第1章 房地产金融概论.ppt

房地产金融 课程教师 周晓熙e ail zhouxiaoxi2005 第1章房地产金融概论 房地产金融的概念 特点及作用房地产业与金融业的关系房地产金融学的学科体系我国房地产金融的产生与发展 第1节房地产金融的概念 特点 作用 房地产金融概念 围绕房地产开发 流通 消费等环节 通过货币流通和信用渠道所进行的筹资 融资及相关金融服务的一系列资金融通活动总称 其基本任务是运用多种金融方式和金融工具筹集资金 支持房地产开发 流通和消费 促进房地产再生产过程中资金的良性循环 保障房地产再生产过程的顺利进行 基本特点 1 资金融通大 2 资金运用的中长期性 3 较强政策性 4 债权可靠 风险较小 4 具有证券化趋势 作用 1 能够有效筹集社会资金 保障房地产业的发展 2 利用房地产金融政策 有效调控房地产业发展 3 合理分配和引导资金 促进房地产业的可持续发展 第2节房地产业与金融业的关系 房地产业的发展需要金融业的支持金融业的发展需要在房地产业拓展业务 低技术生态建筑的形态分析 低技术生态建筑的形态模式要点总结 一 与自然融为一体的建筑造型低技术生态建筑的造型往往与自然融为一体 这也是低技术所追求的与环境友善 的最佳表现形式 造型法则通常有以下几种 隐藏法 混凝土洞穴房 覆土草皮几乎和绿地景观融为一体 不易察觉 衬托法 最大程度的引入周围环境 通过对比衬托使建筑和自然相融合 同质构建法 用原生态材料将自然概念延续到建筑中 采用生土作为基本材料的斯万住宅就像从大地中长出来的一样 同自然密不可分 二 紧凑合理的空间组织手法三 可循环或回收利用的材料 低技术生态建筑的应用实例 生态低技术的应用主要有两个方面 1 传统民居中的应用2 现代建筑中的应用 1 低技术生态材料在现代建筑中的运用 竹子 农作物砌块 土 石材等等 2 可再生能源在现代建筑中的运用 被动式太阳能技术 生物能 水循环技术等等 3 自然现象在现代建筑中的运用 穿堂风效应 烟囱效应 地域气候效应等等 第3节房地产金融学的学科体系 1 房地产金融市场体系2 房地产金融业务体系3 房地产金融组织机构体系 第4节我国房地产金融产生与发展 我国房地产金融发展历史 1 旧中国起步时期 2 新中国停滞萎缩时期 3 改革开放后探索发展时期 4 调整发展时期 5 规范发展时期 房地产金融发展展望 1 房地产金融的经营主体增加 经营管理能力和服务提高 2 房地产金融产品创新加速 金融工具多样化 3 房地产金融法规不断完善 4 网络房地产金融服务为重要模式 5 融资渠道多元化 课后作业 我国房地产金融机构组织体系 第2章房地产金融市场 房地产金融市场概述房地产金融市场的运行要素 第1节房地产金融市场概述 房地产金融市场概念 房地产资金供求双方运用金融工具进行各类房地产资金交易的总和作用 1 聚集和分配资金 2 转化与融通资金 3 优化资源配置 4 分散和转移风险 5 信息传输 房地产金融市场特征 1 单项融资数额巨大 2 专业性较强 3 证券化要求较高 4 融资市场格局多元化金融市场监管 房地产金融市场分类 1 按服务对象分类 房产与地产市场 2 按运行结构分类 一级与二级市场 3 按市场交易方式不同分类 4 按融资工具不同分类 抵押贷款 证券 保险 信托市场 租赁 咨询 第2节房地产金融市场运行要素 市场主体 1 居民 2 企业 3 政府 4 金融机构市场客体房地产金融市场上用于交易的金融工具市场信号反映房地产金融市场各种价格及其变动的信息市场规则 1 进出规则 2 竞争规则 3 交易规则 4 仲裁规则 课后作业 房地产金融按运行结构分为两级市场 简述每级市场的含义 第3章房地产证劵化 房地产证劵化概念房地产证劵化运作抵押贷款证劵化 第1节房地产证劵化概念 融资证劵与资产证劵概念房地产证劵化概念房地产证劵化产生及发展问题 房地产证劵化的意义 融资证劵与资产证劵概念 融资证劵 指资金短缺者采用在金融市场上发行证劵的方式直接融通资金资产证劵 原始权益人将不流动的存量资产或可预见的未来现金收入 通过一定结构安排 对资产中风险与收益要素进行分离与重组 进而转化为在金融市场上可流通的证劵 持有该证劵就代表对资产享有收益权 房地产证劵化 房地产权益证劵化 指非金融机构 主要是房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券产品 房地产抵押贷款证劵化 银行等金融机构为盘活信贷资产 实现资产的可流动性而进行的证券化行为 是以一级市场 即发行市场 上抵押贷款组合为基础而发行抵押贷款证券的融资行为 房地产证劵化产生及发展 两条发展主线1 信托投资发展2 抵押贷款证劵化的发展 第二节房地产权益证劵化 主要参与人房地产权益证劵形式 债劵 股票及房地产投资信托基金 参与人 房地产公司商业银行证劵承销商信托机构投资者政府机构房地产产业投资基金房地产投资信托公司其他参与者 房地产企业债劵 债劵含义 政府 金融机构 工商企业等机构直接向社会借债筹措资金时 向投资者发行 并且承诺按一定利率支付利息并按约定条件偿还本金的债权债务凭证 房地产股票 股票含义 股份公司发行的 表示股东按其持有的股份享受权益和承担义务的可转让凭证 房地产投资信托基金 一般以股份公司或托拉斯的形式出现 通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金 第3节房地产抵押贷款证劵化 房地产抵押贷款证劵化概念房地产抵押贷款证劵化运作抵押贷款证劵化种类抵押贷款证劵化条件发达国家和地区抵押贷款证劵化 房地产抵押贷款证劵化概念 针对房地产抵押贷款证劵化主要是指银行等金融机构在信贷资金缺乏流动性情况下 将其持有的住房抵押贷款债权进行重组 形成抵押贷款组合 经政府或私营机构的担保和信用增级后 在资本市场上发行和销售由抵押贷款组合支持的证劵的过程 房地产抵押贷款一级和二级市场关系 问题 房地产抵押贷款证劵化意义 房地产抵押贷款证劵化运作 1 参与人 发起人 原始权益人 特殊目的机构 证券承销商 信用增级机构 信用评级机构 服务人 托管人 投资者 2 操作程序 确定证券化资产组合 设立特殊目的机构spv 实现贷款组合的真实出售 信用增级 信用评级 安排证券销售 spv获得证券发行收入并向原始权宜人支付购买价格 实施资产管理 按期还本付息并对聘用机构付费 3 信用增级措施 内部增级 外部增级 房地产抵押贷款证劵化当事人关系 抵押贷款证劵化的种类 1 抵押过手证劵 mortgagepass throughsecurities mpts 原始权益人将抵押贷款组合出售给spv spv经信用增级后发行抵押证劵 连同抵押贷款的债权及现金流所有权一同出售给投资者 单组抵押贷款证券 2 抵押支持证劵 mortgage backedbonds mbbs 以房地产抵押贷款为担保而发行的债劵 主要针对过手证劵提前偿还的不确定性 以及现金流量难以预测等特性所设计 3 抵押转付债券 mortgagepay throughbonds mptbs 介于前两者之间的债券4 担保抵押债券 collateralizedmortgageobligations cmo 多级别形式发行 过手证券 抵押支付债券 转付债券和担保抵押债券的区别 房地产抵押贷款证券化的条件 1 成熟的抵押贷款一级市场2 成熟的证券市场3 成熟的房地产市场4 分工明确 运作有序的强大的中介机构体系5 相对完备的法律规范和会计准则6 政府主导 发达国家和地区房地产抵押贷款证券化 美国英国日本澳大利亚问题 我国房地产抵押贷款证券化的主要障碍 建元2005 1个人住房抵押贷款支持证券当事人 建元2005 1个人住房抵押贷款证券化基本交易结构示意图 建元个人住房抵押贷款证券化资产组合基本情况 建元个人住房抵押贷款证券化发行情况1 建元个人住房抵押贷款证券化发行情况2 建元个人住房抵押贷款证券化发行情况3 第4章房地产信托 房地产信托概述房地产信托资金的来源房地产信托的主要业务房地产产业投资基金房地产投资信托 第1节房地产信托概述 房地产信托概念信托原理 特征及种类房地产信托的内容与作用信托机构组织形式 房地产信托概念 实质上是一种财产管理制度 即委托人基于对受托人的信任 将其财产权委托给受托人 由受托人按委托人的意愿以自己的名义 为受益人的利益或特定目的 进行管理或处分的行为以财产为核心 以信任为基础 以委托为方式本质 受人之托 代人理财 房地产信托的原理 特征与种类 信托三方当事人的关系 信托原理 信托特征 1 为他人管理 处分财产的一种法律制度 2 受托人为名义所有人 3 受托人是对外唯一有权管理 处分信托财产的人 4 受托人受信托目的约束 5 信托成立后 委托人和受托人之间不存在个人关系 信托与银行存贷业务的区别 1 所有权关系不同 2 基本职能不同 3 业务范围不同 4 风险承担不同 5 收益方式不同 6 主体地位不同 信托分类 1 意定信托 法定信托和推定信托 2 自益信托 他益信托和宣示信托 3 私益信托和公益信托 4 个人信托和法人信托 5 资金信托和财产信托 6 单一信托和集合信托 房地产信托的内容与作用 财产信托和资金信托作用 1 加速资金融通 2 促进金融服务 3 代单位 个人理财 4 促进社会经济发展 房地产信托机构组织形式 单一信托机构附属于其他机构的信托机构 第2节房地产信托资金来源 房地产信托基金房地产信托存款房地产集资信托和代理集资信托房地产资金信托发行信托基金单位 第3节房地产信托主要业务 房地产资金信托房地产代理房地产其他受托业务 第4节房地产产业投资基金 房地产产业投资基金概述房地产产业投资基金的意义 房地产产业投资基金概述 投资基金分类房地产产业投资基金基础产业基金 支柱产业基金和高科技产业基金房地产投资基金主要构成要素房地产产业投资基金的组织形式公司型和契约型 出售证券 选举董事会 投资 房地产产业投资基金的意义 1 从投资者角度2 我国房地产产业角度 第5节房地产投资信托 realestateinvestmenttrusts reits 房地产投资信托与房地产产业投资基金的区别房地产投资信托与房地产信托的区别房地产投资信托的分类房地产投资信托的典型模式 房地产投资信托与房地产产业投资基金的区别 运作形式不同房地产产业基金可以投资于房地产信托 但房地产信托不能投资于房地产产业基金 房地产投资信托与房地产信托的区别 共同点1 二者均是代理他人运用资金 管理财产2 当事人都有委托人 受托人和受益人3 二者都有将社会闲散资金集中化 短期资金长期化的特点 能有效运用资金区别1 两种信托方式的信托财产不同2 委托人不同3 直接受益人不同4 投资者投资期限不同 房地产投资信托分类 股本型 权益型信托 抵押型混合型 房地产投资信托 reits 的典型模式 基金模式信托计划模式 第5章房地产金融创新 房地产金融创新概述当代房地产创新方向房地产金融工具创新网络房地产金融 第1节房地产金融创新概念 房地产金融创新的理论基础1 房地产金融创新内涵2 房地产金融创新的动因房地产金融创新的意义1 房地产金融创新能推动房地产金融发展2 能促进房地产业发展3 能带动我国经济繁荣4 大幅度增加商业银行的盈利水平 金融管制与金融创新的关系 第2节当代房地产创新的方向 房地产金融制度创新1 我国目前存在的影响创新的主要制度 1 创新主体和创新开展方式错位 2 分业经营的金融制度 3 金融管制严格阻碍创新进程 4 政府对金融监管进行直接行政干预 5 金融市场分割导致房地产金融产品流动性不强 2 房地产金融制度创新方向 1 强调金融机构创新主体地位 2 逐步放松金融管制 创造房地产金融创新外部环境 3 打破金融机构分业经营的传统束缚 4 推进国有商业银行改革步伐 5 创立完整的住房金融机构体系 6 加快有关法律政策的制定与调整 房地产金融工具创新金融工具是指资金的供应者和资金的需求者就资金供应和需求之间的交易所采取的形式或合约1 房地产金融机构金融工具创新2 房地产企业金融创新3 房地产金融工具创新方向 网络房地产金融 网络与房地产的关系网络在房地产金融中的应用 1 网络银行 2 网络保险 3 网络证券交易网络与房地产金融风险分析 1 信息网络技术应对固有的房地产信贷风险 2 网络时代的房地产金融风险 房地产开发企业财务管理 第1章房地产开发企业财务管理概述 华中农业大学土地管理学院教师 周晓熙e mail zhouxiaoxi2005 第1章房地产开发企业财务管理概述 第一节房地产开发企业财务管理的概念第二节房地产开发企业财务管理的目标第三节房地产开发企业财务管理的原则 第一节房地产开发企业财务管理的概念 一房地产开发企业财务管理的含义财务管理是企业为达到预期的目的 对于生产经营过程中所需的资金的筹集 投放 运用 分配以及贯穿于全过程的决策谋划 预算控制 分析考核等所进行的全面管理以资金运动序列为主线 分析房地产开发企业财务管理 一 房地产开发企业的资金运动1 资金运动形式 1 实物商品资金运动货币资金 商品资金 货币资金 筹资 购房订金 工程款等 购买各种生产资料并建造房屋 销售或出租已开发房屋 获得收入 第一节房地产开发企业财务管理的概念 2 金融商品资金运动金融商品 货币资金 金融商品 发行股票 债券 获取基金支持等 获得货币资金后 经营取得新的货币资金 回购或偿付金融商品 货币资金 金融商品 货币资金 购买金融商品 出售金融商品 取得更多的货币资金 第一节房地产开发企业财务管理的概念 2 资金运动形成的财务关系 1 资金运动形成的财务活动1 筹资活动2 投资活动3 分配活动 2 资金运动形成的财务关系1 企业与国家的财务关系2 企业与投资者之间的财务关系3 企业与债权债务人之间的关系4 企业内部各单位之间的财务关系5 企业同职工之间的财务关系 第一节房地产开发企业财务管理的概念 二 房地产开发企业财务管理的含义可以概括为 是以其目标为中心的规划和控制过程 是基于企业再生产过程 包括实物商品运动和金融商品运动 中客观存在的财务活动和财务关系而产生的 是组织企业资金活动 处理企业同各方面的财务关系的一项综合性经济管理工作 是企业管理的重要组成部分 第一节房地产开发企业财务管理的概念 二房地产开发企业财务管理的内容 一 筹资管理1 权益资金和借入资金2 长期资金和短期资金 二 投资管理1 直接投资2 长期投资 三 分配管理是指对利润分配的管理 主要是留存收益和分配利润的比例 第二节房地产开发企业财务管理的目标 一房地产开发企业财务管理的整体目标整体目标即基本目标 是财务管理活动的最终目标 是企业开展一切活动的基础和归宿 企业的财务目标和企业整体的发展目标是一致的 主要有 一 利润最大化目标的缺点 1 利润最大化不等于效益最大化2 利润最大化体现当前利益 而当前利益和长远利益的矛盾会使企业出现严重的短期行为3 利润最大化没有考虑到利润发生的时间 没有考虑到货币的时间价值4 利润最大化没有考虑到风险问题 可能会导致企业财务决策与控制一味追求最大利润而不顾及风险 第二节房地产开发企业财务管理的目标 二 股东财富最大化这是对上市公司而言的 是指通过财务上的合理经营 为股东带来最多的财富 与利润最大化相比的优势1 一定程度上能够克服企业在追求利润上的短期行为 因为不仅是当前的利润会影响股票价格 预期未来的利润对企业股票价格也会产生重要影响2 科学考虑了风险因素 因为风险的高低会对股票价格产生重要影响 风险影响人们的心理预期3 股东财富最大化目标比较容易量化 便于考核和奖惩 该目标可用每股收益 股利支付等定量指标来表示劣势 1 适用范围窄 飞公司制 股份制企业不能使用2 股票价格受多重因素影响 并非都是公司所能控制3 只强调股东利益 对其他关系人 包括投资人 债权人等的利益重视不够不利于充分调动企业经营者和广大职工群众的积极性 不利于企业内部的利益制衡机制 第二节房地产开发企业财务管理的目标 三 资本利润率最大化或每股利润最大化资本利润是利润额与资本额的比率 每股利润是利润额与普通股股数的比值 利润额指税后净利润 优点 把企业实现利润额同投入的资本或股本数进行对比 能够说明企业的盈利水平 可以在不同资本规模的企业或同一企业不同时期之间进行比较 揭示其盈利水平的差异缺点 仍没有考虑资金的时间价值和风险因素 没有把今天的每股利润最大化与今后的经营行为相联系 也同样不能避免企业的短期行为 第二节房地产开发企业财务管理的目标 四 企业价值最大化指企业通过企业财务上的合理经营 采取最优的财务政策 允许考虑货币的时间价值和风险与报酬的关系 在保证企业长期稳定发展的基础上使企业总价值达到最大1 更强调风险与报酬的均衡 将风险限制在企业可以承担的范围之内2 创造与股东之间的利益协调关系 努力培养安定性股东3 关心本企业职工的切身利益 创造优美和谐的工作环境4 不断加强与债权人的联系 凡重大财务决策请债权人参加讨论 培养可靠的资金供应者5 真正关心客户利益 在新产品研究开发上有较高投入 不断通过推出新产品来尽可能满足顾客的要求 以便保持销售收入的长期稳定增长6 讲求信誉 注重企业形象塑造与宣传7 关心政府有关政策变化 积极参与政府制定政策的有关活动 第二节房地产开发企业财务管理的目标 二房地产开发企业财务管理的具体目标财务管理的具体内容决定财务管理的具体目标 一 筹资管理目标是企业资金运动的起点 是决定企业资金运动规模和生产经营发展速度的重要环节 二 投资管理目标房地产开发企业投资包括对自身以及对外的投资 都是为了获取利润 取得投资效益 三 利润分配管理目标利润的留存比例影响到企业财务的稳定性和安全性 企业未来的市场价值以及各经济主体的经济利益等 因而进行利润分配的具体目标是 在利润分配时 正确处理企业各利益主体之间的经济利益关系 合理确定利润留存比例及分配方式 提高企业的潜在收益能力 要在企业分配利润时贯彻财务管理总体目标要求 必须根据实际现金存量及今后现金净流量 正确处理企业与各利益主体的经济利益关系 确定留存比例和选择分配方式 第三节房地产开发企业财务管理原则 一房地产开发企业财务管理的基本原则 一 建立和健全房地产开发企业的内部财务管理制度建立和健全各项财务基础工作制度 促进管理水平的提高 是房地产开发企业财务管理的基本原则之一 企业财务通则 是最高层次 各行业 包括房地产行业 财务制度是财务法规体系中的第二个层次 是根据 企业财务通则 要求 结合该行业活动和生产经营活动特点所指定的行业内各企业财务活动必须遵循的一般性原则 二 切实做好房地产开发企业财务管理的各项基础工作1 建立和健全各项原始记录管理制度2 建立和健全各项财产物资的计量检验制度3 建立和健全完善的定额管理制度4 建立和健全财产清查盘点制度 第三节房地产开发企业财务管理原则 三 严格执行国家规定的各项财务开支范围和标准从事房地产开发 生产及经营活动 不可避免要发生各项财务支出 这些财务支出的合理性 直接关系房地产开发企业的财务活动的效果和经济效益 因而财务支出管理必然成为房地产开发企业财务管理活动的重要内容 四 如实反映房地产开发企业财务状况和经营成果 依法计算 缴纳国家税收 并接受主管财政机关的检查和监督 保证投资者权益不受侵犯不仅直接体现企业生产经营能力 债务偿还能力 竞争能力和企业发展能力 并且直接关系国家的财政收入和企业各投资者的经济利益 房地产开发企业的财务管理活动 必须能够真实反映房地产开发企业的财务状况和经营成果 定期及时编制财务报告 并按有关税法要求 正确计算且及时足额缴纳各项国家税收 自觉接受主管财政机关检查监督 盈利分配能保证投资者权益不受侵犯 第三节房地产开发企业财务管理原则 二房地产企业财务管理的实用原则 一 系统原则企业财务管理是企业管理的一个组成部分 但它又是一个独立的整体 它由筹资管理 投资管理和利润及利润分配等有机部分组成 财务管理的各个组成部分工作依次进行 互相交叉又相互依存地良性循环 促进企业的资金运动顺利进行 保证企业价值最大化的财务目标的实现 二 平衡原则力求使资金的收支在数量上很时间上达到动态平衡收支动态平衡公式 目前资金余额 预计资金收入 预计资金支出 预计资金余额 第三节房地产开发企业财务管理原则 三 弹性原则要留有合理的伸缩余地 就是要满足弹性原则1 财务环境变化 有些是企业财务管理部分所不能预见和控制的2 企业财务管理人员自身的素质差异不可能将有关财务活动的预测决策结果 做得绝对准确3 当前我国房地产市场不健全 政策多变 信息流通不畅的客观背景下 大多数房地产开发企业在信息采集 风险估计 规避 政策分析研究等方面能力较欠缺 因而不能充分有效地为其财务管理系统制定财务预测 财务决策 财务计划 提供较为准确 充足的信息 加之预测 决策 计划方法本身的缺陷和不足 准确程度势必受到相当程度影响基于条件 1 财务管理系统适应财务活动环境能力 2 不利事件出现概率大小 3 房地产企业愿意承担风险 第三节房地产开发企业财务管理原则 四 比例原则通过房地产开发企业内部各种经济要素之间和经济要素之间的比例关系来反映并发现财务管理及企业开发 生产 经营 管理中存在的问题 从而采取相应的措施 使有关比例趋于合理 五 优化原则财务管理过程是一个不断对各种财务管理活动方案进行分析 比较和选择 以实现企业财务管理系统运行状况和结构最佳 进而达到开发企业财务状况和开发 生产 经营状况最令人满意的过程1 多方案的最适合选择问题2 最优总量的确定问题3 最优比例关系的确定问题 课后复习 1 房地产开发企业财务活动的内容是什么2 房地产开发企业财务管理的目标如何界定 为什么企业价值最大化是较为合理的财务管理目标3 简述房地产开发企业的财务管理原则 房地产开发企业财务管理 第3章房地产开发项目投资决策 1 华中农业大学土地管理学院教师 周晓熙e mail zhouxiaoxi2005 第3章房地产开发项目投资决策管理 第一节房地产开发项目投资决策方法第二节房地产开发项目的可行性研究 第一节房地产开发项目投资决策方法 一确定性决策确定性决策是指在假定行为后果是完全正确的 不存在风险问题和不确定情况下所进行的决策 又分绝对法和相对法 一 绝对法指以房地产投资的效益或费用的绝对值大小来评价投资决策方案的优劣或是否可取 主要包括净收益法 净现值法 净年值法 现值成本法和年成本法 1 净收益法指房地产开发项目投资全过程中总收入扣除总成本的余额 若余额或净收益大于零则方案可行 在净收益最大的方案中 净收益最大为首选方案 适用于短期房地产投资决策 第一节房地产开发项目投资决策方法 2 净现值法根据房地产业或不同房地产投资类型的基准收益率或假定的折现率 将计算期内各年的投资收益折算成基准时点的价值之和 净现值是反映房地产投资项目在计算期内获利能力的动态评价指标 第一节房地产开发项目投资决策方法 3 净年值法将所有现金流量换算为与其等值的年金 这些年金的代数和便是净年值 4 现值成本法当房地产投资收益无法估计或两个以上方案效益相似时 可以将项目所耗费的一切费用都换算为同一时点上的现值 并以现值成本作为取舍方案的一种经济分析方式 现值成本最小的为最优 第一节房地产开发项目投资决策方法 5 年成本法在若干房地产投资决策方案收益相同或近似的情况下 难以判断孰优孰劣 便以等值的平均年成本来评价 年成本最小为最优 动态投资偿还期 即以房地产投资项目的净现值偿还全部投资现值所需的时间 偿还期越短方案越优 第一节房地产开发项目投资决策方法 二 相对法指以效益和费用的比率来评价 比较房地产投资项目 决策方案的优劣及是否可取的经济分析方法 具体有内部收益率法 差额投资内部收益率法 效益费用法 投资回收期法和净现值收益率法 1 内部收益率法内部收益率法 irr 又称为投资收益率法 即经济净现值等于零时的折现率 第一节房地产开发项目投资决策方法 不能直接采用内部收益率法 1 两个项目的 相等 但一个大于零 一个小于零 2 两个项目互斥 第一节房地产开发项目投资决策方法 2 差额投资内部收益率法指两方案各年净现金流量差额的现值之和等于零时的贴现率 第一节房地产开发项目投资决策方法 3 收益费用比法指投资过程中所有效益流的现值与所有成本流的现值之比率 第一节房地产开发项目投资决策方法 4 投资回收期法指投资收益用于偿还开发项目投资额所需的时间 第一节房地产开发项目投资决策方法 5 净现值收益率法指项目净现值与全部投资现值之比 即单位投资现值所获得的净现值这一动态评价指标优于投资收益率法 投资收益率是指正常年份的净收益与总投资之比 这一指标未考虑资金的时间年限 因而应用较窄 第一节房地产开发项目投资决策方法 二不确定决策指对房地产投资决策方案的各种结果发生的可能性难以预知或估计 而在各种可能结果有关的经济数据可以获取的情况下所作的决策 决策者的经验和估算起到较大作用 不同状态下的收益率 第一节房地产开发项目投资决策方法 1 极大极小准则指在每种决策方案中求一次极小 即求出每一种方案的最小损益值 再在这些值中求最大 悲观主义决策法 第一节房地产开发项目投资决策方法 2 极大极大准则 乐观主义准则 3 赫维茨准则 决策者对每一种决策方案取其最大和最小损益值的加权平均值 最大加权平均为最优方案 第一节房地产开发项目投资决策方法 4 均等准则拉普拉斯准则 即决策者在无法预知各种自然状态发生概率情况下 认为每种状态发生的概率是相等的 对于n种情况均为 第一节房地产开发项目投资决策方法 5 塞维奇准则决策者可能对其决策产生后悔 因此决策者把最大的后悔变得最小 构造一个后悔值代替损益值的收益表 第一节房地产开发项目投资决策方法 后悔值表 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 房地产开发项目投资经济效益评价即在技术可行性研究的基础上对拟开发项目的不同方案的投资经济效益进行计算分析和论证 并在多种方案的比较中推荐最佳方案 作为选择开发方案和进行项目投资决策的依据 一开发项目投资支出估算开发项目的投资支出 应按房地产开发的完全成本估算1 土地征用及拆迁补偿费或批租低价2 前期工程费 勘察设计费及可行性研究费 3 基础设施费 七通一平 费等 4 配套设施费5 建筑安装费6 开发间接费及管理费 包括为组织管理开发而发生的费用及开发企业分摊的管理费等等 7 预备费 指与施工图不符和不可抗拒自然力造成的损失等费用 在用银行贷款或发行企业债券等筹资进行开发的项目中 还要计算开发期间借款 债券利息和不包括开发期间借款 债券利息的投资支出总额 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 1 单位土地 房屋面积投资估算法 开发项目建议书阶段采用 根据已经开发完成类似项目的投资支出和开发的土地面积或房屋建筑面积 算出单位土地面积或房屋建筑面积所需投资支出 再将它乘以开发项目的土地面积或房屋建筑面积估算开发项目投资支出总额的方法 实际中如果找不到类似项目 可以把项目按其土地 房屋 设施等组成进行分解 分别套用类似土地 房屋 设施等单位面积投资支出指标计算 再加上前期工程费 开发期间费和管理费等求得拟开发项目投资支出总额 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 2 概算指标估算法 开发项目可行性研究阶段 即参照概算定额和各项取费标准 计算出各项工程 设施投资支出 土地征用及拆迁补偿费或批租地价 前期工程费和管理 预备费等 然后汇总计算开发项目投资支出总额的方法 案例3 1 某房地产开发企业根据审定项目建议书 准备开发一个住宅小区 该小区占地30000平方米 规划建造8栋10层住房 房屋建筑面积为800000平方米 小区将于2005年初开工 2006年底完工 根据概算定额及有关收费标准估算各项投资支出和分年投资支出如表3 1 表中单位为万元 该住宅小区开发项目在2005年初向银行借入优惠贷款8000万元 年利率为5 将于2006年底偿还 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 二开发项目经营收入 经营成本 销售费用 管理费用 财务费用和税金的估算 一 商品房屋经营收入和经营成本的估算1 商品房屋经营收入的估算商品房屋经营收入即房屋销售收入 与其它商品销售不同特点 1 分层 分单位出售 销售时间长 2 房屋开发周期长 充分考虑价格变动趋势 3 开发投资大 允许预售 要预测各年份不同情况下的销售量和价格 商品房屋经营收入 房屋销售面积 每平方米建筑面积房屋价格案例3 1 住宅小区拟开发房屋经调查测算 2005年能预售20000平方米 开发完成后的2006年能销售其余部分 每平方米建筑面积房屋平均售价为2500元 则在2005年份商品房屋经营收入为5000万 2006年为15000万 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 2 商品房经营成本估算主要指房屋开发期间的投资支出 根据销售面积分年估算 在房屋开发完成后如果借款没有偿还 应将后期借款利息作为各年财务费用 商品房屋经营成本 房屋销售面积 每平方米房屋建筑面积投资支出每平方房屋建筑面积投资支出 商品房屋投资支出总额 商品房屋总建筑面积案例3 1 住宅小区商品开发项目总建筑面积80000平方米 2006年末开发完成后的投资支出总额为14400万元 包括开发期借款利息 则每平米建筑面积投资支出 14400 8 1800元2005年经营成本 1800 20000 3600万元2006年经营成本 1800 60000 10800万元 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 二 出租房屋经营收入和经营成本估算1 出租房屋年经营收入的估算即房屋年租金收入 一般房地产开发企业不愿出租 因为房屋租金不能快速收入房屋投资资金 案例3 1 住宅小区按每平米建筑面积2500元价格计算 售价为20000万元 在年利率为5 房屋使用年限为40年的情况下 如果出租 则每年应回收的资金不考虑残值和清理费用情况下 可以按照年利率5 回收期40年的资金回收系数来估算 出租房屋年应回收资金 20000 a p 5 40 20000 0 0583 1166万元出租房屋租金除考虑房屋投资支出以外 还要考虑修理费 保险 土地使用税及今后房产市场对出租房屋的供求因素等 市场比较法 案例3 1小区使用面积为64000平米 根据小区附近相同结构多层房屋租金每平米250元 则每年租金收入为1600万元 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 2 出租房屋年经营成本估算指出租房屋经营业务有关的各项支出 包括 1 业务人员工资 2 职工福利费 3 办公费 4 差旅交通费 5 折旧费 出租房屋折旧属于经营成本 但已包括在房屋开发的投资支出中 因此要单独列出 在出租房屋经营过程中不发生资金支出 因而不再将其算作资金流出量 6 修理费 7 保险费 8 低值易耗品摊销 指经营管理用具 家具等低值易耗品的购置 摊销费 9 土地使用税和房产税等包括折旧费的称为经营成本 不包括折旧费称为经营支出 前者用于计算出租房屋经营利润 后者用于计算现金流量 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 案例3 1 住宅小区出租房屋开发项目在平常年度中经营成本为800万 没有大修理支出 而在大修年度的经营成本为2100万 大修理费1300万 每隔10年大修一次 出租房屋的年折旧费为350万 则用于计算现金流量的年经营支出为450万或者1750万 三 商品土地经营收入和经营成本的计算即土地转让收入 一般指已进行 七平一通 达到房屋建造条件的土地使用权的转让收入 商品土地经营收入 每平米土地价格 转让土地面积商品土地的经营成本主要是指土地开发期间的投资支出 若土地分年转让出去 就要先计算每平米土地经营成本 然后再乘以转让面积每平米土地经营成本 项目土地投资支出 开发土地总面积案例3 1 开发获得批租300000平米 期限为40年的土地 估计开发完成要发生开发成本1200万 并且开发后转让100000平米土地 转让期限20年 则土地经营成本 1200万 300000 100000 20 40 200万 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 四 开发项目的销售费用 财务费用和管理费用的估算1 销售费用的估算开发项目的销售费用是指开发企业在销售 出租 转让房屋 土地时发生的各项费用 包括以下内容 1 开发房屋 土地销售 出租 转让过程中发生的广告宣传等费用 2 为销售 出租 转让房屋和土地而专设的销售机构的各项费用 3 将出租房 周转房转为商品房销售以前发生的改装修复费等2 财务费用主要指房屋 土地开发完成后发生的投资借款利息 在开发过程中发生的投资借款利息 应计入投资支出或开发成本 如果企业采用发行债券筹集开发资金 应将开发完成以后发生的企业债券利息计入开发项目的财务费用 3 管理费用估算指开发企业行政管理部门为组织管理房地产开发经营活动而发生的费用 这些费用与开发没有直接关系 一般不作为开发成本 而作为期间费用直接由企业利润补偿 但这些费用与开发企业经营有间接关系 在估算开发项目利润时应将它列为一项费用支出 可以根据以往企业项目的经营收入和在此期间发生的管理费用计算出一个比率 即管理费在经营收入中的比例 假如企业根据以前年度管理费用算出管理费用率为5 估计本年开发项目经营收入为5000万 则管理费用估算为250万 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 五 开发项目税金的估算主要有营业税 城市维护建设税 土地使用税 房产税 土地增值税 企业所得税等 1 营业税营业税是提供应税劳务 转让无形资产 销售不动产的营业额在征收并将税金包含在价格中的一种流转税 应纳营业税以营业收入为计算依据 按营业收入和规定税率计算 当前税务制度规定为5 2 城市维护建设税以缴纳的营业税为计收依据 相关税率依开发企业所在地不同而不同 开发项目在市区税率为7 在县城 镇税率为5 除外还要按照营业税税额的3 缴纳教育费附加 叫做经营税金及附加 开发项目应缴纳的经营税金及附加的税费率为 市区5 5 县城 镇5 4 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 3 土地使用税又称城镇土地使用税 以此税率调节土地级差收入 提高土地使用效益 开发项目土地使用税以项目实际占用的土地面积为计税依据 实行有幅度 交叉的定额年税率 1 大城市每平米0 5 10元 2 中等城市每平米0 4 8元 3 小城市每平米0 3 6元 4 县城 镇等每平米0 2 4元经济发达地区土地使用税按年计算 新征的土地 1 征用的土地 自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税 2 征用的非耕地 自批准征用次月起缴纳土地使用税 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 4 房产税是以城镇和工矿区的房产为课征对象 由房产所有人缴纳的一种税 对自用房产的房产税 其计税依据是依照房产原值一次减除10 30 的余值 没有房产原值作依据的 由房产所在地税务机关参照同类房产税核定 自用房产的房产税税率为1 2 应纳房产税税额 房产原值 1 一次减除率 1 2 出租房屋的房产税 以房产租金收入即出租房屋经营收入为计算依据 出租房屋房产税率为12 出租房屋应纳房产税税率 房屋全年租金收入 12 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 5 土地增值税是向转让国有土地使用权 地上建筑物及附着物并取得增值收入的单位征收的一种税 它是按转让房地产所取得的增值额和超额累进税率计算征收的 开发项目计算应纳土地增值税时的增值额 是指转让房地产时所取得的经营收入减除规定扣除项目金额后的余额 增值额的扣除项目包括 1 取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用 2 开发土地和新建房及配套设施的开发成本 3 开发土地和新建房及配套设施的销售费用 财务费用和管理费用 4 旧房及建筑物的评估价格 5 与转让相关的税金 6 房地产开发企业还可按 1 2 项规定的金额加计20 的扣除土地增值税实行四级超额累进税率 增值额未超过扣除项目金额50 的部分 税率是30 增值额超过扣除项目金额50 未超过扣除项目金额100 的部分 税率是40 增值额超过扣除项目金额100 未超过扣除项目金额的200 的部分 税率是50 超过扣除项目余额200 的部分 税率是60 开发企业建造的普通标准住宅出售时增值额未超过上述 1 2 3 5 6 项扣除金额20 的 可以免缴土地增值税 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 6 企业所得税是对我国境内企业 除外商投资企业和外国企业外 就其在中国境内 境外从事生产 经营所得和其他所得征收的一种税 国内企业应缴纳所得税额按应征税所得额计算 税率为33 应纳税所得额为企业每一纳税年度收入总额减去准予扣除项目主要是指与取得收入有关的成本和费用 包括销售 出租 转让房屋 土地的经营成本 经营税金及附加 销售费用 财务费用和管理费用等 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 三开发项目财务状况的分析是从项目微观角度 对项目盈利能力 投资收益能力以及借款偿还能力等进行的分析计算 项目财务状况分析和企业财务状况分析不同 前者根据项目估算数据编制利润表等分析销售后的盈利能力和投资借款偿还能力 后者是根据企业会计核算报表资料分析年度开发经营活动的盈利能力和财务实力 除前述估算以外 还需要估算销售后各年实现的利润分析投资借款偿还的可能性 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 一 商品房屋开发项目财务状况分析1 编制商品房开发项目利润估算表利润总额 经营收入 经营税金及附加 销售费用 财务费用 管理费用净利润 利润总额 应纳所得税 案例 小区开发项目2005年的利润总额及净利润额分别为利润总额 5000 3500 275 100 250 875万元净利润 875 1 33 586 25万元2006年利润总额及净利润分别为 利润总额 15000 10500 825 300 441 750 2184万元净利润 2184 1 33 1463 28万元 利润估算表如下 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 2 商品房屋开发项目的盈利能力分析商品房屋开发项目的盈利能力分析 是从项目的微观经济角度 不考虑资金的时间价值 对经营收入盈利水平 投资收益能力的静态分析 经营收入利税率是指项目利润总额与经营收入的比率 以此说明商品房屋开发项目经营收入的盈利水平 案例 小区商品房屋销售完成后的利润总额为3059万元 经营收入为20000万元 则经营收入利润率 3059 20000 15 3 经营收入净利率是指利润总额扣除应纳所得税的净利润与经营收入比率案例 小区经营收入净利润率 2049 53 20000 10 25 将获得的这两个比率与其他企业相关比率作比较 若高于其他企业则有竞争力 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 2 商品房屋开发项目投资收益能力分析投资收益率是指项目收益额与项目投资支出总额的比率 它是项目投资收益能力的静态分析 该指标是从项目微观经济角度 按照国家现行财政 税收 会计制度 分析测算项目开发后给企业带来的投资经济效益其中投资支出总额包括开发成本和投资借款利息投资收益率可分为投资利税率 利润总额 投资支出总额和投资利润率 净利润 投资支出总额案例 投资利税率 3059 14000 100 21 85 投资利润率 2049 53 14000 100 14 64 按上面计算的投资收益率没有考虑项目投资支出 经营收入和各项税费的时间因素 由于开发期间的投资支出与开发后销售的经营收入和发生的各项税费是不能相比的 因此按照这种方法计算的收益率只能用作项目的初级评选 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 3 商品房屋开发项目偿债能力的分析项目偿债能力分析可以根据开发项目投资支出估算表 开发项目利润估算表及有关资料计算 通常按项目到期债务偿还时的经营收入估算数减去项目到债务偿还时发生的经营税金及附加 销售费用 财务费用 管理费用和应纳所得税额后的余额 是否大于投资借款本息来评价 如果大于投资借款本息 说明项目有偿还能力 案例 小区开发项目2005年末投资借款偿还时 本息额为9261万元 8000 400 420 441 经营收入为20000万元 经营税金及附加1100万元 销售费用为400万元 管理费用为1000万元 应纳说的税1009 47万元 则投资借款偿还时经营收入减去有关税费后的余额为 20000 1100 400 1000 1009 47 16490 53万元偿还到期投资借款本息后的余额为16490 53 9261 7229 53万元 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 二 出租房开发项目财务状况分析也从微观角度对项目的盈利能力和投资收益能力及偿债能力进行计算 出租房屋开发项目投资回收期很长 特别借款开发 不可能几年偿还 在财务分析 编制项目利润估算表之前 要计算项目各年偿还的投资借款本金和利息 1 出租房屋开发项目投资借款还本付息的计算一般采用资金回收系数来计算每次应偿还本息每次偿还投资借款本息 投资借款及开发期利息总额 a p i n 案例 小区住宅项目投资后用作出租 开发期间的投资借款本息为8820万元 这其中包括本金8000万元及2005年利息400万和2006年420万 分30年偿还 每年计息一次 年利率是5 各年应偿还本息为8820 a p 5 30 8820 0 0651 573 3万元每年偿还本金266 67万元 8000 30 偿还本息为306 63万 573 3 266 67 即出租期间的财务费用 而偿还的本金则用净利润和提取房屋折旧偿还 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 2 编制出租房屋开发项目利润估算表开发项目利润估算表 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 3 出租房屋开发项目盈利能力分析与商品房开发项目一样 也是从微观经济角度不考虑资金时间价值 对经营收入盈利水平 投资收益能力和投资回收期进行动态分析 1 出租房屋开发项目经营收入盈利水平分析经营收入利税率 利润总额 经营收入 100 经营收入利润率 净利润 经营收入 100 案例 小区出租期间的利润总额和净利润分别为10901 1万和7303 74万 则经营收入利税率 10901 1 64000 100 17 03 经营收入利润率 7303 74 64000 100 11 41 与其它开发企业比较 高于其它企业经营收入利润率则该项目有竞争力 2 出租房屋开发项目投资收益能力分析出租房屋开发项目投资收益率是指项目达到设计要求的出租房屋数量年度的收益额除以投资支出总额的值投资收益率 年收益额 项目投资支出总额 100 投资支出总额包括投资支出和投资借款利息计算投资收益率也可积分为投资利税率和投资利润率 第二节房地产开发项目投资经济效益评价 案例 小区出租房屋项目开发期间的投资支出为14000万 包括投资借款利息 2007年将房屋全部出租后的利润总额为293 3万 净利润为196 56万 则该项目的投资利税率和投资利润率分别为投资利税率 293 3 14000 100 2 1 投资利润率 196 56 14000 100 1 4 如果该项目是企业完全用自有资金投资 投资支出总额中和以后年度财务费用都没有借款利息 这样计算出的投资利税率和投资利润率不同 则投资支出总额为13180万 14000 820 2007年的利润总额为600万 293 3 306 63 净利润为402万 600 600 33 则投资利税率 600 13180 100 4 55 投资利润率 402 13180 100 3 05 与