房地产-经济发展.doc

经济发展环境：2010年世界经济整体将实现恢复性的缓慢增长，估计全球经济增速在33.5%之间。这次经济危机是上世纪30年代大萧条以来最严重的一次，危机后快速复苏的局面可能难以实现，发达经济体将进入35年的低速增长期。其根本原因在于，全球经济正面临重大的结构性调整，复苏的步伐将取决于这一调整的进程。中国政策自2009年下半年，主动防御资产价格泡沫，有效降低了2010年风险。 2010年中国高增长温通胀，从过去投资和出口拉动的增长方式，逐步转变为依靠消费拉动。预计经济增长10%，消费将是最重要亮点。首先，中央经济工作会议将增加居民消费列为重中之重，政府今年剩余的刺激资金将更多安排于促消费而非投资，包括对家电、汽车等鼓励消费政策加大力度；提高农民收入；增加社会保障投入，提高退休养老金，加快医疗体制改革。其次，近年来沿海企业转移内地带动中西部就业和消费，而同时沿海地区产业升级明显，服务业、高新技术产业成为新增长亮点。此外，消费信贷的发展也将进一步推动消费，与中国文化接近的日本、韩国，其消费信贷都是在人口红利后期起飞。中国目前正处于该阶段，20-30岁年轻人所占比利上升，在政策扶持下消费信贷有望起飞。预计2010年消费增速由09年的9.2%上升至9.8%，对GDP的拉动升至4.4个百分点。市民的收入：居民收入持续增长，收入差距继续扩大。据资料显示：去年1-8月份，我市居民的人均可支配收入是1293.12元，同比增长25.3，收入状况整体上呈上升的势头，收入水平继续提高，但在被调查的120户居民家庭中，高低收入差距较大，并呈现扩大趋势。5的高收入组家庭的月人均可支配收入是3820.71元，是5的低收入组家庭的341.4元的11.19倍，是120户家庭月人均收入1293.12元的2.95倍。此外，对全市居民可支配收入基尼系数的测算，1-8月份基尼系数为0.34，比去年同期有所增大，说明本市居民收入差距有所扩大。在居民收入总体水平提高的同时，我市不同收入层次的居民家庭结构亦在进一步调整。1-8月份，居民月人均可支配收入在400元以下的低收入家庭由去年的10.5下降到2.8，而月人均可支配收入在1500元以上的高收入家庭则由上年23.3上升到28.3，居民家庭收入层次继续由低向高位移，表明政府的扶贫济困政策取得成效，越来越多的家庭摆脱贫困，向小康水平迈进。随着收入差距逐步扩大，以及居民对未来收入预期不确定性的影响，居民的整体消费倾向有所下降。据资料显示：1-8月份，本市居民的月人均消费支出是898.35元，比去年同期的818.98上升了9.7。家庭消费支出占可支配收入的比重由去年同期的79.4下降到69.5。从分组资料看，高收入组家庭的消费倾向低于低收入组家庭。由于高收入组家庭，高档消费品基本呈稳定状态，而低收入组家庭受支付能力的影响，消费不起或不敢消费。有消费欲望但消费不起或不敢消费，消费群体出现断层，整体需求欲望有所下降资金市场发展形势：在外汇市场均衡时，持有任何两种货币所带来的收益应该相等，这就是：Ri=Rj(利率平价条件)。这里，R代表收益率，i和j代表不同国家的货币。如果持有两种货币所带来的收益不等，则会产生套汇：买进A种外汇，而卖出B种外汇。这种套汇，不存在任何风险。因而一旦两种货币的收益率不等时，套汇机制就会促使两种货币的收益率相等，也就是说，不同国家货币的利率内在地存在着一种均等化倾向和趋势，这是利率指标对外汇汇率走向影响的关键方面，也是我们解读和把握利率指标的关键。在开放经济条件下，国际资本流动规模巨大，大大超过国际贸易额，表明金融全球化的极大发展。利率差异对汇率变动的影响比过去更为重要了。当一个国家紧缩信贷时，利率会上升，征国际市场上形成利率差异，将引起短期资金在国际间移动，资本一般总是从利率低的国家流向利率高的国家。这样，如果一国的利率水平高于其他国家，就会吸引大量的资本流入，本国资金流出减少，导致国际市场上抢购这种货币；同时资本账户收支得到改善，本国货币汇价得到提高。反之，如果一国松动信贷时，利率下降，如果利率水平低于其他国家，则会造成资本大量流出，外国资本流人减少，资本账户收支恶化，同时外汇交易市场上就会抛售这种货币，引起汇率下跌。贷款条件，是指具备什么条件的对象才能取得贷款。是对贷款对象提出的具体要求。凡在“对象”之内，而又满足“条件”要求的企业单位就可取得银行贷款。确定贷款条件的依据是：企业单位设置的合法性、经营的独立性、自有资本的足够性、经营的盈利性及贷款的安全性。因此，凡需要向银行申请贷款的企事业单位、个人必须具备以下基本