20140628MB新型住宅开发项目模式简介.doc

MB新型住宅产业化开发模式简介MB新型住宅是国家在“十二五”期间推行的新型绿色建筑住宅，其产业化开发模式必须要求房地产开发权的土地持有人自愿把取得的商品房建设项目用地转变成政策性商品房建设项目用地。一、政策性商品房定义政策性商品房可以界定为与商品房相对应，以政府为主导，市场为辅方式所提供的各种类型的住房。目前，社会各界对政策性住房的概念仍没有形成一个统一的定义。比如：经济适用房、限价商品住房、政策性租赁房等全部纳入政策性商品房。二、MB房产开发模式介绍MB新型住宅开发项目是指以MB科技为载体、以政策扶持、资本运作为工具、以对购房客户实施补贴为市场推动力的一种全新房地产住宅开发模式。MB全称为轻型房屋钢结构体系，或称轻钢轻板房屋体系，简称MB建筑体系。MB “轻型房屋钢结构体系”是采用合金钢方管钢内灌混凝土为柱，帽型钢管内灌注混凝土为梁及压型钢板或帽型钢井格梁上铺设一次性模板与混凝土组合成楼板的一种新结构建筑体系。上海现代公司策划设计了MB房地产经济的信托管理与购房补贴相结合的房地产开发模式。房地产开发项目的资产（项目开发土地）和总承包费用的资金委托信托管理，目的是将在建工程加速转变成可兑现的信托资产成为名符其实的“流动资金”，通过销售把信托资产又转为信托资金后，按信托合同委托人约定进行公平、公正的分配，通过信托资产、资金的管理能确保投入各方利益、保证工程质量、控制造价、确保交工期限，加快房地产业的投资效率，降低了融资风险。购房补贴模式是推行市场化购房补贴机制（可自愿选项），将部分收益逐年返回给购房者。三、MB房产开发模式流程第一步、开发方取得政府批准的城市建设项目，凡是缺少建设资金的，自愿合作。第二步、开发方按照按建设部2004年137号文件规定：与施工总承包方签订施工合同。第三步、开发方提供由金融单位出据的“业主工程款支付保函”。第四步、施工总承包方应提交一份金融单位开出的施工履约保约与施工合同一并交给政府主管部门备案，办理施工许可证。第五步、开发方应将尚未开发的项目期权委托信托公司进行管理并签订财产信托管理合同。第六步、本公司与开发方签订合作协议。第七步、本公司取得第一受益权确认书后向开发方提供一份“业主支付工程款的保函”。第八步、工程验收后90天至180天之内本公司代开发方无条件支付全部工程款。第九步、按照开发商的正常模式进行销售并实施购房者政策。资金管理模式介绍如下图：四、收益分配绿色建筑住宅产业化BT项目信托是一个“在建工程”的信托计划由二个委托人组成，在建工程的土地属于开发商，建筑物产权属于总承包企业，建筑物没有移交前实现预售，销售收入理应归总承包企业所有，但销售收入中含有开发单位的土地资产和利润，销售收入给任何一方都不公平，只有委托信托公司管理，由信托公司按预先约定的信托合同条款进行分配，依据国务院4号文件精神，应优先支付工程款、捐赠款和国家税费。为了公平公正进行分配，因此绿色建筑住宅产业化BT项目必须委托信托公司管理，在建工程信托管理不同于一般固定资产静态管理，它属于动态管理。销售收入按信托合同进行以下分配。五、MB开发模式优缺点和利弊。 轻钢结构体系：优点：产业化程度高、建造快、用工少，缺点：空心墙体、物理性能差。优点：一是抗灾性能好，MB建筑采用钢与混凝土组合构造，强度明显提高，蓄热，耐火，抗震能力提高34倍，安全度大大提高。二是建设速度快，MB建筑主体结构采用冷弯成型矩型钢管制成，规模化配套生产，建设速度提高23倍。三是标准高、成本低MB建筑体系提高材料质量等级，选用优质耐腐蚀钢板、高强度混凝土、节能、保温、墙体作防水处理。施工周期缩短，运输费用、人工费用降低，总投资成本降低。四是节材、节能、节约资源建筑物节能可达70。现有水泥供量节材50,节地、节能、节水、节材，真正实现发展节约型城市的目标。缺点：一是建筑墙体为空心墙体、相对砖混和框架建筑，物理性能差。开发模式优点：一是开发方只需提供合法土地，由信托公司负责投资、融资、合资，开发方资金压力小；二是开发方核定利润有保证，风险小；