商业地产开发-项目融资计划书 v3

综合体项目融资计划书,2013年07月23日,目 录,我们的融资意向及可能采用的方式融资主体及融资担保方式关于某某投资公司关于商业地产开发商某某投资公司的优势商业地产发展趋势预测某某投资公司房地产事业群项目介绍宜春国际购物中心综合体项目介绍及相关经济测算,我们的融资意向及可能采用的方式,鉴于我公司与企业管理有限公司有意向投资建设购物中心综合体项目。项目预计总投资约19亿元，其中自筹资金约需4亿元。 我公司有意向通过债权融资方式解决部分资金来源，融资总额约3亿元人民币，根据项目资金需求进度分批到位，总期限为2年，宽限期1年，承诺年固定回报率不低于22，按季支付回报。 根据我公司目前自有资金配置状况，预计融资部分在总额和条件商定前提下，根据项目推进情况分期计划如下：1、预计在2013年12月支付土地竞拍保证金时点，资金需求约1.6亿元（其中保证金约1.57亿元，其他前期费用约0.03亿元），拟融资额1亿元；2、预计在2014年3月支付南区地块土地出让金尾款取得土地证，考虑当期前期费用及利息支出，资金需求0.86亿元，拟融资0.5亿元。3、预计工程一标段即南区商业部分在2014年7月正式开工，当年3季度起至2015年2季度南区商业部分预售，工程费用及营销费用合计约需0.85亿元，2014年11月份支付北区地块土地出让金尾款0.79亿元，拟分别在2014年3季度和4季度融资0.5亿元和1亿元。 融资部分的第一还款来源为南区家居建材市场的预售款收入，预计在2015年上半年实现预售收入5亿元，回款现金3.5亿元，能偿还前期全部融资额； 融资部分的第二还款来源为寻找当地金融机构（主要指银行）提供项目贷款，预计在2015年2季度落实2.5亿元。,融资主体及融资担保方式,我们意向的融资主体为某某投资公司控制的某控股管理型公司，其系开发融资对应项目即综合体项目的项目开发公司的控股股东。 此次融资采用该公司在项目开发公司中持有股权的75%提供质押担保，并同时追加某某投资公司的保证担保。 融资主体在提供融资方指定的银行开设专户，接受融资提供方的账户监管，确保融资资金以股东贷款方式投入到项目开发公司，并只能用于指定用途。 项目开发公司产生预售收入，预售收入的60%必须优先偿还股东贷款，并接受融资提供方的账户监管，相应资金直接由融资主体同时偿还对应融资； 项目开发公司取得银行融资，在符合银行融资使用规范的前提下，优先通过技术处理偿还部分融资。,关于某某投资公司,某某投资公司（简称“某某投资公司”），是一家在中国北京注册成立的现代化投资公司，注册资金人民币1亿元。某某投资公司业务涉及国际贸易、实业投资、矿业开发、房地产开发、基础建设、金融投资、文化投资、技术开发等多个领域，并着力发展慈善事业。某某投资公司也逐步发展成为一家工贸结合的综合性、集团化的大型企业。(详见附件公司简介）,关于商业地产开发商,“商业地产开发商”为国内知名家居连锁企业，连续5年跻身中国民营企业500强前50位。自1986年创业以来，始终以建设温馨、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任。 截至目前，已在北京、上海、天津、南京、长沙、重庆、成都等85座城市开办了115家商场，总营业面积超过1000万平方米。,某某投资公司的优势,股东具备较为雄厚的资本积累掌握充分的社会资源管理机制灵活先进，管理作风严谨稳健独特的产业结构决定了企业在各个事业板块均具备较强核心竞争优势企业战略明确，后续发展方向有章可循所有投资项目均注重前期调研，论证严密，相关环节的衔接良好，均具备良好项目前景和较佳的社会及经济效益。,商业地产发展趋势预测,中国房地产市场情况 中国的房地产在过去的20多年的发展过程里，总体形势较好，目前尽管面临国家的各种调控措施，但仍处于相对稳健的上升期，现阶段中国房地产市场的蓬勃发展是中国经济发展至二十一世纪初的必然产物。,商业地产发展趋势预测,土地资源稀缺 我国土地资源稀缺，建房用地和基本农田保护的矛盾越来越突出，国家严格控制建房用地的审批，必然导致房地产开发土地成本不断增加，在目前调控背景下，各地建设用地招标拍卖中仍不断爆出天价。本质原因系由于目前国家仍采用土地储备机制，通过国家土地储备部门采用公开拍卖的方式进入市场，也就是说，在土地的供应方面是一个龙头放水的垄断供应局面，决定了供给的有限性。土地资源的稀缺面对庞大的市场购买群体，因此房地产市场仍能保持较为稳定的发展。,商业地产发展趋势预测,房地产调控政策的预期趋势 总体趋紧基调短期内不会改变，但相对于住宅，对商业地产的实质性调控将相对宽松，预期不会出现类似于住宅的限购政策。 结论 总体供需关系和调控方向决定，在未来可预见年度，商业地产的整体发展将呈现良性态势，表现形式可能是随着投资比重的增加呈现价格上的稳步上升趋势。,某某投资公司房地产事业群项目介绍,立足于与商业地产开发商的合作，在多地拟开发商业综合体项目； 立足于与国际奥委会的合作，拟逐步拓展体育地产综合体项目； 在宁波、江苏等多地拟开发智能楼宇项目； 在多地洽谈，拟开发高端连锁养老地产项目。,宜春国际购物中心综合体项目介绍及相关经济测算,项目位于市，市区政府重点招商引进项目，位于新区东路交界处。 项目总用地面积约333.4亩，总建筑面积预计55万平方米，其中广场8万平方米，住宅15万平方米，可销售商业27万平方米，可租赁商业5