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地产策划流程与观点 地产策划流程与观点房地产全案策划是一个比较复杂的过程，笼统可以分成发展策划-建设前期及建设期顾问-营销策划-销售期代理及善后顾问四个版块。 项目前期发展策划目标充分了解项目所在地的市场状况、人文环境并作出分析挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位锁定目标客户群体建立利润保障发展模式，借助核心价值最大化带动利润最大化工作方式成立项目专案小组，调配整合人才资源全程与多方面专家、专业人士沟通交流利用决策理论支持，以理论指导实践，以信息整合资源全程与开发商有关人士紧密沟通严格合同条款，及时提交书面报告组织专案队伍参与会议，解决不可预见性问题基本流程初步市场情况调查确定可类比区域与可类比项目并进行深入调研进行SWOT分析并初步提出总体策划思路分析项目潜在价值确定核心价值体系及总体策划思路对项目的总体规划、建筑风格、景观规划做出建议项目开发主题定位及形象定位项目目标客户群锁定及分析 1、接触项目所在地市场，整合决策资源所拥有的该地的市场初步情况。 并对当地市场进行地毯式的调研。 在掌握初步情况后，在重点确定可类比区域及可类比竞争项目并进行重点的摸查。 2、在第1点的基础上，考察项目地块，并对项目进行SWOT项目分析（优劣势分析优势Strenth、劣势Weekness、机会Opportunity、危机Threat），得出相对应的项目策划总体思路初步方案。 3、根据SWOT分析，结合宏观市场与微观市场及开发商所要求达到的目标，挖掘项目的可利用价值，整合专案组的分析与专家团的意见，建立项目的核心价值体系。 然后通过创新体系的运用，确立项目的开发主题及项目的形象（确定开发的什么物业、如何营造物业内在与外在形象和硬件，以呼应主题），完善总体策划思路。 4、在确定核心价值体系的同时，进行客户群的锁定。 根据整体市场情况分析及SWOT分析，结合项目核心价值体系内容，确定客户群的划分，然后根据其需求（显性需求和隐性需求），确立项目的开发主题。 5、整合市场定位内容和专家团意见，对项目的总体规划、建筑风格、园林景观规划等做出专业的建议。 建设前期及建设期的顾问与应对方案目标 1、协助开发商解决有关问题，是项目的开发案既定进度展开。 2、通观全局，就有可能发生的问题，对开发商提出预警醒提示，以保证项目的顺利开发。 3、开始着手提升项目知名度和企业品牌工作方式 1、专案组与开发商保持紧密的沟通与联络 2、项开发商索要更新的必要基本资料。 （如红线坐标、规划要点、成本资料、当地房地产开发税费标准、建安工程定额指标等） 3、严格做好项目的保密工作 4、专案组联合专案团共同工作 5、专案组、专家团与开发商定期举行例会基本流程制定投资分析报告评审规划设计方案拟定工地形象包装方案制定前期推广策略策划各类公关宣传活动 1、在建设前期，掌握项目基本资料后，结合当地市场价格，做出系统、全面的投资分析报告，对项目的总成本投入进行结算，预测收入和收益以及投资的回收期和投资的风险系数，使开发商对项目的资金运作又一个初步的把握与预算。 2、组织专家团及专案组经营对象的各项规划设计进行评审，编制设计任务书，为开发商选择设计方案提供顾问服务，有必要时将协助开发商进行招标工作。 3、在建设期间，向开发商提供有关施工工地形象包装和前期推广策略方面的顾问，编制相关方案，并派专人协助开发商落实。 4、策划并协助执行各种提升项目知名度和企业品牌的活动。 项目营销策划目标 1、通过策划各种公关和促销活动，聚集项目的销售势能 2、制定兼具市场冲击力和最大利润的价格，控制销售节奏 3、全面提升项目知名度、美誉度，树立开发商良好形象工作方式 1、利用国商公司决策的创新体系拟定营销方案。 2、已具备丰富操盘经验的专家团建议为指导，专案组发挥主观能动性和整合能力进行策划、跟进工作。 基本流程可类比项目、重点竞争对手营销策略分析确定推广销售策略细化项目管理思路制定市场进入方案推广定位推广策略营销思路体