03万元，税后投资回收期8.03年（含建设期3年），税前投资回收期7.02年（含建设期3年），盈亏平衡点（营业规模达到率）55.15%。以上数据表明，本项目经济效益较好，在为企业创造利润的同时，还可为国家上缴可观的税收，并且具有较好的盈利能力和抗风险能力。同时，本项目建成后，将引进国内外先进护理技术、方案以及设备设施，辐射淄博市及周边县、市、区、洲，能极大地减轻政府养老床位不足的压力，缓解山东省日益紧张的养老机构资源需求。综合而言，项目经济社会效益明显，符合我国产业政策及走可持续发展道路的理念，将对山东省老龄事业发展、提高居民生活质量和水平、提高社会公共养老服务体系做出重大贡献，对于山东省的经济社会发展具有重要意义。1.8 项目结论与建议1.8.1 项目主要技术经济指标经测算，项目的技术经济指标如下：表1-1 项目技术经济指标序号名称单位数值备注1项目投入总资金万元30017.68 1.1建设投资万元27720.84 1.2建设期利息万元851.50 1.3流动资金万元1445.34 2年营业收入(含税)万元14747.91 正常年份值3年总成本费用万元11154.54 正常年份值4年经营成本万元9877.87 正常年份值5年增值税万元30.10 正常年份值6年销售税金及附加万元0.00 正常年份值7年利润总额万元3472.39 正常年份值8所得税万元868.10 正常年份值9年税后利润万元2604.29 正常年份值10投资利润率11.57%11投资利税率11.57%12营业利润率23.74%13税后财务内部收益率（全部投资）12.30%大于基准收益率，项目可行14税前财务内部收益率（全部投资）16.14%大于基准收益率，项目可行15税后财务净现值FNPV（I=5%）万元7617.06 大于零，项目可行16税前财务净现值FNPV（I=5%）万元12727.03 大于零，项目可行17税后投资回收期年8.03 含建设期36个月18税前投资回收期年7.02 含建设期36个月19盈亏平衡点（营业规模达到率）55.15%1.8.2 项目主要问题及解决建议（1）项目总投资来源及投入问题项目总投资主要来自XXXXX自筹资金及银行贷款，按照计划在2013年9月份前完成项目申报审批工作。预计项目总投资资金到位时间在2013年10月。整个项目建设期内，公司主要完成项目的可研报告编制、项目备案、土建及配套工程、人员招聘及培训、设备签约、设备生产、设备运行及验收等工作。同时，公司拟设立专项资金账户用于项目建设资金的管理工作。（2）项目原辅料供应及使用问题项目日常运营所需护理耗材、食用原料以及相关有关老年人用品等原辅料目前在市场上供应充足，可以实现就近采购。项目本着优质服务、创造一流品牌的理念，对相关材料环节进行严格把关，对供应商进行优选，保证生产顺利进行。（3）项目技术先进性问题项目运营本着高起点、高标准的准则，拟采用国内先进护理技术及相关设备，引进先进管理经验，对员工进行专业化培训，保证优质服务、精确管理、成为省内养老机构示范基地。综合而言，项目总投资来源明确，材料供应可以保障，护理技术及设备先进，其建设运营不存在其他重大问题。文档鉴赏二、项目建设背景、必要性与可行性2.1 项目建设背景2.1.1 我国社会老龄化进程进一步加快根据联合国相关调查，世界人口将在2050 年超过90 亿，如生育率保持现有水平，将于21世纪末超过100亿大关。根据联合国数据，从现在到2050 年，老龄人口将从6亿增加到近20亿，60岁以上的人口将超过15 岁以下的青少年人数。其中，发展中国家的老龄人口预计将是现在的四倍，这一特殊变化将对全世界各国的每个社区、团体和个人产生巨大影响。目前，中国是全球目前唯一一个老年人口超过1亿的国家，且老年人口以每年3%左右的增速快速增加，是世界平均增速的5倍以上。图2-1 我国老龄化速度概况资料来源：中国老龄委、北京华经纵横咨询有限公司我国20世纪50年代第一次生育高峰出生人口相继进入老年。2005年中国60 岁以上的老年人口有1.44亿，2012年这个数字已经上升至1.93 亿，年复合增速4.27%，占人口的比重也从11.03%升至14.32%。预计到2013 年底，我国60 岁以上老年人口有望超过2 亿，2015 年则很有可能超过2.21 亿。而到2020 年，我国老年人口数很可能超过2.43 亿，老年人口占比超过17%。图2-2 我国将迎来老龄化加速发展阶段资料来源：中国老龄委按照联合国的传统标准，60 岁以上老年人口占比达到10%，或是65 岁以上人口占总人口比重达到7%，则意味着这个国家进入老龄化社会，我国在1999 年已达到这个标准；60 岁以上老年人口占比达到14%，为老龄社会，我国在2012 年也已经达到这个标准，标志着我国已经正式进入老龄社会。而2015 年后我国将进入人口老龄化迅速发展阶段。根据预测，从20152035 年的20年间内，我国老年人口比例将增加一倍，达到20%，2050 年老年人口比例将增加到30%，社会进入深度老龄化阶段。根据经济合作与发展组织（OECD）的人口发展预测，到2030 年，中国65 岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家。2.1.2 我国社会保障体系进一步完善“十一五”时期，是建国以来社会保障体系建设发展最快的时期，社会保障制度建设取得突破性进展覆盖城乡居民的社会保障体系框架基本形成，公布了中华人民共和国社会保险法，修订了工伤保险条例。建立了新型农村社会养老保险（以下简称“新农保”）制度并开展试点，全面建立企业职工基本养老保险省级统筹制度，建立并全面实施城镇居民基本医疗保险制度。图2-3 我国社会保障“十一五”规划主要指标实现情况资料来源：社会保障“十二五”规划纲要“十二五”时期，我国将进一步完善社会保障制度，进一步扩大覆盖范围，稳步提高保障水平，2015年，我国城镇基本养老保险参保人数将达到3.57亿人，其中企业职工基本养老保险达到3.07亿人；新农保参保人数达到4.5亿人。城乡基本医疗保险参保率在2010年基础上提高3个百分点，城乡最低生活保障实现应保尽保。图2-4 “十二五”时期社会保障发展主要目标资料来源：社会保障“十二五”规划纲要其中，国家将重点推进实施应对人口老龄化的社会保障政策，实现新农保制度全覆盖，提高基础养老金水平，完善企业职工基本养老保险制度。同时，国家已连续8年较大幅度调整企业退休人员基本养老金，国务院常务会议也通过自2013年1月起，企业退休人员基本养老金水平比2012年提高10%。图2-5 20022010年我国退休人员养老金发展情况数据来源：WIND资讯综上措施都将使得我国养老服务行业的发展得到越来越广的发展空间。2.1.3 我国养老服务行业发展潜力巨大我国社会养老服务体系主要由居家养老、社区养老和机构养老等三个有机部分组成。近年来，国家加大对社会养老服务体系建设的投入力度，大力鼓励社会力量参与，老龄服务基础设施建设得到快速发展。但依旧存在着社区养老服务设施和养老机构床位严重不足，供需矛盾突出，养老服务布局不合理，区域、城乡发展不平衡等问题。根据全国老龄委的数据，2010年中国老年人市场的年需求达到1 万亿元，2050 年左右将达到5万亿元。而目前中国每年为老年人提供的产品不足1000 亿元，供需之间存在巨大商机。而到2030 年，预计我国养老产业规模有望达到20 万亿元以上。同时社科研究院报告指出，我国消费结构转向老龄产业，老年消费即将井喷。2010 年，我国老年人退休金总额达8383亿元，2020 年，将达28145 亿元，到2030 年，退休金总额将达到73210 亿元。另据调查，目前老年人可用于购买老年用品的支出已达4000 亿元。以上数据显示，中国的老年群体已经成为一支重要的消费大军。图2-6 我国老年人消费需求展望数据来源：WIND资讯其中，养老服务行业将作为老年人生活的必要保障服务提供行业，也将获得较为广阔的发展空间，行业发展潜力巨大，据推算，2015年我国老年人护理服务和生活照料的潜在市场规模将超过4500亿元，养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。2012年末，我国共有养老服务机构4.2万个，床位381万张，收养各类人员262万人，根据国家相关规划，“十二五”期间，我国将增加日间照料床位和机构养老床位340余万张，实现养老床位总数翻一番；改造30%现有床位，使之达到建设标准。2.1.4 山东省大力推动老龄事业进一步发展“十一五”期间，山东省老龄事业快速发展，全省各级、各部门坚持“党政主导、社会参与、全民关怀”的老龄工作方针，以保障和改善老年民生为出发点，积极推进养老保障和服务、老年人权益保障、老年人文化体育活动和教育、老龄产业、老有所为管理服务五个方面的体系建设，基本完成山东省老龄事业发展“十一五”规划确定的任务目标，老龄事业有了长足发展，全省各类养老服务床位达到32.6万张，每百名老年人拥有养老床位2.3张；居家养老服务开始起步，从业人员素质不断提高。“十二五”时期，山东省将面临更加严峻的人口老龄化形势，据预测，到2015年，全省60岁以上老年人口将达到1923万人，占总人口的比例上升至19.67%，年递增率为4.89%，年均净增老年人口80多万。80岁以上高龄老人将达到308万，占老年人口的比例超过16%，年递增率为6.39%。65岁以上空巢老人将达到1000万，空巢率超过70%。农村老年人口占农村总人口的比例上升至26.7%以上。为全面提升“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的水平，让老年人生活得更加幸福、更有尊严，“十二五”期间，山东省各级政府高度重视人口老龄化问题，不断加强对老龄工作的领导，政策体系日趋完善，制度保障更加有力，老年消费趋于旺盛，老龄事业发展的市场化程度明显提高，使得本省老龄事业在政治、经济、社会、文化、舆论等方面具备了更加有利的发展环境。2.2 项目建设必要性2.2.1 项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老龄事业持续发展奠定了很好的基础。“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%增加到16%，平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织，社会养老保障和养老服务的需求急剧增加。为此，我国政府提出积极发展老龄服务业，积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，实现新增各类养老床位342万张的发展目标。本项目建成后，将以老年人需求为设计及运营核心，强调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，以真正意义的为老人全心全意的服务宗旨，为老年人提供一个集养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒造、设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。2.2.2 项目建设将进一步满足日益增长的养老需求近年来，为进一步实现“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的发展目标，山东省各级政府高度重视老龄事业发展，在经济社会发展水平不断提高的同时，优先保障和改善老年民生，优先为老年人提供社会公共服务，优先让老年人共享经济社会发展成果，并不断建立健全社会养老保障体系，着力提高养老服务保障水平，使得省内养老服务需求空间不断增长。据统计，目前山东省有10.85%的老年人愿意入住养老院，打算在5年内入住养老院的比例为4.23%。“十二五”末，山东老年人口将达1923万，需要养老床位81.34万张。而“十一五”末，山东包括敬老院、福利院在内，总共只有32.6万张养老床位，其中25.2万张为敬老院和城市福利院拥有，真正为全社会老年人提供服务的养老床位只有近7.4万张，养老床位实际缺口为73.94万张。本项目将通过建设现代化养老公寓、精神维系式有机种植、教育培训式绿化种植、义工实习式助老服务等方式，提供2000张养老床位，能够缓解本区域老年居住难及老年人无人照顾的问题，更好地为老人的生活和健康保驾护航，创造更好的经济建设环境，维护社会稳定，共建和谐社会。2.2.3 项目建设是进一步提高居民生活质量的需要近年来，随着社会经济的不断发展，居民生活水平的不断提升，老年人也逐渐培养出自身的兴趣爱好、生活习惯和隐私，希望有自己独立的生活空间，他们多数离退休后有养老金，为独立生活提供了经济来源。因此，必须探讨建造功能设施完备的、较高标准的新型老年公寓，提升养老水平，以区别原来建立的敬（养）老院形式的老年公寓。本项目建成后，公寓应具备吃、住、医、学、乐、生活服务照料等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，每户都有自己独立的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏室、洗浴设备和厨房，老人可携带自己喜爱的家具、厨房设备，每户要安装电话和紧急呼救装置，同时设有娱乐场所、洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。公共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自己开伙。高龄病残老人或生活不能自理的老人可由护理员照顾生活起居，进行特殊服务，身体较好的老人可以经常进行健康体育锻炼，参加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。本项目这种兼顾“居家养老”和社会服务为一体的老年公寓，起居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化的，将成为本区域老年人所喜爱和要求的老年人乐园，老人的子女也可以进一步减轻负担，减少家庭矛盾，解除其后顾之忧，以便把更多的精力投入到经济建设的伟大事业中。同时，本项目建成后也还可以安置部分下岗职工，为他们提供再就业机会，为政府和企业分忧，有利于社会稳定，为进一步提升居民整体生活质量和水平做出应有的贡献。2.2.4 项目建设是进一步提升区域养老服务水平的需要为进一步满足居民日益增长的养老服务的需求，鼓励扶持养老服务机构，山东省规定，凡创办养老服务企业的，注册资本均可按法定最低注册资本执行；养老服务企业在办理年度检验和工商登记事项时，依法从快从简办理。对新办的非营利性养老服务机构建设用地，经依法批准，可采用划拨或协议出让的方式供地，土地出让金可按不低于国家规定的最低标准收取。乡（镇）村公益性的养老服务机构建设用地，经依法批准可使用集体所有的土地。对研发养老服务产品的生产性项目用地，实行与工业项目用地同等的供地方式。本项目建成后，将成为布局合理、生活、服务到位、管理科学、环境幽雅、充满生活乐趣的老年之家，并引进国内外先进的老年公寓设计运营理念，购置国内外先进老年人护理设备，对相关服务人员进行专业培养，未来还将申请设立专业护理医院，不断将护理人性化、专业化、科学化、标准化，急老年人之所急，想老年人之所想，帮老年人之所需，实行科学化、规范化管理，使老年人住得安心、吃得舒心、玩得开心、健康温馨、子女放心，真正把老年公寓办成老年人颐养天年的幸福之家，让老年人切实感受到党和政府的温暖，共享社会发展成果。同时，本项目将以“区域示范项目、国内优秀项目”为发展目标，对本区域养老服务起到带头作用，进一步提升本区域养老服务水平，为山东省老龄工作的顺利开展与深入推行做出应有的贡献。2.3 项目建设可行性2.3.1 项目所处背景环境利好支撑项目可行从政策层面来看，本项目所涉及的老年人服务行业，分别在中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、中国老龄事业发展“十二五”规划、社会保障“十二五”规划纲要、社会养老服务体系建设规划（20112015年）、山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、中共山东省委、山东省人民政府关于进一步加快老龄事业发展的意见、山东省老龄事业发展“十二五”规划以及淄博市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要等政策文件中有所提及并明确指出相关产业发展方向，政策文件鼓励支持本项目产业进一步发展，以此进一步保障和改善老年民生，全面提升“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”的水平，让老年人生活得更加幸福、更有尊严。从政府支持力度来看，各级政府补贴力度可观：1. 建设补贴2012年，山东省出台的关于加快社会养老服务体系建设的意见指出，到2015年，基本建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的社会养老服务体系。“十二五”期间，全省新增养老床位25万张，养护型和医护型床位占到各类养老床位总量的30%以上，实现每千名老年人拥有养老床位30张，实现日间照料服务覆盖全部城市社区和半数以上农村社区，基本实现养老服务信息平台覆盖全省城乡社区，基本实现养老护理员全员持证上岗。“十二五”期间，省级财政对东、中、西部地区符合条件的公办和民办养老机构新建床位每张补助4500元、5500元、6500元，对改造(租赁)床位每张补助2000元、2500元、3000元。2. 运营补贴关于加快社会养老服务体系建设的意见指出，对民办非营利性和公建民营养老服务机构按自理、半自理和完全不能自理老年人分别按每人每年360元、600元和720元标准给予运营补助。淄博市出台的关于加快养老服务业发展的意见提出，市民政、财政等部门每年对各类养老服务机构实行等级达标评定（镇和街道中心敬老院除外），对经审核评定服务质量高、收费价位低、服务设施好的中低档养老服务机构，每接收一位淄博户籍老年人，市财政按照每月100元的标准给予运营补助。除了财政补助外，淄博市还将对民办养老服务机构给予税费优惠待遇，促进民办养老服务机构的发展。山东财政提高孤儿基本生活保障补助标准提出，受近年来物价上涨等因素影响，孤儿养育成本大幅增加，为切实保障好孤儿基本生活，对济南、淄博、东营、烟台、威海市社会散居和机构集中供养孤儿省级补助标准提高到每人每月344元和440元。新的补助标准自2013年1月1日起执行。从2013年起，淄博市社会散居孤儿基本生活费标准由每人每月不低于600元提高到不低于720元，福利机构供养孤儿基本生活费标准由每人每月不低于1003元提高到1533元。项目总计可获得的资金补贴如下：表2-1 项目可获补贴资金说明序号项目床数（张）补贴标准（元/人）收入（万元）1建设补贴（一次性）700055003850.00 2运营补贴2265.10 2.1养老财政补贴70001176.00 2.1.1完全自理老人4000130624.00 2.1.2半自理老人2000150360.00 2.1.3完全不能自理老人1000160192.00 2.2孤儿财政补贴46019731089.10 合计6115.10 3. 市场规模上升从市场环境看，本项目涉及行业市场发展呈上升趋势：老年公寓特别是独立的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在一些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓。它建于北京北部的小汤山，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。它的环境优美、设施先进、服务较好。上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一。据统计，淄博市1987年开始进入老龄化城市行列，截至2012年12月31日，全市60周岁以上老年达到76.89万人，占全市总人口数的18.15%，高于全国、全省老年人口比例。其中：6064岁的老年人26.54万人，占老年人口数的比例为34.52%；6569岁的老年人16.41万人，占老年人口数的比例为21.35%；7079岁的老年人23.82万人，占老年人口数的比例为30.98%；8089岁的老年人9.1万人，占老年人口数的比例为11.83%；9099岁的老年人1万人，占老年人口数的比例为1.3%；100岁以上老人184人，占老年人口数的比例为0.02%。未来，据淄博市老龄办估算，淄博市老年人口每年将以3.9%以上的速度递增，预计到2020年，淄博市老年人口将达到101.4万人，占全市人口的22.5%；到2045年，老年人口比率将达到全市总人口的1/3左右，老龄化形势日益严峻。据统计，2010年，淄博市有养老服务机构164处，床位13044张，万名老年人拥有床位201张，其中民办养老机构62处，床位3937张。164处养老机构中，乡镇、村居敬老院90处，床位6076张；老年公寓、托老所等社会养老机构73处，床位6918张。相较淄博市76.89万人的巨大需求量，即使以山东省10.85%的老年人愿意入住养老院的比例计算，也需要约8.34万张养老床位，以目前养老床位数量，缺口巨大，为本项目的快速、规模化、良好发展提供了巨大的市场空间与可能性。2.3.2 项目发展策略合理保障项目可行1. 打造核心护理团队 实施先进护理方案为更好地服务于苑内老年人，本项目将组建有一批由护理员和护士组成的高素质养老服务团队，基地护理员都将经过专业的养老护理培训和专业护理设备操作培训，同时，基地的临床护理经验护士团队是由专业的护理学院、护校、卫校毕业的护士与医疗机构退休护士组成，他们都有着专业护士执业资格及更高水平的护理技能，并有专业护理人员和老人交谈，消除老人的孤独和寂寞感，使老人从生理和心理上得到满足，在这里幸福地欢度晚年。同时，基地将聘请一系列老年人生理疾病及心理疏导研究专家，并与相关科研院校开展相关科研课题，根据基地的老年人结构特点量身打造特色护理方案，通知针对高级会员，还将提供私人方案定制及实施服务。2. 构建舒适养老环境 争创省内示范基地千禧乐园建成后，将紧紧围绕建成“老年护理示范基地”这一目标，不断提高护理质量，深化“尊老、敬老、爱老”企业文化建设，优化各项服务，降低运行成本为重点，加强基地软件、硬件建设，项目分为管理、护理、技术、信息、后勤设备、财务八大组，由各职能部门负责，统一管理。 具体实施方向如下：（1）合理设置组织机构，保障老年人护理需要与安全。按照新标准完善组织机构的合理设置，保证高效运行，满足本基地各项工作需要。实行苑长负责制，认真落实两级管理责任制，苑长是医院质量与安全管理第一责任人，各部门负责人是部门发展与安全管理的第一责任人，各护理组长是护理质量与安全管理的第一责任人，坚持科学民主依法决策，坚持以老年人为服务中心，积极收集整理其具体要求与愿望，加强沟通与协调，真正实现“急老年人之所急，想老年人之所想，帮老年人之所需”。（2）加强细节管理，全面提高护理质量。本项目将以不断加强基础护理质量和安全管理，把缺陷管理作为最基础的管理手段，鼓励非惩罚的不良事件报告，以查找缺陷为手段，以整改缺陷为目标，强化零缺陷意识，对生命高度负责，全面提高基地各项工作质量。强化人人从我做起，从细节做起，做细、做实、做严各项工作。（3）合理布局，科学设置各服务项目。本项目将按照老年人的特点和老年人建筑设计规范，从住区规划、设计到配套建筑与设施方面全方位符合老年人的特点和需求。相关建筑主要为低层小高层（有电梯）或平房有小院落，住房面积以合室、一室、二室小套房为主。道路无障碍设计，户内有紧急呼叫与电子安防系统。居室要阳光充分和通风。同时，本项目将提供完备的配套设施和服务，如医院、健身娱乐、文化教育、图书资料、购物中心、银行、邮局、交流活动、家政服务等。未来，本基地还将建设正规康复护理医院，具备治疗、抢救、康复、咨询等功能，全方位的满足本基地内老年人的各方面需求。（4）加强财务管理，改善基础保障设施。认真落实财务管理和信息管理的要求；进一步加强基地环境、后勤配套实施的改造，着力为老年人及工作人员营造良好的生活和工作环境。（5）强化培训，提高职工整体素质。认真实施“老年护理”专业培训、急救技术的培训等相关规范化、标准化培训工作，进一步强化法律法规知识的培训学习，每年对相关领导、工作人员进行法律、法规培训以及伦理知识培训和考核，以合格率100%为工作目标。3. 合理服务收费标准 突出老年福利特点老年服务机构收费是个敏感而又实际的问题，收费过高，将难以突出老年服务机构的社会福利设施功能，并影响项目的老年人入住率，降低项目长期稳定提供服务能力，不利于本项目的长期稳健发展。本项目选择核定价格时，首先将根据收费项目和实际成本支出作为依据；二是参考外地的收费标准和本地收入的平均生活水平；三是要考虑服务对象的经济承受能力，慎重定价、合理收费、低费微利，体现老年福利事业的特点，真正把老年公寓办成老年人颐养天年的幸福之家，让老年人切实感受到党和政府的温暖，共享社会发展成果，同时，本基地将由入苑老年人自愿选择缴费标准，分为一般会员以及高级会员，并提供不同的养护服务。2.3.3 项目管理运营模式合理支撑项目可行1. 信息化运营 降低服务成本本项目建成后，将充分应用最先进的IT技术实现数字化智能养老院的高效管理。提高服务运营效率，实现老年人从入住到日常生活的全部服务过程的管理，设计合理的工作流程，达到护理人员时间安排的准确定位、高效分配以及物资的合理有效分配，降低护理成本和运营成本。（1）老年人个人信息的网络化管理，保证了管理人员可以及时、准确地得到老年人的各种生命指标，提高了基地的服务质量，实现无纸化和无胶片化办公。（2）通过个人信息带动护理信息的管理，并为相关科研服务，构建基地的数字化神经网络。（3）系统可对核算单元和核算项目进行调整和自由组合，可针对基地不同的部门管理情况和经济核算方式随时进行调整。（4）根据收费和床位数据统计的需要，随时为管理的需要定义和输出各种报表。（5）提供可由基地自己定义的各种护理方案、物资方案以及典型案例等