广州房地产市场分析及全年策划方案.doc

保利花园保利花园 20052005 年全年策划推广案年全年策划推广案 广州置业房地产顾问有限公司广州置业房地产顾问有限公司 与您俱进 20 年 1 目目 录录 一 广州市场情况分析一 广州市场情况分析 4 4 1 1 广州市场分析 4 1 1 1 广州宏观经济分析 4 1 1 2 房地产投资状况分析 7 1 1 3 政策法规对房地产的影响 9 1 1 4 影响房地产市场未来发展的主要经济因素 15 1 1 5 热点区域分析 17 1 2 海珠区房地产市场分析 23 1 2 1 海珠区宏观经济分析 23 1 2 2 影响海珠区房地产发展的因素 26 1 2 3 区域板块分析 28 二 项目分析 二 项目分析 SWOTSWOT 3636 2 1 项目优势 36 2 2 项目劣势 38 2 3 项目存在的机会 39 2 4 项目面临的威胁 40 三 零五年度推广策略三 零五年度推广策略 4242 3 1 市场状况分析 42 3 2 项目现有情况分析 43 3 2 项目推广目标 44 3 3 下年度推广策略 44 3 4 下年度推广主题分述 46 四 项目定位四 项目定位 4747 4 1 目标客户群定位 47 4 2 价格定位 50 4 2 1 价格定位考虑因素 50 与您俱进 20 年 2 4 2 2 价格定位思路 51 4 2 3 定价准则 53 4 2 4 各栋的定价建议 53 4 2 5 预计回收资金额 59 五 各阶段推广计划五 各阶段推广计划 6060 5 1 第一阶段 3 5 月推广计划 60 5 1 1 阶段市场状况预测 60 5 1 2 阶段推广计划 61 5 1 3 推售单位 62 5 1 4 销售建议 63 5 1 5 广告计划及炒作安排 63 5 1 6 现场包装要求 66 5 1 7 销售情况预测 66 5 2 第二阶段 6 8 月推广计划 68 5 2 1 阶段市场情况分析 68 5 2 2 阶段推广计划 69 5 2 3 推售单位 69 5 2 4 销售手法 70 5 2 5 广告计划及炒作安排 71 5 2 6 现场包装要求 72 5 2 7 销售情况预测 72 5 3 第三阶段 9 10 月推广计划 74 5 3 1 阶段市场情况分析 74 5 3 2 阶段推广计划 75 5 3 3 推售单位 75 5 3 4 销售手法 76 5 3 5 广告计划及炒作安排 76 5 3 6 现场包装要求 77 5 3 7 销售情况预测 77 与您俱进 20 年 3 5 4 第四阶段 11 12 月推广计划 79 5 4 1 阶段市场情况分析 79 5 4 2 阶段推广计划 79 5 4 3 推售单位 80 5 4 4 销售手法 80 5 4 5 广告计划及炒作安排 80 5 4 6 现场包装要求 81 5 4 7 销售情况预测 82 阶段推广小结 84 附录附录 8686 与您俱进 20 年 4 一 广州市场情况分析一 广州市场情况分析 1 1 广州市场分析广州市场分析 1 1 11 1 1 广州宏观经济分析广州宏观经济分析 广州经济增长迅速 健康发展 2004年 年1 11月月工工业业生生产产总总产产值值情情况况 0 100 200 300 400 500 600 0 5 10 15 20 25 30 35 40 工业总产值 单位 亿元 348 6 381 7 445 2 453 2 462 7 500 7 492 7 486 6 528 5 517 6 536 5 同比增长率 单位 15 4 20 436 8 22 8 23 5 20 718 6 12 5 20 7 12 815 4 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 2004 年广州市经济发展保持快速 稳定的增长态势 工业 生产总产值持续增长 1 11 月每月的同比增长率都保持在 12 以上 显示广州经济仍然向健康 稳定的方向发展 在这样的 经济形势下 有利于房地产产业的发展 因为房地产开发所需 的原材料如 钢材 水泥等 均需要依靠工业产业的供给 工 业产业的稳定发展 为房地产开发打下了稳健的经济基础 与您俱进 20 年 5 固定资产投资状况分析 2004年年1 11月月社社会会固固定定资资产产投投资资情情况况 0 20 40 60 80 100 120 140 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 固定资产投资额 单位 亿元 12486 7 76 110013012889 2 95 5117119 同比增长率 单位 39 2 25 1 41 5 23 3 13 9 13 2 13 5 13 4 24 2 38 3 1 2 月 3月4月5月6月7月8月9月10月11月 广州 2004 年上半年 固定资产投资迅速增长 为了防止经 济过热 国家实行宏观经济措施 随着国家宏观经济调控作用 的显现 下半年经济呈现出平稳增长的良好势头 广州 1 11 月累计完成固定资产投资 975 60 亿元 比上年 同期增长 22 8 比 1 10 月累计增速提高了 1 8 个百分点 其 中 全市基本建设投资增速回升 累计完成投资 487 81 亿元 比上年同期增长 48 7 比 1 10 月累计增速回升了 1 1 个百分 点 房地产开发完成投资 360 05 亿元 增长 10 9 固定资产投资健康发展 政府加大了城市基础设施建设的 投入 进一步完善城市建设 使广州市的整体环境不断改善 有利于招商引资以促进广州市的经济发展 置业观点 置业观点 基础配套及房地产投资的增长必然推动整体经济发展基础配套及房地产投资的增长必然推动整体经济发展 与您俱进 20 年 6 居民收入及消费需求分析 2004年年1 11月月社社会会消消费费情情况况 0 50 100 150 200 4 2 0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 社会消费品零售总额 单 位 亿元 15515012712012712284 7131153158147 同比增长率 单位 11 0 9 0 14 2 15 8 13 6 15 1 1 3 9 0 12 9 11 4 13 2 1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月 社会消费品零售总额增速提高 1 11 月累计 全市社会消 费品零售总额为 1517 11 亿元 比上年同期增长 12 2 其中贸 易业增长 13 8 餐饮业增长 7 1 11 月份全市商品销售总额 为 491 80 亿元 比上年同月增长 30 5 增幅比上月提高 8 9 个百分点 1 11 月累计实现商品销售总额为 4625 72 亿元 比 上年同期增长 21 0 社会消费品零售总额的增长 从侧面反映市民手中可支配 的资金持续上涨 购买能力不断提高 为房地产消费提供厚实 的经济基础 置业观点 置业观点 经济的快速发展 居民收入的增加 可支配收入的提升 必然导经济的快速发展 居民收入的增加 可支配收入的提升 必然导 致对房地产需求的继续增加 预计致对房地产需求的继续增加 预计 20052005 年的房地产市场继续火年的房地产市场继续火 热 热 与您俱进 20 年 7 1 1 21 1 2 房地产投资状况分析房地产投资状况分析 商品房成交持续活跃 面积单位 万平方米 金额单位 亿元 第一季度同比增长第二季度同比增长第三季度同比增长 全市批准预售商品房面积 135 227 22 275 2416 85 265 53 16 99 其中 八区 78 5817 21 180 4530 38 169 29 33 39 全市预售商品房成交登记面积 29844 93 295 9524 39 259 61 0 15 其中 八区 207 1849 56 194 524 36 177 297 10 全市预售商品房成交登记金额 141 1549 98 145 9636 07 134 4915 09 其中 八区 113 8353 93 111 738 98 106 5219 95 全市二手楼成交登记面积 152 0938 68 212 9437 77 240 7542 24 其中 八区 113 533 73 147 2335 00 174 7239 26 全市二手楼成交登记金额 43 9540 42 58 4336 55 64 8744 99 其中 八区 36 7731 23 45 8626 51 52 3338 95 经济发展持续向好 居民收入增加 住宅需求的增加 使 全市保持在较高的成交水平 最高接近 300 万 二手销量不 断放大 二手市场已经占整体市场接近 40 置业观点 置业观点 经济因素带动一二手楼市的快速兴旺及发展 二手市经济因素带动一二手楼市的快速兴旺及发展 二手市 场的发展必然加速一手项目的持续发展 场的发展必然加速一手项目的持续发展 20052005 年的广年的广 州房地产市场依然看好 州房地产市场依然看好 与您俱进 20 年 8 商品房成交价格上升 商品房的成交均价比去年同期和上一季度均有不同程度的 上升 从环比数据看 高层住宅均价升幅不大 第三季度十区 和原八区高层住宅的均价分别比第二季度上升了 2 90 和 3 74 原八区多层住宅成交价今年以来同比呈现较大升幅 第 三季度均价比第二季度又上升了 13 59 除了楼价稳步回升因 素外 也有部分价格较高区域成交量激增的因素 如天河区 第三季度多层住宅成交 3 52 万平方米 比第二季度增加 126 19 另外 该区有部分别墅 第三季度约 8900 平方米 如珠江别墅 汇景新城别墅等 的成交价纳入了多层住宅成交价统计 也在 一定程度上拉高了多层住宅整体成交均价 图 广州市原八区商品住宅成交均价走势 3000 3500 4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 7500 1 2003 2 2003 3 2003 4 2003 5 2003 6 2003 7 2003 8 2003 9 2003 10 2003 11 2003 12 2003 1 2004 2 2004 3 2004 4 2004 5 2004 6 2004 7 2004 8 2004 9 2004 人民币 元 平方米 高层住宅 多层住宅 与您俱进 20 年 9 1 1 31 1 3 政策法规对房地产的影响政策法规对房地产的影响 政府政策法规对房地产开发的来讲 具有重大的指导意义 对房地产开发起到重要的作用 政策法规的调整和完善 将更 有利于房地产向更健康的方向发展 金融政策 银监会 商业银行房地产贷款风险管理指引 的出台 银监会于 2004 年 9 月 2 日再对房地产业开出全面慎贷令 商业银行房地产贷款风险管理指引 指引 内容包括 明确规定商业银行对申请贷款的房地产企业的要求 首次明确规定 确保商业银行对购买主体结构已封 顶的住房的个人发放个人住房贷款后 该房屋能够 在合理期限内正式交付使用 对个人贷款则规定 借款人住房贷款的月房产支出 不得超过月收入 50 这一政策的推出 对房地产市场的影响如下 有效保障了购房者的利益 有效保障了购房者的利益 指引加强了对房地产企 业的限制条件 明确了他们必须在合理期限内正式 交付使用 避免了消费者无限期等待收楼的情况出 现 进一步提高房地产的准入门槛 进一步提高房地产的准入门槛 严重挤压开发商的 资金链 加紧了市场优胜劣汰的机制 对资金实力 较弱的房地产开发企业的打击相对较大 促使融资渠道多元化 促使融资渠道多元化 新政策的出台 房地产企业 向商业银行借贷的难度加大 促使房地产企业向社 会融资 促进信贷趋向多元化 企业间的并购 合 作发展将会不断出现 外来资金逐渐流入房地产市场 外来资金逐渐流入房地产市场 融资渠道的多元化 也促进了外来的资金流入房地产市场 活跃了房地 与您俱进 20 年 10 产业的资金流动 有效规避金融信贷风险 使房地 产业进入良性的开发建设轨道 央行宣布加息 中国人民银行于 10 月 29 日宣布提高存贷款利率 结束了 长达近 9 年的降息周期 由于广州房地产市场相对理性 成熟 度较高 产品结构合理 而且随着 泛珠 战略的实施和申亚 所带来的商机等众多利好消息的带动下 在短期内对广州房地 产业的影响不会太明显 但从目前的经济形势来看 我国仍存 在加息的压力 长远来讲 加息会加大房地产开发的成本 对 房地产开发企业造成资金上的压力 加息促使房地产开发企业的优胜劣汰 房地产行业是高借 贷运作的行业 加息令房产企业的开发成本上升 对资金实力 雄厚的优质企业来讲 由于开发稳健 成熟 抗风险能力强 加息的影响不会太大 而资金实力弱的企业 面临的加息压力 相对较大 会出现企业之间的合作 合并现象 甚至会出现不 良资质企业倒闭的现象 此次加息是政府宏观调控的一个警示信号 日后加息的不 确定性仍存在 令不少购房者抱持币观望的态度 加息影响了 中低端消费群 特别是首次置业人群的购房积极性 会致使部 分购房者的需求回落 市场需求因此而下降 目前广州市场供应量充足 空置率虽然有一定回落 但仍 处于一个较高的水平 广州土地供应比较充足 加上 烂尾楼 整顿工作是政府接下来的工作重点之一 在市民对入市更谨慎 的情况下 楼价大幅上涨失去强有力的支持 升幅将回归理性 与您俱进 20 年 11 即将开征物业税消息传出 广东省财政工作会议上 传出了广东可能在今年对不动产 开征统一规范的物业税的消息 物业税又称财产税或地产税 主要针对土地 房屋等不动产 要求其承租人或所有者每年 都要缴付一定税款 而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提 高 物业税改革的基本框架是 将现行房产税 城市房地产税 土地增值税以及土地出让金等收费合并 转化为房产保有阶段 统一收取的物业税 开征物业税会对房地产市场造成的影响如下 平抑过高的房价 降低消费者入市门槛 促进房地产发平抑过高的房价 降低消费者入市门槛 促进房地产发 展 展 以财产税的形式分期支付地租和税费 现在的开发 成本就可以大幅下降 房价也会跟着大幅度下降 有利 于增强市民改善住房的机会和能力 促进房地产发展 打击炒买炒卖行为 挤掉房产泡沫 打击炒买炒卖行为 挤掉房产泡沫 楼价下降后 房地 产投资利润空间减小 炒楼的风险也将增大 另外 初 始房价下降后 老百姓购房的能力将增大 令房地产炒 家知难而退 土地政策 针对土地闲置的问题 政府出台了一系列的政策严防项目 烂尾 现象 同时控制土地的批出 其一 闲置土地在两年 内不开发的将无条件收回 其二 国土资源部发布的 71 号令要 求到 2004 年 8 月 31 日以后 国内土地市场将不得再采用协议 方式出让经营性土地使用权 国有土地使用权必须以公开招标 拍卖 挂牌的方式出让 其三 要求土地出让金须一次性缴纳 各项政策均制约土地的批出 土地供应近期以盘活为主 加大 了房地产企业获取大规模地块的难度 但却有效地控制房地产 的市场供应 与您俱进 20 年 12 71 号令颁布的影响如下 对于房地产开发商来讲 开发商将在公平 公开的开发商将在公平 公开的 环境下获取土地 并加大了获取土地的难度及开发环境下获取土地 并加大了获取土地的难度及开发 成本成本 有利于促进各开发商之间的良性竞争 有实 力的开发商将会更稳健地持续发展 实力弱 资质 差的开发商将会面临被市场淘汰的危机 最终导致 汰弱留强的情况出现 广州市各大发展商 特别是有实力的发展商 都有 较为充足的土地储备 71 号令对他们来讲不会造成 非常大的冲击 短期内 由于广州的发展商土地储 备充足 市场供应仍会呈现平稳增长的状态 公积金政策 2004 年 6 月 1 日重新修订 广州市住房公积金个人住房抵 押贷款实施办法 新办法中对公积金贷款作出部分修正 更有 利于个人的购房消费 主要有下列六点变化 调升合并贷款的最高贷款额 减少首付款比例 提高个人可贷额度比例系数 放宽申请贷款的贷款人关系 提升公积金贷款的使用频率 简化公积金审批政策 加快开发商资金流通 办法的实施 对广州房地产市场有积极的促进意义 扩大消费群 公积金贷款购房政策的灵活 简化 提高市民购房的能力 令更多市民进入商品房市场 楼市成交更加活跃 新的公积金制度在一定程度上 更加盘活了楼市资金的流通 会有更多的资金流向 楼市 从而带来更加活跃的楼市成交 与您俱进 20 年 13 户籍改革政策 今年 广州对户籍制度再次进行改革 有效地吸纳人才的 流入 2004 年 1 月 1 日起将正式以准入条件取代现行入户政策 和城市基础设施增容费政策 广州常住户口市内自由迁移 中 小学招生政策也随之变化 户籍政策的改革 对广州的发展具有深远的意义 鼓励人才留居本地发展 鼓励人才在本地发展 创 业 居留 提供有利的发展条件 在带动本地经济 发展的同时 也为房地产带来更多的潜在置业群体 为房地产带来更多的潜在置业群体 加速房地产业的发展加速房地产业的发展 打破地域的界限 加大市民的居住自由度 而对子 女的入学教育问题也作出相应的规定 有效促进房有效促进房 地产消费的市场化地产消费的市场化 各项与房地产有关规范出台 开发商没有预售许可证不得卖房 广东省建设厅和中国人民银行广州分行联合发出通 知 规定对申请预售商品房项目认真审查 未具备条件 的不得核发 商品房预售许可证 房地产开发商未取 得 商品房预售许可证 前 不得以任何形式对外销售 正在开发建设的商品房和收取购房人的诚意金 订金等 费用 处罚违规办合同登记开发商 加强对开发商预售和销售商品房的检查监督 要求 开发企业在商品房买卖合同签订后 应按规定在 30 天 内到房管部门办理合同登记手续 与您俱进 20 年 14 建立房产交易公开查询系统 加快商品房交易信息化管理工作 建立公开查询系 统 让市民和金融机构可通过该系统查询商品房交易和 抵押登记的信息和有关情况 防止一屋多售 重复抵押 违规销售已抵押房屋等行为的发生 广东将出台规定打破 霸王条款 目前在售楼中盛行的 认购书 将被取消 一份关 于加强商品房预售与销售管理的文件 将要求开发商与 购楼者直接签定购楼合同 此外 无论何种情况导致不 能签定购楼合同 开发商均应向购房者退还订金 酝酿 住宅节能 规范 在广州市建委 墙材革新与建筑节能工作会议 上明确 广州市被定为 夏热冬暖地区 开展建筑节能 的试点城市 根据建设部的标准 必须依据环保节能的 准则 及城市的实际情况对住宅进行设计 各项细则将 于 05 年 7 月出台 该规范的出台 促使加大开发商对 产品设计的投入力度 在产品方面推出更多亮点 增加 房产进步的增长点 置业观点置业观点 从今年的宏观政策看到 一方面清理了土地市场 收紧从今年的宏观政策看到 一方面清理了土地市场 收紧 了发展商的银根 另一方面 在消费市场上对消费进行了发展商的银根 另一方面 在消费市场上对消费进行 适当引导 最终令房地产更加健康有序地发展 而明年适当引导 最终令房地产更加健康有序地发展 而明年 政府也将在房产的结构上进行深度调整 房产也将会在政府也将在房产的结构上进行深度调整 房产也将会在 经济的带领下 正常稳定发展 地价 利息 经济将会经济的带领下 正常稳定发展 地价 利息 经济将会 是平衡市场供求的法码是平衡市场供求的法码 与您俱进 20 年 15 1 1 41 1 4 影响房地产市场未来发展的主要经济因素影响房地产市场未来发展的主要经济因素 CEPA 的签署 2003 年 6 月 28 日正式签署 内地与香港更紧密经贸关系安 排 简称 CEPA 除带动香港经济发展外 广州市经济也同时 开始腾飞 吸引更多的港商回内地发展 包括的行业有 房地 产 服务业 广告业 零售业等 广州为港商提供发展广阔的 发展空间 同时引入了更多先进的管理经验 资金等 两者互 惠互利 共同发展进步 对广州发展的促进作用主要有 吸引港商进驻发展 吸引港商进驻发展 如新世界地产 合和 和记黄埔 恒基兆业等地产巨头陆续进入本地房地产市场 能为本为本 地房地产市场注入新元素 加强竞争机制地房地产市场注入新元素 加强竞争机制 为本地市场 提供更为优质的地产物业 各行业人员进入广州发展 有效地增加市场对各类物业有效地增加市场对各类物业 的需求的需求 为房地产发展提供更多的机会 泛珠三角 合作协议的签署 泛珠三角 合作协议的签署与 CEPA 的签署有异曲同工之 效 目的是加强本地与周边地区的经济合作 发挥各自的优势 以便经济优势互补 协议的签定 一方面能实现地区间的资源互补 加速广州市的经济发 展 如物流业 制造业等 提升本地的经济实力提升本地的经济实力 另一方面则加强地区间的技术人才流入 增加各类物业 的需求 增加房地产业的发展空间增加房地产业的发展空间 与您俱进 20 年 16 申亚的成功 今年 广州地区成功申办 2010 年的亚运会 申亚的成功将 为广州地区未来的规划建设带来发展的机遇 广州市各部门将全力搞好城市建设工作 投入大量的资 金加快城市建设 推进 青山绿地 碧水蓝天 工程等 为房地产发展提供良好的环境基础为房地产发展提供良好的环境基础 提供更多的就业和创业机会 来广州发展的人才将会逐 步增多 对住房的需求也会随之加大 房地产潜在消费房地产潜在消费 市场会逐步扩大市场会逐步扩大 置业置业观点 观点 各种利好消息 整体经济稳定发展 给楼市注入各种利好消息 整体经济稳定发展 给楼市注入 强心针 明年广州楼市将会持续健康稳定发展 强心针 明年广州楼市将会持续健康稳定发展 与您俱进 20 年 17 1 1 51 1 5 热点区域分析热点区域分析 广州 南拓 北优 东进 西联 的政策持续发展 今年 的房地产市场呈现出全面发展的良好局面 各区热点精彩纷呈 珠江新城板块 特点 特点 广州市国土房管局将完善珠江新城路网 规划建设七大 标志性建筑 广州市第二少年宫破土动工 其他公建配套也有 启动迹象 区域配套将会更加完善 区域的发展前景和优势逐 步展现 加上众多商用物业将在明年投入使用 使珠江新城又 重新受到关注 住宅项目和写字楼项目都持续升温 代表项目 代表项目 住宅 住宅 保利香槟花园 利雅湾 凯旋新世界 利雅 湾 碧海湾 写字楼 写字楼 星汇国际 华普广场 勤建商务大厦 置业置业观点 观点 市场继续消化各项利好消息 投资仍会在较短时间内继续升温 小区配套的完善也将成为日后开发项目一项必须解决的问题 写字楼 公寓成为本板块的代表 但是后续市场将会出现困局 及潜在较大的同质化竞争 与您俱进 20 年 18 员村板块 特点 特点 既在东进轴线和南拓轴线的交会点 同时拥有江景 该 板块特殊的地理位置 对其他板块起到一定的影响作用 对珠 江新城而言 员村会成为珠江新城的一个居住配套区域 对琶 洲会展来说 员村将承担商旅配套功能 琶洲大桥的开通 地 铁五号线的建设 规划中的沿江大道和员村二横路立交等工程 建成后将把居住区 商务区 会展区打通 代表项目 代表项目 美林海岸花园 东璟花园 都市兰亭 东圃板块 特点 特点 由于左拥黄埔开发区 右抱天河商务圈 两边有着成熟 的就业中心及消费群 独特的地理位置决定了东圃继 2003 年 又再是今年的房地产开发热点 代表项目 代表项目 骏景南苑 旭景家园 中海康城 盈彩美居 金碧 世纪花园 美林湖畔花园 置业观点 置业观点 员村储备用地的规划指标为可出让土地面积为 45 万平方子米 规划性质为酒店 居住 商业用地 是员村未来的居住社区中心 随着土地供应减少 2005 年可能成为各地产集团兵家必争之地 置业置业观点 观点 广州申亚成功后 令东圃板块不断升温 为板块楼 盘直接带来了经济效益 区内在售的楼盘均价将会 不断提升 并且板块内土地储存量众多 05 年依然 是楼市的热点 与您俱进 20 年 19 黄埔板块 特点 特点 地理位置较为偏离广州市中心区域 住宅项目以黄埔港 口 造船厂等大型企业的后勤配套为主 随着福利分房政策的 结束 该区逐步涌现出商品房项目 区内的配套也日益完善 代表项目 代表项目 万科城市花园 黄埔花园 金碧世纪花园 新滨江板块 特点 特点 随着环岛路规划的公布及开始施工的利好消息传出 海 珠区将重点发展滨江经济带和白鹅潭周边旅游观光休闲购物区 将真正实现 环岛经济 发展战略 该板块借此良机迅速火爆 起来 该板块聚集着广州四大品牌房地产企业 他们不管在产 品上 还是营销手段上都各具特色 为广州楼市创造出不少亮 点和热点 区域的 战火 主要出现在光大和富力之间 光大 以成熟的社区 温情的文化取胜 而现代广场则以高标准的装 修 精致的园林 大气的户型设计 赢得市场的青睐 江景项 目金碧湾以中小户型为主 而天鹅湾则以大户型为主 在产品 定位上存在较大的差别 没有形成直接的对抗 金碧湾一期的 产品侧重以价格赢取市场 天鹅湾则以独特的户型设计 一线 望江的优势吸引买家目光 代表项目 代表项目 光大花园 富力现代广场 金碧湾 城启 天鹅湾 置业置业观点 观点 随着恒大集团 万科集团的进入 该板块将会被 市场投以关注的目光 但短期内还不能成为具有 竞争力的板块 置业观点 置业观点 由于产品众多 竞争激烈 各项目已经出现混战的 局面 如何走出困局将成为关键 2005 年这里将成 为海珠区的主战场 与您俱进 20 年 20 琶洲板块 特点 特点 地块规划十分完善 从酒店 写字楼 银行 商业服务 高科技产业研究开发 旅游度假和高品质居住 公园 娱乐等 等 配套规划十分到位 由琶洲板块拉动的道路交通网线已经 辐射向整个广州市 交通条件的进一步改善 给周边楼市打了 一只强心针 而今年交易会正式在琶洲会展中心设立分会场 为周边项目带 来更多的生机 投资者瞄准板块及周边的项目 销售出现一个 新高潮 项目的销售价格持续攀升 代表项目 代表项目 雅郡熙源 凤浦西苑 信步闲庭 中洲中心 世港 国际 番禺 华南板块 大学城板块 特点 特点 华南板块是广州楼市较具代表性的板块 曾经以优越的 自然环境 大规模 高性价比等优势吸引大量买家购买 广州 新火车站选址番禺钟村石壁 更带旺了附近的项目 成交量持 续上升 大学城在今年正式开学 对居住配套和商业配套的需求大量增 加 为该区的房地产业和商业带来更多的机遇 代表项目 代表项目 祈福新邨 锦绣生态园 锦绣趣园 广州雅居乐花 园 华南新城 置业观点 置业观点 会展经济优势的逐步显现 将会为该区域带来更广 阔的投资前景 投资型的产品将会大量涌现 吸引 更多的投资者进入市场 置业观点 置业观点 公交车 地铁 新光快线 洛溪桥收费 配套设施 不足等问题 将继续制约华南板块的快速发展的主 要因素 与您俱进 20 年 21 金沙洲板块 特点 特点 政府将其定位为广佛都市圈中心的居住新城 目前 金 沙洲大规模开发建设的各项工作已经全面启动 一个由政府主 导 积极支持社会力量参与的金沙洲开发建设热潮已经掀起 目前有可出让土地 1 64 平方公里 综合容积率约 2 0 可建 建筑面积约 332 万平方米 其中居住 319 万平方米 商业 5 万 平方米 行政办公 8 万平方米 代表项目 代表项目 万科四季花城 新机场板块 特点 特点 白云新机场于 8 月 5 日正式开始航班运营 新机场板块 应运而生 花都区目前在售的多个楼盘都较为接近新机场 新 机场投入使用后 各发展商都在打着新机场牌 以吸引投资型 买家 新机场的正式搬迁 将是花都楼市升温的一个重要催化 剂 代表项目 代表项目 雅居乐 雍和廷 金碧御水山庄 云峰花园 锦尚 名苑 合和新城 雅景湾 置业观点 置业观点 这里将是几大发展商高度比拼实力的比武场 金沙 洲将会成为 2005 年的楼市黑马 置业观点 置业观点 市场是有一定需求 但现有的发展速度导致在未来 竞争中成为最弱势的社群 与您俱进 20 年 22 白云新城板块 特点 特点 随着机场搬迁 旧址开发重建 城市中心即将北移 白 云区在广州的战略地位将会有一个新的定位 该区域 北优 的优势逐步显现 越来越多的发展商抢驻 令白云山板块提速 在即 白云新城将是政府规划中的广州未来三大中心城区 升 值潜力大有与番禺南拓板块 叫板 之势 代表项目 代表项目 百顺台 置业观点 置业观点 白云新城的整体开发必然将北部市场带旺 原有的 发展态势将会彻底改变 与您俱进 20 年 23 1 2 海珠区房地产市场分析海珠区房地产市场分析 1 2 11 2 1 海珠区宏观经济分析海珠区宏观经济分析 海珠区宏观经济分析 2004 年海珠区国民经济呈现加快发展态势 经济增长的 内力不断增强 经济发展速度继续稳步提升 1 7 月 全区实 现国内生产总值 143 6 亿元 同比增长 14 6 工业生产快速增长 工业结构逐步优化 全区实现工业总产值 133 1 亿元 同比增长 18 5 固定资产投资加速增长 项目建设进展顺利 全社会固定资产投资完成 77 8 亿元 同比增长 20 9 南天国际酒店用品批发市场升级改造工程 华南汽贸广 场汽车市场项目和百安居广州海珠建材物流中心等多个 大型重点项目均进入建设施工阶段 外贸出口形势向好 实现外贸商品出口总值 11846 万美元 同比增长 23 41 商品消费需求平稳增长 市场销售稳中趋活 社会消费品零售总额实现 76 6 亿元 同比增长 10 8 商品销售总额实现 226 9 亿元 同比增长 12 8 5 经 济运行整体质量与效益进一步提高 工业经济效益综合 指数达 127 5 区内居民的收入水平也不断提高 2004 年 1 9 月海珠区实现地区生产总值 169 59 亿元 同比增长 13 0 职工月平均工资 2399 元 增长 11 5 与您俱进 20 年 24 海珠区居民收入分配及消费意愿分析 居民收入稳定增长 消费水平不断提高 2004 年 1 9 月 海珠区居民人均总收入为 15534 元 月 人均 1726 元 人均总消费为 12493 元 月人均 1388 元 包 括衣食住行 借贷支出等 消费支出占总收入的 80 42 消费层次逐步提升 消费结构不断改善 居民消费也从注重量的满足逐步转向追求质的提高 形成 对衣食等生存型消费份额逐步减少 对追求生活质量的享受型 消费份额不断增加的新趋势 海珠区居民消费结构变化情况海珠区居民消费结构变化情况 2004 年 1 9 月 月均消费额 元 消费结构 2003 年 1 9 消费结构 人均消费性支出 1074100100 1 食品 44641 5142 19 2 衣着 534 984 49 3 家庭设备用品及服 务 585 398 08 4 医疗保健 837 716 78 5 交通和通信 14713 6910 88 6 教育文化娱乐服务 17015 8213 52 7 居住 857 9211 81 8 杂项商品和服务 322 982 25 居民储蓄增长迅速 消费潜力不断增大 2004 年 1 9 月 海珠区人均储蓄存款为 2154 元 人均储 蓄倾向 人均储蓄存款占人均总收入的比重 为 13 87 与您俱进 20 年 25 消费环境影响居民消费升级 根据万户居民调查资料显示 居民认为最主要的三大问题 依次为房价过高 占 25 99 广告宣传不真实 占 12 66 购房各种税费高 占 11 94 其中 房价过高 远远高于 广告宣传不真实 和 购房各种税费高 两个因素 海珠区居民打算购房的价格海珠区居民打算购房的价格 单位 按家庭月收入分 3000 元 及以下 3001 5000 元 5001 7000 元 7001 10000 元 10000 元 1000 3000 元 65 634 4000 3000 5000 元 60 939 1000 5000 10000 元 13 681 84 600 10000 元及以上 14 342 828 6014 3 置业观点 置业观点 海珠区的购房人群将会继续增加 海珠区楼市依然火爆 海珠区的购房人群将会继续增加 海珠区楼市依然火爆 与您俱进 20 年 26 1 2 21 2 2 影响海珠区房地产发展的因素影响海珠区房地产发展的因素 海珠区政府今年继续以 把海珠区建设成为适宜创业发展 和生活居住的现代化生态城区 作为指导方针 逐步完善区内 的设施 为区内的房地产发展提供更良好的条件 令海珠区房 地产持续健康发展 海珠区政府搬迁 9 月下旬 海珠区政府新办公楼选址广州大道南市园艺公司 地段已敲定 将在两三年内从现在的宝岗路迁至广州大道南 海珠区的中心轴也将随之东移至广州大道赤岗一带 消息传出 广州大道南立刻成为焦点地带 并将促进区域楼盘的升级 临迁户子女可在海珠就读小学 海珠区小学入读意见出台 临迁户可在海珠区申请入学 户籍在海珠区的租户必须在户口所在地居住满 3 年后才能在辖 内学校安排学位 该意见的出台 放宽了区内适龄儿童入读本 区学校的限制 有效解除了市民对子女入学的顾虑 能吸引更 多外区的居民到海珠区居住甚至购房 有利于促进本区房地产 业的发展 城市新中轴线 广州市新城市中轴线北起白云山余脉燕岭公园 南经天河 火车东站 天河体育中心 珠江新城等城市中心到达珠江 再 经过海珠区中心到果树生态保护区这一绿色开敞空间 最后经 新客运港达珠江外航道 形成有收有放 有山有水有树林 人 文景观和自然景观交错有致的空间结构体系 新城市中轴线的 延伸 必定会为周边带来利好 景观条件提升 市政配套完善 等变化 中轴线区域的房地产带来广阔的前景 与您俱进 20 年 27 区域规划空间结构 一城两片 绿色蓝脉 四轴四心 其中 四条发展轴 包括 沿二号线发展轴 海珠岛西部旧城 中大 布匹市场 新城轴线 琶洲岛 该发展轴将海珠岛北岸东西 向各功能区联系起来 其中有两个重要的市级商业中心 沿新港路科技一条街 中大 布匹专业市场 新城中心 会展中心 科技园等重要的功能区 沿广佛线发展轴 西部旧城 工业大道板块 广 州大道南专业市场 新客港 是海珠岛南岸各重要功 能组团的之间联系线 沿三号线发展轴 与新城市中轴线重合 同时位于 广 州城市建设总体战略概念规划纲要 确定的海珠区一市 桥 南部转移带 沿四号线发展轴 为广州城市功能南拓轴 它串联了一 批基于知识经济和信息产业的新兴产业区 从广州科学 城 琶洲国际会展中心 广州生物岛 广州大学城至广 州新城 南沙 此规划为海珠区的房产发展提供指引的同时 也为区域发 展带来利好 与您俱进 20 年 28 1 2 31 2 3 区域板块分析区域板块分析 今年海珠区的热点精彩纷呈 各板块各有亮色 全年可谓 烽烟四起 各大发展商为了抢占市场均使尽浑身解数 各种 营销手段层出不穷 预计明年的竞争将更加激烈 新滨江板块 特点 特点 环岛路的规划和施工 环岛经济 发展战略的事实 新 滘南路西段及滨江东延长段 宝岗大道南等多条路线的动工 为区域带来利好消息 前景不断向好 促进房地产的发展 板 块内聚集着广州知名的发展商 如 保利 光大 恒大 城启 各大发展商都希望在此分一杯羹 推出大量产品 以吸引市场 关注 更加剧了区域项目之间的竞争 代表楼盘 代表楼盘 光大花园 富力现代广场 金碧湾 天鹅湾 保利 花园 金碧花园 置业观点 置业观点 各开发项目均以不同的产品核心进入市场 如光大的社区文化 富力现代广场的高附加 值产品 保利的国家康居示范小区 恒大的 价格优势等 供货量将会集中在 05 年 5 月之后 如 现代 广场的 G1 G6 栋 光大花园的 E 区等 板块内市场压力不容忽视 相互竞争严重 出奇制胜冲出重围将会成为保利花园首要任 务 与您俱进 20 年 29 滨江东板块 特点 特点 该板块是传统的豪宅区域 目前一线江景产品稀缺 金 海湾 中信君庭两个项目推出市场 满足了市场的需求 特别 是金海湾 其产品设计 销售服务 自身配套等都显出项目与 众不同的特色 吸引了大批经济条件好的客户购买 到目前为 止销售超过 80 12 月蓝色康园三期推出市场 以小户型为主打 虽然折后均价 达到 6650 元 但仍吸引了大量投资者 该类型产品推出一 周后销售超过 90 代表项目 代表项目 金海湾 中信君庭 蓝色康园 广州大道南板块 特点 特点 该板块主要是珠江投资的罗马家园和时代集团的时代廊 桥 新光快速路的规划 大学城建成为该区域带来利好消息 时代廊桥体现了时代集团 做就要做项目所在区域的精品 的 理念 在户型设计 园林 装修 现场包装等方面都十分细致 定位较高 代表项目 代表项目 罗马家园 时代廊桥 置业观点 置业观点 金海湾的产品已经基本消化完毕 中信君庭仍有部分 产品推出 蓝色康园三期为最后一期产品 推出后小 户型基本消化完毕 剩余货量大约有 50 而且以 总价高的大单位为主 该板块对本项目基本不存在较 大的影响 置业观点 置业观点 板块周边环境仍未成熟 总体的销售情况较为一半 特别是时代廊桥 该项目因规模小 自身配套不足等 原因 较难支持项目价格的拉升 对本项目的影响并 不直接 预计明年将会把未推的 2 3 7 栋推出市场 与您俱进 20 年 30 琶洲板块 特点 特点 交易会分馆正式落户琶洲会展中心 掀起了该区域的投 资热潮 并辐射带动周边的板块 像 赤岗板块 员村板块等 各板块住宅售价持续攀升 另外 随着琶洲配套项目的不断落成 作为海珠区 十五 商业网点重点拟建的琶洲购物城 集商业 饮食 娱乐 文化 一体的商业广场雏形将逐步显现 琶洲建有亚洲规模最大的广 州国际会展中心及其一系列重大商业配套 将会增强板块的投 资价值 代表项目 代表项目 雅郡 熙源 佳信花园 二期 会展星城 置业观点 置业观点 该板块特殊的地理位置优势 决定其产品大多数以投 资型的项目为主 预计明年仍有大量该类型的产品推 出市场 而保利花园则是拥有成熟的居住环境 自住 型的项目 两者间的定位存在较大的差异 与您俱进 20 年 31 江燕路板块 特点 特点 04 年均以销售剩余单位为主 没有新推的项目 05 年将 有两个项目推出市场 分别是保利集团的保利海棠花园和珠江 南景园新一期产品 该板块交通便利 以中档产品为主 与本 项目所处区域较为接近 存在较大的竞争 代表项目 代表项目 保利海棠花园 南景园 置业观点 置业观点 海棠花园以 80 的两房和 90 100 的三房产品为 主 在产品上较为接近 属同一集团下的产品 而且该项目规 模较小 地理位置优于本项目 灵活性较高 可有更多的新亮 点吸引市场的关注 南景园将会推出三栋高层单位 以大面积户型为主 该项 目地理位置较为优越 发展商有一定的品牌实力 而且前期开 发的产品均已交付使用 社区已经相当成熟 有一定的竞争力 但户型面积稍大 与本项目大面积户型的目标客户存在重叠 置业观点 置业观点 海珠区其他板块依然火热 市场呈现多元化发展 重海珠区其他板块依然火热 市场呈现多元化发展 重 点区域 如琶洲 将会成为海珠区的龙头 几大区域点区域 如琶洲 将会成为海珠区的龙头 几大区域 之间的相互竞争将会维持不变 之间的相互竞争将会维持不变 新产品 新组团的不断加入 必将原有的格局打破 新产品 新组团的不断加入 必将原有的格局打破 项目自身的提升也是令项目自求生存发展的关键 项目自身的提升也是令项目自求生存发展的关键 与您俱进 20 年 32 附 海珠区各竞争项目情况分析附 海珠区各竞争项目情况分析 项项 目目光大花园光大花园富力现代广场富力现代广场富力千禧花园富力千禧花园 组组 团团和榕风景E 区G16 栋G1 G6 栋C D 栋 规模规模 套数套数约 570 套 占地 5 万 总建 14 万 约共 1500 套 约 150 套 约 200 套 推出时间推出时间在售05 年 5 月在售05 年 3 月05 年 3 均价 元均价 元 5800 6000 7000 6300 5600 5800 6000 装修标准装修标准 元 元 680 100010001200 80 90 22174 83 22129 77 8 221 9 18 70 0551 7 3 0122 221 50 90 100 32190 07 32114 99 03 1 04 94 32112 24 102 4111 3216 110 左 右 322 111 9 1 14 9 32229 109 59 115 89 32236 73 127 22 42214 户型分布户型分布 103 093 1 10 7117 32244 150 422 164 28 52214 80 多 的两房单位 和小三房单位 137 87 145 7 42241 84 项项 目目光大花园光大花园富力现代广场富力现代广场富力千禧花园富力千禧花园 与您俱进 20 年 33 组组 团团和榕风景E 区G16 栋G1 G6 栋C D 栋 优优 势势 靠近工业大道 出行更 方便 拥有区域内缺少的总价 在 30 万左右的产品 社区生活氛围成熟 区内配套日益完善 江景景观优美 有整个成熟社区作 支撑 引入大型绿化园林 正对小区中心园林 有景观支持 G7 G11 栋开始交 楼 社区氛围开始 成熟 装修标准得到客户 普遍肯定 社区逐步成熟 商业配套日益完 善 户型面积为目前 市场上较为缺乏 的产品 双地铁站优势 交通方 便 装修标准较高 受到客 户欢迎 一期住户已入住 社区 基本成熟 正对小区新建园林 景 观支持充足 劣劣 势势 区域园林较小 没有亮 点 靠近工业大道和小区规 划路 受噪音和粉尘影 响较大 装修标准设计欠缺时尚 设计以大户型为主 总价较高 在相同区域内总价 相对较高 北向单位靠近马 路 受噪音影响 缺乏景观支持 离生活配套较远 以大户型为主 总价较 高 市场承接力保证较 少 对本项目对本项目 构成的威胁构成的威胁 出行较本项目在推的二 期单位便利 产品的性价比相对较高 对旧业主推介的奖励较 丰富 有效利用旧业主 资源 景观支持相当充足 户型面积与本项目 相当接近 地理位置较本项目 优越 装饰标准的款式更 容易被客户接纳 推出时间与本项 目接近 分流客 户的注意力 户型设计较本项目新颖 地理位置优越 装修标准更胜一筹 与您俱进 20 年 34 项项 目目江南新苑江南新苑翠城花园翠城花园第三金碧花园第三金碧花园金碧湾金碧湾南景园南景园 组组 团团中心园景内 2 栋 9 栋 10 11 栋剩余 单位 二期四期 规规 模模 约 368 套 6 栋高层2 栋高层 推出时间推出时间05 年底在售05 年 5 月 12 月 首推 7 9 号楼 05 年 6 7 月 均价 元均价 元 5000 7000 装修标准 元装修标准 元 600 毛坯 73 94 22136 户型分布户型分布 93 12 0 32264 20 单身公寓到 160 的五房单位 优势优势 地理位置优越 拥 有双地铁站 交通 便利 城启的品牌优势 小区已经比较成熟 园林环境受到众多 客户的肯定 位于宝岗路与昌岗 路交界处 交通方 便 周边配套完善 定价相对较低 容 易吸纳客户 有整个金碧花园的 成熟居住气氛作为 支持 价格定位相对较低 能吸引客户关注 80 以上单位望江 首期单位已经交楼 居住气氛有一定保 障 首期配套已完成 有前期开发的社区 作为支持 小区生 活氛围浓厚 小区连通宝岗大道 的燕翔路即将开通 交通条件更完善 与您俱进 20 年 35 劣势劣势 生活配套较为欠缺 开发周期太长 户型设计落后 装修标准设计陈旧 周边环境杂乱 区内园林绿化较差 产品缺少亮点 周