南岸区房屋管理局“十一五”规划中期评估(住房保障、城市拆迁).doc

南岸区房屋管理局“十一五”规划中期评估（住房保障）按照南岸区国民经济和社会发展第十一个五年总体规划纲要要求，“进一步推进城镇经济适用房、廉租房、阳光公寓及其保障系统建设。”我区积极创新工作思路，不断完善工作措施，住房保障体系逐步建立，各项工作有序开展。一、城市低收入家庭住房保障基本情况（一）历年住房保障总体情况目前，全区城市户籍人口数55.8万人，家庭总户数19.4万户。2006年全区低保家庭摸底共有2945户“双困家庭”（人均住房面积10平方米以下的低保户），2007年全区住房状况调查显示，城镇家庭人均年收入在8677元以下、人均住房建筑面积低于16平方米的共有4829户。我区在大力实施经济适用住房建设和廉租住房保障的同时，率先建设“阳光公寓”，积极探索低租房安置模式，努力建立多层次的住房保障体系。截至目前，全区共提供各类保障性住房48.36万平方米。其中：竣工经济适用住房项目10个，面积43.7万平方米/5271户；完成廉租房2.2万平方米；建设阳光公寓8个，面积达1. 96万平方米，已入住农民工4000余名；解决工业园区配套宿舍0.5万平方米。（二）2008年工作计划和进展情况2008年，我区将廉租住房保障面积标准确定为人均使用面积10平方米，承诺对本行政区域保障范围内符合规定住房困难条件、申请廉租住房租赁补贴的城市低保家庭做到应保尽保。今年全部以租金补贴的方式对近1000户“双困家庭”实行廉租住房保障；启动经济适用住房建设13万平方米；建成阳光公寓1个；同时抓紧实施工业园区宿舍配套建设。目前，工作推进有条不紊。1. 落实资金安排。全年计划4.5亿元用于解决城市低收入家庭住房问题，其中区财政预算安排5000万元（廉租住房保障2000万元，经济适用房建设3000万元），另外争取中央和市级财政支持1000万元，其余以企业自筹和银行贷款的形式解决。2. 完善信息管理。我区在2007年对低收入家庭住房状况调查的基础上，进一步进行了调研和分析，建立了信息档案，并科学测算了今后几年的住房保障安排。由于我区拆迁和危旧房改造体量大，低收入家庭的户口、住房和收入等状况变化较多，所以我区未将详细调查信息录入系统。待制度更加完善，信息更加准确后，我们将建立完善的信息管理。3. 加快推进保障房建设。一是廉租房建设有序开展。廉租保障已经进行了深入调研，并结合我区实际拟制了实施意见，待全市相关政策修订完善后即实施；已落实仰天窝保障性住房项目（共6万平方米）1万平方米作为廉租住房，拟在长生桥镇茶园-鹿角F标准分区约60亩安置房项目中配建廉租房3万平方米，安置部分廉租户和“7.17”受灾户。二是经济适用住房顺利推进。目前，全区在建经济适用房建设项目7个，完成投资10800万元，建设面积约30万平方米。康家花园一期二标段、阳光华庭阳光汇、南馨景苑、重庆教育学院教职工住宅等项目完成了主体施工；仰天窝经济适用房项目进行基础施工。三是阳光公寓和低租房保障全面铺开。积极动员天龙公司把珊瑚大厦三楼作为新的阳光公寓建设点，该项目总面积1825.35平方米，可提供床位216张，建成后将先作为我区接待地震受灾群众的居住点。同时，拟将商业大楼（1000平方米）改造成低租房，方案已在审核中。四是工业园区农民工宿舍逐渐配套，茶园管委会和慧源恒业等企业实施的农民工廉租房投入使用，解决了工业园区农民工的居住问题。（三）未来几年保障住房规划建设目标今后保障性住房，特别是廉租房建设主要通过配建制度解决：经济适用住房按建筑总面积不低于10%的比例配建廉租房，普通商品房按5%的比例配建廉租房，采取政府收回的方式。一是计划建设廉租住房6万平方米，逐步增加廉租住房房源供应，尽量按30%的比例安排廉租住房实物保障，努力将廉租住房保障范围由最低收入家庭扩大到低收入住房困难家庭。二是统筹规划，合理布局，建设经济适用住房60万平方米。三是建设限价商品房100万平方米，解决农村征地和城市拆迁房屋安置问题。四是积极探索建立低租房保障体系，提供2-3万平方米低租房，作为全区保障性住房的重要补充。五是建成阳光公寓1万个床位，基本满足辖区内进城务工农民暂住需求，切实改善农民工居住条件。六是大力推进危旧房改造，确保完成全区主城范围内的危房和1969年前的旧房改造任务，进一步完善城市功能，改善人居环境，提升城市形象。二、解决城市低收入家庭住房保障工作开展情况为切实解决城市低收入家庭住房问题，去年以来，我区相继进行了摸底调查，制定工作方案、分解落实职责任务，并着重通过完善3项工作机制，落实4项配套政策，实施6项具体措施，全面推动各项工作有序开展。（一）完善三项工作机制。一是组建一个工作班子。即成立南岸区解决城市低收入家庭住房保障工作领导小组，统筹协调住房保障工作。领导小组办公室设在区房管局，负责领导小组日常具体工作。办公室下设四个工作组，廉租住房工作组设在区房管局，经济适用房工作组设在区建委，农村征地拆迁工作组设在区国土分局，农民工住房保障工作组设在区劳动和社会保障局。目前，各工作组已落实到部门具体经办科室，相关工作正在有条不紊进行中。二是修改出台了南岸区人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见，对低收入家庭的界定、保障范围、保障标准、工作步骤和措施等进行了细化，做到了任务明确、职责分明、程序公开、措施到位。三是实行监督检查和考核奖惩。区政府对相关部门和各街镇解决城市低收入家庭住房困难工作实行年度目标责任考核，严格奖惩。（二）落实四项配套政策。一是土地供给。以行政划拨方式为主，结合市场渠道，确保城市低收入家庭住房建设土地供应；年度土地供应计划中优先安排，并落实到地块控制性详细规划向社会公示；凡纳入规划控制的土地，不得随意改变用途。二是严格按市政府关于廉租住房、经济适用住房、限价房、低租房、旧住宅区整治项目相关规范要求，享受相应的优惠政策。三是社会各界向政府捐赠廉租住房房源的，执行公益性捐赠税收扣除的有关政策。四是社会机构投资廉租住房或经济适用住房建设、危旧房或旧住宅区整治的，区内给予相关政策支持。（三）实施六项具体措施。一是加强资金筹措力度，区财政每年根据保障房建设情况安排预算资金，同时加强银企合作，搭建融资平台，多渠道、全方位筹措保障房建设资金。二是进一步提高廉租住房保障水平，合理确定廉租住房保障对象和保障标准；对低收入家庭廉租住房保障对象的家庭收入标准、住房困难标准和保障面积标准实行动态管理，每年向社会公布一次；进一步健全廉租住房保障方式，积极探索建立廉租住房配建制度。三是进一步规范经济适用住房管理。经济适用住房的申报需由区建委、发改委、规划、国土、房管等部门进行会审，并报区政府批准后方报市建委；定期将经济适用住房的房源在相关媒体上进行公布，并加强对销售对象的审核和销售过程的监管，通过在现场发放通告，张贴申购程序、与产权交易所联合核查等措施加强管理；加大对销售过程中出现的违规行为的处罚力度，确保中低收入群众的合法权益。四是加快限价商品房的建设。按照“谁征地拆迁、谁负责安置”的原则，实行限制销售价格、限制项目利润、限制套型面积、限制销售对象。限价房套型建筑面积一般不超过90平方米，主要提供给城市拆迁和农村征地安置家庭购买；加强对购买对象的审核，确保城市拆迁和农村征地安置需要。五是探索低租房保障模式，通过新建、配建等方式筹措房源。同时调查清理全区空置房屋，积极引导和鼓励“居民出租房”等方式，多渠道筹集保障房源，解决辖区既不符合享受廉租房条件又无力购买经济适用房的“夹心层”家庭住房困难问题。六是合理布局建设“阳光公寓”。通过政府引导，按照“政府启动、市场运作、街道管理、社会帮扶”的模式，对区内部分闲置房屋进行租赁和改扩建，合理配置阳光公寓。同时强化用工单位责任，通过用工单位自建、工业园区统建等方式，加大职工住房保障力度。三、存在问题及工作建议（一）进一步理顺工作关系。按照国务院和市政府要求，各区县要设立专门的住房保障管理机构和实施机构，负责城市低收入家庭住房保障工作。而我市住房保障职责在市区两级都分散到了几个部门，工作协调量大，效率有待提高；住房保障相应政策出台和修订滞后，影响了工作推进速度。建议进一步整合资源，明确住房保障部门，统筹全市保障性住房建设和住房保障工作。（二）具体落实廉租房、经济适用住房配建制度。按照国务院和重庆市政府相关文件精神，经济适用住房按建筑总面积不低于10%的比例配建廉租房；中西部地区在普通商品房中按5%的比例配建廉租房，采取政府收回的方式。在经济适用住房管理办法第十四条中明确规定“在商品住房小区中配套建设经济适用住房的，应当在项目出让条件中，明确配套建设的经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，并以合同方式约定。”目前以上制度都没有具体落实到相应部门和相应工作机制、程序来落实和实施。建议：一是具体落实由市一级相关部门负责制定制度，落实在土地供应中强制实行配建、配额制，即在供应房地产开发项目时，根据经济测算按5-10%的比例将建设经济适用住房和廉租房的规模、户型、套数予以明确；经济适用住房部分要求开发单位按政府确定的价格和提供的人员名单进行销售，廉租房产权移交政府，但统一由开发商管理，要求开发商按政府提供的名单进行安置，并收取承租人的租金（政府采取货币补贴的方式将租金发放给承租人）；租金可用于补贴企业的物业管理费，同时便于保障机制的完善。二是由市规划部门对各区保障性住房用地进行统一规划、选址，确保建设用地需要。（三）廉租房保障存在租金补贴标准偏低、退出机制执行难、物业管理难度大等问题。一是廉租房保障现行租金补贴标准偏低。据调查，我区普通成套房屋市场租金普遍在10元/平方米左右，且50平方米以下的小户型房源严重短缺。我市廉租房保障现行租金补贴标准为100元/人.月，享受租金补贴保障的“双困户”普遍反映租金基数偏低，在市场租房困难。由于地区不同、房价不同带来的租金差价，导致群众对租金补贴逐渐不愿接受。二是已经享受实物配租的廉租户随着家庭就业、收入等情况的变化不再符合保障条件而应退出房屋，然而由于享受廉租房家庭仍然收入水平偏低，无法解决实际住房困难，导致退出机制在实际操作过程中缺乏力度，执行困难。三是现有廉租房都由辖区房管所代为管理，管理人员、房屋维修保洁工作均靠每月收取的低廉房租维持，工作经费入不敷出。建议：一是调整目前保障方式，适度增加实物配租的建购比例，充分利用新建、存量住房改造等方式，多渠道筹集保障房源，其中，考虑改造部分适合一人户配租的房源。二是改革廉租房租金补贴方式。三是从政策角度明确管理执法职责，完善各类保障性住房管理。（四）经济适用住房土地供应计划尚未建立。长期以来，经济适用住房的土地供应大都根据项目的情况进行申报，缺乏计划性和可控性，一定程度上带来了经济适用住房建设的不确定性。建议：按照重庆市人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（渝府发2007136号）第六条“落实解决城市低收入家庭住房困难建房用地”的要求，由国土部门牵头，规划、建设等部门配合，做好经济适用住房和廉租住房的建设用地规划，将建设规划与年度土地供应计划相衔接，在年度计划中优先安排。（城市房屋拆迁）一、工作目标任务2008年计划完成城市房屋拆迁60万平方米（其中危旧房改造计划完成35万平方米，09年危旧房改造计划完成42平方米）。08年计划新开拆迁项目:CBD南区三号、四号地块, 江南体育场, 杨家山片区二期、三期, 慈母山隧道工程, 黄桷渡公园, 协信城工程, 阳光100国际新城等20个项目,计60.05万。截止至6月30日，城市房屋拆迁已完成34.1万平方米，危旧房改造完成18.4万平方米，为配合南坪中心转盘交通枢纽改造及中央商务区南区建设，珊瑚村片区改造拆迁及朝天门大桥三期工程拆迁已基本完成；弹子石土地储备3号地块、5号地块，江南体育中心二期，阳光100国际新城等项目拆迁正在实施中；慈母山隧道工程，协信城项目拆迁已进入前期筹备阶段，即将启动。二、工作实施过程中的困难和问题城市房屋拆迁及旧城改造过程中阻碍拆迁进度的主要问题表现在：1、拆迁评估补偿价格问题拆迁补偿价格是拆迁补偿安置的核心，是推动拆迁工作的重要因素。而在拆迁实践中,拆迁户对评估结果持有异议的现象很多，对评估结果往往不满意,呈现“再高也低”的现象。加之拆迁项目在启动后，周边的新开盘商品房市场价格迅速上升，让被拆迁居民感觉拆迁补偿价格始终与商品价格有差矩。2、拆迁安置现房问题随着城市开发建设和拆迁工作的推进，拆迁户要求现房安置的、甚至原地安置的越来越多，而目前适合拆迁安置的现房极少，在拆迁中，因安置现房数量少，户型、面积不对路，造成拆迁户难以选择、甚至无现房可选的情况。3、房屋公摊问题在拆迁中，被拆迁的房屋一般都是平房、独立小楼或公摊系数较小的多层楼房。而现在提供的安置房一般是公摊系数较大的高层电梯房。在对拆迁户实行房屋对应安置后，虽然安置房的建筑面积较原拆迁房屋面积有所增加，但实际使用面积比原来的可能还要小, 拆迁户居住居面得不到保障。4、无证建筑和“住改非”房屋补偿问题按照相关规定,对无证建筑不予补偿、对“住改非”的房屋只能按照权证记载的性质进行补偿,考虑到拆迁工作难度和被拆迁人的既得利益,在拆迁中虽然给予适当补偿和经营性损失补助,但拆迁居民仍不满意,要求无证按有证、“住改非”按非住宅标准补偿。5、强拆善后工作问题少数拆迁单位对被强拆后的住户安置问题重视不够、解决措施不力、效果不佳,致使强拆矛盾积累而引起上访，对拆迁现场及未搬迁的住户产生不良影响，一定程度上阻碍了拆迁进度。三、为推进规划目标完成实施的对策及工作措施1.加强拆迁工作领导在区委、区府的统一部署下，在拆迁指挥部的直接领导下，我局将举全局之力，进一步加强对城市房屋拆迁工作、拆迁业主单位、拆迁代办机构以及拆迁工作人员的管理，继续实行局领导联系拆迁项目制度，层层落实责任、分解任务、明确目标、严格考核；密切加强同法制、信访、宣传、公安、执法、街镇和被拆迁单位主管部门的配合，统一领导、统一思想、统一目标、统一政策，团结协作，充分发挥各职能部门的优势和力量，再次打好城市拆迁大会战；进一步完善拆迁例会制度、拆迁协调会议制度、拆迁专题会议制度，及时研究和解决城市拆迁中新情况、新问题、新矛盾，为顺利推进房屋工作提供强有力的组织保障。2.加强城市房屋拆迁宣传要求各个拆迁项目做到认真组织、精心策划，形式多样、内容丰富，目的明确、针对性强的开展房屋拆迁宣传工作，从法规、政策、规章方面，从旧改、建设、发展方面，从拆迁前后的生活、居住、交通方面等等，拓展宣传渠道、改变宣传方式、突出实际效果，多角度、全方位进行宣传，以拆迁先进事迹和先进典型等正面宣传为主，以依法打击拆迁漫天要价、无理取闹、恶意肇事等反面典型教育宣传为辅，不断创新的拆迁宣传模式和方式，为顺利推进城市拆迁创造良好的舆论氛围。3.加强拆迁管理工作一是继续把好拆迁“六关”、做到 “五公开”、做好“四妥善” 、确保“三不”拆迁工作，做到以人为本、依法拆迁；二是进一步制定完善我区统一的、全面的、系统的、规范的、合理的和可操作性的拆迁配套政策，有效的监督拆迁人对所有被拆迁居民实施公开、公平、公正的补偿安置，切实维护被拆迁居民的合法权益；三是进一步加强对代办拆迁机构的监督管理，进一步放开拆迁代办市场，形成拆迁机构互相竞争的机制，从而提高代办拆迁服务质量、提高工作效率；四是进一步加强旧房拆除的安全管理工作，明确拆迁人必须与拆迁管理部门签订安全管理责任书，并进行全面检查和重点抽查，切实监督拆迁人委托有资质的拆房单位拆除旧房、切实监督拆房单位按安全规定进行拆房、切实保证拆除旧房无人员伤亡事故发生；五是进一步加强拆迁档案管理，建立健全拆迁补偿安置档案，做到拆完一个项目、整理一套档案，经受历史检验和工作查阅。4.突出拆迁重点根据市、区政府的要求，我们将进一步突出抓好基础设施建设项目、社会公益性建设项目及其它重大建设项目的拆迁工作，根据重点项目建设的实际情况，明确领导、明确责任、明确目标、明确任务，突出重点、突破难点、突击影响建设的制约点，继续坚持“以拆迁保建设，以施工逼拆迁，以重点带全面，以基础促开发”的拆迁策略，保证弹子石土地储备项目、杨家山片区、万达广场、朝天门大桥等重大建设项目的顺利施工。对即将启动的杨家山第二、三期项目、CBD南区土地储备等重点项目，在资金、房源、手续到位的情况下，成熟一个，审批一个，启动一个，力争拆好一个。5.做好拆迁工作人员培训工作计划在2008年初，对所有参加第一线拆迁的工作人员组织一次全面的培训，培训内容包括：城市房屋拆迁管理条例、城市房屋拆迁评估规定、城市房屋拆迁行政裁决工作规程，以及工作职责、工作纪律、工作方法、谈判技巧、道德修养等内容，全面提高拆迁工作人员的综合素质和实际工作能力，做到发扬“特别能战斗，特别能吃苦，特别能忍耐，特别能奉献”的拆迁精神，做到“讲法规，讲政策，讲程序，讲感情，讲稳定”和晓之以理、动之以情、耐心细致的动员拆迁工作方法，真正适应新形势下的城市房屋拆迁工作。6.探索拆迁住