天津区域商业市场分析暨商业街区项目筹建全程策划方案（上）.doc

天津区域商业市场分析暨商业街区项目筹建全程策划方案（上） 1天津区域商业市场分析暨建邦时代汇项目街区商业筹建全程策划方案二零一八年二月十日（上）2通过前期对项目定位、市场情况、产品规划一年多的跟进及了解。 通过持续的跟进及扎实的工作对于本项目发展目标、市场环境及营销难点均具有较为清晰的理解。 智汇商业本次汇报内容是基于前期工作的梳理和总结，从协助开发企业成功实现项目发展目标。 获得市场优势、打赢项目营销战役的维度来阐述我们的作战指导原则及操作思路。 希望借此报告能够较为全面的向开发企业的领导全面诠释市场情况及问题，展现智汇商业的操作能力，期待与建邦地产共同赢得此次战役和为未来的协同发展垫定坚实的基础。 前言地块总建筑面积20.2万一期二期三期建筑面积（）79,00038,00085,000物业类型公寓、商铺商业街区-经营模式销售销售-开盘时间在售2018.9-3项目指标本次报告研究的内容为建邦时代汇二期商业产品的前期策划二期商业建筑面积3.80万方，为立体商业街区4建邦时代汇建邦集团商业产品营销典范打造一个创新型的产品建立城市街区商业的新形象突破区域商业市场的空白支持产品影响力的扩大化1创立建邦商业地产品牌通过创新的品牌理念塑造建邦商业地产标杆2销售业绩目标价格突破市场价值完成全盘清售目标3企业诉求5销售市场投资市场PART01市场分析-项目的要素及市场机会-商业市场6销售市场xx年中至xx年10月，智汇商业持续跟进了本项目所在区位的房地产销售市场的发展情况及去化状况。 经过总结得出了相关的结论。 1、东丽区不是天津市的商业核心区，市场表现不佳、市场认知有所缺失； 2、华明镇内所供应的商铺品质不高，导致华明镇的商铺价格较低。 3、华明镇的商铺投资信心虽有，但基本以低价竞争取胜； 4、投资前景好的商铺可以突破区域内的单总价范围。 总结传统的商铺销售模式无法支持本项目营销目标的实现，需要实现商业创新及营销创新。 7150001000050000450004000035000300002500020000100000500000300000250000200000150000供应面积成交面积成交均价10000500002500020000150003000009000060000供应面积成交面积成交均价近一年，天津市商业去化率为61.5%，去化效果不佳。 天津市商业目前存完成去化还需要121个月。 近一年，东丽区商业去化率为39.1%，去化效果较差。 东丽区商业目前量为899.3万平米，按照近一年月均去化速度，在没有新增供应的前提下，存量为38.5万平米，按照近一年月均去化速度，在没有新增供应的前提下，完成去化还需要65个月。 近一年天津市商业市场供需走势近一年东丽区商业市场供需走势东丽区市场存量较大、去化速度较东丽区xx年商业存量占比天津市场不大，商业近一年的去化率约为39.1%，远低于天津市场平均去化率水平。 目前东丽区月去化面积约6000平米，按存量计算约需要65个月才能全面去化。 8178894.494015.4626398912283873546.115600002800001627.722769440100000200000300000600000500000400000总体供应总体供应量巨大、市场竞争日趋激烈从已开盘的商业项目来看，未来仍有176万平米市场供应面积。 从目前市场的去化条件来看，市场的竞争将会十分激烈。 本项目商业供应面积占比未来供应量的2%，月均去化1000平米的目标约占据东丽区去化市场份额的17%，销售压力加大。 针对销售竞争项目，从产品类型、面积区间和价格区间三方面综合分析商业竞品项目未来供应量统计华明镇去化速度在东丽区领先、但成交价格明显偏低东丽区各版块商业成交对比中，华明镇商业成交量在高于其他地区，但成交价格较低，开发商多以以价换量的方式来获取市场竞争优势。 近一年东丽各版块商业成交对比848290331617212818176871892214800xx3154372227550000250002000015000100003000050000300002500020000150001000035000成林道大毕庄东丽湖华明镇津滨大道沿线军粮城昆仑路沿线卫国道沿线新立张贵庄成交面积成交均价?近一年来，华明镇板块商业成交量位列东丽区第一位，占东丽区成交量的39.5%，津滨大道沿线板块成交量位于第二位，占东丽区成交量的27.6%，其余板块占比较小。 ?华明镇成交均价为12818元/平方米，价格较低。 仅高于成林道和大毕庄板块。 910华明镇商业供应增量逐步减少、投资热度逐步抬升近一年华明镇区新增商业产品量较少，商业市场呈现低迷状态，对比来看，华明镇的新增量较之空港经济区有所下降，区域内的投资热度逐步抬升。 近一年空港经济区商业供需走势近一年华明镇板块商业供需走势350003000025000200001500010000500002500020000150001000050000新增面积(平米)成交面积(平米)成交均价30000250002000015000100005000014000120001000080006000400020000新增面积(平米)成交面积(平米)成交均价项目商业产品规划托复形式商业体量（平米）科创慧谷天津园区主题商业单层出售20000华润橡树湾底商一拖二13800宝能城商业街-560000天安智慧港特色商业街开发商自持2000000复地湖滨广场商业街出租280000万通金府国际底商一拖二-荣泰广场商业街、商业综合体等多种形式一拖二17628融和广场底商一拖二263989天保汇津广场一期底商单层出售131888松江之星空港9号底商一拖二7600011产品类型底商和一拖二商铺形式占据主流地位从产品类型来看，以商业街和底商居多，以一拖二形式和单首层类型为主因此，本项目二层和三层的单层需要挖掘更为清晰的销售价值点吸引投资客120%3%0%19%25%9%10%12%11%14%16%8%28%50以下50-7070-9090-1xx0-180180-300300以上周边项目成交面积44%华明镇商业产品存量面积区间中小面积占据市场主流，大面积商铺销售遇阻。 目前已销售的产品主力面积为90-120平米；300平方以上库存量大，市场的抗性明显。 xx年周边项目成交面积区间与华明镇存量对比以上数据为华润橡树湾、荣泰广场、科创慧谷、建邦时代汇4个项目xx年成交数据（详见附件）xx年商业产品成交的面积主要集中在90-120，300以上的产品成交锐减华明镇商业主力产品面积在90-120，占比14%，50-144的产品占比49%，接近市场的一半。 而空港经济区的商业产品面积普遍偏大，180-400之间的产品占比46%1301510513000以下13001-1500015001-1700017001-1900019001-2100021001-2300023001以上34xx03150万以下150-xx5201-2504251-3007301-40015401-5207521以上成交价格成交价格中数值在2.1万元/平米（一拖二），投资前景好的商铺单总价都有所提升。 华明镇区域一拖二店铺的单价范围约为1.82.4万元/平方米，近一年中实现最高售价为2.4万元/平方。 总价主区间段在250万上下属合理范围，超过500万成交的产品更多的是依托于区位及综合商业价值达成成交。 xx年周边项目成交单价区间2520xx年周边项目成交总价区间数据解读产品单价在1.5-2.1万元之间的成交占比58%，2.1-2.3万之间成交占比16%，而产品价格高于2.3万，成交率锐减至2%数据解读产品成交总价在150-250万元之间交占比63%其中15套为荣泰广场200以上的户型，成交总额在450-520万之间其中5套为科创慧谷及2套建邦产品，成交总额超过520万以上数据为华润橡树湾、荣泰广场、科创慧谷、建邦时代汇4个项目xx年成交数据（详见附件）14小结本质: 1、东丽区不是天津市的商业核心区，市场表现不佳、市场认知有所缺失； 2、华明镇内所供应的商铺品质不高，导致华明镇的商铺价格较低。 3、华明镇的商铺投资信心虽有，但基本以低价竞争取胜； 4、投资前景好的商铺可以突破区域内的单总价范围。 总结传统的商铺销售模式无法支持本项目营销目标的实现，需要实现商业创新及营销创新。 突破点采取全新的商业构建思路，跳出华明镇及东丽区，塑造一个以天津市特色商业项目来吸引天津市的投资客户群体。 15商业市场xx年初至xx年10月，智汇商业对于本区域内的商业经营情况及租金水平、管理水平等进行了逐一走访。 经过总结得出了相关的结论。 1、华明镇的商业多局限于区域内基本生活需求，未能放眼于天津的整体商业市场。 2、销售型商铺多以价格手段为核心，未能就商业品质进行良好规划，特别是在品牌招商和商业运营方面缺失较为严重。 3、商业经营在无管理及无招商引入的情况下，无法得到有效提升，商业经营能力较弱、租金表现较低。 总结商业经营缺乏规划及管理，商业品质较低，不采取新的思维和加入新的商业经营理念则无法提升影响力和提高产品价值。 序号项目名称1迎宾楼商业街2华明家园3华明镇菜市场对面底商4翔园底商5东二道空港区商街6露西亚商街7橡树湾底商序号项目名称8新燕莎奥特莱斯（已开业）9SM广场（试营业）10复地湖滨广场（未开业）11恒大影城（半开业）12美购美商业广场（2018.4开业）16商业市场环境以项目周边3km范围为半径，对周边的11个商业项目进行了深入的走访与调研将从业态品牌、建筑形态、租金水平、经营管理四大层面综合分析，得出本项目的发展空间和方向2km1km3km东二道空港区底商露西亚商街销售商业自持商业翔园底商菜市场对面底商迎宾楼商业中心新燕莎奥莱SM广场复地湖滨广场橡树湾底商华明家园(兴福亿家购物广场)恒大影城美购美购物广场17零售餐饮娱乐服务儿童业态品牌业态品牌分别对零售、娱乐、餐饮、服务、儿童五大类业态进行分析18业态品牌零售社区商业以便利型生活超市、家居建材、生活日用等为主要零售类型，层级普遍较低新兴购物中心的零售业态主要涵盖时尚潮流、名品折扣、精品超市等类型19业态品牌餐饮社区商业以快餐小吃和本地口味家常菜为主流的餐饮业态占据市场较大比例购物中心的餐饮业态侧重于连锁品牌的轻餐、快餐、特色餐饮业态迎宾楼华明家园华明菜市翔园底商空港社区露西亚商街橡树湾新燕莎奥莱SM广场复地湖滨恒大影城电影大地影城恒大影院KTV迎宾KTV碧云轩娱乐会所、谊舒园KTV君泰铢KTV台球众鑫台球城优明台球馆电玩聚电未来、天恒智远网吧快乐谷网吧星际网络会所20业态品牌娱乐现有娱乐业态少，品类多元化及丰富度不足21业态品牌服务银行、个人护理（药店/足疗洗浴）、汽车服务（美容/维修）贴近居民的生活，是社区的标配业态迎宾楼华明家园华明菜市翔园底商空港社区露西亚商街橡树湾新燕莎奥莱SM广场复地湖滨恒大影城儿童零售童装童鞋、晨光用具、文具礼品辅导书好孩子童车、水孩儿、好孩子、乐高、Kappakids、ADIDAS、儿童游乐开心王国、麦乐游、卡奇乐、勾勾乐园、嘉文梦想王国儿童服务双馨教育中心、华明母婴会馆心造母婴会馆、原旭母婴之家、儿童摄影北京书香源教育儿童餐饮22业态品牌儿童周边的社区配套中配有少部分儿童业态，现有业态品类少业态单一SM广场的儿童游乐业态品牌较多，其他业态设置稍显不足231464208141210商业市场环境-建筑形态经过现场的走访，项目周边现有经营商业多为首层、一拖二类型，40-150平方为主力面积，其中餐饮业态面积普遍较大，主要在100-250平方之间16400餐饮1服务23零售2服务35零售4服务2餐饮7空置1零售1餐饮34餐饮2空置13餐饮3服务14娱乐124商业市场环境租金水平项目周边临街商铺的租金大多在3-4元/平方/天，6.5元/平方/天是目前区域内最高租金水平。 距本项目最近的美购美项目目前招商报价10元（首层），成交价约为68元/日/平米；露西亚商街以特色餐饮为主独栋商业400租金1.7元/天橡树湾华明家园东二道空港区底商以家居建材和生活服务配套为主以烟酒超市和生活服务配套为主以家常菜和生活配套服务为主社区底商110沿街底商150配套底商200租金3.0元/天租金6.5元/天租金3.5元/天迎宾楼主要以家常菜和生活配套服务为主沿街商业130租金2.0元/天翔园底商菜市场底商以基本生活配套服务和烟酒便利超市零售为主以家常菜和生活配套服务为主社区商业100沿街商铺200沿街商铺110-150租金2.5元/天租金2.5元/天租金3.5-4元/天复地湖滨广场生活配套商业街+盒子，租金首层3元、2层2150元、3层1元商业项目开业率业态规划商业氛围统一管理宣传推广迎宾楼商业街-华明家园-华明镇菜市场对面底商-翔园底商-东二道空港区商街-露西亚商街-橡树湾底商-新燕莎奥特莱斯复地湖滨广场-SM广场恒大影城25华明家园华明镇菜市翔园底商空港区商街露西亚商街橡树湾底商新燕莎奥莱复地湖滨SM恒大影城商业市场环境经营管理周边现有的商业均无统一管理，这是导致租金水平低，商业形象不佳的重要原因。 好好迎宾楼差差商街小结本质: 1、华明镇的商业多局限于区域内基本生活需求，未能放眼于天津的整体商业市场。 2、销售型商铺多以价格手段为核心，未能就商业品质进行良好规划，特别是在品牌招商和商业运营方面缺失较为严重。 3、商业经营在无管理及无招商引入的情况下，无法得到有效提升，商业经营能力较弱、租金表现较低。 总结商业经营缺乏规划及管理，商业品质较低，不采取新的思维和加入新的商业经营理念则无法提升影响力和提高产品价值。 突破点跳出华明镇的社区商业市场格局，以天津市的商业创新为核心。 通过引入特色化和主题化的商业元素来打造产品亮点，提升产品价值。 2627投资市场xx年初至xx年10月，智汇商业通过本地销售数据监控及投资客走访，对于本区域内的投资客心态进行了梳理及总结，得出了相关的结论。 1、政策利好利于商业项目的推售。 2、华明镇的商业热点还未形成，无法有效吸引区域外投资客群。 3、具有一定数量的投资客倾向于较为成熟稳定的投资产品。 总结华明镇的商业热点缺失和认知不足是本项目投资市场所需要面对的重点问题。 如何利用商业运作手段的创新，并更好的满足不同投资客的投资诉求是本项目实现推售成功的关键因素。 两大政策政策利好国家税收政策的变化，为商业地产的去化提供了新的契机。 财务部与国务院关于企业可购置不动产抵税、商住房可改租赁住房政策的出台，为商办产品的有效去化提供有利的购买动机。 财务部营改增实行，企业购置不动产可抵税国务院商用房可改租赁住房市场机会点 1、“营改增”的实施不但减轻了企业税负，同时促进了房地产市场发展帮助去化，企业通过购置不动产抵税，可帮助去化速度较慢的包括公寓在内的公建产品成交 2、突破原有商业运营模式，未来商业类用房可在用途上增大可以用空间2833%20%12%12%4%2%3%14%东丽区河东区河北区其他市区其他环城滨海新区远郊图东丽区商业客群分析外阜客户区域中，33%东丽区，20%河东区，14%外阜，河北区和其他市区所占比重一样为12%。 可见，东丽区和河东区是客户主要集中区域。 投资客华明镇的投资客的地缘属性较为明显。 主要原因归结为区域内无商业热点，且外部投资客户对于区域的认知不多。 东丽区商业投资客群以地缘性客户为主流，购买力主要集中在30-35岁和50-60岁两个年龄段，近四成客户为一次性付款。 2958%16%5%7%0%3%1%10%东丽区河东区河北区其他市区其他环城滨海新区图华明镇商业客群分析客户区域中，58%东丽区，16%河东区，10%外阜，河北区和其他市区所占比重之和为12%。 可见，东丽区和河东区是客户主要集中区域。 投资客投资客特征机会点天津其他城区其他城区的人群一般不会选择在跨区投资或置业，消除这种观念还需东丽区发生较大的城市规划变化一般华明镇区内在本区域正在经营生意或曾经成功经营过生意有机会本地拆迁人群，经过投资引导进行销售转换较大机会本地新置业人群，新华明人，以周边项目住宅客户为主较大机会空港区内的中高层企业管理者较大机会近郊区有过商业的投资经验的，对商业有较高敏感度通过经营或置业定居主城区的外迁人群有机会有机会周边城市曾在天津居住或生活过，看好京津冀协同发展方向一般在其它区域经营过生意的创业者，对商业有较高敏感度一般通过经营生意或置业实现定居天津一般30投资客访谈投资客意愿随着地缘认知而逐步增高，说明如何增加客户认知是本项目的营销工作的重要关注点。 【意向投资客分布】投资客渠道比例20%80%华明镇区域内天津其它城区3119%13%13%11%18%15%6%4%1%25岁以下25-30岁30-35岁35-40岁40-45岁45-50岁50-60岁60岁以上其他客户年龄段统计中，30-35岁所占比重为19%，50-60岁为18%，25-30岁和40-45岁均为13%，45-50岁为11%。 由此表明，30-35岁和50-60岁岁为主要购买力。 投资客群年龄分布华明镇的投资客群年龄分布呈现年轻化特点，说明华明镇聚集了更多的创业型投资客。 图东丽区商业客群分析图华明镇商业客群分析14%18%16%15%10%14%3%4%6%25岁以下25-30岁30-35岁35-40岁40-45岁45-50岁50-60岁60岁以上客户年龄段统计中，35-40岁所占比重为18%，25-30岁为16%，40-45岁为15%，30-35岁和50-60岁均为14%，45-50岁为10%。 由此表明，35-40岁和25-30岁岁为主要购买力。 3261%贷款一次性39%客户购买方式，贷款所占比重为61%，一次性付款为39%，贷款所占比重较多。 贷款利用情况分析华明镇与东丽区的基本情况一致。 一方面说明天津的投资客具有一定的投资能力，并不完全受制于价格因素。 另一方面也说明商业投资客群中有较大一部分比例的稳定回报偏好投资者。 图东丽区商业客群分析图华明镇商业客群分析61%贷款一次性39%客户购买方式，贷款所占比重为61%，一次性付款为39%，贷款所占比重较多。 33小结本质: 1、政策利好利于商业项目的推售。 2、华明镇的商业热点还未形成，无法有效吸引区域外投资客群。 3、具有一定数量的投资客倾向于较为成熟稳定的投资产品。 总结华明镇的商业热点缺失和认知不足是本项目投资市场所需要面对的重点问题。 如何利用商业运作手段的创新，并更好的满足不同投资客的投资诉求是本项目实现推售成功的关键因素。 突破点跳出华明镇的商业市场格局，通过引入出色的商铺及创新的商业操作手法来提升项目的吸引力及打造成熟稳定的投资产品。 34销售逻辑业态组合PART02营销逻辑-项目的营销思路及战略-商业定位35销售逻辑战略要点以商业繁荣带动销售热度繁荣的商业愿景以主题化发展思路，营造项目经营特色，塑造商业的繁荣前景。 通过大IP的引入实现项目特点，超脱现有市场竞争，进入蓝海市场。 全面的商业服务全面招商服务，不仅服务于开发企业，更服务于投资客。 提供商业运营服务，为项目营造良好稳定的商业环境。 科学的价格体系基于市场竞争角度之定价原则的运用，保证价格体系不脱离市场。 基于市场收益角度之收益还原法的运用，保证价格体系不脱离投资本质。 严谨的操作执行从招商联动销售的整体化操作策略，保障实施到位及目标达成。 从拓客、推广到案场管理的严谨把控，保障实施工作的切实达成。 有序的业态规划业态规划充分尊重商业市场运营原则，切实把控落地环节。 业态规划应对营销需求，全面满足投资客的多元化需求。 363.标杆商户进驻-选取代表性的品牌零售、便利店、中西餐饮、服务业态签约进驻，打造商业热点。 -以标杆商户来证实商业热点效应和商业价值效应。 4.众多商户候补-积极拓展招商，并后备批量商户对接小业主，让投资客享受无忧保障。 2.三大主力业态辅助-影院、超市、儿童主题乐园先行进驻，提供强有力的人流带动作用。 -依托生活刚需和生活乐趣展开商业氛围。 5.专业管理保驾护航-在销售期间派驻专业管理团队负责商业运营，不断营造商业热点，促进销售执行。 销售逻辑1.华明镇的商业新中心-商业定位于华明镇首个吃喝玩乐一体化的商业新中心，与SM广场、奥特莱斯、美够美差异化定位。 -建筑形式采取街区式规划，融入场景感，塑造高品质商业街区。 6.招商团队持续跟进-在销售期间派驻专业招商团队，持续招商营造商户进驻热点，不断推升销售价值。 37Endutament lifestylecenter天津首个主题商业公园主题IP以主题IP来定义项目商业形态，并形成独特的商业调性。 韩国元泰迪主题IP公园式以公园的名义来区别于传统商业形态，形成具有鲜明特点的体验式商业公园。 -公园式的环境-众多的娱乐休闲内容-丰富多彩的主题包装生活中心以格调生活为核心内容构架，形成具有生活服务功能，但又超脱于基本生活的业态组合。 -品牌超市-品牌影院-主题儿童公园-主题餐饮街-主题娱乐中心商业定位38商业消费客群构成40%天津市的年轻家庭客群年龄2535岁目的亲子休闲、特色体验30%空港区的年轻客群年龄2035岁目的休闲娱乐、特色体验30%华明镇的居住客群年龄2045岁目的休闲娱乐、生活刚需目标消费群体39业态分布娱乐主题主力业态影院衍生业态主题餐饮、休闲餐饮、酒吧、茶楼、创意零售时尚生活主题主力业态儿童主题乐园衍生业态品牌零售、品牌餐饮、品牌快餐、IP主题店、生活零售便利生活主题主力业态超市衍生业态便利店、银行、快休闲餐饮、便利服务40亮点业态儿童主题乐园?儿童亲子游乐?儿童教育?儿童零售?儿童服务娱乐业态主题影院KTV酒吧电玩网吧密室台球生活业态生活超市便利店护理及美容美发便利服务特色零售美食街区业态构成海蓝之家41业态组合商业首层正餐/快餐休闲餐饮一般零售娱乐及服务主力店/标杆店星巴克COSTA正餐快餐零食店24HRs便利店运动/户外IP主题店运动/户外运动/户外必胜客休闲服饰KFC本地特色餐饮快餐汉堡王美银行甲美发药店眼镜生活用品宠物零食店饮料店炸鸡店休闲服饰TOP FellingJack&Jones正餐快餐中介/旅行社快餐中介/旅行社本地特色餐饮快餐快餐快餐42美容/美体/足疗休闲及娱乐酒吧/KTV/网吧餐饮汉堡王生活服务培训/教育/培优儿童教育/娱乐快餐24HRs便利店本地特色餐饮本地特色餐饮业态组合商业二层正餐/快餐休闲餐饮一般零售娱乐及服务主力店/标杆店儿童零售足疗/网吧必胜客KFC诊所口腔眼镜/烟酒/药店正餐正餐儿童零售正餐儿童零售儿童零售正餐TOP FellingJack&Jones室外攀爬架43业态分布商业三层主题影院大地/横店/博纳/明星时代生活超市人人乐/永辉/家乐福/华润万家儿童服务儿童教育儿童服务艾特加儿童主题乐园儿童亲子游乐超外业态主题餐饮4420%生活服务15%儿童业态餐饮45%品牌餐饮35间主题餐饮23间休闲餐饮15间快餐10间合计3035间生活超市1间护理及美发810间银行及便利店34间特色零售10间生活用品5间生活服务10间合计4250间儿童游乐12间儿童教育35间儿童服务23间儿童零售58间10%休闲娱乐影院1间网吧/台球1间KTV1间业态配比业态占比45%餐饮、20%生活服务、15%儿童业态、10%娱乐业态45总体规划工程条件PART03产品规划-项目规划及产品的构建-铺位规划46总体概况项目总体规划为一个敞开式立体街区项目。 47总体概况项目总体设计形象为一个开放式街区，富有现代时尚感的建筑造型及明快的建筑调性。 48总体概况商业首层采取外部临街商铺与内部围合式店铺为主。 49总体概况二层商铺外侧采取一拖二形式与首层临街商铺纵向联系，内部采取围合式单层店铺、以通廊方式进行联系。 50总体概况三层商铺三层设置了影院、生活超市两大主力店和一个儿童主题专区，从而形成了消费人流向高楼层的拉动。 面积合计类型40以下41-8081-1xx1-160161-xx01-240241-280281-320321-360360以以上上一拖二0000456844311F4193322702000872F019xx431100633F001102311110合计43854381510121055191占百分比2%20%28%20%8%5%6%5%3%3%100%51铺位规划本项目的铺位规划，按照数量计算120平米以下的商铺占比50%，200平米以上的店铺占比22%。 基本实现了大小商铺的差异化布局，具有着较为丰富的面积段可以推售。 52工程条件设计原则 1、本工程条件的设计及提出是为了满足项目的整体建筑及机电设计工作之需要，是以本项目作为销售型商铺的前提假设目标指导下所提出的规划设计条件，与购物中心参考业态进行工程条件规划的原则有所不同。 2、鉴于本项目的产品性质为销售型商铺，因此从销售推盘及后期经营弹性两个角度考虑应达到如下的要求?燃气条件:本项目应尽可能多的预留具备燃气接驳条件且符合餐饮经营可能性的店铺工程条件。 其中，项目建筑外延线商铺必须全部预留餐饮及燃气条件。 燃气接入方式可以采取按楼座在外围设置管网并预留接驳口，在商户/投资客接手后由其负责向燃气公司申请并接驳燃气管道进入店铺内。 ?隔油池规划餐饮店铺中结合排水设置集中二次隔油池，商户在店铺内自行安装一次隔油设备。 ?排污在公共区域卫生间及部分大面商铺内（200平米或以上）设置排污管道预留条件。 ?给排水本项目全部店铺应具备给排水条件，并满足给水0.3mpa的给水压力。 排水按照给水量的0.7倍计算，重力压计算流量。 ?供电本项目供电参考店铺经营用量和空调（冷源/热源）使用量进行加总计算。 ?排烟本项目店铺排烟采取商户安装水净化设备后由排污管道或侧壁预留排烟口平层排除。 排烟口设置应避免对于行人或对向商铺形成污染，且要避免对向于附顶公共走廊区域的排烟管道设计。 3、主力店的工程要求与一般店铺有所不同，具体请参考下述文件中对于主力店的工程条件说明。 分类业态品类代表商户面积范围工程条件分类AS主力店超市永辉、BHG、华润万佳、家乐福、人人乐300015000Anchor根据主力店要求设计影院大地、金逸、中影、横店、星美30005000儿童乐园悠游堂、艾特+、森林精灵10005000FD正餐中式正餐1202000F1根据后续说明结合店铺面积设计中式快餐永和大王、面馆60300西式正餐王品牛排、星期五餐厅2001000西式快餐麦当劳、肯德基、必胜客2001000CD休闲餐饮主题餐饮茶馆、咖啡、100500F2根据后续说明结合店水吧水吧及饮料店20100RS零售品牌零售Nike、Topfeeling、名创优品120400S根据后续说明结合店铺面积设计便利零售7- 11、药店、眼镜店、花店20300配套零售烟酒、图书、户外用品、家居用品20300SS服务配套护理类美容、美发、美甲、美体、按摩20500医疗类诊所、牙科、宠物店配套类中介机构、银行/储蓄所、皮具护理、照相、旅行社201000EN休闲娱乐休闲类SPA、足疗、健身、2002000娱乐类KTV、养生馆、棋牌类、网吧300300053店铺类型划分参考本项目的商业概念及业态规划，本项目的店铺分类形式可以划分为如下六个类别，具体工程条件标准可参考表内说明。 54注此工程技术指标是项目在前期设计阶段可参考的数据，仅作为设计参考使用。 最终以商户签署的租赁文件所约定标准为准。 主力店商户工程条件需求生活超市55主力店商户工程条件需求生活超市注此工程技术指标是项目在前期设计阶段可参考的数据，仅作为设计参考使用。 最终以商户签署的租赁文件所约定标准为准。 56主力店商户工程条件需求生活超市注此工程技术指标是项目在前期设计阶段可参考的数据，仅作为设计参考使用。 最终以商户签署的租赁文件所约定标准为准。 57主力店商户工程条件需求生活超市注此工程技术指标是项目在前期设计阶段可参考的数据，仅作为设计参考使用。 最终以商户签署的租赁文件所约定标准为准。 58主力店商户工程条件需求生活超市注此工程技术指标是项目在前期设计阶段可参考的数据，仅作为设计参考使用。 最终以商户签署的租赁文件所约定标准为准。 59主力店商户工程条件需求主题影院注此工程技术指标是项目在前期设计阶段可参考的数据，仅作为设计参考使用。 最终以商户签署的租赁文件所约定标准为准。 60主力店商户工程条件需求主题影院注此工程技术指标是项目在前期设计阶段可参考的数据，仅作为设计参考使用。 最终以商户签署的租赁文件所约定标准为准。 61主力店商户工程条件需求儿童主题乐园室外部分?按照商户设计进行地面铺装?协助城管报批?保证满足地区政府对于儿童业态的消防要求。 注此工程技术指标是项目在前期设计阶段可参考的数据，仅作为设计参考使用。 最终以商户签署的租赁文件所约定标准为准。 分类面积划分编号层高载荷供电系统空调（冷热）系统给水系统排水系统燃气系统新风/排烟电话/网络单位负荷2w/M工程条件单位负荷2w/M工程条件给水量3M/日管径工程条件管径工程条件隔油池燃气量3m/h管径工程条件工程条件工程条件FD正餐60120F15.1该商铺楼板活荷载承重为350kg/，预留厨房区域楼板活荷载承重为450kg/400店铺内配置电表箱，采取插卡式电表、总表空开及接线盘300预留电力及空调主机的室外安装位置2.00DN40给水接驳进入店铺后场，配插卡式水表、开关阀及阀后预留400mm长DN100排水布置在店铺后场区域，地面完成面上预留接驳口Y10DN50按照规划区域预留燃气到店铺外侧，由商户/投资者向燃气公司申请接驳及挂表店铺高位同层预留排烟口，由商户安装油烟水净化设备后直排出户。 电话接口1组电视接口1组120200F25.13003003.50DN50DN100Y15DN50200300F35.13003505.00DN50DN150Y20DN50电话接口2组电视接口1组300以上F45.13003507.50DN60DN150X2Y40DN100CD休闲餐饮2060C15.1300店铺内配置电表箱，采取插卡式电表、总表空开及接线盘300预留电力及空调主机的室外安装位置2.00DN40给水接驳进入店铺后场，配插卡式水表、开关阀及阀后预留400mm长DN100排水布置在店铺后场区域，地面完成面上预留接驳口N无燃气，如确有需要，则后期按照就近原则进行接驳店铺高位同层预留排烟口，由商户安装油烟水净化设备后直排出户。 电话接口1组电视接口1组60120C25.13003003.00DN40DN100N120200C35.13003003.50DN50DN150N电话接口2组电视接口1组200以上C45.13003005.00DN50DN150Y S零售、服务及休闲娱乐2060S15.1180店铺内配置电表箱，采取插卡式电表、总表空开及接线盘200预留电力及空调主机的室外安装位置0.50DN40给水接驳进入店铺后场，配插卡式水表、开关阀及阀后预留401mm长DN100置后成留N无燃气，如确有需要，则后期按照就近原则进行接驳店铺高位同层预留新风格栅口，由商户自行安装管道引入室内。 电话接口1组电视接口1组60120S25.1150xx.00DN40DN100N120200S35.1120xx.00DN50DN150N电话接口2组电视接口1组200300S45.1100xx.00DN50DN150N300以上S55.1100xx.00DN50DN150N62一般店铺工程条件除主力店外的一般店铺工程条件按照面积进行划分，可参考下表中数据结合店铺面积进行计算和设计。 63工程条件预留商业首层FD正餐CD休闲餐饮S一般零售64餐饮快餐工程条件预留商业二层FD正餐CD休闲餐饮S一般零售65主题影院按照影院工程条件预留生活超市按照超市工程条件预留按照儿童娱乐主力店条件结合部分餐饮条件预留S一般零售工程条件预留商业三层FD正餐CD休闲餐饮S一般零售CD休闲