当前形势下保定市中小房地产企业存在的问题及对策研究.doc

当前形势下保定中小房企面临和存在的突出问题及对策研究曹秀芹1，2 赵慧峰1（河北农业大学工商管理学院1，中诚房地产开发股份有限公司2，071051）摘要：在国家房地产宏观调控政策影响下，中小房地产企业的发展环境日益严峻。在对保定市房地产市场现状深入调研的基础上，A房地产公司上市筹备、规范运行阶段的资源整合及股票首次发行行为。系统分析A保定市房地产公司在企业整体改制股份公司后的市场现状了状，从中发现A保定市中小房地产公司企业在中长期发展方面当前存在的主要问题，并探索性地提出实现战略方案的具体措施和对策，；根据证监会及证交所对拟上市股份公司的审核要求，对A房地产公司上市筹备、规范运行阶段的资源整合及股票首次发行行为等关键性工作并结合其他已上市企业的成功操作经验对A房地产公司的规范运作及股票发行上市进行实证分析，有针对性地提出解决A房地产公司在上市筹备及股票发行上市过程中关键问题的解决应对措施对策和整改措施。关键词：宏观调控 保定 中小房地产企业 发展对策1 宏观调控下全国房地产市场现状从2010年初开始，房地产行业政策逐步趋紧，国家通过金融、税收、土地、财政、法律、行政等一揽子政策对房地产市场进行轮番调控。2011年，对房地产行业的调控延续了2010年的调控方向，目标更加明确，政策更为严厉。在多种调控手段并用的情况下，全国一二线主要城市房价涨幅明显趋缓，成交量有所下滑，房地产市场进入一个调整时期。2 保定中小房地产企业面临和存在的突出问题2.1 融资困难 保定市中小房地产企业的融资渠道主要有：自有（自筹）资金，销售回款，银行贷款以及部分施工企业融资。其中销售回款和银行贷款是最重要的两个资金来源，基本占到六七成的比例。在国家宏观调控政策下，保定中小企业的资金链势必受到较大影响。（1）银行融资渠道受限。限贷令、银行信贷收紧、加息、严格监管项目预收款近期的调控政策之下，一道道融资大门徐徐向中小房企关闭。逐渐收紧的金融政策让实力薄弱的保定中小房企越来越感觉“日子难过”，中小房企银行融资变得越来越困难。（2）项目开发周期长，资金回笼慢。保定市中小企业的专业开发能力不强，项目开发周期整体偏长，导致开发资金回笼周期长，不仅影响其资金的流动性，还直接影响到其盈利水平和利润空间。2.2 市区土地获取难度增大，市场竞争激烈（1）市区土地获取难度增大。从2010年开始，保定市市区土地价格大幅上升，通过正常招拍挂程序在市区获得土地的门槛越来越高，资金链本身就缺乏保障的中小房企在土地储备上开始面临窘境。（2）市场竞争逐渐激烈。在国家宏观调控政策下，三四线城市越来越被大企业关注，再加上保定市的区位优势凸显的政策背景下，不久的将来有实力的大型知名房地产企业角逐保定的房地产市场时，在经营理念和专业能力上都缺乏竞争实力的本土中小房地产企业将面临越来越多的困境。2.3 管理粗放，人才流动性大，高端人才匮乏通过调查发现，保定市的中小房地产企业普遍存在管理粗放、缺乏精细化管理，管理方式落后、现代化管理理念不够深入。企业管理粗放，现代企业管理体制和人才激励机制缺失，使得企业在人才管理上比较混乱，优秀人才留不住，高端人才引进困难。人才紧缺是保定市中小房企面临的又一个窘境，也在一定程度上制约了企业的发展，造成恶性循环。2.4 缺乏整体战略规划，目标市场不明确，打游击战 通过对一些有代表性的企业进行分析发现，保定市中小房企大多缺乏完善的企业战略规划。通常是先拿了地以后，就地论地搞开发，没有明确的目标市场；还有就是市场跟风，今天见别人搞住宅火了，他也搞住宅，明天又见人搞商业火了，他也搞商业。这种类似打游击战、没有长期战略规划的经营理念，成了影响企业持续发展的一个桎梏。2.5 核心竞争力不突出，品牌影响力小 保定中小房企虽然规模不大，但是所涉猎的战线长，往往项目的设计、开发、施工、销售直到物业管理全都包揽，而单一环节的专业能力又不突出，导致整体竞争能力不强。没有核心竞争力，其品牌影响力自然要削弱许多。3 保定市中小房地产企业实现可持续发展的对策分析3.1 为长远发展，寻求战略突破（1）结成战略联盟中小房企实力薄弱，不管是资金方面、还是专业开发能力方面都无法与大企业抗衡，鉴于土地资源的稀缺性，保定市土地价格近两年来也大幅增长，拿地成本越来越高，资金严重受限的中小企业可以考虑联合拿地、联合开发，结成战略联盟，一方面可以缓解资金压力，一方面还可以发挥各自优势，增强与大企业的抗衡能力。（2）谨慎转型 从长期来看，中小房地产企业有两个可供考虑的转型方向，一是全身而退，转做房地产投资人；或是走代工方向，输出专业开发能力。中短期来说，对那些产业链条较长、想各环节利润通吃的企业，则要集中优势抓主业，剔除产业链上不具优势的业务，在大环境不具优势的情况下，就不要讲究大而全，要更加专注于优势环节，从而锻造自己的核心竞争力。保障性住房建设将是国家在未来很长一段时期内的重点任务，中小企业可以考虑适当涉足。虽然保障房开发利润比较微薄，但是中小企业可以借助开发保障房的机会，建立良好的政府关系，积累自身业绩，锻炼开发能力。另外，在保定市建设大旅游城市和老龄化社会逐步到来的时代，中小企业可根据自身实力，适当考虑涉足旅游和养生地产。（4）寻求差异化市场，向县级区域拓展此次国家对房地产业的调控是一种长期调控，尽管目前保定受政策影响还不明显，但是政策影响迟早会波及到保定这个三线城市，加之保定市市场容量限制，在一轮轮的市场竞争中，中小房地产企业并不占优势。“河北环首都十四县”的政策机遇无疑是个利好机会，对保定市中小房地产开发企业来说，完全可以抓住这个机遇，转战县域市场。据了解，县域房地产市场尚不完善，土地成本也相对较低，市场购买力还没有被充分挖掘出来，对中小开发企业来说是个机遇，也可以有一番作为。3.2 拓宽融资渠道，解决融资“瓶颈”国内稳健的金融政策将在相当长一段时期内保持下去，所以短期内期望银行融资渠道坚冰“融化”几乎成了一种奢望。中小房企要解决融资瓶颈，还要拓宽思路，另辟蹊径。（1）股权融资。有上市和私募两种。尚无上市经历的保定市中小房企，可以自己设立私募基金向社会融资，也可以以股权或债权方式直接向一些机构或有实力的个人融资，通过合理、合法的方式安排回报率，控制投资风险。但一定要采取规范渠道，规避非法集资误区。2011年发生在浙江丽水的银泰房地产公司非法集资案，保定的中小房企要引以为戒。（2）信托融资。据统计目前开发商的信托融资成本已超过15%，而且银监会近期也开始对房地产信托业务进行“窗口指导”。保定的中小房企可以尝试申请信托融资，但要量力而行。（3）“自我融资”保障现金流；采取积极的营销政策，促进售房资金尽快回笼。3.3 积极采取营销措施，缩短资金回笼周期（1）采取价格折扣、增加产品附加值等促销措施，刺激销售量增长，加快资金回笼，缩短资金周转周期。（2）转变营销策略，创新营销思路和营销手段，增强顾客导向意识，努力把潜在客户源演变成准客户源，增加购买量，创造销售收入。（3）完善售后服务和后期物业管理，以优良的服务保障促进销售增长，增加销售收入。3.4 完善人才的引入和考核机制，积极培养和储备优势人才（1）建立完善的薪酬及考核激励机制。中小房企实力较弱，其薪资水平无法与大企业对比，因此需要从福利和保障方面进行合理设置，让员工能感觉到优越感，也有利于吸引新人才加入。另外，考核激励机制一定要与绩效挂钩，让优秀人才价值能得到认可，挽留优秀人才。（2）为人才成长创造良好的发展平台。完善企业的培训和晋升体系，为人才的成长创造有利空间。同时在一定程度上给予员工参与企业决策的自主权，让员工在成长的同时有被重视的心理，增强员工的归属感。（3）合理借用“外脑”，让优质人力资源为我所用。在企业的某些薄弱环节，可以考虑跟大城市的专业机构进行合作，达到短期内提升专业能力、借用高级人才的目的。3.5 实现管理转型，打造核心竞争力，塑造企业品牌 中小房企要保持长期可持续发展，就必须实现管理上由粗放型向精细化管理的过渡，建立完善的管理制度体系，并强化制度的执行和监督机制，实现由“人治”管理向“法治”管理的过渡。同时要提炼和打造自己的核心竞争力，专业能力方面无法与大企业抗衡，可以考虑从服务能力、企业文化等软细节着手，塑造企业品牌。另外，在确立品牌体系后，要注重品牌推广，让现时和潜在购房群体对品牌有一定的认知度和认可度，这样才能更有利于企业占领市场、提升业绩。4 结语 在轮番趋紧的宏观政策调控下，全国严峻的行业环境越来越深入影响到保定市场，在这种大形势下，保定市中小房企要更清醒地进行自我剖析，认清自身的特长、优势以及不足和缺陷，在逆境中寻求突破的机会。同时要积极抓住“河北省环首都十四县”、河北省“三年大变样”以及保定市“五湖十园”等政策有利时机，主动出击，寻找自己的战略高地，通过积极调整各种策略，提高企业应对风险冲击的