TOP凯迪城销售价格定价依据

1 TOP 凯迪城销售价格定价依据凯迪城销售价格定价依据 一 市场类比个案情况一 市场类比个案情况 说明 本次楼盘情况是为了准确定位我凯迪城销售价格 说明 本次楼盘情况是为了准确定位我凯迪城销售价格 市调时间 市调时间 20062006 年年 1212 月月 3131 日日 20072007 年年 1 1 月月 2 2 日 日 市调结果一览 市调结果一览 1 1 香榭水岸 香榭水岸 对外报价 对外报价 均价 4600 元 平米 优惠幅度 优惠幅度 200 300 元 平米 楼层差价 楼层差价 50 100 元 平米 得房率 得房率 84 实际成交价格 实际成交价格 4300 4400 元 平米 价格走势 价格走势 开盘对外报价 4300 元 平米 实际成交在 4100 4200 元 平米左右 目前价 格较开盘涨幅约为 200 元 平米 销售情况概述 销售情况概述 在目前西部楼盘之中销售名列前茅 但比其对外宣传的还有一些差距 目前一期 330 套房源去化约 260 280 套左右 特征 特征 楼盘的价格较高 开盘去化情况良好 后期销售不够理想 但两者的实际状况 与对外宣传都有一定出入 2 2 天地华城 天地华城 对外报价 对外报价 均价 3600 元 平米 优惠幅度 优惠幅度 元 平米 无优惠 楼层差价 楼层差价 80 100 元 平米 得房率 得房率 82 实际成交价格 实际成交价格 均价 3600 元 平米 价格走势 价格走势 开发商自销期间其对外报价为 3800 元 平米 但有 200 元 平米的优惠 而 现在对外直接报价 3600 元 平米 所以其实际成交价格并无变动 销售情况概述 销售情况概述 小高层滞销 代理公司介入后酒店式公寓热销 而小高层住宅稍有起 2 色 特征 特征 楼盘各方面都不具备明显的优势 一期推出的 3 栋小高层位置较差 且户型的 选择仅有 3 种 是销售不佳的主要原因 3 3 时代中央社区 时代中央社区 对外报价 对外报价 均价 4100 元 平米 优惠幅度 优惠幅度 一次性付款 98 折优惠 其他无优惠 楼层差价 楼层差价 30 100 元 平米 得房率 得房率 80 实际成交价格 实际成交价格 4100 元 平米 价格走势 价格走势 几次推案的价格相差不大 销售情况概述 销售情况概述 在西部楼盘销售处于 领头羊 的角色 特征 特征 户型评价并不高 主要优势在于其规模和老客户的介绍 4 4 东方曼哈顿 东方曼哈顿 对外报价 对外报价 3988 元 平米起 均价 4500 元 平米 优惠幅度 优惠幅度 开盘有 98 折优惠等 楼层差价 楼层差价 80 100 元 平米 得房率 得房率 80 实际成交价格 实际成交价格 4300 4400 元 平米 价格走势 价格走势 新盘第一期在卖 价格暂时无变化 销售情况概述 销售情况概述 销售过约 6 7 成 对于楼盘的优越条件而言 销售情况并不算理想 特征 特征 其配套和地段是吸引客户的直接原因 但由于整个项目居住体量不大 并没有 太浓厚的居住环境 5 5 金色森林 金色森林 对外报价 对外报价 3200 4700 元 平米 均价 3900 元 平米 优惠幅度 优惠幅度 元 平米 基本无优惠 楼层差价 楼层差价 5 层以下 50 元 平米 5 层以上 100 块 平米 得房率 得房率 80 85 3 实际成交价格 实际成交价格 3900 元 平米 价格走势 价格走势 开盘以来价格一直较为稳定 同时也基本没有优惠 销售情况概述 销售情况概述 小高层开盘以来销售情况一般 特征 特征 由于交房延迟的问题 最近的销售情况不容乐观 小高层产品本身也无太大的 亮点 只有户型的变种较多 表面上给予客户较大的选择 6 6 森林半岛 森林半岛 对外报价 对外报价 3900 元 平米 优惠幅度 优惠幅度 0 50 元 平米 优惠幅度很小 楼层差价 楼层差价 30 70 元 平米 得房率 得房率 83 实际成交价格 实际成交价格 3850 3900 元 平米 价格走势 价格走势 二期小高层较一期的多层有 200 块的价格涨幅 但小高层本身价格较为稳 定 销售情况概述 销售情况概述 销售情况领先西部的多数楼盘 特征 特征 入户花园设置 固定客源较多 7 7 昆城中欣 昆城中欣 对外报价 对外报价 4300 7500 元 平米 均价约在 5400 5500 元 平米 优惠幅度 优惠幅度 0 50 元 平米左右 楼层差价 楼层差价 100 150 元 平米 得房率 得房率 82 实际成交价格 实际成交价格 5400 元 平米左右 价格走势 价格走势 稳定 销售情况概述 销售情况概述 体量较少 90 套 去化情况一般 特征 特征 黄金地段 但户型缺陷较大 二 市调小结二 市调小结 1 1 中西结合部 本案所在区域 中西结合部 本案所在区域 香榭水岸和东方曼哈顿是目前区域的主要在售个案 通过对两个楼盘的深入研究 我 4 们得到了一些结论 区域目前的住宅实际成交价格在区域目前的住宅实际成交价格在 43004300 43504350 元元 平米 平米 区域楼盘的对外报价比实际成交价格往往抬高区域楼盘的对外报价比实际成交价格往往抬高 200 300200 300 元元 平米 平米 客户对于价格的接受度一般 客户对于价格的接受度一般 香榭水岸一期开盘热销的原因有两点 当时的市场情况良好 整个西部呈现出了比较 火热的销售场景 当时的价格相对较低 在 4100 4200 元 平米左右 而进入 7 月以后 楼盘的销售逐渐走下坡路 10 月份楼盘由于旺季的到来而对外提高了大概 300 元的单价 但随后的去化情况一直不佳 东方曼哈顿 10 月底开盘 推出的 108 套房源当目前成交约为 70 套左右 成交价格为 4350 元 平米左右 由于本案并不以住宅销售为主 住宅的总体量也只有 420 套左右 对 于良好的地段和配套而言 其去化情况并不是十分理想 2 2 西部 西部 西部楼盘众多 其产品从普通住宅到别墅跨度较大 这里我们主要研究其主要项目 同时也是我司认为对凯迪城具备一定影响的项目 并得到如下结论 区域普通住宅中档次具有一定档次的项目价格范围约在 区域普通住宅中档次具有一定档次的项目价格范围约在 36003600 41004100 元元 平米 平米 区域楼盘实际成交价格比对外报价一般仅有区域楼盘实际成交价格比对外报价一般仅有 0 0 5050 块块 平米的差价 平米的差价 区域在区域在 4 4 5 5 月份有过一次集中放量 不少楼盘都在这个时间段开盘 随后整体去化不月份有过一次集中放量 不少楼盘都在这个时间段开盘 随后整体去化不 佳 其具体表现为 佳 其具体表现为 时代中央社区是区域销售的领头羊 虽然其 4100 元 平米的价格在区域内相对较高 但是由于其规模 档次以及客源的持续性 老客户带新客户 其销售情况较为良好 并在 随后的时间内数次加推房源 但其价格一直都比较稳定 其余楼盘 以森林半岛 金色森林和天地华城为代表 在开盘之后的去化情况不容乐 观 森林半岛由于存在一批固定客源 事业单位客户 业绩上相对较好以外 金色森林和 天地华城都销售不够理想 尤其是天地华城出现了滞销的情况 开盘成交 20 多套以后的几 个月内只去化不到 10 套房源 区域市场存量大 客户分流严重 市场存在供大于求的现象 区域市场存量大 客户分流严重 市场存在供大于求的现象 3 3 其他类比个案 其他类比个案 这里我们选择长江北路的巴比伦花园作为类比个案 巴比伦花园在昆山本部无论从档 5 次还是价格都高人一筹 并且销售良好 我们总结出了一些值得借鉴的地方 定位清晰 巴比伦花园主力面积为 130 平米左右的舒适性房型 整体规划良好 会所等配套服务较为齐全 风格在区域内独树一帜 其古典欧式风格跟其他楼盘有着明显的区分 客源层定位较准 上海人和台湾人对于本案的接受度相当高 价格低开高走 从 4200 4600 元 平米的单价 有个明显的上涨过程 4 4 同策观点 同策观点 凯迪城所在区域目前的价格范围为凯迪城所在区域目前的价格范围为 43004300 43504350 元元 平米 但是其价格接受度并不太高 平米 但是其价格接受度并不太高 目前整个昆山市场已经从目前整个昆山市场已经从 0505 年 年 0606 年上半年的销售旺季中开始走下坡路 并且这种年上半年的销售旺季中开始走下坡路 并且这种 势头较为明显 势头较为明显 目前西部的房地产市场供大于求 竞争激烈 各个楼盘主要的销售集中在其开盘的一目前西部的房地产市场供大于求 竞争激烈 各个楼盘主要的销售集中在其开盘的一 段时间内 因此段时间内 因此 蓄水期蓄水期 相当重要 相当重要 凯迪城希望打造成一个区域的高档产品 但是由于本身具有一定的规模性 在操盘过凯迪城希望打造成一个区域的高档产品 但是由于本身具有一定的规模性 在操盘过 程中切勿操之过急 程中切勿操之过急 低开高走低开高走 是我司认为必须采取的价格策略 这也是市场上大多是我司认为必须采取的价格策略 这也是市场上大多 成功楼盘所采取的策略 成功楼盘所采取的策略 6 三 项目价格定位三 项目价格定位 市场比较法市场比较法 说明 此方法主要根据项目的主要竞争个案的位置 环境 产品等各因素的情况 与本案说明 此方法主要根据项目的主要竞争个案的位置 环境 产品等各因素的情况 与本案 进行准确的对比 我们根据其具体情况 结合这些个案所对应的价格 对项目自身的价格进行准确的对比 我们根据其具体情况 结合这些个案所对应的价格 对项目自身的价格 进行初步的评估 进行初步的评估 小 高层产品价格评估 小 高层产品价格评估 可比实例的选择 可比实例的选择 根据项目所在区域的市场状况及其自身的特点 我们选择以下楼盘作为项目的可比实 例 我项目区位定位为中西部接合处 香榭水岸香榭水岸 a a 东方曼哈顿东方曼哈顿 b b 时代中央社区时代中央社区 c c 天地华城天地华城 d d 定价的基本原则 定价的基本原则 结合市场需求及同策代理经验 评定上述定价影响因素之权重 综合分析评定物业综 合素质如下表 定定价价影影响响因因素素图图 21 14 9 13 21 22 位位置置环环境境交交通通配配套套规规模模产产品品 7 在影响因素中 位置 产品和交通是最主要的在影响因素中 位置 产品和交通是最主要的 3 3 方面 方面 具体的影响因素与所占比重如下 具体的影响因素与所占比重如下 区域认同度 1313 位置位置2121 升值潜力 8 8 购物环境 6 6 小区环境 4 4环境环境1313 自然景观 3 3 通达程度 1414 交通交通2121 公交网络 7 7 学校 幼儿园 6 6 菜场 商场 5 5配套配套1414 医院 银行 3 3 开发商实力 4 4 面积 3 3规模规模9 9 社会影响力 2 2 建筑风格 5 5 景观规划 4 4 得房率 5 5 户型设计 6 6 产品产品2222 车位 2 2 合合 计计100100 各楼盘对项目影响的权重分析 各楼盘对项目影响的权重分析 说明 根据专业的统计调查 项目的比较楼盘对项目影响所占的权重比例如下 说明 根据专业的统计调查 项目的比较楼盘对项目影响所占的权重比例如下 同质同区楼盘同质同区楼盘 40 50 异质同区楼盘异质同区楼盘 30 40 同质异区楼盘同质异区楼盘 10 15 异质异区楼盘异质异区楼盘 5 10 8 项目主要竞争个案各影响因素的具体得分情况如下表 项目主要竞争个案各影响因素的具体得分情况如下表 各楼盘定价影响因素之权重分析表 各楼盘定价影响因素之权重分析表 权重因素权重因素 项目名称项目名称本本 案案 香榭水岸香榭水岸 a a 东方曼哈顿东方曼哈顿 b b 时代中央时代中央 c c 天地华城天地华城 d d 均价 元均价 元 平方米 平方米 PxPxPa 4350Pa 4350Pb 4300Pb 4300Pc 4100Pc 4100Pd 3600Pd 3600 区域认同度区域认同度 131310101212131310109 9 位置位置 2121 升值潜力升值潜力 8 8 1818 8 8 2020 8 8 2121 8 8 1616 6 6 1414 5 5 购物环境购物环境 6 65 55 56 64 44 4 小区环境小区环境 4 44 43 32 24 43 3 环境环境 1313 自然景观自然景观 3 3 1010 1 1 1010 2 2 9 9 1 1 9 9 1 1 8 8 1 1 通达程度通达程度 141412121212141411111111 交通交通 2121 公交网络公交网络 7 7 1818 6 6 1818 6 6 2121 7 7 1515 4 4 1616 5 5 学校学校 幼儿园幼儿园 6 65 55 56 65 55 5 菜场 商场菜场 商场 5 54 45 55 54 44 4 配套配套 1414 医院 银行医院 银行 3 3 1111 2 2 1212 2 2 1414 3 3 1111 2 2 1010 2 2 开发商实力开发商实力 4 42 23 34 43 34 4 面积面积 3 32 22 23 33 32 2 规模规模 9 9 社会影响力社会影响力 2 2 5 5 1 1 6 6 1 1 9 9 2 2 8 8 2 2 7 7 1 1 建筑风格建筑风格 5 54 44 44 44 44 4 景观规划景观规划 4 44 43 31 14 43 3 得房率得房率 5 53 33 33 33 33 3 户型设计户型设计 6 65 54 42 22 24 4 产品产品 2222 车位车位 2 2 1818 2 2 1616 2 2 1212 2 2 1515 2 2 1616 2 2 合合 计计Q Q 总总 100 100 x 80 x 80Qa 82Qa 82Qb 86Qb 86Qc 74Qc 74Qd 71Qd 71 四 项目价格的确定 四 项目价格的确定 参考均价说明 参考均价说明 各案均价按照目前销售的实际成交均价 修正后各相关楼盘价格 Pi 9 Pi Pi Qx Qx QiQi Pi Pi 注 注 PiPi 为实际成交均价为实际成交均价 Pa Qx Qa Pa 80 82 4350 4244 元 平方米 Pb Qx Qb Pb 80 86 4300 4000 元 平方米 Pc Qx Qc Pc 80 74 4100 4432 元 平方米 Pd Qx Qd Pd 80 71 3600 4056 元 平方米 由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出 设各相关楼盘权重取值为由上面各楼盘对项目影响的权重分析得出 设各相关楼盘权重取值为 WiWi 则 则 香榭水岸香榭水岸 a a Wa 45 Wa 45 东方曼哈顿东方曼哈顿 b b Wb 30 Wb 30 时代中央时代中央 c c Wc 10 Wc 10 天地华城天地华城 d d Wd 15 Wd 15 由 Px PiWi 得 Px Pa Wa Pb Wb Pc Wc Pd Wd Wa Wb Wc Wd 4244 45 4000 30 4432 10 4056 15 45 30 10 15 1909 8 1200 443 2 608 4 100 4161 4 元 平方米 根据以上的市场比较法 本案小高层产品的市场评估价如下 根据以上的市场比较法 本案小高层产品的市场评估价如下 小 高层产品 小 高层产品 41604160 元元 平方米平方米 考虑到本项目首期有两种户型分别拥有入户花园和空中花园 根据市场反馈 入户花考虑到本项目首期有两种户型分别拥有入户花园和空中花园 根据市场反馈 入户花 园对于拉高单价的影响不大 而空中花园由于明显可以提升户型的利用价值和档次 故可园对于拉高单价的影响不大 而空中花园由于明显可以提升户型的利用价值和档次 故可 以提升价格 以提升价格