日本、韩国地铁物业对中国城市地铁物业开发与运营的启发.ppt

日本 韩国地铁物业对中国城市地铁物业开发与运营的启发 目录 第一部分 地铁物业特点及香港经验第二部分 地铁物业亮点 城市综合体第三部分 日本城市综合体第四部分 韩国购物中心第五部分 中国购物中心应用实例 第一部分地铁物业特点 地铁不仅提供了便利的交通条件 而且根据地铁的线路特点 改变了城市商业布局 地铁物业开发需要发展商与地铁公司及时沟通 预留通道 地铁人流需要有效引导 地铁物业最成功区域 香港地铁及物业开发 又一城案例 又一城购物中心设有完善的公共交通网络 乘搭地铁及火车均可直达九龙塘站 即使由港九 新界甚至内地前来 都十分便捷 7层商场中从最低一层起有5层可直接由外部导入人流 mtr层 商场最低层 南部连接九龙塘地铁站 lg2和lg1东侧中南部连接九龙塘铁路站 ug及g层西侧连接地面层 有两个入口 间距约100米 g层南部为巴士总站 g层西侧中部通过隧道与达之路街对面的香港城市大学相连 g层东侧北部为的士站 又一城与九龙塘地铁站及九广铁路火车站直接连通 并设有巴士总站及的士落客区 香港地铁物业开发趋于成熟 地铁作为大众化交通工具吸引最大人流 改善城市交通 提升居民生活品质 地铁运营本身不盈利 但是通过良好的前期规划 通过地铁物业的有计划开发盈利 深圳地铁4号线也给香港地铁开发 案例分析 香港九龙车站 香港九龙车站是世界上最大的车站及多功能组合建设项目 也是城市立体交通的典范 包括三条铁路连接点 机场登机站及地铁上盖商业等 利用中央大厅组织竖向交通 其中的扶梯 电梯及楼梯有效地把东涌地铁站的人流从地下最底部层层向上引入到其上部的商业中心 香港的经验 香港的地铁商业是真正的地铁商业特色的体现 其地铁上盖即是商业本身 交通与商业的结合创造出城市空间丰富的形态与城市空间便捷的通达性 香港地铁的舒适不仅仅体现在硬件的现代化 软件的人性化 而且它创造了以人为本的休闲购物环境 超前的地下商业空间规划 通道间距大 给购物者带来视觉和精神上的宽敞感 舒适感 香港九龙车站是世界上最大的车站及多功能组合建设项目 也是城市立体交通的典范 包括三条铁路连接点 机场登机站及地铁上盖商业等 利用中央大厅组织竖向交通 其中的扶梯 电梯及楼梯有效地把东涌地铁站的人流从地下最底部层层向上引入到其上部的商业中心 香港九龙车站是世界上最大的车站及多功能组合建设项目 也是城市立体交通的典范 包括三条铁路连接点 机场登机站及地铁上盖商业等 利用中央大厅组织竖向交通 其中的扶梯 电梯及楼梯有效地把东涌地铁站的人流从地下最底部层层向上引入到其上部的商业中心 香港九龙车站是世界上最大的车站及多功能组合建设项目 也是城市立体交通的典范 包括三条铁路连接点 机场登机站及地铁上盖商业等 利用中央大厅组织竖向交通 其中的扶梯 电梯及楼梯有效地把东涌地铁站的人流从地下最底部层层向上引入到其上部的商业中心 第二部分地铁及轨道交通物业亮点 大型城市综合体一般包括五星级酒店 购物中心和写字楼 公寓型住宅 它是城市集约化发展的必然要求 能够满足办公 购物和白领人士居住要求 大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市 在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重 一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合 第二轨道交通物业特点 城市轨道交通运输量大 采用电能 清洁环保 造价低于地铁 技术发展余地大 轨道交通物业是未来轨道交通赢利的重点 在轨道交通运输亏损的前提下 轨道物业的开发是长远问题 第三部分 日本购物中心 东京六本木新城是东京著名的购物中心和旅游中心该项目在 年 月开业 目前已经成为外地游客到了东京必到的综合商业设施坐地铁日比谷线直接到达六本木站就到达六本木新城 17年的坚韧精神 就是坚持不懈的努力 日本森大厦株式会社出资兴建了上海森茂国际大厦 该公司一直在日本东京的中心地区从事城市开发事业 上海国际森茂大厦是其在海外进行正式投资的重要项目之一 森大厦在上海进行第二个项目 世界最高的 上海环球金融中心 大厦的建设 六本木新城 一 jerde设计思想的启发 美国jerde建筑事务所负责六本木购物中心及公共空间设计 在设计中jerde在购物中心设计中非常注重将项目设计为旅游目的地 立面变化丰富 不断让顾客产生好奇心 延长顾客的停留时间 很多游客停留一天还没有单调的感觉 实践证明jerde的设计思想是成熟的 二 总体规划设计特点 总体布局 酒店 写字楼与购物中心组成城市商业综合体 三 购物中心建筑设计特点 内部中庭设计很有特色 采用内部地面盆景绿化 而且中庭内部立面设置空中绿化花池和水幕处理 增加中庭空间的动态特征中庭上空采用透明的天棚处理 同时适度遮挡阳光直射 创造出通透宜人的空间 中庭主要通道采用曲线方式布置 让顾客在中庭中方便购物 六本木新城外立面特点 外立面设计变化比较丰富 采用空间向上退台的方式 与难波城有类似之处 露天广场舞台上设置圆形顶棚 具有强烈的聚集导向作用 舞台是艺术表演场所能够活跃气氛聚集大量人流 立体交通体系与停车特点 六本木地铁站 地铁入口 六本木地铁站 汽车停车场入口 立体自动化停车系统 四 园林设计与艺术设计 绿色是城市综合体的必需 空中花园与地上园林相互结合 六本木新城的空中花园 从人的最基本生存需要出发 设置了稻田蔬菜等田园风格的景观强调了业主的可参与性 六本木新城公共空间艺术作品 薔薇花伊紮 簡茲肯作 遠遠超出人的身長之巨大薔薇是六本木新城的愛與美之象征 媽媽露易絲 布魯喬亞作 高10米的巨大蜘蛛像是來自世界各地的人們聚集一堂 編織新的資訊的場所之象征 五 业态组合与动线特点 商业具体包括服装 皮具 珠宝 电影院 餐饮名店组成 森美术馆可鉴赏到深夜的以现代艺术为中心的美术馆以世界的现代艺术为中心举办时装 建筑 设计 摄影 影像等各种形式的展覧会 电影院六本木新城維珍toho影城 都市未来展览馆森都市未來研究館 處于地上50層的展示設施 從各種角度研討 都市 学术中心六本木新城森大厦第49层 第40层里集结着世界中的智慧 立足于可以眺望整个东京之位置 通过学校 论坛图书馆 研究网络之四种功能 人与信息的合作开始了 東京凱悅大酒店提供包括28间套房在内的389间客房 最高级的厨师们用精选之食材创造出美味佳肴的10间餐厅 酒吧 绝对宽敞舒适的温泉浴场和健身房 13个宴会会场 教堂神殿等优雅舒适的空间与无微不至的服务 动线特点 不仅可以通过高速电梯到达顶层 而且在购物中心内设置扶梯到达购物中心各层 由于开车前来购物的顾客可以直接停在不同层的停车场 因此顾客可以方便进入自己喜欢的空间 六 商品陈列与vmd特点 立体式的服装陈列 地下室水气仪表精心设计整齐排列 七 导示系统 中庭的装饰与水幕处理相结合 入口空间装饰 露天广场的栈道指示 购物中心楼层展示 拥有英文 中文 日语多种语言导示手册 八 经营管理 开业前预热成功在最初开业的五天里面 整个访问人士超过了两百万 而且森株式会社开放六本木新城这么一个事件 在整个周末 就是 年4月26号 27号两天几乎占据了所有媒体的主要版面 开展大手笔文化活动已经成为东京电影节的另外一个主要会场 与旅游业合作六本木设计新城在设计之初就周密进行市场调研 利用新城的空中庭院优势 专门安排学生修学旅行 开发商 nankaielectricrailwayco ltd 南海電鉄株式会社 obayashicorporation南海都市創造株式会社概念设计 美国jonjerde设计公司项目管理公司 wasasakamoto获得日本 年最佳建筑与环境设计奖 日本大阪难波城城市商业综合体 项目所在位置 大阪市中央区難波中2 10 70 一 策划思路 购物中心与空中花园结合 空中花园提供聚集人流的手段 空中花园作为高层酒店式公寓的空中公共空间 二 难波城的创意 难波城的原址是一座棒球馆 位于邻近难波火车站的一片新商业区 离机场一站之遥 开发商nk电气铁道公司邀请捷得公司为其设计一座对大坂产生形象具提升意义的建筑作品 捷得因此把难波定义为公园 为拥挤喧嚣的城市带来一片绿洲 沿着一坐30层的高塔 难波城彰显了一种自然生态的生活方式 空中花园 屋顶绿树公园直接跟大街相连 为钢筋混凝土林立的城市里带来了一股清新的气息人们可以欣赏成群的大树 岩石 悬崖 草坪 溪流 瀑布池塘及露台 人们徜徉在空中花园中尽享体验式购物的乐趣 难波公园可谓集人文 娱乐为一体的自然生态式体验购物的杰作 设计亮点 景观平面与实景照片 花园顶部 空中花园植物 三 总体规划 第一期开发总面积 万平方米 其中商业面积 万平方米 办公楼 万平方米 第二期76 600m2 合計243 800m2 大阪难波城步行街的整体构思 西安的骡马市商业步行街 存在问题 1 建筑设计2 业态布局与人流引导3 运营管理 进入大阪难波城步行街的局部特色 进入步行街 步行街中间地带 步行街的人流终点引导空间处理 通过里面较大公共空间起到渔场作用 四 业态规划与动线设计特点 高島屋為日本著名百貨公司 走高檔消費品路線 業務及規模大分龐大 在東京 大阪 京都及橫濱等多個城市均設有分店 不同楼层的业态分布 地铁及火车站连接 新干线高速火车站和地铁共同形成交通枢纽 空中花园分布餐饮业态 最有效利用空中花园人流将餐饮和休闲相互结合 动线规划 车站与商场之间的公共通道 火车站入口缓冲空间 步行街通道 垂直观光电梯与公园公共空间结合 主力百货 高岛屋百货一层 五 建筑装饰与导示系统 公园广场核心导示标志 本馆导示 立面装饰 店面装饰 六 经营管理特色 以高岛屋促销作为核心 高岛屋善于举办有吸引离的促销活动例如举办过铁壁阿童木纪念活动以 万美元年薪将将机器人引进到百货中也是高岛屋的创意 高岛屋走高档流行路线 由于日本中老年顾客比较有钱 因此吸引了大量中老年顾客 南玻城设立日文网站 介绍每家商店与商业设施 及时刊登商店促销信息 难波城发展大量会员 会员享有 优惠 销售定期的火车票 购物达到一定数额可以赠送火车票 西安与京都的对比 京都的文化来源于长安 但是目前的京都远远超越西安 差距太大30年以上 京都火车站购物中心 具有震撼力的公共空间 步行街与购物中心结合 车站步行街 京都火车站的主力百货 日本伊势丹百货 第四部分韩国地铁购物中心与步行街 韩国经验 地铁环线统一商业布局 商业与娱乐密切结合 韩国乐天世界购物中心 一 项目总体概况 位于汉城的乐天世界占地面积8 25平方米 内设乐天宾馆和乐天百货 乐天免税店 连接地铁2号线蚕室站 交通便利 并且 如果使用夜间 将可以用低廉的价格使用全部的游乐设施 健身中心 民俗博物馆 拥有室内 乐天世界探险 和室外的 魔术岛 还有四季皆宜的 乐天滑冰场 以及体会韩国文化和生活的 乐天世界民俗博物馆 乐天影院 等 是世界上最大的室内游乐场 神秘华丽的乐天世界拥有世界上最大的室内主题公园并已载入吉尼斯世界记录 在美国和日本被称作 韩国的迪斯尼乐园 在加拿大被称作 艾德门特mall 如果使用夜间券 将可以用低廉的价格使用全部的游乐设施 健身中心 民俗博物馆等 乐天探险世界 lotteworldadventure 魔幻岛 magicisland 乐天世界民俗博物馆 lotteworldfolkmuseum 乐天饭店 hotellotteworld 乐天百货公司 jamsil lottedepartmentstore 乐天世界百货公司 world lottedepartmentstore 乐天世界购物区 lotteworldshoppingmall 乐天世界体育中心 lotteworldsports 乐天世界室内游泳池 lotteworldswimming 乐天世界广场 lotteworldplaza 二 项目规划布局 三 vmd及动线设计 乐天百货楼层业态指南 动线设计 女性商品群 四 业态组合特点 时尚中心的时装街有运动休闲服专卖店 装饰品 流行杂货等年轻人为对象的时装街和男士西装专卖店 a v专卖店 休闲运动用品专卖店等 并且设有韩式餐厅和家庭餐馆 等 设有江南最大的书店的综合文具专卖店 为儿童的快乐音乐学习场所 能看到具有世界有名家具的 还有传统韩服 瓷器宝石 钟表高级时装店等婚礼用品专卖店 年轻人的消遣 购物 恋爱的好场所的地下1楼具备从中低档到高档时装 首饰店 杂货等多种商品的黎泰圆风格的5个开封馆和年轻人为对象的最新流行商品为主的 能享受韩食 日餐 中餐等多种美食的 还有周围住民为对象的折价出售食生活用品的 以溜冰场为中心有快餐店 家庭餐馆 能够享受各式饮食的还有保龄球场 射击场 游戏厅等辅助设施 可以同时享受体育活动和美味佳肴 乐天世界购物中心3楼是民俗博物馆的传统工艺品店 这里有能品尝到韩国民俗固有味道的饮食街和能再现现场直接体验工匠们制作传统工艺品过程的传统工房街 街内有兴者可以同民俗唱戏者一起唱 五 环境艺术设计 六 项目管理体系 由于乐天世界规划巨大整个管理体系比较复杂 可以划分为如下部分 乐天百货有乐天百货公司直接管理 组织相关推广活动 游乐场单独组织运营 租赁业务统一管理主要包括乐天世界餐饮 专门店 地下空间的租赁统一管理 乐天百货是一家优秀的百货公司 在韩国占据1 3的市场份额 营销推广 通过流行文化活动吸引人气 韩国电视文化与商业互动频繁 通过文化活动能够提升知名度而不是立刻达到促销的目的 女星与流行时尚永远相伴 大长今的电视剧记者会在乐天百货举行 优质服务 韩国人很友好 热情 当我走过卖场时 服务员都会和你微笑 脚步停下就会有服务员热情走到面前 为你服务 化妆品服务先美容后销售化妆品 营业员具有丰富的美容知识何营销知识 退货服务对顾客不满意 给予及时的退货 注重公共空间设置沙发及休闲亭 注重环保通过提升包装袋子价格 鼓励顾客购买商品时候自带包装袋 鼓励节约 深圳滨海购物中心案例 占地面积20688平方米容积率为6 总建筑面积14万平方米 配备车位1000个 公寓面积68271平方米 占55 左右 面积大于商业面积 公寓共计三栋 24层 不含商业裙楼 每层900平方米 每层15 18户 小户型为