泗县调查报告.doc

泗县市场调查报告“十二五”期间财政改革与发展面临的新形势，县领导班子充分利用我省经济快速发展的有利因素，抓住皖北及沿淮三市六县园区发展和加快，皖北三市七县发展战略的良好机遇，逐步解决投资体制不完善、经济结构不合理、经济社会发展不均衡等问题，促进了我县财政经济的持续稳定快速发展。发展机遇 1、安徽省作为中部崛起战略规划中六大城市群之一，承接产业转移示范区的建设目标，作为国家承接产业转移示范区，对于安徽省调整优化经济布局、促进区域协调发展，增强安徽经济发展的动力，是我县快速崛起新的历史机遇。 2、省委、省政府进一步加快皖北地区发展，支援皖北及沿淮三市六县园区发展扶持，加快皖北三市七县发展等政策出台，对我县经济快速发展将起到较大的促进作用。 3、继续实施扩大内需政策，财政系统科学化精细化管理水平不断提高，将进一步推进我县民生工程建设，加快财政管理再上一个新台阶。十一五期间，泗县一方面积极配合宿州进行路网工程，另一方面，设立了政务中心，规划了东部新城区发展，定制了改造老城区计划。西关建设了清水湾公园。商业住宅的蓬勃孕生，催生了县城发展规划的宏大蓝图。我们也即在此基础上，通盘考量，力求调查完善，做出十全之策。一、泗县县城总体规划泗县目前规划：北至泗许高速，东至草庙镇西清水沟，南至新汴河南龙庙村，西至陆庄、小李庄，总面积约120km2。（一）、社会经济发展战略与目标 宿州市域统筹战略县(泗县)一城(宿州)互动，带动经济整体腾飞，使泗县成为宿州市东向发展战略前沿，具备综合型职能的市域次中心城市。 县域城乡统筹战略强化县域中心城镇(泗县县城)、培育县域副中心城镇(屏山镇)，以“双中心” 的发展带动县域整体发展。（二）、区位与现状分析1、泗县区位分析泗县位于安徽省东北部，黄淮海平原南端，地处苏皖两省交界地带。东部与泗洪县、北部睢宁县接壤，南部与五河县、西部与灵璧县为邻，背靠中原，地近东海是安徽省东向发展战略重点发展的2 3个县（市）区之一。泗城位于泗县中部，北纬33.23，东经117.5南距合肥2 3 3 km，北距徐州1 2 4km，东南距南京2 3 5 km。 2、泗县城镇体系现状 泗县现辖1 5个乡镇，其中包括泗城、黄圩、大庄、山头、刘圩、黑塔、屏山、草庙、长沟、墩集、丁湖、草沟1 2个镇，以及大杨、瓦坊、大路口3个乡，4 5 4个行政村，城镇化水平21。 中心城镇主要集中分布在1 04国道、3 03省道和3 2 9省道等交通干线上，县政府驻地泗城镇位于1 04国道和303省道的相交节点，距离3 2 9省道较近，基本形成了以泗城镇为中心，其他各乡镇沿着主要交通线成“点轴式分布的格局。 存在问题城镇发展水平分异严重 泗城镇中心带动作用不强乡镇职能趋同，缺乏分工基础设施建设水平较低 3、泗城土地利用现状城市建设用地沿1 04困道和3 O 3省道向外延伸，北至新濉河南岸，南过新汴河600米左右，西至西二环大土庄，东至开发区东大道。 商业金融、科教文卫等公共服务设施用地集中于老城区，新区行政办公中心已经初具规模。 工业用地分布在二环路以外开发区东南侧和新汴河以南地区，新开发的居住小区集中布局在环城河以内以及东南侧二环路以内。规划县域城镇体系空间结构为“一主、一次、两轴、四中心”。“一主”：泗县县城；“一次”即屏山镇，作为泗县发展的次增长极“两轴”：沿1 04困道和3 O 3省道构成“十”字型的城镇。“四中心”：大庄、刘圩、草庙、草沟，为各自片区发展中。 存在问题 老城区大量住宅质量相对偏低 公共设施缺乏，公园绿地缺失严重 城市道路等级较低，路网结构有待完善（三）、城市性质与城市规模1、城市性质宿州市域次中心城市，皖北地区重要的加工业基地和商贸物流中心，以古泗州文化为特色的皖北生态宜居城市。2、城市职能安徽东向发展战略的桥头堡；苏皖联系的重要交通节点；皖北地区面向江苏的新兴商贸物流中心；宿州市域次中心城市；以农副产品深加工为龙头的新兴工业城市；以古泗州文化为特色的皖北现代化水城。3、城市规模2010年规划城市人口13.5人，城市建设用地15 km2，人均城市建设用地面积111.1m2。2020年规划城市人口22万人，城市建设用地24km2，人均城市建设用地面积109.0m2。2030年规划城市人口3 0万人，城市建设用地3 1 km2，人均城市建设用地面积104.0m2。第八章城区总体布局与空间拓展策略（四）、城区增长边界范围及发展方向、策略。1、泗县城市增长边界：北至泗许高速，东至草庙镇西清水沟，南至新汴河南龙庙村，西 至陆 庄、小李庄2、发展方向 城区空间拓展的主要方向是向东和向北。东进：在新区行政办公空问扩展的基础上，生活用地与工业用地继续向东推进；北拓：是利用宿淮铁路泗县站与泗许高速屏山出入口的建设，城市空问向北拓展；西优：是利用民营工业园的建设契机，优化城市西部的建设用地；南控：是利用新汴河的天然阻隔，控制城市用地继续向南延伸。3、空间拓展策略疏解老城现有的行政办公职能，在现有基础上优化城市西部土地利用，建设西关商罔，完善商业金融、文化娱乐、体育休闲等公共服务设施的配套布局，优化、提升其商贸文化中心职能。 新区强化强化东部新区建设，尽快形成城市行政办公中心。完善行政办公、商务接待、会展、大型购物中心等公共服务设施配置，重点发展纺织制造业，构筑未来城市发展的增长极。 水系整治加大城市水系污染治理力度，改善石梁河、新濉河、新汴河水质，恢复并突出古汴河河道的自 然特色，充分发挥滨水空间作为城市重要的生活岸线的功能，创造优美、休闲的城市滨水景观。 双向发展东部尽快形成城市行政办公中心，壮大经济技术开发区。北部以宿淮铁路以及泗许高速的建设为契机，建设泗县的 职业教育中心。西部结合人口密集的特点、乃交通枢纽的特点，建设商业中心及人文居住中心。4、总体布局结构一轴：沿3 o 3省道的城市东西向拓展轴。沿线布置一批以 行政办公、商业金融为主的大型公建，塑造一条富有现代 化气息的城市景观带。两心：西部老城商贸文化中心与东部新城行政办公中心。三片：老城综合片区、新城综合片区和南部工业片区。功能分区老城片区 西二环至东一环，泗县目前的公共商业中心 新城片区包括泗县经济技术开发区以及古汴河以北的部分地区 南部片区位于新汴河以南104国道、329省道两侧，是一个独立的工业组团 （五）、城市建设用地规划规划将泗县城区居住用地分为8个居住片区，各居住片区形成独特的居住风貌，满足不同人群居住的需求。居住布局老城居住片区开发区居住片区八里桥、东汴河北部居住片区北关、西关居住片区民营工业园、玉兰居住片区 中小学配置规划中学共8所，总用地面积约68.5 2公顷，其中三所是私立九年一贯制学校。规划小学共20所，总用地面积不小于37.5公顷，保留现状小学，在现状基础上完善。负荷预测二、楼盘个案状况财富广场 开发单位：安徽众联置业有限公司物业类型：住宅、商铺交房标准：毛坯未装户型种类：87-142平米详细地址：泗县北二环路与国防路（104国道）交汇处交通状况：泗县二环路，104国道交汇周边设施：泗县双语中学、泗县中医院、泗县三中、泗县二小等阜康 联邦花园开发单位：合肥阜康置业泗县有限公司物业类型：多层+1栋小高层交房标准： 毛坯未装户型种类： 86-105平米三房和84平米两房总 套 数： 914套交房时间： 预计2014年底占地面积： 88亩建筑面积：约10万方容 积 率：1.8绿 化 率：35.9%售楼地址：开发区长沟路与南虹大道交口往南200米交通状况：项目毗邻城市主干道长沟路、南虹大道和南二环，黄金地段，交通极为便利周边设施：周边居住氛围成熟，县政府行政中心、公交公司、移动公司、邮政、泗洲学校、泗县一中、灵童学校、菜场、超市等内部配套：大面积景观绿化、大型中央景观休闲广场、幼儿园、商业街登达东城美郡开发单位：江苏登达房地产开发有限公司泗县分公司物业类型：多层、小高层交房标准：毛坯房户型种类：82138总 套 数：东区建筑共计60余幢占地面积：东区150亩，西区100亩建筑面积：东区15万，西区10万容 积 率：1.5绿 化 率：42.2%详细地址：开发区北大道与府西路交汇处向南80米售楼地址：东关北大道北侧（政府大院西侧）销售均价：一房一价（均价3400元）交通状况：项目毗邻城市主干道东关北大道及府西路、府东路，黄金地段、交通便捷四洲农贸城项目地址：泗县五中南侧开发公司：泗县荣鑫置业有限公司建筑形态：商铺、住宅、办公占地面积：98945 建筑面积：16万 主力面积：100产品推广：一站式农副产品交易中心销售均价：商铺3700元/荣辉国际花园开发单位：安徽省泗县荣辉房地产开发有限公司物业类型：多层、小高层、高层交房标准：毛坯房户型种类：88130多层景观洋房总 套 数：东区建筑共计60余幢占地面积：150亩，建筑面积：21万绿 化 率：37.2%详细地址：泗县泗城镇阀南路与西二环交叉口售楼地址：泗县泗城镇阀南路销售均价：均价3200元三、2013年1-6月房地产市场运营情况。（一）、泗县商品房施工情况：2013年1-6月份泗县商品房施工面积70.26万平方米，新开工面积34.16万平方米，竣工面积33.85万平方米。(二)、 商品房批准预售情况： 2013年1-6月份，批准预售商品房面积为28.39万平方米，其中住宅2058套，面积为22.13万平方米；非住宅1029间，面积为6.26万平方米。(三)、2013年6月份新建商品房预（销）售合同备案情况：分类套（间）数备案面积（万平方米）备案金额（万元）备案均价（元/平方米）住宅1241.3314441.433336非住宅100.0763359.034704(四)、泗县城区（开发区、泗城镇）住宅备案均价示意图(五)、存量房成交情况2013年1-6月份分类成交件数成交面积（万平方米）住宅3153.325非住宅922.184(六)、房地产市场运行其他情况1、购房人群结构：1-6月份在已备案的商品房中，本县县城居民购买占20%,本县其它地区居民购房者占76%，本县以外购房者占4%。2、 购房套型结构:1-6月份已备案住宅建筑面积90平方米以下占14%,90-120平方米占70 %,120-144平方米占14 %,144平方米以上占2%。3、 购房资金结构：1-6月份备案商品房中按揭贷款占购房总户数的87。4、 购房人年龄结构：1-6月份新建商品房购房人中30岁以下购房者占总购房户的25%，3040岁占47%，4050岁占23%，50岁以上占5%。四、购买力分析消费者是房地产住宅市场的主导力量，然而消费者的住房需求会在一定时期内随着收入与观念，变化对住宅的需求，也必然会呈现不同的特点与趋势。1、泗县房产市场购房主力客户群调查分析1）泗县房产市场购房主力客户群大致分为四个部分：政府、学校等机关公职人员；县城及周边经商人士；外出打工一族；各乡镇富裕家庭；2）购买用途首次置业： 60%换 屋： 30%投 资： 10%3）购买动机分析（1）不想离开现在居住工作的地方；（2）是理想的工作生活活动范围内；（3）希望花较低的成本买到理性的房子；（4）充分改善个人现有居住条件；（5）富裕非城镇人渴望进城定居；（6）