简述商业建筑设计管理.docx

各位新朋友和老朋友，还有我们单位的同事，下午好。我先简单介绍一下，我们新外建CCI建筑设计沙龙之前已经办了几期了，大家的反响也非常好，我们也愿意接着办下去。这个沙龙的主要目有两个，一个是对我们员工的内部培训，让我们对一些商业建筑项目的相关理念和设计有所了解；另外一个也是供我们交流的平台，对商业地产感兴趣的开发商能够和我们一起交流，在这个小的平台上大家一起分享经验，在这里有所收获。今天我们的沙龙有两个主题，第一个我先简单介绍一下简述商业建筑管理。我会简单的介绍一下商业建筑设计的一些管理流程，还有我本人的一些商业建筑设计的体会，我说的会简单一些，然后夏总会和大家详细介绍广州万达的项目，谢谢大家。今天我想说说以下几个内容，先简单介绍下商业建筑的定义，这个定义其实大家都知道，我会很快的过一遍，然后会说下商业建筑的特点和其他建筑特点的不同点在哪里，以及商业建筑的设计流程是什么，这个流程是关于我们自己内部的工作流程，以及如何和其他一些团队合作的流程，还有我的一些体会。实际上商业建筑这个概念很简单，我就不细说了，大家来看我昨天从百度上查来的定义，狭义上讲，商业建筑是指供商品交换和商品流通的建筑，随着商品种类和交换的不断发展，目前商业建筑类别日益繁多。所以，我们现在指的商业建筑是指，供人类从事各类经营活动的建筑物。过去可能就像买卖东西的场所，像市场一样，现在已经发展带到有餐饮、娱乐、电影院这些经营活动的买卖场所，所以现在的商业建筑和过去比也越来越复杂了。商业建筑和通常意义的其他建筑的最大特点不同，就在于复杂、多变。先说复杂，比方说做的最多的住宅，他的房型就相对固定一些，荷载结构也较统一，就客厅、卧室、起居室这些，荷载也很简单，还有机电和上下水都没有什么特殊的要求。再举一个复杂的例子酒店，其实酒店是非常复杂的公共建筑了，但它也有很多相对比较固定的功能。我们一开始做前期策划的时候就定好位了，它是个什么样的酒店，它的机电、结构和建筑要求都是相对定死的。从前期策划，到实施，再到未来几十年的使用，如果没有特殊情况，它是不会变的。但是我们设计的商业地产的功能就比较复杂。商业综合体要包括商场以外的住宅、酒店、办公楼等功能，所以他的复杂性要求设计师必须综合考虑，同时要求无数个团队一起来参与这个项目，因此这不仅是个设计的过程，更是一个交流、互动、团队运作的过程，所以商业地产比一般的工程项目设计要复杂。商业建筑另外一个最大的特点就是多变，它的变化是超乎在座所有各位的想象。我一会会有简单的例子。从一开始前期做规划和商业策划的时候，业主和策划公司就会一直变，一直到招商租赁，甚至施工的时候也会有变化，比如原来项目想招TESCO进来，后来没招到，就意味着变化了，这一变化对这个建筑物的影响会很大。商业建筑就像一个活着的生命一样，不像酒店和写字楼，开张大吉就算结束了，商业建筑的开张才仅仅是刚刚出生，后面会一直成长和变化因为进入的品牌会变化，这样的话就需要建筑物在最初设计的时候适应各种变化的可能性。例如，今天的一茶一坐要变成KFC，那我们的机电是否能匹配它，所以从项目开张开始，如果这个建筑物生命是30年，那也许每隔3到5年，我们的项目就要变化调整一次。当我们的设计师把建筑设计的很好的时候，我们的项目出来后就是个美女，以后会嫁得很好；如果设计得不好，也许最后出来的成果连嫁人都嫁不出去，这也是商业建筑和其他建筑最不同的地方。说到商业建筑的项目管理，项目前期要做些什么，工程建设和销售租赁的时候要做些什么，最后使用运营的时候要做些什么，在以上不同的阶段里，我们的团队协作需要哪些团队，我们的建筑设计要做哪些内容，我们和其他的专业顾问会有哪些合作，这些我都会在后面一一简单介绍。实际上我们在项目前期策划阶段就要参与了，这时的团队有业主、商业策划公司这个很重要，是帮助业主确定项目未来战略发展方向的，还有我们建筑设计和其他顾问。那我们建筑设计要做哪些呢？简单说，我们主要对场地规划进行研究，对项目的容积率，覆盖率和它的出入口等做研究，还有对交通流线做研究，比方说项目所处的城市位置在哪里，居民从哪里进来比较方便，货运从哪里进来，顾客从哪里来，私家汽车和步行的人从哪里来，这些都应在前期方案规划概念里体现出来。对业态组合的研究，通常会由商业策划提出。比方说在购物中心里，主力店会有哪些，小的精品店会有哪些，在这些提出后，我们建筑师会把这些都组合到我们的建筑物里。因为有的是贡献人流，有的是贡献房租，我们希望它们在一个建筑物里进行互动。比方说大卖场租金很低，但是可以贡献人流，那么它的位置就关系到顾客从哪个方向来，通过什么流线进到大卖场里购物，购物完了从哪里出来。在研究了流线以后，才能决定大卖场最好的位置，既贡献人流，又促进他们的其他消费行为。对物业形象的研究，包括对物业的档次、未来的消费者定位、物业规模、服务对象等做研究，根据服务对象来考虑建筑形象，例如高档的适合有钱人，或是大众的符合白领阶层普通大众。研究结果不同，建筑物外立面的材料和风格都会有不一样。所以我们会对这些做研究。我们还会和其他的团队有合作，例如标识系统，还可能会根据业主的要求出一些泛光照明、室内概念和景观规划，因为景观也是来衬托建筑物的。商业建筑的景观和住宅酒店写字楼的景观不一样，对商业建筑的景观要求是不要影响顾客的消费行为。室内概念有时是我们做，有时不是我们做，也需要配合建筑物的要求，根据物业的形象来统一做些方向性的东西。泛光照明有时是物业形象上的要求，有时是地方政府的要求。标识系统，有时我们会在概念设计阶段，把概念性意向性的东西提出来。室内概念我们也会有一些建议，如果我们没有，业主也会来补充。接着我简单举一个我们之前做过的项目例子，这是一个地下一层，地上四层，每层2万平方，地上总共8万平方的居住区购物中心。需要说的是，业态组合对我们这个项目的影响很大，因为这个项目的土建在3，4年前就造好了，但一直没用。左图是在09年1月的时候由商管提供的最初的项目业态组合，右图是在1年以后的9月份又提出的一份新的业态组合。分析这2个组合最大的不同，就是主力店没有定。最初的时候想在左图这里的一、二层招TESCO作为项目的主力店，所以项目的定位就是其他业态和TESCO组合在一起。根据09年10月份的业态组合，我们先设计了一版施工图。后来甲方和TESCO却没有谈下来，而和国美谈好了。大家都知道国美是大家电卖场，那如果主力店不同了，和国美相关的业态就会补进来，而原来和大卖场匹配的业态就都不来了。所以因为变成了国美进来，业态就全不一样了，过去还是一个区域的购物中心，如今却变成了一个休闲娱乐中心。我现在每层都简单说一下，这个是地下一层，没什么变化，都是一个商业再加一个车库。一层就不同了。左图的一层过去想建一个超市大卖场，当时我们也建议说这个位置给大卖场很可惜。但是甲方的商管说放在这能吸引人来。根据这个布局就形成了周围的商铺组合。旁边紫色的是一栋独立的楼，是一座酒楼。看右图，改完了以后，这里是国美。这些小商铺在这里，这里变成了娱乐会所，而这边也变成餐饮了。所以这里的一排餐饮和左图这里的商铺就全不一样了。再看第二层，这里还是主力店。因为主力店占2层，大概1万多平方，那原来左图这边有个家居家电的商铺，到右边就还是变成了娱乐会所。这边是一些餐饮。所以餐饮啊娱乐啊变得和原来的全不一样了。左图的三楼这里原来是KTV，现在也变了，现在这些商铺变成餐饮娱乐了。原来这里是电影院，现在变成这样了。电玩什么的都没变。因此一旦业态组合有所调整的话，设计就不一样了，所有里边的内容和性质都不同了。一旦变化会影响工期、进度和费用。这个项目还好，因为在改之前还没施工，因此仅仅是设计上的工作改动，其他影响不大。但原来是希望2010年6月开张的，但是后来09年9月时确认修改，要我们加班加点，决定12月开张，才3个月的施工工期。在工程建设和销售租赁阶段，业主方面已经形成了2个团队1个团队是以管工程为主，1个团队是以管销售和租赁为主。业主的2个团队之间也会有较劲和很多冲突。对应这两个团队，我们会有很多不同的工作。一般项目基本主要是以工程建设为主，因为之前的策划已经定好了，扩初、施工图也已经开始正常做了。但是这个阶段商管团队要介入，因为他们要一直调整、变化，所以这2个部门矛盾非常大。在这个阶段里，我们要做的建筑设计服务内容其实很简单，但我们的总图、建筑设计、结构、机电、施工图配合都会随着不同的招商变化去调整设计。调整设计的话，首先要看施工图是否开始画，如果没有就算了，如果开始施工图了，就需要给我们时间，和适当的补偿费用。但是我们业主损失最大的一定是时间。在这个阶段，我们和其他的很多专业团队都需要合作，这些合作远远多余我们目前在上面列的这些内容。我们看到有景观设计，还有水和电，要根据他们的要求事先做好预留，还有公共空间的室内设计。我们把商业建筑的室内设计分成2块，1块是公共空间的室内设计，1块是商铺或租赁区域的室内设计，这2块还不一样。公共区域的室内设计有时是我们做，有时是请专门的室内设计师来做，我们会配合他们，大家一直进行交流互动，因为他们有他们的要求，我们在设计时会配合他。而租赁单位的二次设计就非常重要了，比如商业策划今天提出要做一茶一坐，我们会相应把水、电、煤气都配好，然后在我们的施工图做了一半快做完的时候，他又改成了KFC。如果是KFC的话，就不要煤气了，还要改下电，我们就要有能力把电接上，把煤气停了。可能过了5年10年，又有一个中餐再来了，煤气还要再给他接上。所以租赁单位的二次设计，这个里面千变万化，所以对于我们来讲，又不能做的太多，又不能不考虑，如果不考虑，未来就是一次性运营，要改也没办法变了。 说到环境评估和交通评估，因为商业地产牵涉到很多周围环境和污染方面的问题，就需要我们提供很多资料。交通评估是因为一般购物中心都很大，所以来来去去的人流车流也很多，很多停车场都是一千个车位以上的规模，这么大的交通流量必须要通过当地交警的评估，当地也会很重视，因此要一次次开会一次次讨论，红绿灯问题、出入口问题、位置等，所有的这些问题都要通过。要是事先不做好，等施工图出完，甚至建筑造好，最后却不让开业。所以交通评估必须要事先都做好。还有弱电智能化、地下人防方面的配合，因为人防都希望做在地下室，所有的人防办都希望我们商业建筑能解决一部分人防的功能。这时我们需要跟人防拼，我们的施工图是我们的，他们是他们的，我们做平时的，他们做战时的。还有荷载和机电要求不一样，我们的上下水有些管道能穿过人防，有些管道不能穿过人防。还有荷载，所有这些问题都要在这里解决。泛光照明的问题就简单了，我们就给他提供一路线。有的泛光照明要求高的，我们事先在外立面上就要做处理，一会夏总会介绍万达广州的项目，外立面上要处理的话我们要事先在图纸上就画出来了。幕墙设计是我们要和幕墙公司来配合。还有煤气，高压供电方面的配合。高压供电方面，如果我们商业开发规模较小，那就没什么大问题。一旦开发规模大一点，一般的10千伏安就不够了，会有要求要做35千伏安的高压供电。但是通常商业用地不会很大，覆盖率和容积率很高，我们不可能专门用一小栋楼专门做高压供电。因为高压供电通常会放在我们的建筑里面，但是它又不会只为我们一个项目服务，而是要给周围一片区域供电，为周围一堆项目服务，那这个设计可能就需要当地专业的电力设计部门来和我们合作，我们给他提供场地、空间和要求，由专业做供电设计的人来配合我们来做。还有标识系统和深基坑维护，因为我们商业建筑通常会很深，经常会有地下两层、三层甚至四层的情况，尤其在上海，深基坑维护就显得很重要了。另外还有施工图审图的配合。千万别小看施工图审图，如果事先不打好招呼，后面如果审图发现问题了，会影响进度。所以我们通常要求设计团队在开始做施工图设计之前，就已经和审图公司定好。我们的项目有时候是当地的审图公司都不一定审过的，不管是消防还是规模，都是非常特殊的项目。所以会有他们在审图的时候有的地方不明白或者不懂的情况，虽然他们审了很多类型的项目，但是却在对商业建筑的审图上不如我们清楚，如在疏散、楼梯、消防等方面，这些东西有时如果按照他们的想法去做，我们可能要牺牲很多。如果我们不按他们的要求做，就需要我们事先进行说服，让他们理解明白我们的设计是按规范做的，只是做的比较节省，而不是乱做的。运营和使用阶段中，我们的服务内容就很简化了，主要指开业以后我们会配合这个项目的使用情况，跟踪一些服务。商业建筑设计非常重要的一点是消防设计。简单描述下消防设计，就是既要满足紧急情况安全疏散的要求，又要最大限度的满足使用功能要求，需要多部门进行多次协调和确定。首先要确保设计的物业是安全的，一旦有紧急情况要非常便捷的疏散，不管是对生命财产还是物质财产还要进行保护。所以消防设计要符合规范是必须也是必要的。消防不管是低规还是高规，在很多规范里还提到了建筑物消防的特殊要求，如果我们把所有这些规范汇总到一起，对建筑物进行很好的分析和理解，我们希望我们设计的消防是符合所有规范，同时是最大限度的满足使用要求。打个比方，楼梯数量宽度的计算，不同的规范会对特殊功能的人员计算有不同的要求，我们把这些都加到一起，可能有些地方人员折算会多一些，有些地方会打折一些，那么我们算下来的这个疏散宽度会是最经济的。这样的话我们布局的楼梯数量就会最小最简单。我们会看到其他一些设计院楼梯做得很多，但是一方面楼梯放在建筑物里会对其他方面产生很多影响，另外楼梯除了着火时用，其他时间都不会用。这样的话，就算4*8米的楼梯，一个建筑物如果是4层，大概需要100平方，一个楼梯如果价值1万的话，多做一个楼梯等于多为业主花了100万，也就是损失了100万。所以一方面楼梯的数量和宽度计算很有讲究，另一方面它的位置也很重要。如何放到恰当的位置既符合功能，同时其他各个分区互相借用，楼梯位置的疏散距离也能满足，这个学问是很大的。另外，消防设计需要多个部门进行多次协调确定。其他方面的审图，都可以一次性报批通过，但是就我们做商业地产的经验来看，很少有一次过的消防，一次被退回来的可能性很大。前一段时间，我们在常州就有一个项目，之前因为没有做任何沟通，结果审图时一下子踢出2条墙。当地还有个不好的习惯，每条墙罚1万元钱，结果我们设计院就被罚了2万元，当然甲方说了，这个是他们的责任，因为之前没做好沟通，他们帮我们出了这2万元钱，但是时间和进度都影响了。我们改图调整就花了2个星期到1个月的时间，这对业主的影响非常大。因为晚开张1个月就会导致贷款的损失和开张的损失，大家都知道，有时候就要卡到春节、元旦以前开张，因为春节和元旦恨不得把半年里的销售额都补偿过来，春节后开张说不定都没人去了。后来，我们前后和消防局进行了1个多月的交流，我们接触了4，5次，然年和甲方、未来做消防的施工单位，3方一起通过各种手段把消防局审图的人请了出来，就这样等到全部都批了，前前后后花了很多时间，所以各位甲方业主们一定要意识到，消防这个工作首先很难做，不是一次性过，其次要花很多时间精力，不能不重视，不重视的话一旦图出了，再改回来，比方说楼梯计算宽度不够再改回来，施工图白做，所有平面白做，商业动线白做。所以消防非常重要。下面看下我们现在正在做施工图的一个项目。这个项目很特殊，总共32万平方米，项目位于上海，地下2层16万平方米，地上16万平方米，有几栋写字楼，还有商业街。那么它特殊在哪里呢？大家看地上的商业街都歪歪扭扭的，那么地下就要设计成规规矩矩的，因为地下有结构、人防、停车等。再来看内街和中心广场。我放这些图的目的是要大家看下一个楼，这是一栋写字楼，这是广场，这是一层平面图，都是歪歪曲曲的。地上看着很复杂，地下是更加复杂了，总共有四个防火大区因为超过2万平方米，就要有1个防火大区；49个防火小区，还有37部楼梯。上海市消防局说这个项目是目前上海当前审图第二大，现在正在审的第一大是单层16万平方米，而我们这个项目单层8万平方米是第二大，有49个防火分区。早先我们业主想尽量避免去消防局送审，他们想在审图公司审。然后我们就送去了审图公司，当时施工图也快做好了。虽然审图公司也说，上海政府规定，如此大规模的项目可以由我们审图公司来审，但是这个地下室超大，他们不想审，让我们还是拿去消防局审。当时就被退了回来，于是我们和业主一起送去消防局审。当时正好赶上上海1115事件，我们业主什么招呼也没打，就跟着设计师拿着这个图去了消防局，结果被一通乱批退了回来，恨不得几乎重做。我们和甲方都很急，因为这张纸拿不出来的话，心血就付诸东流，后面的商业动线防火分区都要重新改，而且好不容易和主力店都谈好了，再改肯定不行。后来大家一致认为私下工作很重要，经过几次私下接触，第一次说的很多东西后来就都不了了之了，然后又做了一些相应调整，这个项目也就通过了。所以刚才我说的三条，一定要时间正确，要大家多次多级别得去讨论。设计的几个要点，其实和刚才说的差不多。一定要提前做好项目所在地的各部门意见征询和消防审图，政府批文一个也不能少，因为这一少，后面的很多都得改，比方说规划、消防、交通、环保、抗震、日照和人防等。抗震也不能少，现在都对抗震要求很高。还有人防和日照。我们以前有个项目，日照没做，甲方觉得可以，结果图