杭州房地产市场风险与投资潜力报告_102p.doc

Anbound & Information 远洋地产项目研究报告2007年07月03日调研安邦咨询报告安邦集团咨询项目组杭州房地产市场风险与投资潜力报告 报告（定稿版）草稿 未经详校 撰稿人 苏晶等目 录杭州房地产市场风险与投资潜力报告1第一部分 城市宏观经济环境5一、城市经济发展综述5二、城市发展规划评价9三、投资现状与分析15四、基础设施建设投资19五、区域经济中的城市特点21第二部分 官方政策环境25一、官方对房地产业发展的态度25二、宏观调控政策下的城市发展思路29三、城市房地产相关领域的重大事件32第三部分 城市产业发展及其趋势35一、产业环境综述35二、主导产业的现状与未来41三、潜导产业的现状与未来45第四部分 外商投资环境48一、外商投资现状48二、招商引资政策53三、外商投资的主要领域55第五部分 城市的市场环境60一、城市的财富集聚60二、城市人口变化趋势68三、城市居民的消费倾向和特点71四、城市旅游及服务业的发展73五、金融服务水平77第六部分 房地产市场80一、城市房地产发展综述80二、房地产的价格趋势85三、市场的成长性88四、土地市场89五、产品结构93第九部分 附录95一、图目录95二、表目录97中远房地产项目研究报告杭州分报告安邦集团“中远房地产”项目组2007年06月27日初稿2007年07月03日改定第一部分 城市宏观经济环境一、城市经济发展综述杭州是一向是江南的富庶之地，过去如此，现在也是如此。古诗中描述的“日出江花红胜火，春来江水绿如蓝”的江南景象，完全适合于当代杭州的写照。放在全国城市经济中来看，杭州市也展示出强劲的发展实力。在2006年全国城市GDP排名中，杭州市的经济总量排名第8，前7名是4个直辖市以及传统经济强省广东省的省会广州市、经济特区深圳市，还有靠大力引进外资发展起来的苏州市。在国内15个副省级城市和计划单列市中，杭州市的经济总量位居第2。尤其是与房地产发展密切相关的居民收入水平，杭州市的表现也非常突出，其经济增长在老百姓的财富增长上存在明显体现，杭州市2006年的城镇居民人均收入超过了19000元，在长三角城市中仅次于上海和宁波，超过了苏州、无锡和南京等市。表1 2006年国内城市GDP排名前18名排名城市GDP总量（亿元）GDP同比增速（%）城镇居民人均收入（元）农村居民人均收入（元）01上海市1029712.020668921302北京市772012.019978862003广州市606814.719850778804深圳市568415.02256705苏州市482015.518532931606天津市433814.414283794207重庆市348612.211570287408杭州市344114.319027851509无锡市336015.018189650810青岛市320715.715328654611佛山市292719.318850800012宁波市286413.419694884713南京市277415.117538707014成都市275013.812789490515东莞市262519.1253201053016武汉市259014.812360474817大连市256816.413350690018沈阳市248316.5116515709数据来源：各城市2006年经济统计公报。杭州的城市经济成熟度非常高，可以说是国内最为市场化的城市经济体之一。作为浙江省的省会，杭州的经济与浙江经济中活跃的“民营基因”不无关系，高度的市场化、服务型的政府，“大市场、小政府”等特点，在杭州经济中有相当明显的反映。在经济增长周期方面，杭州与经济同样启动较早的大连市相比，在2000年，杭州与大连的经济总量还处于同一个数量级（分别为1382亿元、1236亿元），但到了2006年，杭州的经济总量已经远远抛离了大连市（分别为3441亿元、2568亿元）。我们认为，杭州经济之所以能持续高速发展，与其市场化程度很高，增长力量多元化，有着很大的关系。而这样的城市经济体在我国，无庸置疑是属于那种最为健康，风险最小的经济成长模式。图1 杭州市历年GDP总值和增长率从经济增长的历史轨迹来看，杭州的经济增长也呈现出明显的周期。从1999年开始，杭州市的经济进入一个较快增长阶段，几乎延续了整个“十五”期间。从2003年底开始的宏观调控，在杭州市经济发展中有明显体现。杭州的GDP增速、固定资产投资增速、房地产开发投资增速等几个指标，在2003年达到一个高峰之后，从2004年开始出现明显放缓。从经济增速与投资增速比较可以看到，相比经济增长的变化，投资增长仍然保持了一定的惯性，尤其是房地产投资增速，虽然有宏观调控的因素，但在2006年才明显放缓至个位数增长。但这种经济增长上的节制性，在2006年经济增速又重拾升轨，而同期的投资增速则相对处于低位，这在一定程度上反映出了杭州产业结构近几年在出现变化。值得注意的是，民营经济极度活跃是杭州乃至浙江的一大特点，成为未来最强有力的经济发展动力。在杭州近年的经济发展中，民营经济扮演了重要力量。根据官方统计，在2000年杭州的全市生产总值中，非公有制经济比重达36.8%；在2006年，非公经济所占比重已达到64.1%，其中个体私营经济占全市生产总值的比重由上年的51.6%上升到52.5%。在2005年，杭州规模以上非国有控股工业实现销售产值4555.00亿元，民营工业销售产值2775亿元，分别占全市规模以上工业企业销售额的86%和47%。与其他城市不同的是，杭州的国有企业改制负担小，而且改制早，对城市经济的羁绊很少。早在2000年，杭州国企改革脱困“三年两目标”就已基本实现，当年全市国有企业、集体企业和国有大中型企业改制面分别达到85.6%、95.6%和88.7%。民营经济的发育使得杭州经济发展和政府服务，较少受到体制因素的干扰和拖累，能够轻装前进。浙江是中国民营经济的发祥地，民营经济的发展积累了大量的财富。据中国人民银行杭州中心支行测算，浙江省“十五”期间民间资本总额可达8300亿元。如此巨量的民间资金以民营经济为载体，活跃于市场，对于浙江及杭州的经济发展起了关键的作用。从浙江民间资本的投资行为来看，由于浙江省内的投资市场和渠道不足以承载如此多的资金，很多民间资本外流全国进行投资，近年上海、苏州、南京等地的房地产市场，同样也是被来自浙江的民间资金抬高了价码。值得注意的是，民间资金的资金使用效率往往较高，这就使得民间资本展示的市场力量要比静态的资金规模要更大，说白了，在民营经济手中，8000亿元可以当成16000亿元去用，经济增长的乘数效应很大。此外，在民营经济发达的浙江，在其他地方偏爱国有企业的商业银行，其金融资源也能为民营企业所用。据浙江大学学者对民营企业融资的抽样调查显示，2002年，部分杭州民营企业通过银行信用或抵押贷款形式的融资，占全部融资额的89.6%。浙江民企通过自身的力量，而不是通过常见的各种“关系”，实际上活用了全国相当大一部分金融资源。整体来看，杭州的城市经济发展有着较好的前景，发达的民营经济和良好的市场化环境，使杭州的经济增长落在了实处，有坚实的“根”。展望未来2-3年，我们认为，杭州经济增长的基础相当牢固，发展动力多元化可以避免各种发展中的风险，其经济保持平衡较快增长的可能性很大。我们相信，杭州的经济不是孤立发展的，也会受到中国宏观环境的影响，但在中国经济走稳、长三角地区经济发展迅速的条件下，再加上杭州市全面落实城市发展规划、城市居住和生活环境的改善，杭州经济未来的发展前景令人感到相当乐观。二、城市发展规划评价杭州地处东海之滨，长江三角南翼的钱塘江冲积平原。在自然环境资源方面，杭州城中多种水文资源，其中西湖风光举世闻名。目前杭州城有着“三面云山一面城”的空间架构以及“城湖合璧”的城市景观，素有“人间天堂”的美誉。杭州还有着悠久的历史文化与人文底蕴。杭州既是良渚文化发源地，又是我国七大古都之一。长期发展、积累形成的著名的西湖文化凝聚了杭州浓厚的人文底蕴和历史积淀，成为了杭州发展的品牌之一，而杭州人也的确用活了西湖文化来发展城市经济。西湖周边的土地资源，就是价值的象征，就是现金。杭州未来的发展问题，主要是要解决好如何从西湖走向更大的城市空间，让西湖效应持续的放大。我们认为，杭州在相当大的程度上已经较为理想的解决了这个问题。从自然及经济地理区位上看，杭州也有着优势。杭州作为浙江省会城市，是全省政治、经济、科技、教育和文化中心。杭州与上海邻近，是长三角南翼的中心城市和中国东南交通枢纽之一。区位上的重要性使得杭州在浙江省乃至整个长三角地位显赫，具有较强的城市聚集和辐射能力。到2006年末，杭州全市户籍总人口达666.31万人，其中市区人口414.17万人。根据国务院今年4月批复的杭州市城市总体规划（20012020年），未来杭州市市区常住人口近期（2010年）和远期（2020年）分别控制在570万人和650万人；其中中心城区人口近期和远期分别控制在336万人和405万人。在用地规模上，杭州中心城区现状256.53平方千米，近期和远期分别控制在305平方千米和370平方千米以内；六大组团近期和远期分别控制在22.98平方千米和30.98平方千米以内。值得一提的是，杭州市在2001年进行了行政区域调整，撤销萧山、余杭两个县级市，直接设置萧山区、余杭区。区划调整后，杭州市区的面积一下子从683平方公里扩大到 3068平方公里，杭州市辖区由6个增加到8个。在全国15个副省级城市中，杭州市区面积由原来的倒数第一，上升到第五位。这次行政区划调整对于杭州市的发展是一个重大转折，它显著扩大了杭州城市的区域发展空间，尤其是为杭州市未来的拓展提供了宝贵的土地资源。在杭州市的城市总体规划中，未来杭州的发展方向是“城市东扩，沿江开发，跨江发展”，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略。而萧山和余杭两个区，正好分别处在杭州老城区的东南部和东北部，位于钱塘江的南北两侧。可以这样说，正是萧山和余杭两区的并入，主导了杭州未来发展的空间布局方式，为杭州市未来的整体规划提供了发展方向。如果没有2001年的城市行政区划扩大，没有这个转折期，杭州市在空间上发展的生命力就会受到抑制，而杭州城区大多数地段的地价和房价可能会被炒到畸形的价位。土地经济是地方政府的“生命线”，但要搞得好也并不容易，既让政府满意，又不能让老百姓抱怨，还要让市场满意，这需要正确的规划、有效的执行以及高超的政策操作艺术。国内很多城市的土地经济，就搞得民怨沸腾，简直成了横征暴敛。从目前杭州市的做法来看，杭州市的城市规划执行的非常好，不但有战略上的理论基础，而且在实践中，政府规划引导的力度和手段也非常到位，实际效果很好，这从杭州对西湖文化资源的利用上可见一斑。杭州过去的核心是西湖，这是历史价值所造就的。但以西湖为核心的老城区土地已经极度紧缺，未来如何获得发展所需的资源？杭州市政府围绕西湖这个核心价值做文章，高价拍卖西湖附近的珍贵地块，以获得新的发展资金。比如，2001年6月，原都锦生地块28亩土地的开发权，以5.1亿元的天价被拍卖，中标者大地公司比第二标高出了1.8亿元，以每亩1800多万元的价格，创下杭州当时楼面地价9228元/平方米的“神话”。此后，杭州市政府如法炮制，2005年西湖8号公馆地块、2005年浙江大学湖滨校区地块，每一次拍卖，几乎都创下了当时的“地王神话”。杭州市政府充分利用了西湖带给土地的增值效应，获得了充足的发展资金。然后，杭州市政府结合发展规划，将钱用于在钱江新城的标志性建筑杭州大剧院。而杭州大剧院又成了规划调整之后的杭州新城区的有效导向，进而建立了城市发展轴向。现在的杭州，在发展上已经开始脱离过去的西湖核心，转向钱塘江。杭州市政府通过一系列的操作，完成了城市规划的调整和空间格局的塑造，非常有效。这种扩张带来了城市大扩容，对土地价格的抑制也是明显的。图2 杭州市城市总体规划范围图面向未来，杭州的布局形态有了很大的调整。根据杭州市城市总体规划（20012020年），杭州未来的城市布局形态从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。采用点轴结合的拓展方式，组团之间保留必要的绿色生态开敞空间，形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。在这种布局模式下，杭州已经开始从 “西湖时代”迈向“钱塘江时代”。图3 杭州市城市总体规划发展方向图实际上，杭州城区扩张对房地产开发的效应，近几年已经显现出来。统计显示，在区划扩大后的“十五”期间，萧山、余杭区及五县（市）的房地产投资达597.05亿元，比区划调整前的“九五”时期增长了5.8倍，增幅比原六城区高出4.2倍；占全市房地产投资的比重为44.7%，比“九五”时期提高了20.8个百分点。这都是区划扩张后的效应。目前，杭州八城区的可开发土地还有不少，并且土地价格不高，有效拉低了杭州市的整体地价。从我们对房地产发展阶段的划分来看，杭州已经进入了房地产发展的成熟阶段。从杭州城市总体规划来看，在发展思路和方向上都算得上是切合杭州市实际、着眼于未来的必选之举。从发展轴向来看，从西湖时代到钱塘江时代是一个突破；从发展方向来看，向东突破也是正确的方向选择，这与浙江环杭州湾发展的整体规划也是一致的。图4 杭州城市总体规划生态规划图值得注意的是，未来大杭州的发展规划需要与浙江省环杭州湾产业带的发展规划进一步协调，与绍兴、宁波、舟山、嘉兴、湖州等本省城市，以及上海市的协调发展相呼应。纵观杭州市的城市规划及其演变，可以发现其城市空间的增长变化与社会经济发展之间是基本协调的，符合长三角及杭州所在区域的发展规律。整体规划的合理性，将为杭州市的经济发展和城市发展打下一个良好的基础，并提供更加广阔的发展空间。展望未来2-3年，长三角地区的仍将是中国最有经济活力的地区，随着产业结构调整逐步到位，长三角地区的经济和投资增长都将保持较高的速度。杭州市的经济将伴随这一轮新的增长周期，由于经济结构问题，将会表现得比苏州和无锡等市更有后劲，居民财富集聚也将会更明显。在未来的这一轮发展中，房地产开发将充满机会，同时也会因竞争门槛提高而更趋激烈。三、投资现状与分析中国经济增长对投资有着明显的依赖，对于城市经济来说也是一样。杭州市2006年全社会固定资产投资1460.54亿元，比上年增长10.1%。从投资结构看，第一产业投资1.79亿元，比上年增长28%；第二产业投资465.14亿元，增长4.5%，其中工业投资464.03亿元，增长4.5%；第三产业投资906.31亿元，增长9.0%。表2 杭州市20002006年投资增长情况2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年全社会固定资产投资 (亿元)514630.97769.351006.181205.181277.801460.54同比增速18%22.4%21.9%30.7%19.7%15.3%10.1%房地产开发投资(亿元)100140.91196.37258.16328.54410.57442.45同比增速17.9%38.8%39.4%30.2%26.9%25%7.8%数据来源：杭州市历年国民经济与社会发展统计公报。安邦整理。图5 杭州市近年经济增速与投资增速波动信源：杭州市统计信息网，安邦整理。从杭州市历年的投资变化来看，我们可以发现如下特点：一是杭州市的投资变化与宏观调控表现得相当吻合。固定资产投资增速在2003年达到高峰，随着宏观调控的进行，杭州的固定资产投资增速随之下滑，2006年达到低点。二是房地产开发投资增速与宏观调控并不完全同步，增速最快的是2001和2002年，我们的解释是，这是受到杭州行政区划调整的直接刺激，2003年之后的开发投资增速下滑，则是受到宏观调控政策的影响。三是在杭州经济增速再次上扬的2006年，固定资产投资增速和房地产开发投资增速并未随之上扬，表面上看，这可能是投资对政策反应的滞后效应，但其中可能反映出近年杭州在经济结构上的调整。图6 2006年国内部分城市固定资产投资比较横向比较2006年13个城市的固定资产投资及增速，可以发现杭州的表现很不起眼：固定资产投资额仅排名第9，增速则排在最末的第13位。从城市经济对投资的依赖程度来看，杭州也表现得不那么明显。2006年，杭州固定资产投资占GDP之比约为42.4%，2005年、2004年分别为43.4%、47.4%。可见，在近几年宏观调控的影响下，杭州市的固定资产投资强度在逐渐下降。而沈阳和大连的这一比例则要高很多，沈阳2006年全社会固定资产投资额为1790.3亿元（同比增长31.3%），占当年GDP的比重高达72%；在大连市，2006年的全社会固定资产投资总额1469.5亿元（同比增长32.3%），占当年GDP的比重达57.2%。在我们看来，这种投资“依赖度”的差别，反映了杭州与许多城市在经济结构与经济周期上的不同，以及在市场化程度上的不同。正如我们在此前报告中所分析，沈阳经济总体水平低，经济启动晚，消费能力弱，所以经济高度依赖投资。大连经济启动比沈阳快，经济结构上不同，因此对投资的依赖比沈阳稍低，但居民消费能力仍较弱。而杭州则是另外一种情况，由于市场化程度高，民营经济发达，居民的财富积聚较多，消费力量较强，因此杭州的经济对投资的依赖，比其他城市明显要低比沈阳要低近30个百分点，比大连低15个百分点。杭州高度市场化的环境，成为民营经济的最佳投资地之一。在福布斯中文版2004年首次推出“中国大陆最佳商业城市排行榜”上，杭州名列榜首，超过了宁波、大连、上海、温州、北京、苏州、无锡、绍兴和深圳等城市。这是对杭州市投资环境的真实写照。央行杭州分行曾估计，“十五”期间，浙江民间资本总额为8300亿。这部分资本形成了巨大的投资力量。事实上，在杭州，最为重要的投资力量就是民营经济，最有影响的也是民营经济。2006年，杭州市非公经济占比已达到64.1%，其中个体私营经济占比达52.5%。从投资领域来看，杭州的民营经济“涉猎”相关广泛，房地产、金融投资、类金融行业、基础建设（最著名的如杭州湾跨海大桥）、互联网产业、纺织、服装、玩具、汽车及零配件、旅游、传媒及文化产业、机械制造、机电、半导体制造、商业零售、市政工程、教育、医疗卫生、交通运输几乎杭州所有的行业，都有民营企业在弄潮。数据显示，“十五”期间，杭州全市非国有投资总量达3381.45亿元，年均增长37.2，增幅高出同期全社会投资年均增幅14.3个百分点。2005年，非国有投资占全部投资额的比重达到63.5%，比2000年提升17.4个百分点；民间投资占全部投资额的比重达到55.5%，比2000年提升12.3个百分点。在制造业、商贸业和房地产业等竞争性行业，非国有经济已成为投资的主要力量，在电力、交通运输、电信等基础设施和教育、文化艺术及广播电影电视业等社会发展领域，非国有投资也已进入并逐步拓展。在杭州的城市经济中，民营经济不再是一个需要被不断强调要保护的弱势群体，而是一个强势群体，所有制概念在市场中已经很淡化。在杭州这样一个有着肥沃的市场基础的环境里，民营经济在杭州的投资领域扮演着重要角色。这种格局在未来几年内，只会逐渐被强化，而不会削弱。四、基础设施建设投资城市基础建设既是城市投资环境的重要部分，其本身也是重要的投资领域。在国内各个城市的发展中，基础设施建设都是政府要大力推动进行的，这是所有招商引资的基础工作，也是城市环境的基础保障。这种情况下产生了一种有趣的现象：基础设施建设投资成为了地方投资中堪与产业投资相“媲美”的主要投资领域，是当然的投资“重头”。以杭州为例，在“十五”期间，杭州累计完成工业投资1814.76亿元，占全社会固定资产投资36.3%，年均增长29.7%。第三产业是投资的另一大块，“十五”期间累计完成投资2889.90亿元。第三块就是基础设施投资。“十五”期间，杭州市累计完成基础设施投资1458.9亿元，比“九五”时期增长2.2倍，年均增长26.1%。房地产开发投资是第四块投资，“十五”期间，杭州累计完成房地产开发投资1334.51亿元，比“九五”时期增长2.63倍；年均增幅34.2%。从上述四大块投资来看，基础设施投资额竟然高于同期房地产开发投资，这足以说明这一投资的市场规模和重要性，也表明了杭州市政府在城市资源的操作上具有相当的远见。图7 20002005年杭州市基础设施建设投资从杭州过去6年（2000-2005年）的基础设施投资来看，除2004年当年投资略有减少外，其他各年的新增投资都保持了相当显著的增长。我们在实地调查中发现，杭州市近几年的城市环境有很大提高，城市管理水平也有显著进步，在相当程度上，这与杭州市持续大力度的基础设施建设投资是分不开的。对于城市经济来说，基础设施建设的最大意义在于为城市提供了基本发展环境。从杭州市近几年的变化看，杭州市政府在这些方面是认真用过心的。表3 杭州市基础设施投资数量与比例主要年份市区市政建设指标2004年2005年一、市政建设年末实有道路面积（万平方米）28954091年末实有道路长度(公里)15582259年末实有桥梁数(座)730991排水管道长度(公里)27112945城市污水排放量(万吨/日)126151二、城市液化气供气总量(万吨)16.715.28其中：家庭用气(万吨)10.939.51家庭用气户数(万户)71.0467.6三、人工煤气及天然气家庭用气总量(万立方米)47893225家庭用气户数(万户)22.3925.48四、全社会气化率%99.9199.17主要年份市区城市供电、供水项目2004年2005年2006年一、城市供电全年用电总量(亿千瓦时)207.75244.78365.92工业(亿千瓦时)146.46172.56生活(亿千瓦时)23.8927.98二、城市供水(自来水)总售水量(万吨)5209658332平均日供水(万吨)171201供水能力(万吨/日)288253供水总量(万吨)622657333166436其中：生产用水(万吨)2354427327生活用水(万吨)2918735220用水普及率(%)100100在杭州未来的城市总体规划中，将主要采用“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”的开放式空间结构模式。这一规划的实施，也意味着杭州市将继续进行较大规模的基础设施建设。这对于杭州的投资、环境水平的提升、城市服务能力增强，以及土地增值，都将带来很大的机会。五、区域经济中的城市特点杭州的城市定位是浙江省的省会和经济、文化、科教中心，也是长江三角洲中心城市之一。从空间经济的角度来看，作为副省级城市，杭州市有着较强的凝聚力。这种凝聚力与江苏等地城市发展模式大为不同，苏州、无锡、南京等地，各个城市的发展基本是互不往来，在投资、产业配套、基础设施建设，都是各搞一摊，缺乏有机的联系。即使在经济相对发达的苏南，虽然城市密集，但依然没有一个真正能成为经济中心的城市，苏州经济60%以上依赖于所辖五县市，无锡1/3左右经济总量来自于江阴，由此可见，苏州、无锡所辖县、市更普遍地存在着一种空间经济上的离心现象。另外，更为明显的是，苏州、无锡两市对苏南经济中心的争夺，在更大程度上造成了基础设施建设分散和规模不经济。因此，有人说江苏在空间上已经“碎片化”，这是有道理的。浙江经济的发展不一样，更多的是基于商业纽带，而不是行政纽带，只要有机会赚钱，各个城市就能集合在一起，或者集中资源来一起做事。在浙江省，杭州拥有的中心城市地位较为明显，尤其是在环杭州湾地带，杭州市与其他城市之间形成了一种有机的协调和联系。图8 浙江省环杭州湾产业带发展规划值得一提的是浙江的环杭州湾产业带规划，绍兴、宁波、舟山、嘉兴、湖州以及杭州6个城市，围绕杭州湾形成了一个既有主导产业分工、又有区域协作的产业带。在我们看来，如果不考虑上海在长三角的增长极地位的影响，杭州在这个产业带中实际就拥有中心城市的地位。需要强调的是，杭州的中心城市地位并不体现在技术输出、资本输出，而是体现在与周边城市的有机联系和协作上。这种背景下，浙江省内各个城市，尤其是杭州湾附近的城市，在区域经济上和工业发展上，表现出了较强的经济空间上的区域协调性和整合特点。2006年，浙江较落后的衢州、丽水工业总产值分别增长32.5%和31.2%，增速居前两位；杭州、宁波分别增长25.7%和23.4%，其他各市增速均在21%至29%之间。此外，各地工业经济效益均有所提高。其中，衢州、舟山、湖州、丽水、杭州、嘉兴和金华7个市利润增幅高于全省平均水平。图9 杭州市城市总体规划道路骨架示意图从区位和交通因素上看，杭州在上述城市中也有着中心地位。从空间上看，嘉兴、湖州、绍兴离杭州的距离都在100公里以内，宁波虽然离杭州稍远，但仍在离杭州为中心的“2小时圈”内。在杭州湾跨海大桥通车之后，对于杭州湾地区的联系有加强的作用。浙江如果加强交通基础设施的建设，打造出以杭州为中心的“2小时经济圈”，将有助于形成一个以杭州为中心的“紧凑型”的区域经济体。从杭州城市总体规划中可以看到，一个以杭州为中心的交通网络，正在向四周延伸，以此正在造就的实际是一个在全世界，具有举足轻重地位的制造业中心。在国务院今年批复的杭州市城市总体规划中，杭州的城市发展目标就是：“进一步发挥杭州在以上海为龙头的长江三角洲地区重要中心城市的辐射带动作用，和在全省的政治、经济、文化、科教中心作用”。杭州对主动接受上海的辐射，在思想上高度统一，但又不是完全的被动接受。在杭州的有关安排中，吸收上海辐射是为了强化杭州的城市功能，更好地发挥区域经济中心的作用，扩大杭州的战略影响力。事实上，我们相信，杭州正在形成自己的区域经济风格，而上海正在失去自己原有的风格，新的风格则尚未成形。从区域经济角度看，我们认为，杭州今后在上海辐射下的“紧凑型”区域经济体中，将扮演更为重要的中心城市的作用，这种作用不同于增长极式的辐射作用，而是在一种相对均衡发展的城市经济体中，保持有机的联系和协作，通过空间的凝聚，成为区域发展中心。正因为如此，杭州的中心城市作用，今后将更具有弹性，更强调互动，也会为杭州的城市发展带来更持久的动力和财富聚集。第二部分 官方政策环境一、官方对房地产业发展的态度杭州市政府对于本地房地业发展的态度，是毫无保留的支持其发展。在2007年度杭州市房地产业工作会议上，杭州市市长蔡奇明确表态，就目前的发展阶段看，房地产业的主导地位和作用是不容置疑的。作为中国内地较发达的城市之一，杭州2005年房地产业的增加值占地区生产总值的比重只有5.6%。相比国际和国内先进水平还有不小距离，杭州房地产业仍有广阔的发展空间。他说，首先房地产业在地区经济发展中占重要地位。杭州市房地产累计投资额占全社会固定资产投资的比重，已经从2000年的19.70%跃升到2006年的30.29%；房地产业增加值占第三产业比重由2000年的5.69%提高到2005年的12.78%，在第三产业逐渐上升为主导地位的产业结构演变过程中起到举足轻重的作用。其次，房地产业能够带动关联产业发展。房地产业具有产业链长、产业关联度大的特点。每投入100元的住房资金，可带动相关产业170-220元的需求；每销售100元的住宅，可带动130-150元其他商品销售。再次，房地产业能够扩大社会就业。杭州市房地产行业就业人数2006年估计为15000人，比2005增加约800余人。 杭州市市长蔡奇：房地产业主导地位不容置疑，来源：住在杭州网；2007年4月28日。106 / 106因此，杭州市政府积极发展房地产行业的热情是不用怀疑的。如果我们把眼光放远一些，就可以看出杭州市房地产业发展，实际上是地区经济结构调整的必然。在杭州经济快速增长的过程中，产业结构发生了较大变化，呈现出以下几个趋势：首先，杭州第一产业虽然不断发展，但其占GDP的比重却不断下降，由1995年的9.1%下降到2005年的5%；其次，第二产业发展速度较快，2005年产值是1995年的3.7倍，但其占GDP的比重变动不大，始终保持在略高于50%的水平；最后，第三产业发展最为迅速，2005年的发展速度远超过第一、二产业。经过近十年来的快速发展，第三产业产值已从1995年的283亿元发展到了2005年的1277亿元，占GDP的43.7%。从发展趋势上看，未来第三产业发展也必然是未来的主导产业。杭州较早提出“工业兴市”的口号，其服装加工业、化工业、饮料食品业等产业基本已发育成熟 杭州核心竞争力及其提升战略，来源：预测与分析第四期；杭州市发改委内部材料；2006年8月10日。杭州目前已经面临“腾笼换鸟”产业升级的关头。对于杭州而言，区域经济产业升级其实也是很轻松的事情，如果考察一下杭州市的核心竞争力，就会发现它的独特优势在于号称“人间天堂”得天独厚的自然环境资源、悠久的历史文化与人文底蕴明显的区位优势。杭州作为浙江省会城市，是全省政治、经济、科技、教育和文化中心，也是国务院确定的全国重点风景旅游城市和历史文化名城。还有良好的商务环境和投资环境。杭州的人才、技术项目、民间资金等生产要素资源较为丰富，产业关联度高，企业经营机制灵活、内部治理结构较为合理，劳工技能和科技水平较高，法制与人文环境良好，政府服务管理水平较高、非正式收费负担较低，对内对外的商务基础设施质量较好，如此等等构成了良好的商务环境，在招商引资方面较具吸引力。因此杭州秀美的自然风光与深厚的历史人文底蕴的完美结合，为杭州发展以旅游、会展、信息软件服务等为代表的现代服务业创造了得天独厚的条件，目前杭州服务业产值在全国15个副省级城市中仅次于广州、深圳，位居第三，具有很强的竞争力。这些优势只要杭州市政府施政策略不出大的失误，在中国经济昂然向上的背景下，基本可以保证杭州经济完成产业升级。区域经济产业升级就意味着原有的有限经济要素，重新配置到效益更高的产业当中去。同时，地方政府能从城市经济发展中获取极高的收益。这一点在房地产业发展中体现得非常清楚。杭州市下城区就是最好例子，我们将之命名为“下城模式”。该区委书记翁卫军就表示“现在的下城几乎没有一亩土地可供开发，但这块仅31.46平方公里面积上的年产税收却高达150亿元以上，仅标力大厦一幢楼，一年创下的税收就达1.5亿元，可以赛过经济一般的一个县的年财政收入。”目前在浙江省，还找不出第二幢年税收过亿元的楼宇。标力大厦占地面积1000多平方米，楼高28层，聚集了近40家企业。年产1.5亿元的税收，意味着这幢高级商务楼里的企业产生的效益，可等同于杭州城郊8平方公里范围内企业产生的效益总和。标力大厦是下城模式中“楼宇经济”的一个缩影，代表着杭州未来服务业的发展前景。其实，除标力大厦外，野风商务大楼、兽王大厦、科协大楼、和平大楼等楼宇的年税收均超过1000万元，而税收百万元以上的楼宇更是不计其数。赵明：杭州发展楼宇经济 一幢写字楼税收赛过一个县；来源：每日商报，2005年10月17日。城市第三产业的蓬勃发展推动土地增值得以维持相当高的速度，杭州市政府能从中获取惊人的财政收益。对于杭州市政府而言，服务业和房地产业的发展，是必须给与大力支持的支柱性产业。二、宏观调控政策下的城市发展思路2006年，我国房地产市场进入了2002年以来持续五年的繁荣期的第二轮调控，国家通过金融、税收、调整土地供应和住房供应结构等政策“组合拳”，直接综合作用于房地产市场的多方面。一系列宏观调控措施，直接导致房价群体预期下降，市场观望气氛浓郁，杭州房地产市场进入调整阶段。2006年杭州市房地产开发投资出现“双下滑”，即房地产开发投资逐月持续下滑，房地产开发投资占固定资产投资的比重持续下滑。2006年前三季度，杭州市完成房地产投资265.04亿元，增长13.5%，1-3季度，投资增幅分别比2005年同期回落了15.8个百分点。其中，住宅投资下降的幅度最大。尽管房地产投资仍然是拉动限额以上固定资产投资增幅的重要组成部分，前三季度房地产投资占限额以上固定资产投资的32.77%； 2006年1-3季度，全市累计完成住宅投资208.09亿元，同比增长13.1%，增幅比2005年同期下降20.3个百分点，一直处于主导地位的住宅投资增速大幅下滑，首次低于全市房地产投资平均增速。房地产建设规模增速明显放缓，新开工面积下降。2006年1-3季度，房地产新开工面积592.19万平方米，下降13.1%；同比明显下降，回落19.5个百分点；房地产施工面积3959.67万平方米，增长13.9%，同比回落11.3个百分点；房地产竣工面积313.13平方米，增长4.6%，同比回落33.6个百分点。2006年杭州房地产市场分析与2007年走势“研判”；来源：杭州日报，2007年2月1日。2006年央行的两次加息和提高准备金率使银行放贷规模有所缩小，银行审贷趋于严格，也使房地产开发企业的融资难度加大和融资成本增加。2006年以来，房地产开发贷款增量和个人购房贷款都有所控制。据浙江省银监局数据，截至2006年9月底杭州市金融机构（不含外资、证券、保险）房地产开发贷款余额575.75亿元，2006年新增房地产开发贷款107亿元。从市场需求方来说，加息增加了其购房成本，使持币待购者的支付能力下降，各商业银行对个人购房贷款的控制也趋向严格。截至2006年9月底杭州市金融机构（不含外资、证券、保险）个人购房贷款余额672.77亿元，其中2006年新增64.09亿元。市场需求的减少，直接影响到房地产的销售，进而加长房地产企业的资金回笼周期，增加资金压力，对部分房地产企业的资金链是重大考验。资金的限制加上直接作用于土地市场的调控政策等因素影响，使得近两年杭州市土地出让市场比较疲软。2005年杭州市计划供应宅地3000亩，并力争达到4500亩，实际只完成2628亩，毫无疑问，根本原因就是2005年下半年房地产形势发生了根本性的变化 2006年杭州房地产市场分析与2007年走势“研判”；来源：杭州日报，2007年2月1日。，敏感的杭州房地产市场适时作出了调整和反应。我们认为，宏观调控对于杭州市房地产的影响是非常大的，但政府的应对措施非常具有“地方特色”，那就是针对银根的收紧，地方政府反而放宽“地根”。一方面，这和“土地经济”带来的巨大财政收益有关，另一方面也与地方产业升级的迫切需求有关。而去年房地产业发展的不景气，正好给地方政府一个较为轻松的背景如果楼价高企引人瞩目，招来中央大员来此巡查，只怕杭州市政府未必敢如此作为。所以，采取适当的措施，比如增加土地供应量等措施，可以让杭州房地产业的发展避过风头，同时又增加了发展商的土地储备，不显山露水之间，实现了一举两得的目的。到2006年，杭州不少热点地块纷纷现身，土地市场立即变得十分热闹。2006年杭州市国土资源局共推出66块土地，总占地面积3672亩，可供建筑面积572万平方米，比起去年的3367亩总量有所增加。已经推出的土地中，已经成交的共计34宗用地，合计约2060亩，可供建筑面积305.5万平方米。另外还有32宗土地将在今年12月至明年2月出让，总占地面积1612亩，可供建筑面积266.5万平方米。在推出的土地中，住宅用地共计35宗，占地面积合计2671亩，可供建筑面积411.9万平方米。周臻：2006年终盘点（三） 土地争夺战；来源：每日商报，2006年12月14日。杭州市政府2006年9月30日公布的杭州市住房建设规划(2006.62007.12)规定，2006年6月至2007年年底，杭州市新增住房用地供应总量约为550万650万平方米。新增住房用地中约400万500万平方米用于商品住房，其中又有250万310万平方米用于供应中低价位、中小套型普通商品住房。在规划期内，总出让商品房用地约84宗，约400万500万平方米(合计60007500亩左右)，总建筑面积约850万1100万平方米，可建10.5万套左右。其中250万310万平方米的住房用地用于供应中低价位、中小套型普通商品住房。除商品房用地外，新供应政府保障性住房用地总量为约150万平方米，其中经济适用房用地约105万平方米，限价商品房用地约45万平方米。从这一规划公布的数字看，杭州市的土地供应在2007年非常充足 2007年杭州商品房土地供应充足 可建住宅10.5万套；来源：钱江晚报，2006年10月12日。调控期间，本地房地产投资疲软，行情看淡，银根紧缩导致本地开发商资金链紧张，而与此同时杭州市政府却宽松供应土地，结果就是什么呢？外来房地产大鳄进场！2006年5月中旬，来自新加坡的凯德置地和具有港资背景的恒基兆业地产投资管理(杭州)有限公司，主导了杭州楼市在本年度的第一场住宅土地出让会,最后由志在必得的凯德置地抱得“土地”归。当月底，杭州再度进行土地出让，这次的主角正是之前已屡屡在杭城现身并已于去年出资18余亿元参股浙江南都的国内房产龙头企业万科。10月，国内另一家地产巨头、来自上海的复地集团也悄无声息地在乔司拿下两块住宅用地。 周臻：2006年终盘点（一） 杭州真正的楼市现在才开始 ；来源：每日商报，2006年12月14日在外来大鳄抢滩的同时，本地的地产商也在进行痛苦的洗牌，这是无可避免的事情。如果我们将杭州市政府旗帜鲜明支持房地产开发的态度、本地地产商虚弱实力以及全国各路地产英豪进军杭州的动作看，目前乘宏观调控的船，进入杭州市场，也许正是好时候。三、城市房地产相关领域的重大事件锦生地块的开发权拍卖，即使5年后的今天，杭州地产界谈论起这块所谓“西湖边绝版地块”的故事，仍然充满难以置信的神情。杭州有让全国吃惊的“房价近十几年只涨不落的杭州现象”，土地热卖早已不是新闻。但是2001年6月，初入杭州的北京大地公司，一举以5.1亿元总价取得凤起路原都锦生地块的开发权，一共28亩土地，大地公司竟比第二标高出了1.8亿元！价高者就能拿地，使杭州房地产业出现了跨行业、跨地区参与房产开发的新现象。杭州房地产业内流传着开发商有“三外”的说法：外地人搞房地产，外行搞房地产，外来资金搞房地产。那些参与投标的杭州本地开发商们，由此大跌眼镜。一位房产公司副总回想当年情景时感慨：“好多行家觉得这是个笑话，因为暗标操作，买家不知对手的出价，哪怕比第二标高出几千万元都可以理解，可是近2亿元的额外成本，说明中标的公司估价也太没个准了！”西湖带给土地的增值效应，在外来“客商”眼里，有超越普通房产的想象空间。原本属于杭州人享受的西湖美景，由此凭借土地交易，一下子成为全国市场争夺的目标。都锦生地块位于凤起路与环城西路交界处，与不远处的西湖相望。这次“天价”中标，大地公司以每亩1800多万元的价格，创杭州当时楼面地价9228元/平方米的“神话”。公司老总谢金效的解释，正暗合了众多买家心理因为都锦生地块符合“成功人士的西湖情结”，于是远赴杭州拿地的“大地”，志在必得。在沿西湖土地圈中，除去历史遗留建筑、各大宾馆疗养院、公园绿地等，真正能进入土地市场的几乎只有4块地1999年中大吴庄、2001年都锦生地块、2005年西湖8号公馆地块和2005年浙江大学湖滨校区地块。每一次拍卖，几乎都能创下当时的“地王神话”。在2001年，就大地公司买地的楼面成本来说，“当时开发肯定是亏本的，市场还接受不了这个价位”。都锦生地块的买进于是被杭州业界当作了失败的案例，但是西湖总是能超出商人们的想象。北京大地公司在这块地面开发的“锦绣天地项目”，2004年11月开始销售时，酒店式套房均价2.5万元/平方米，商铺均价4.5万元/平方米。西湖沿线土地的价格飙升，“从今天看，当时的买价就不完全是笑话，毕竟该项目赚钱了，谁也不会再低估它上涨的空间”。“西湖”二字，近年来一直是杭州每个楼盘带给购房者的想象。“因为西湖才有杭州现在的地价”，浙江阳光房地产投资顾问有限公司总经理余先锋说，“凡是能与西湖扯上关系的，价格上升的路径就会不一样”。如今西湖沿岸距离几百米的二手房比如西子公寓、元华公寓、西湖时代广场等，均价都已经到了3万多元。 “西湖”杭州：土地财富的力量；来源：三联生活周刊，2007年01月25。从锦生地块的拍卖传奇可以看出，杭州地产开发的核心优势在于历史悠久的文化和风景。这种绝版地块被本地地产商看走眼也是清理中事熟悉的地方总是没有风景。与“都锦生”命运类似的，还有陆续搬出老城区的工业企业，不过它们获得的土地收益更明显。2006年9月，原隶属于中国重型汽车集团旗下的杭州汽车发动机厂地块出让，从而成为26家杭州市中心企业“腾笼换鸟”外迁后入市的首宗地块。30亿元的拍卖起价，也催生出了杭州新的楼王。随着土地快速增值，楼宇经济在杭州一鸣惊人。一座楼的收益相当一个县的财税，这样的甜头让杭州市政府开足马力，对土地资源重新配置搞大“楼宇经济”，做好产业调整工序一条龙工作。这样，我们也就能理解为何在国家宏观调控大背景下，杭州市政府仍然积极加大土地供应，为何在土地转