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第一章 导论1.房地产、房地产开发、一书两证、生地、毛地、熟地、七通一平、三通一平、五证二书房地产：可开发的土地及其地上定着物、建筑物及相关权益的总称。房地产开发：在城市规划区内国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。一书两证：“建设项目选址意见书”“建设用地规划许可证”“建设工程规划许可证”生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地，农地。毛地：是指具有一定城市基础设施，但尚未完成房屋拆迁赔偿安置的土地。熟地：是指具有较完善的城市基础设施且土地平整，能直接在其上进行房屋建设的土地。七通一平：一般是指具备了道路，给水，排水，电力，通信，燃气，热力等设施或条件以及场地平整。三通一平：一般是指临时路通，临时水通，临时电通和场地平整。五证二书：建设用地规划许可证国有土地使用证建设工程规划许可证施工许可证预售许可证住宅质量保证书住宅使用说明书2.房地产开发与房地产经营的关系。狭义上，在所处市场阶段、主体、对主体的资格要求、分析角度等方面不同。广义上，房地产开发属于房地产经营的范畴。3.按开发深度、开发方式，如何划分房地产开发？根据开发的深度分类土地开发（生地或毛地开发为熟地） 房地结合的房地产开发根据具体的开发方式分类定向开发（委托开发） 联合开发（合资） 合作开发 单独开发4.房地产开发与经营的程序。1投资决策阶段 （1）投资机会的寻找与筛选（2）可行性研究2前期工作阶段 （1）筹集开发建设资金（2）取得开发用地的土地使用权（3）开发项目立项（4）领取房地产开发项目手册（5）选择开发项目实施阶段的监理单位（6）选择勘察 设计单位（7）申请建设工程规划许可证(8)项目报建3 建设实施阶段（1）房地产开发企业必要的准备工作（2）开发项目工程管理与控制 （3）商品房预售 (4)项目的竣工验收4 租售和服务阶段（1）现房租售 （2）租售后服务5.房地产股份制有限公司的基本特征。名称有限责任公司股份有限公司股东数量250人不限发起人资金筹集由发起人集资可以向社会公开募集股本的划分方式按股东实际出资额等额股份股权的证明形式股权证书股票股权转让的条件比较困难比较自由组织机构的设置董事会、股东会董事会、股东会、监事会财务状况公开程度可不经CPA审计，可不公开必须经CPA审计，必须公开第二章1.房地产项目可行性研究的含义、用途及对应内容。含义：在房地产项目投资前期，通过对房地产投资环境及房地产市场状况的调查分析，对拟开发项目若干个开发经营方案进行评价，判断拟开发项目的可行性。用途：为项目的投资决策的提供依据（最重要、最基本的作用）。是筹集建设资金的依据。作为项目立项审批、申请建设许可的依据内容：用途（1）（2）对应内容为：项目概况（总论）市场调查与预测 规划设计方案 项目开发经营周期 投资与收入估算 资金筹措计划 经济评价 不确定性分析 结论 用途（3）对应内容为： 项目概况（总论）市场调查与预测 规划设计方案 项目开发经营周期 投资与收入估算 资金筹措计划 经济评价 不确定性分析 项目开发组织机构和组织方式；(10)环境影响评价；(11)社会效益分析。(11)结论2.房地产市场调查的内容。房地产投资环境（宏观方面）1）国家层次：政治，经济，法律、法规和规章，宏观调控政策2）城市层次：城市历史沿革、城市功能定位、自然条件、城市规划、城市基础设施房地产市场状况（微观方面）1）供给：土地供应情况、房屋供给量、竞争企业及楼盘2）需求：潜在需求量（人口、家庭结构、收入水平）、需求者（人群结构、购买动机、购买时机、购买面积）3.理解总投资、开发建设投资、经营资金、开发产品成本、经营成本、运营费用的含义。总投资=开发建设投资+经营资金开发建设投资：开发期内完成房地产产品开发所需投入的各项费用。经营资金：房地产开发企业用于日常经营的周转资金。开发产品成本：房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，即当开发项目产品建成时，按照国家有关财务和会计制度，转入到房地产产品的开发建设投资。经营成本:房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。运营费用:房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种与运营有关的费用。4. 不同经营方式下房地产项目总投资的构成及总投资的转化。出售时 ：总投资=开发建设投资 经营资金来源于预售出租时、自营时 ：总投资=开发建设投资+经营资金开发建设投资在以出售和出租为目的时转化为开发产品成本；在以自营为目的时转化为固定资产和其他资产。经营资金 经营资金（出租、出售、自营）5. 熟悉现金流量表（含全部投资与资本金）、资金来源与运用表、损益表及各辅助报表的科目设置。老师说：财务评价的基本报表是很重要的内容，课堂上与大家讨论了各报表的科目设置，这些科目是一般的情况，具体到某个项目，科目是有增减的。所以，不仅要掌握这些复杂的科目，还要根据具体项目灵活变通。比如，列举某个项目，要求根据已知条件编制某个报表，应会编制，并根据编制的报表进行相关财务评价指标的计算。1)全部投资现金流量表：以全部投资作为基础，不考虑资金来源和利息，可计算全部投资的IRR、NPV及投资回收期等指标，得出全部投资的盈利能力，为投资方案选择提供依据。P32资本金现金流量表：以投资者整体作为基础，考虑资金来源和利息，可计算资本金的IRR、NPV等指标，得出资本金的盈利能力。P332)资金来源与运用表：反映房地产开发经营各期的资金盈余或短缺情况，用于资金平衡分析、选择资金筹措方案、制定借款及偿还计划。P343)损益表:反映房地产项目开发经营各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，可计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等指标。P354)对房地产开发项目进行独立的财务评价时，一般不需要编制资产负债表。5)辅助报表：总投资估算表、销售收入和销售税金及附加表、投资计划与资金筹措表、借款还本付息计算表6.熟练运用NPV、IRR、AW等经济指标判断投资项目的财务可行性。详见工程经济学7. 运用（单因素）敏感性分析判断投资项目的临界点及风险程度。房地产开发项目的主要不确定性因素：土地费用 建筑安装工程费用 租售价格 开发期与租售期 容积率及有关设计参数 资本化率 贷款利率单因素敏感性分析：假设各因素之间相互独立，每次只考查一项可变参数的变化而其他参数保持不变时项目财务评价指标的变化情况。单因素敏感性分析过程：1）确定用于敏感性分析的财务评价指标（ IRR、 NPV、开发利润）2）选取不确定因素（土地费用、建安费、贷款利率、销售收入）3）设定因素的变化范围和变化幅度4）计算某个因素变动时对财务评价指标的影响5）绘制敏感性分析图，作出分析。临界点是指项目允许不确定因素向不利方向变化的极限值。超过极限，项目的效益指标将不可行。预测值与临界点差距越大项目抗风险能力越强。8. 运用概率分析对投资方案的可行性及风险接受程度进行论证。概率分析：通过分析不确定性因素的变化情况和发生的概率，计算在不同概率条件下房地产开发项目的经济评价指标，说明该项目在特定的收益状态下的风险程度。概率分析的一般步骤1）列出要考虑的各种风险因素（年收入、经营期）2）设想各种风险因素可能发生的状态，即确定其数值发生变化的个数3）分别确定各种状态可能出现的概率（概率之和为1）4）分别求出各种风险因素发生变化时方案NCF各状态发生的概率和相应状态下的NPV（j）5）求方案净现值NPV（j）的期望值E（NPV）6）求出方案净现值非负的累计概率7）对概率分析结果作说明9.房地产开发项目方案的财务可行性分析单个方案的财务可行性分析（FNPV或FIRR）多个方案的比选（两两对比）1）开发经营期相同：差额投资内部收益率（IRR）、净现值（NPV）、等额年值（AW）。2）开发经营期不同：一般宜采用等额年值（AW）。10. 土地费用1）以出让方式取得增量土地（生地）：出让金+农地征用税费2）以划拨方式取得增量土地：农地征用税费3）以出让方式取得存量土地（毛地）：出让金+拆迁补偿安置费4）以划拨方式取得存量土地（毛地）：拆迁补偿安置费5）以出让方式取得存量土地（熟地）：土地出让金6）以转让方式取得存量土地（熟地）：市场价（房地产估价）第三章1.解释我国的土地制度。（1）我国实行土地的社会主义公有制1）国有土地有偿使用制度 2）土地用途管制制度3）保护耕地的制度 4）城市土地储备制度（2）土地所有权 城市市区的土地属于国家所有 城市郊区和农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有 宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有 （3）土地使用权 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法交付给单位或者个人使用。（土地制度包括土地所有制，土地所有制在法律上的体现是土地所有权和土地使用权。）2.简述土地利用总体规划与土地利用年度计划的关系。土地利用总体规划是若干年的土地利用安排，土地利用年度使用计划是每一年度的安排，它受土地利用总体规划的制约。3.房地产开发用地的取得方式。1.土地使用权出让协议出让（已取消）招标出让 拍卖出让 挂牌出让2.土地使用权划拨3.（以出让方式取得的）土地使用权转让转让的方式包括出售、交换与赠与。4.评价土地招拍挂出让模式。1）都是公开竞争 2）拍、挂是价高者得，招要综合考虑 3）招、挂有一定期限，拍几乎是即时的5.举例说明土地使用权转让在现实中的表现。开发商之间地块的交易、在建工程的转让、新建商品住房销售、二手房销售，等等。6.开发商取得增量、存量国有土地使用权的途径及成本。开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本：通过划拨方式取得生地使用权主要是农地征收税费，包括土地补偿费、地上附着物及青苗补偿费、安置补助费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发基金、征地管理费通过出让方式取得生地使用权土地出让金和农地征收税费通过出让方式取得熟地使用权熟地土地使用权出让金开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本：通过划拨方式取得毛地使用权主要是房屋拆迁补偿安置费用，包括1）被征收房屋价值的补偿2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿通过出让方式取得毛地使用权毛地土地使用权出让金和房屋拆迁补偿安置费用通过出让方式取得熟地使用权 熟地土地使用权出让金7.国有土地上房屋征收的程序。征收前期工作：调查登记 、逐户走访 拟定征收补偿方案组织有关部门论证 征求公众意见（至少30天）房屋征收决定 签约、房屋征收补偿与搬迁8.国有土地上房屋征收补偿。补偿对象：被征收房屋及附属物的所有权人补偿范围：合法建筑（含未超过期限的临时建筑）货币补偿将被征收房屋的价值以货币结算方式补偿给被征收房屋的所有人。补偿额度一般委托专业的房地产估价机构确定。房屋产权调换用改建地段或就近地段的房屋与被征收房屋进行产权调换。特殊情况下的征收补偿1）有产权纠纷房屋的征收补偿2）设有抵押权房屋的征收补偿3）公益事业房屋及其附属物的征收补偿根据城市规划行政主管部门的要求进行重建或者进行货币补偿。4）违章建筑、临时建筑的征收补偿征收违章建筑，不予补偿征收临时建筑，参考残存价值与剩余期限房屋征收纠纷的处理处理方式：行政复议和行政诉讼；最后裁定、判决9.思考房地产开发企业在征地及房屋征收中可能遇到的困难。征地及房屋征收是开发的前期工作，有时由房地产开发企业实施，可能遇到的困难主要是被征收者的不配合，如不同意签署安置补偿协议、拒绝搬迁、过激行为等，这个问题属了解范畴。第四章1.举例说明投资收益的表现形式。.利息、利润、租金、本金的增值等2.房地产投资的分类及现实表现。房地产直接投资 1）房地产开发投资（土地开发、商品房建设）2）房地产置业投资（物业）家庭购房自住投资者购房出租（住宅、公寓、写字楼、厂房等）投资者购房储备，待价而沽 投资者购房用于自营工商业（固定资产）房地产间接投资 1）购买房地产企业的股票、债券2）购买房地产投资信托基金（REITs） 3）购买房地产抵押贷款支持债券房地产开发商商业银行SPV特设中介房地产间接投资者（个人、企业）抵押权贷款债权交易价债券交易价3.分析房地产开发投资的风险。通货膨胀（购买力）风险投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。市场供求风险投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险（93北海房地产泡沫）。变现风险 急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。利率风险（加息） 增加财务费用 影响房地产市场需求政策风险（紧缩型） 土地供给政策 税费政策经营性风险 例： 房地产咨询 1、决策风险 2、管理风险（施工阶段风险最高） 政治风险 自然风险4.以股份有限公司为例，列举房地产开发资金的筹集方式。 1.资本金筹集资本金与自有资金资本金：投入到某具体项目的股本金，来源于自有资金。自有资金：资本金、资本公积金、盈余公积金、公益金和未分配利润。资本金的筹集渠道 1）注册资本金（企业设立时）2）公开发行股票（上市公司）3）向股东配股（须经股东同意）4）资本公积金、盈余公积金以及未分配利润转增（自有资金的内部转化）股票的发行1）股票的概念是股份公司为筹集资本金而发行的有价证券，是股东按其所持股份享有权利和承担义务的书面凭证，它代表股东对公司相应的财产份额的私人占有权，是持有人对企业进行的一种投资（取得投资收益）。2）股票的特点股本没有固定的到期日，不用偿还本金，是公司的永久性资本（公司破产清算时除外）。有更大的财务灵活性和较小的财务风险 筹资成本高，分散公司的控制权2.向金融机构贷款 6、房地产开发贷款的类型及含义房地产开发企业流动资金贷款针对企业临时性 流动资金需求而进行的贷款，供开发经营周转使用（补充土地出让金的不足、采购材料与设备、预付工程款等）。房地产开发项目贷款为了满足房地产项目开发建设资金的需要，房地产开发企业把以出让方式取得的项目土地使用权或在建工程作为抵押物，向金融机构申请的贷款（专款专用）。房地产抵押贷款抵押人（借款人、债务人）以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人（贷款人、债权人）提供债务履行担保，以此来获得的贷款。为什么申请房地产贷款？某房地产项目需总投资1000万，项目全部投资的年收益率为15%，如果借贷资金的利率为10%，总投资中的800万来自贷款，200万为资本金，计算投资者收益。结论：只要项目年投资利润率高于贷款利率，贷款就可以提高资本金的收益水平。房地产贷款的偿还1）等额本金：定期按等额还本，每期付息一次。2）等额本息：定期按等额还本付息。3）每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次还清4）到期本金利息累计一次还清。1、某房地产开发企业向银行一次借款100万元，年利率为10%，还款期为5年，还款方式为定期等额还本，每期付息一次，还本付息均在年末。第一年第二年第三年第四年第五年总计1.年初借款累计1002.当年还本付息3.当年还本4.当年付息5.年末借款累计2、某房地产开发企业向银行一次借款100万元，年利率为10%，还款期为5年，还款方式为定期等额还本付息，每期付息一次，还本付息均在年末。3、某房地产开发企业向银行一次借款100万元，年利率为10%，还款期为5年，还款方式为每期计息并付息一次，不还本金，本金到期一次性还清。3.商品房预售商品房预售制度（双赢） 商品房预售的实质：预收房款，以房归还商品房预售的条件：五证齐全 国务院新规 1）首付差别化 2）部分城市限购令4.发行债券债券的概念:债券是企业为筹集资金而发行的，承诺按期向债权人偿还本金和支付利息的一种有价证券（35年）。债券筹资的评价1）资金成本低 2）可保障控制权3）财务风险高 4）限制条件严格5. 资金筹集的其他方式房地产投资信托 施工企业或建材企业垫资“傍大款”（国企或金融机构） 借壳上市（负债较多的上市公司）5、资本公积金、盈余公积金 P87资本公积金：（1）资本金溢价（2）法定资产重估增值 （3）接受捐款的财产（4 资本汇率折算差额 盈余公积金： （1）法定盈余公积金 （2）任意盈余公积金 6.房地产开发贷款的类型及含义。见第四题7.计算贷款本息偿还问题 见第四题8.商业银行对房地产开发贷款的审查内容。（1）.房地产开发企业的资信等级 AAA、AA、A、BBB、BB、B根据企业的信誉和经营情况(资金实力、盈利能力、管理能力、发展前景等)对其进行评分。一般满分100分，90-100分的为AAA级，80-89分的为AA级，70-79分的为A级，依次类推。（2）贷款项目评估 项目基本情况 市场分析结果 财务评价指标（3）房地产贷款担保方式评价担保 债权人为确保债务得到清偿，而在债务人或第三人的特定的物和权利上设定的，可以支配他人财产的一种权利的行为。房地产贷款担保的方式1）保证：保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。2）抵押：债务人或者第三人不转移对财产的占用，将该财产作为债权的担保。3）质押：债务人或者第三人将其动产或者权利移交债权人占有，将该动产或者权利作为债权的担保（4）房地产贷款综合评价贷款的综合风险度信用等级系数贷款方式系数期限系数项目风险等级系数取值规则 评价标准 只有综合风险度低于60%，商业银行才考虑发放贷款。9.投资计划与资金筹集表的编制。估算项目总投资（不含财务费用），编制用款计划规划资金筹措方式（先考虑资本金、其次外部资金）编制贷款还本付息表、投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹集表的学习，有三个内容要清楚：1、总投资的两种情况，即是否含财务费用。2、资金筹集的数额应等于（含财务费用）的总投资，这个时候需要计算财务费用，所以该表之前要有贷款还本付息表，根据它计算财务费用或贷款利息3、资金投资的分配（每年度）和筹集方式有哪些。第五章 1.房地产项目开发前要明确的三个问题。.当地城市规划要求、市场需求和开发利润2.城市控制性详细规划与修建性详细规划的关系。控制性规划与修建性规划同属城市详细规划，问题是回答两种详规之间的关系：前者是后者的编制依据。3.城市控制性详细规划的内容及控制体系。主要内容：确定规划范围内各类不同使用性质的用地面积与界线规定各地块上建筑容量、建筑形态、交通、配套设施等确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和用地界线制定相应的土地使用和建筑管理规定控制体系：用地控制：用地性质、用地面积环境容量控制：容积率、建筑密度、绿地率、人口容量建筑形态控制：建筑高度、建筑间距、建筑后退红线距离交通控制：交通出入口方位、停车位城市设计控制：重要地段的地块上建筑的色彩、风格4.根据资料,分析房地产开发中的规划管理存在的问题。根据资料，回答房地产开发项目建设过程中是否有违规划管理的问题。在第五章第一节的第3个问题“房地产开发项目的规划管理”中我已讲解。5.了解居住区分级。居住组团居住组团由若干栋住宅组成，组团之间被小区道路分隔，是构成居住区的基本单位。一个居住组团一般为10003000人，3001000户。居住小区若干个居住组团有机结合而成居住小区，由城市道路以及自然分界线划分而成的完整居住地段。一个居住小区一般为1000015000人，30005000户。居住区居住小区的有机组合而成居住区，由城市干道以及自然分界线所围合。居住区一般为3000050000人，1000016000户。6.熟悉不同标准下的住宅类型。按层数划分1）低层住宅（13层 别墅） 2）多层住宅（46层）3）中高层住宅（79层） 4）高层住宅（10层及以上）按建筑形式划分1）花园式住宅（别墅） 2）公寓式住宅3）错层式住宅 4）跃层式住宅占有上下两层楼面，以小楼梯联系垂直交通，满足两代家庭需求。5）复式住宅在跃层基础上发展而来，层高比跃层低。上层供休息睡眠和储藏用，下层起居室、卫生间等。7.住宅建筑的周边式布置、行列式布置及混合布置。周边式布置住宅沿街道或者院落周围布置，形成安静、安全、方便的内院式住宅组团。行列式布置住宅按一定朝向和合理间距（栋距）成排布置，可以做到每户都有好的朝向，且施工方便。混合式布置采用周边式布置和行列式相结合的布置方式。兼顾周边布置方式具有丰富的院落空间和行列布置方式具有良好朝向的特点。8.居住区配套设施的规划要求和布置方式。规划要求1）便于居民使用（合理的服务半径）2）设在交通便利、人流集中的地段，符合出入走向3）地处郊区的居住区，考虑附近地区和农村使用方便的同时，还要保持居住区内部的安宁4）产生噪音、气味、污染物、辐射的公共建筑，要与住宅保持一定的距离并有隔离措施布置方式：商业服务设施的布置：1）中心位置：服务半径小，效益差2）沿街位置：服务半径大，效益好，但有噪音干扰3）沿主要出入口：人流密集，效益好，但易致交通拥堵4）分散布置：适用于规模较小的居住区学校及幼托设施的布置：应选择合适的地段以保证学生就近上学，儿童就近入托。服务半径尽量缩短，并与住宅保持一定的距离。学校教室及操场应有良好的朝向，并避免噪声干扰。入学及入托的主要流向应避免穿越城市干道以保证儿童交通安全。自行车棚：要接近住宅，靠近人流线，可利用地下室及管道层存放，也可以在住宅的阴影区内集中设置。附属工程：例如，锅炉房，热力点，煤气调压站，泵房等公共设施应与住宅隔开，以防干扰，但与外界要有方便的交通联系，并保证安全。9.了解居住区道路与绿地的规划要求。