物业承接查验(PPT58).ppt

2020 4 10 物业承接查验陈甲胜2009年4月 2020 4 10 一 住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别二 物业的承接查验三 物业服务工作的移交 2020 4 10 一 住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别 2020 4 10 住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别 1 二者查验的时间顺序不同 住宅工程质量分户验收是在住宅工程竣工验收前 由建设单位组织监理单位 施工单位 物业服务企业进行的验收 物业承接查验是在物业综合验收合格的基础上 物业服务企业在业主入住前对物业进行的再查验 2020 4 10 住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别 2 二者查验的内容不同 住宅工程质量分户验收是对每一户单位工程及公共部位质量进行的专门验收 物业承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业公共部位 公用设施设备及其他公共配套设施进行的查验 2020 4 10 住宅工程质量分户验收和物业承接查验的区别 3 二者的责任主体和适用规范 验收标准不同 住宅工程质量分户查验的责任主体主要是建设单位和施工单位 物业服务企业仅是参与者 适用 建筑工程施工质量验收统一标准 物业承接查验的责任主体是建设单位和物业服务企业 后者是直接的责任主体之一 适用建设部1991年颁布实施的 房屋接管验收标准 2020 4 10 因此 住宅工程质量分户查验与物业承接查验是两种不同的范畴 尽管在条件具备或物业服务企业早期介入充分 准备充足时 物业的承接查验可以和建设工程的竣工验收同步进行 但它们之间毕竟有很大的区别 2020 4 10 二 物业的承接查验 2020 4 10 一 新建物业的承接查验 二 物业管理机构更迭时的承接查验 2020 4 10 一 新建物业的承接查验 2020 4 10 一 新建物业的承接查验 1 新建物业承接查验的条件2 物业承接查验前的准备工作3 承接查验的工作流程4 物业承接查验的内容5 物业承接查验的方式6 承接查验所发现问题的处理程序 2020 4 10 1 新建物业承接查验的条件 a新建物业达到交付使用的条件 山东省物业管理条例 规定 新建住宅小区配套建筑及设施设备符合规定条件 共计11条 略 后 建设单位方可办理交付使用手续 2020 4 10 一 生活用水纳入城市公共供水管网 并安装分户计量装置 二 雨水 污水排放纳入城市雨水 污水排放系统 三 小区用电纳入城市供电网络 并安装分户计量装置 四 在城市管道燃气 集中供热主管网覆盖的区域 完成住宅室内 室外燃气 供热管道的敷设且与相应管网连接 并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置 五 电话通信线 有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户 安全监控装置及其他安全防范设施设备 信报箱等按规划设计要求配置到位 六 按照规划要求完成消防供水 消防自动报警装置 消防车通道等共用消防设施建设 七 小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连 八 按照规划要求完成教育 文化 卫生 体育 邮政 环境卫生 商业网点 物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设 九 按照规划要求完成绿化建设及车库 车位的配置 十 住宅小区分期建设的 已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施 十一 法律 法规规定的其他条件 建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定 对住宅小区进行综合验收 接受房地产开发 城乡规划 物业管理等有关部门的监管 并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手 2020 4 10 1 新建物业承接查验的条件 b建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按上述规定 对住宅小区进行综合验收 接受房地产开发 城市规划 物业管理等有关部门的监督 并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续 2020 4 10 2 物业承接查验前的准备工作 1 人员准备 物业服务企业在承接查验前应根据物业的类型 特点 与建设单位组成联合小组 联合小组可细分成资料查验组 现场查验组 协调组等 现场查验组可视情况作进一步细分 各自确定相关专业的技术人员参加 2 计划准备 物业服务企业在接管前应制定承接查验实施方案 以使承接查验工作按步骤有计划地进行 2020 4 10 2 物业承接查验前的准备工作 计划内容主要包括 a建设单位确定承接查验的日期 进度安排 b要求建设单位在承接查验前提供移交物业详细清单 建筑图纸 相关单项或综合验收证明材料 c派出技术人员到物业现场了解情况 为承接查验做好准备工作 2020 4 10 2 物业承接查验前的准备工作 3 资料准备 在物业承接查验之前 物业服务企业应准备好必需的查验资料 主要包括查验工作流程和记录表格 a查验工作流程一般有 物业承接查验工作流程 和 承接查验所发现问题的处理流程 等 b承接查验的常用记录表格有 工作联络单 物业承接查验记录表 物业工程质量问题统计表 楼宇资料移交清单 楼宇房屋 配套设施设备移交清单 钥匙交接记录表 等 2020 4 10 2 物业承接查验前的准备工作 c结合物业实际情况制定承接查验管理制度 主要包括 物业验收管理制度 房屋承接查验标准 设施成品保护方案 等 d查验设备 工具准备 在现场查验前 需根据物业的特点准备必需的仪器 仪表和工具 以检测物业共用部位 共用设施设备是否符合质量要求 2020 4 10 3 承接查验的工作流程 物业建成通过竣工综合验收 物业服务企业组织人员进行现场查验 对查验中发现的问题进行处理 物业移交 2020 4 10 3 承接查验的工作流程 1 物业通过有关部门组织的综合竣工验收后 物业建设单位及时书面提请物业接管单位进行物业承接查验 双方约定查验时间 2020 4 10 3 承接查验的工作流程 2 物业服务企业查验准备阶段的主要任务 a熟悉查验各层面的情况 b查验工作应备文件 略 c查验人力与器具准备 d查验前人员培训 2020 4 10 3 承接查验的工作流程 3 物业服务企业现场查验运作阶段的主要任务 a建设单位和物业服务企业相关人员进入物业查验现场 b安照准备阶段所制各类表格分别进行查验 c查验完毕填写表格 重要现场应进行拍照 一式两份 一份交建设单位 一份由物业服务企业存档备案 d查验合格 双方办理移交手续 钥匙交项目服务中心 2020 4 10 3 承接查验的工作流程 4 查验善后问题处理阶段的主要任务 a安照查验标准和表格 将不合格部分进行汇总 并通知建设单位限期整改 b整改情况作进一步跟进 并作出记录 c整改情况进行检查 并对整改情况做出复检 直至合格 d已接管物业安排人员进驻管理 对部分成品进行保护 确保物业各项功能运作正常 2020 4 10 4 物业承接查验的内容 1 物业资料 在办理物业承接查验手续时 物业服务企业应查验并接收下列资料 a竣工验收资料 包括竣工总平面图 单体建筑 结构 设备竣工图 配套设施 地下管网工程竣工图 分户验收等竣工验收资料 b技术资料 包括设施设备的安装 使用和维护保养等资料 2020 4 10 4 物业承接查验的内容 c物业质量保修文件和物业使用说明文件 d业主名册e物业管理必须的其他资料 如物业的规划 建设的有关资料 有关房屋 土地权属的资料 工程验收的各种签证 记录 证明 与供水 供电部门签订的合同或协议等 2020 4 10 4 物业承接查验的内容 2 物业现场查验 主要包括物业共用部位 共用设施设备和物业管理区域环境的查验 a物业共用部位的查验主要包括 主体结构及外墙 屋面 共用部位楼面 地面 内墙面 天花板 门窗等 公共卫生间 阳台 公共走廊 楼道及其扶手 护栏等 2020 4 10 4 物业承接查验的内容 b物业共用设施设备查验 主要包高低压配电系统 电气照明系统 防雷与接地系统 给水排水系统 电梯系统 消防水系统 通信网络系统 火灾报警及消防联动系统 排烟送风系统 安全防范系统 采暖和空调系统等 2020 4 10 4 物业承接查验的内容 c物业管理区域环境查验 主要包括园林植物 如花卉 树木 草坪 绿篱 花坛等 园林建筑 如小品 花架 园廊等 物业大门 值班岗亭 围墙 道路 社区活动中心 会所 停车场 库 棚 游泳池 运动场地 物业标识 垃圾屋及中转站 休闲娱乐设施 信报箱等 2020 4 10 5 物业承接查验的方式 物业管理的承接查验主要以核对的方式进行 在现场检查 设备调试等情况下还可采用以下方式进行检查 2020 4 10 5 物业承接查验的方式 1 观感查验 观感查验主要采用目视 触摸等方式 对查验对象的外观进行检查 2 使用查验 使用查验是通过启用设施设备直接检查被查验对象的安装质量和使用功能 以直观的了解其符合性 舒适性和安全性等 2020 4 10 5 物业承接查验的方式 3 检测查验 检测查验是运用仪器 仪表 工具等对检测对象进行测量 以检测其是否符合质量要求 4 试验查验 试验查验是通过必要的试验方法 如通水 闭水试验 测试相关设施设备的性能 2020 4 10 6 承接查验所发现问题的处理程序 1 收集整理存在问题a收集所有的 物业检验记录表 b 物业检验记录表 进行分类整理 将查验中所发现问题登记造表 c整理好的工程质量问题提交建设单位确认 并办理手续 2020 4 10 6 承接查验所发现问题的处理程序 2 整改 跟踪与复验对发现的问题由建设单位提出处理方法并督促整改 为使工程质量问题得到圆满解决 物业服务企业在提出相应的整改意见的同时 要做好跟踪查验工作 对整改完的项目进行复验 不合格的项目继续督促建设单位处理 整改合格的项目办理相关的查验手续 2020 4 10 二 物业管理机构更迭时的承接查验 2020 4 10 1 准备工作2 物业查验的内容 2020 4 10 1 准备工作 1 查验条件在物业服务机构发生更迭时 新的物业服务企业必须在符合下列条件均满足时方可实施承接查验 a物业的产权单位或业主大会与原有物业管理企业完全解除了物业服务合同 b物业的产权单位或业主大会同新的物业服务企业签订了物业服务合同 2020 4 10 1 准备工作 2 成立承接查验小组 了解物业的基本情况 制定承接查验方案 3 准备资料和工具 物业承接查验验收小组应提前与物业产权单位及原物业服务企业接触 洽谈查验 移交的有关事项 确定其程序和步骤 明确移交单位应准备的各类表格 工具和物品等 2020 4 10 2 物业查验的内容 1 物业资料情况 2 物业共用部位 共用设施设备及管理现状查验 3 各项费用与收支情况 项目机构经济运行情况 4 其他查验内容 主要包括 物业服务用房 产权归全体业主所有的设备 工具 材料等 2020 4 10 2 物业查验的内容 1 物业资料情况物业资料情况除检查新建物业建设单位应提交的相关资料外 还要对原物业管理机构在管理过程中产生的相关资料进行检查 具体包括 2020 4 10 2 物业查验的内容 a物业原始资料 即新建物业应查验的各种资料 略 b业主资料 主要包括 业主入住资料 如入住通知书 入住登记表 身份证复印件 照片等 房屋装修资料 包括装修申请表 装修验收表 装修图纸 消防审批 验收报告 违章记录等 c管理资料 主要包括 设备维修记录 水质化验报告等 2020 4 10 2 物业查验的内容 d财务资料 主要包括 水电抄表记录及费用代收代缴明细表 物业服务费收缴明细表 维修资金使用审批资料及记录 债权债务移交清单 固定资产清单 收支账目表等 e合同协议书 主要包括 原前期物业服务合同 与供水供电部门签订的合同或协议 与业主签订的有关合同或协议等 2020 4 10 2 物业共用部位 共用设施设备及管理现状查验在此项检查中 除了对照物业清册对物业共用部位 共用设施设备的数量 地点逐一进行清点外 还应重点对物业共用部位 共用设施设备的使用现状情况进行查验 2020 4 10 2 物业查验的内容 具体包括 建筑结构及装饰装修工程的情况 供配电 给水排水 消防 电梯 空调等机电设备的保养及故障隐患情况 保安监控 对讲门禁设施情况 清洁卫生设施情况 绿化设施情况 停车场 门岗 道闸设施 室外道路 雨污水井等排水设施 公共活动场所及娱乐设施 其他归物业服务企业管理的设施设备 2020 4 10 2 物业查验的内容 3 各项费用与收支情况 项目机构经济运行情况该项主要包括物业服务费 停车费 水电费 其他有偿服务费的收取与支出 维修资金的收取 使用和结存 各类押金 欠收款项 待付费用等账务情况 2020 4 10 2 物业查验的内容 4 其他查验内容 主要包括 物业服务用房 产权归全体业主所有的设备 工具 材料等 与新建物业相比 对二手物业共用部位 共用设施设备的查验 耗费的人力 时间更多 遗留问题的处理难度更大 物业服务企业查验结束后 要对所发现的问题进行分类整理 登记造表并提交委托单位确认 2020 4 10 2 物业查验的内容 如承接的部分物业项目仍在保修期内 承接单位应与建设单位 移交单位共同签订移交协议 明确具体的保修项目 负责保修的单位及联络方式 保修方面遗留问题的处理情况 并在必要时提供原施工单位或采购合同中关于保修的相关条款文本 如项目已超过质量保修期 要根据维修类别 按国家规定分别从维修资金或物业服务费中列支维修费用 2020 4 10 三 物业服务工作的移交 2020 4 10 物业服务工作的移交既涉及国家政策法规 又涉及物业管理各方的权益 还直接影响到物业服务活动能否正常开展 因此 物业管理工作的移交是物业服务操作中的一个重要环节 2020 4 10 一 新建物业的移交 二 物业服务机构更迭时管理工作的移交 三 移交双方办理交接手续 2020 4 10 一 新建物业的移交 1 移交双方2 移交内容 2020 4 10 一 新建物业的移交 1 移交双方在新建物业的移交过程中 移交方为该物业的开发建设单位 承接方为物业服务企业 双方应签订前期物业服务合同 2020 4 10 一 新建物业的移交 2 移交内容 1 资料移交 按上述新建物业移交时国家规定提交的各类资料逐一登记造册 一式两份 完毕后双方签字确认 2 管理实物移交 移交的对象包括 物业共用部位 共用设施设备及其相关清单 如房屋建筑清单 共用设施设备清单 园林绿化设施清单 公共配套设施清单 3 物业服务用房移交 建设单位应按国家规定向物业服务企业提供物业服务用房 2020 4 10 二 物业服务机构更迭时管理工作的移交 1 移交双方物业服务机构更迭时管理工作的