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绿城房地产集团有限公司财务分析石家庄经济学院本科生毕业论文摘 要作为国内知名的房地产企业之一的绿城，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体H股市场估值处于高位的时候，市场预期绿城未来仍保持增长，绿城的价值主要来源于未来公司利润的可持续增长，而利润的增长是建立在企业的整体战略的正确，金融强大的支持，完善的人才激励制度等的基础之上的。本文将采取“公司概况绿城杜邦财务分析综合行业分析”的研究思路，通过杜邦模型、雷达图工具对绿城的财务报表进行分析。分析的目的在于通过分析绿城可能的业务前景和财务绩效，给出目前股票价值的判断，从而有助于投资者认识绿城的内在价值，更好地进行投资。关键词：房地产；绿城；财务分析；杜邦分析。ABSTRACTGreentown, As one of the well-known real estate industries in China,is keeping the fastest pace in development that drove its share price higher3.When the capital market surged last two years,people 5view Greentown as an excellent company with sustainable growth. Greentowns value mainly comes from its profit continuing to increase in future,it base on the company long term strategy,strong financial capability as well as talent incentives.The dissertation adopted the approach of “company status-Du Pont finance analyse-industry analyse”,With Du Pont model、Radar model.We analyze the balance sheet of Greentown in recent years and compare it with other companies in the business. The ditermination of article is to make a clear of the prospect of Greentown and to measure Greentowns real valuation.With analysis of Greentown,we try to give investors a conference to its share price to help them be an effective investor.Key Words：Real estate; Greentown; financial analysis;Du Pond system目 录I摘 要 IABSTRACT 11 引言 12 公司概况 23 绿城集团杜邦财务分析 23.12009年公司经营状况 33.2杜邦模型分析 33.2.1杜邦模型对绿城财务的分析比较 53.2.2第一层次指标分析 63.2.3第二层指标分析 73.2.4第三层指标分析 83.2.5杜邦财务分析结论 84 房地产同行业比较 84.1同行业财务指标比较 84.1.1规模比较: 94.1.2财务杠杆指标 104.1.3收益率指标 104.1.4流动性指标 104.1.5经营效率指标 114.1.6成长性指标比较 114.2 同行业雷达图比较 145 绿城集团经营中的问题和对策 15结论 16致 谢 17参考文献 绿城房地产集团有限公司财务分析1 引言从九十年代初上海证券交易所和深圳证券交易所成立以来，我国证券市场经历了将近三十年的光阴，己初具规模。截止2010年6月我国境内上市公司数量达到1187家，已是1990年的1187倍，境内上市公司市价总值达到4579437亿元，流通市值为1506382亿元。截至2009年11月20日，沪深两市共有A股账户1.36亿户，B股账户245.27万户；有效账户1.183亿户。我国证券市场的发展为企业募集了大量资金，最大程度地解决了企业经营机制创新的问题。但是市场约束机制、竞争机制、监管机制等各方面机制的不健全导致了证券市场的各种投机行为。适度的投机能活跃市场增强股票流动性，但一旦发展到过度投机，就会导致价格频繁波动，社会财富不合理转移，社会分配不公。如果投机者竞相购入大量证券，使价格过高脱离其内在价值，社会名义财富远大于实际财富，就会引发泡沫经济。在有效率成熟的证券市场中，股票分析功能使股票的价格与价值不会存在较大偏离，与该股票供求关系的改变趋于一致。但是，我国目前的证券市场同国外的证券市场相比尚处于发展起步阶段，业绩缺乏稳定，上市公司的造假与利润操纵现象（老鼠仓）还屡有发生。房地产业的特点要求产业资本与金融资本紧密结合，若过度火爆会造成经济的虚假繁荣。1993年中国证监会对房地产企业上市的工作暂停。2001年，天鸿宝业上市，资本市场实现了与房地产业的对接。02年一05年超级大熊市，证券市场融资功能基本丧失。05年底牛市，新的房地产企业上市。新的房地产企业上市给房地产板块注入了新的活力，使得深沪两市房地产行业上市公司整体素质和整体业绩的提高，降低了整体的市盈率水平，从而进一步激活房地产股票的股性。同时，新的房地产股上市将为投资者提供新的投资机会。奥纬金融策略咨询公司于11月8日在京发表报告，预计随着中国经济的发展，在近五年期间，我国新增个人金融资产将会占全球新增资产的10%，仅次于美国居世界第二。我国个人金融资产的总量的积累说明人们对优秀投资理财理论的需求的增强。对于广大投资者而言，在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中进行理性投资，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值尤为重要。财务报表综合反映了公司的财务状况、经营业绩和发展趋势，是关于公司经营/投资活动原始资料之一，是投资者了解公司、决定投资行为的最全面、往往也是最可靠的第一手资料。绿城是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。随着机构投资者的加入，价值投资理念逐渐在市场中占主导地位。绿城作为地产行业2010年的优秀上市公司，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性，特别是在经历两年牛市之后，H股市场整体估值偏高的时候，绿城未来的成长是否能够支撑其目前的价格，这是本文希望能够加以解决的。2 公司概况绿城房地产集团有限公司，是国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，总部设在浙江省杭州市，成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司绿城中国控股有限公司的全资子公司。历经16年的发展，绿城已辖有90多家成员企业，拥有员工2800余人，房产开发足迹遍及浙江省内的各市、县以及国内等38个城市。至2009年12月底，公司土地储备总用地面积2200多万平方米，规划总建筑面积达3200多万平方米。 其专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列，以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列，以杭州桃花源、上海玫瑰园、长沙青竹园为代表的别墅系列，以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列，以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列，以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列，同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发。自2005年起，绿城又介入城市安置房的建设。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2009年绿城实现年度合同销售额达513亿元，比去年增加241%，位列全国第二。 绿城目前已连续6年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续5年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10，并在中国质量协会、全国用户委员会组织开展的“2004年度全国住宅用户满意度指数”测评活动中用户满意度、用户忠诚度双双名列第一。自1998年以来，历年都被金融机构评为AAA级信用单位。“绿城中国”荣获2007中国内地在港上市房地产公司综合实力第七名、经济增加值第五名。2009年，绿城总品牌价值达58.36亿元，在混合所有制房地产企业中排名第二。 自2006年上市以来，公司保持了经营规模和业绩的持续、稳定增长，从2006年到2009年，营业收入从640.047万元增加到872.7万元，净利润从77.89元增加到88.19万元，总资产从178.38亿元上升到2009年底的754.75亿元，净资产从43.74人民币达到96.0414亿元。3 绿城集团杜邦财务分析房地产属于周期性的行业，且行业的特点决定了其对现金的强烈需求，现金流量不稳定，且绝大部分房地产上市公司近几年现金流量均保持负值，因此传统的现金流量折现估值方法并不适用。同时上市公司分红也不稳定，股利的增长率g非常不确定，即便是绿城这样的公司股利率也在下降，勉强保持在300/0左右，今年更是下降到13%，因此股利折现模型也不适用。本文对绿城公司的财务数据分析，利用杜邦模型，纵向比较公司近年各关键财务比率，利用雷达图做行业的横向比较。3.1 2009年公司经营状况2009年绿城连同其联营公司（绿城集团）的合同预售金额达到人民币513亿元，较2008年同期增长238%。总结转面积160万平方米，已结转总收入为人民币156亿元。实现收入人民币87亿元，较2008年同期增长31.5%，创历史新高。净利润人民币1092百万元，较2008年增长92.6%，其中绿城股东占利润人民币1012百万元。2009年实现基本每股收益人民币0.64元，产品品质得到持续提升，绿城集团在国内高端住宅市场内保持领先地位，尤其绿城集团在浙江省市场占有率9.1%。而其在杭州整体市场占有率10.1%，位列第一。截止2009年12月31日，绿城集团的累积未结转合同销售收入为人民币482亿元，其中已锁定可于2010年结转的收入为人民币234亿元；余下锁定于2012年及之后结转收入为人民币84亿元。于2009年及2010年，绿城持有的已竣工地上可售面积分别为127万平方米及196万平方米，已分别售出92%和78%。强劲的销售加上充足的银行授信及多元化的融资管道，现金流情况良好，截止2009年12月31日，本集团现金为人民币118亿元，尚有应收预售款人民币96亿元。总债务为人民币249亿元，净负债由2008年年末的140%下降为2009年年末的105%。绿城集团于2009年新增37宗土地储备，规划地上总建筑面积为797万平方米，截至2009年12月31日，绿城集团在建筑面积达817万平方米。整体土地储备总建筑面积达3083万平方米。3.2 杜邦模型分析杜邦财务分析体系(The Du Pont System)是一种比较实用的财务比率分析体系，通过对财务比率的分解，能有效反映影响企业获利能力的各指标间的联系，从而对企业的财务状况和经营成果做出合理的分析。传统的评价企业获利能力的比率主要有:资产报酬率，净利润率，所有者权益报酬率等;对股份制企业还有每股利润，市盈率，股利发放率，股利报酬率等。这些单个指标分别用来衡量企业获利能力的不同因素，包括销售业绩，资产管理水平，成本控制水平等。但这些指标只能从某一特定的角度对企业的财务状况以及经营成果进行分析，它们都不足以全面地评价企业的总体财务状况以及经营成果。杜邦分析能够进行相互关联的分析，将有关的指标和报表结合起来，既全面体现企业整体财务状况，又指出指标与指标之间和指标与报表之间的内在联系。3.2.1 杜邦模型对绿城财务的分析比较权益净利率是一个综合性最强的财务比率，是杜邦分析系统的核心。它反映所有者投入资本的获利能力，同时反映企业筹资、投资、资产运营等活动的效率，它的高低取决于总资产利润率和权益总资产率的水平。决定权益净利率高低的因素有三个方面：权益乘数、销售利润率和资产周转率。权益乘数、销售利润率和总资产周转率三个比率分别反映了企业的负债比率、盈利能力比率和资产管理比率。这里将绿城04年至07年的财务数据整理，用杜邦模型分别列出。表3.1: 07一09年绿城财务数据杜邦分析3.2.2第一层次指标分析表3.2：绿城净资产收益率及净利润增幅200720082009净资产收益率（全面摊薄）10.833%5.5%588%净利润（百万）10055661092绿城的净资产收益率指标近年来呈现不稳定波动趋势，2007年达到最高，之后就保持在6%左右。净资产收益率是净利润与净资产的百分比，我分析全面摊薄净资产收益率，反映了各报告期末公司股东所持权益的盈利能力的不稳定变动。由于在2006年到2007年期间，绿城共发行了3笔海外债券，既提升了绿城的资本实力，也为绿城集团最终实现与境外资本的多种形式的接轨包括股票上市、股权转让、项目合作、发行债券等积累了经验，增强了公司走向国际资本市场的信心。2009年4月份，绿城联手工商银行和中海信托股份有限公司，共同发起成立总规模达20亿元人民币的中海绿城1号房地产投资基金信托计划，此举摆脱了资金链限制，快速扩张。之后，绿城又与平安信托签署投资战略合作框架协议。按照双方合作框架协议，针对绿城集团负责开发的优质住宅项目以及城市综合体项目，绿城集团与平安信托将分别作为股东直接进行项目投资或通过信托计划进行间接投资。未来3年内，平安信托投入到上述项目的资金总额将达150亿元。2010年1月，绿城子公司绿城房地产、孙公司上海绿城项目公司与中泰信托订立了合作框架协议，按协议，中泰信托将成立不少于8.8亿元、不多于16.5亿元的信托，资金中的9608万元用于向上海绿城项目公司注资，以获得该公司49%的股权，剩余资金则收购上海项目的股东贷款。绿城中国分别在2010年5月10日、13日、17日披露信息显示，赎回于2007年发行的海外债券9779500股，于5月18日赎回本金总额为21.287亿元人民币(约24.267亿港元)的债券。从2007年到2010年的资本积累方式看，绿城调整了其融资策略，由2007年的债券融资转向了银行贷款以及信托融资。债券融资资金成本低，保证控制权，可以发挥杠杆作用，但筹资风险高，限制条件多，筹资额有限，而信托融资筹资速度快，限制条件少，税收负担轻，但是其资金成本较高，提高了其融资成本，使绿城在07年时达到这三年的净资产收益率最高。公司净资产收益率的增长能够覆盖由于扩充股本所带来的收益率摊薄，从近几年公司净利润来看，在2008年达到低谷，分析报表主要是由于有30万的物业减值亏损，使其净利润直线下降。3.2.3第二层指标分析表3.3：绿城收益率及负债指标增幅200720082009总资产收益率0.03140.0130.015权益乘数3.454.175.88负债（百万）233793253363027从上表中我们可以看到总资产收益率07年达到最大，上面分析了这是由于数次增发和可转债的发行后，同时负债同步增长导致总资产大幅增长，07一09年总资产增长率分别为，30%，76%，导致收益率有摊薄的趋势，同时公司的财务杠杆利用相当充分，财务风险有不断增高的趋势。公司对财务杠杆的增加一定程度上弥补了总资产收益率的摊薄。具体到负债结构，将有息负债，流动负债进行统计分析:(注:比例中分母都为总负债)表3.4：绿城负债结构比较200720082009流动负债率0.5980.7030.745预售款比率0.150190.37有息负债占比0.5030.4950.394分析上表，流动负债率一直在攀升，有息负债比率下降。流动负债占了很大的比重，说明其资金筹资速度快，筹资弹性大，筹资风险大。负债持续增长是因为绿城加强了土地的储备力度，土地储备有了大幅上升，土地成交价格也上升较快，开发周转加快，都是负债增长的重要原因。表3.5：0709年绿城各项土地面积数据比较2007（万平方米）2008（万平方米）2009（万平方米）储备规划建筑面积133023573083新增规划建筑面积340450797新开工面积386300388竣工面积161207193销售面积159123116结算面积140143160同时我们可以看到在绿城每年的负债中短期负债占了绝大多数，但比较特殊的是有息负债较少，加大公司的财务负担，短期有息负债水平较低且合理，在负债中预收款比例较高，预收款是房地产预售，购买顾客在得到签订房地产销售合同后所付款项，它是一笔无利息的现金负债，一定程度上反映了周转速度。从偿债能力上看，绿城的利息保障倍数处于较好水平，现金占总资产比率不低，债权人风险不大，企业的财务基本稳健.表3.6:绿城偿债能力指标年份200720082009速动比率2.171.721.50利息保障倍数8.994.03.39现金占总资产比率0.08750.03500.1246因此从负债结构上看，绿城尽管财务杠杆比较高，但实际财务风险并不高，这得益于绿城有着较强的融资渠道，有着多种灵活的融资方式。但是有息负债快速提高的趋势，值得注意。3.2.4第三层指标分析指标分解:权益净利率=销售净利率*总资产周转率*杠杆乘数表3.7：绿城经营效率指标200720082009主营业务利润率0.180.08540.125总资产周转率0.170.150.12毛利率0.3600.2820.265绿城的主营业务是高档次商品住宅，几乎占了它的所有销售收入。从上表看到主营业务利润率波动幅度大，从07到08波动十个百分点，主要是毛利率快速下降八个百分点，08年到09年上升了四个百分点，这主要得益于房地产行业近年的复苏，房价的快速上涨。为了比较资本的效率或者有效衡量财务杠杆的程度，本文利用FLI(Financial Leverage Index)指标来比较，如果FLI>l，说明净资产回报超过了资产回报，公司在利用负债后获得了额外收益。FLI计算公式如下:FLI=ROE/调整后的ROA调整后的ROA=【净利润+利息费用*（1-税率）】/总资产表3.8:绿城FLI指标200720082009调整的总资产收益率0.03440.01770.0205净资产收益率0.108330.0550.085FLI3.153.1074.146近三年来绿城FLI指标均大于l，且有明显上升的趋势，说明绿城在资产利用效率上比较优秀。通过财务杠杆，股东得到超额回报。同时注意到公司的总资产周转率逐年下降，09年降到了0.15，一方面是因为这几年总资产的迅速扩张，扩充资本要达到有效的周转需要一定的时间，另一方面，在绿城07年的年报中的经营管理分析中注明，由于09年公司大力推进全面家居解决方案，提高装修房的比重，使公司项目竣工时间有所推迟，同时一些城市提高了项目竣工备案的条件，相应延迟了项目竣工验收，这些都导致了周转率的下降。我们也可以看到增加新开工住房装修房比例，是住宅建设的大势所趋，有利于减少成本，增加毛利率，在增加管理的情况下应该可以克服。从表5.6我们也可以看到，绿城的新开工面积和竣工面积也保持快速同步增长，使周转率下降幅度很小，这与绿城的快速开发，不囤积土地的战略是有关的。3.2.5杜邦财务分析结论从杜邦模型的财务分析可以看出，绿城总体财务指标都是比较健康的，尤其是毛利率、销售利润率以及周转率表现良好，为利润的增长提供了基础。虽然负债水平较高，但是负债结构较好，实际财务风险较低，这主要得益于公司融资渠道的多样化。但是总资产的扩张有偏快的趋势，导致权益收益有所稀释。能否在资产扩张的情况下，提高资产的效率，是公司保持继续增长的关键。4 房地产同行业比较同行业的比较可以反映出公司在本行业的地位，利润增长的质量如何。绿城主要从事的是商品住宅的开发，因此本文选取与绿城主业相近的几家上市公司，万科（000001），金地集团(600383)，北辰实业(601588)，中华企业(600675)，它们分布在中国各个主要大城市如北京，上海，深圳，广州，具有代表性，同时规模较大，业绩较好，互相之间比较性较强。本文主要从六个维度对关键财务指标进行分析，通过行业雷达图来做出比较。4.1 同行业财务指标比较4.1.1规模比较:表4.1:房地产上市公司资产规模比较（百万）绿城中国03900万科000001金地集团600383北辰实业601588中华企业600675资产总计75,475121,46555,51726,35612,549股东权益合计12,44836,85116,8509,3313,887主营业务收入8,72748,88112,0984,9004,123净利润1,0926,4301,933714782表4.2:房地产上市公司销售额及市场份额单位（百万）绿城中国03900万科000001金地集团600383北辰实业601588中华企业60067509年销售金额33，90048,88112,0984,9004,123全国市场份额1.63%2.35%0.58%0.24%0.20%08年销售金额28，48740,9919,7622,4483,612全国市场份额1.22%2.34%0.56%0.14%0.21%从上表可以看到从总资产、净资产、主营收入及净利润，绿城的规模都要比龙头企业万科少一个数量级，但比其他房地产企业多。从历史看销售金额和市场份额，2009年绿城均创历史新高，仅仅次于万科。房地产市场集中度有进一步向优势企业集中的迹象，绿城的份额从08年的0.38%上升到09年的0.42%，市场份额缓慢增长，其它企业也有相应增长，总体集中度在增加。4.1.2财务杠杆指标由于房地产行业资金密集型特征越来越强，金融属性越来越突出，资金的运用对于房地产公司而言尤为重要，因此分析指标较多。将各公司数据整理后，根据行业特征加入了有息负债占比，通过指标比较各财务杠杆的利用是否合理，表4.3:09年地产企业财务杠杆指标比较绿城中国03900万科000001金地集团600383北辰实业601588中华企业600675资产负债率0.830.670.690.640.69流动负债率0.7450.730.660.640.65有息负债占比0.3940.370.520.470.60FLI4.1462.472.21.552.56房地产上市公司资产负债率普遍在60%以上，其中流动负债更高，说明财务杠杆高是地产的特征之一，也说明了地产行业是个资金密集型的行业。从负债结构看，各个公司在有息负债的比例上有较大差别。绿城的有息负债比在同行业属于较低，反映了绿城的产品销售良好，也充分说明绿城的负债结构合理，财务风险较同行低，考虑到绿城的总资产规模和发展速度，这无疑为绿城的长远发展奠定了良好的基础。原因是绿城充分利用了包括证券市场（包括海外）在内的各种资本平台发展多渠道的融资模式，长期的有可转债，公司债，信托产品，短期的有大额信贷额度，票据等，同时还通过与其它资本主体成立地产基金，共同开发公司。绿城利用这些负债工具调整负债结构，使资金的期限和规模与公司的项目发展需求相匹配，降低财务成本，为未来的发展提供了余地，保证战略目标的实行和对未来风险的应对。从FLI指标上看，地产公司普遍大于2，反映了地产行业景气度高，各公司充分利用时机大力发展，也反映出由于房价的快速上涨，毛利率提升使资产效率较高，绿城FLI指标居于前列。4.1.3收益率指标表4.4:地产企业收益率指标比较绿城中国03900万科000001金地集团600383北辰实业601588中华企业600675总资产收益率0.0150.040.0390.0220.0533净资产收益率0.05880.140.1180.0640.171主营业务利润率0.1250.110.150.120.154毛利率0.2650.290.3670.450.41收益率指标也反映出房地产行业的高景气度，各公司毛利率水平非常高。绿城的毛利率在行业中居于中等水平，主要原因是绿城顺应国家对于房地产的调控政策，产业定位于中高端市场。绿城装修房比例逐渐加大，将进一步提升毛利率。毛利率还决定于未来房价的走势，但绿城无疑有着较充裕的调整空间。在主营业务利润率上绿城较高，反映公司对于成本控制有效，反映出绿城发展较快，成长性较好。4.1.4流动性指标房地产是一个资本密集型的行业，因此对于资金的需要非常强烈。拥有好的负债保障率可以降低债权人的风险，同时使公司融资更方便，降低融资成本。表4.5:地产企业流动性指标比较绿城中国03900万科000001金地集团600383北辰实业601588中华企业600675速动比率1.500.59120.560.59580.77利息保障倍数3.391110.734.003.35现金占总资产比率0.12460.1670.1740.2480.27可以看到三项指标绿城都较好，速动比率远远超过其他企业，财务风险相对较小。但现金占总资产比率相对较小，相应的原因是其在土地招标上拿地较多，而且价格较高，现金流出量太快，而其他企业09年拿地的增长速度有所降低。4.1.5经营效率指标表4.6:地产企业经营效率指标比较绿城中国03900万科000001金地集团600383北辰实业601588中华企业600675存货周转率0.9080.39220.2220.19790.334总资产周转率0.120.38060.2670.18860.3455存货周转率和总资产周转率是两个衡量企业经营效率的重要指标，高周转意味着资金的快速回笼，形成快速开发、销售、消化存量土地、新增土地资源的良性循环。绿城在资产规模庞大的情况下，周转率保持较高水平，也充分说明绿城的整体经营效率较高，管理有效。4.1.6成长性指标比较表4.7:地产企业成长性指标比较绿城中国03900万科000001金地集团600383北辰实业601588中华企业600675主营业务收入增长率31%19%23%17%14%净利润增长率92.7%38%76%18%53%总资产增长率76.3%15%58%2%36%净资产增长率21.1%16%61%5%14%从几项指标看，绿城远超其它公司水平，反映了绿城良好的成长性。这其中包含了战略能力，管理能力，融资能力等综合因素。因此随着政策的变化和市场的调整，行业的集中度可能会越来越高，行业分化会越来越明显。而未来几年正是行业内优胜劣汰，存强去弱的过程，企业的购并将会大量发生，优势企业能够得到更大的发展。绿城同时获得了2010百强企业成长性TOP10中的首位。4.2 同行业雷达图比较将地产上市公司财务指标五个维度综合进行比较表4.8:综合财务指标比较绿城中国03900万科000001金地集团600383北辰实业601588中华企业600675平均数中位数调整后中位数财务杠杆资产负债率0.830.670.690.640.690.700.670.67流动负债率0.760.730.660.640.650.680.650.65有息负债占比0.390.370.520.470.600.470.470.47FLI4.142.472.21.552.562.582.472.47收益性总资产收益率0.010.040.0390.0220.05330.030.030.03净资产收益率0.080.140.1180.0640.1710.110.1180.118主营业务利润率0.120.110.150.120.1540.130.120.12毛利率0.260.290.3670.450.410.350.360.36速动比率1.500.59120.560.59580.770.800.590.59利息保障倍数3.391110.734.003.356.494.006.49现金占总资产比率0.120.1670.1740.2480.270.190.170.17经营效率存货周转率0.900.39220.2220.19790.3340.410.330.33总资产周转率0.120.38060.2670.18860.34550.260.260.26成长性主营业务收入增长率0.310.190.230.170.140.200.190.19净利润增长率0.920.380.760.180.530.550.530.53总资产增长率0.760.150.580.290.370.430.370.37净资产增长率0.210.160.610.060.140.230.160.23由于所选取的上市地产公司是业绩较好，规模较大，具有代表性的公司，因此可以看到平均值与中值相差不大。我选取中值作为衡量基准，对其中的少数指标作调整。将各公司指标与相应中值比较。先通过Max和Min函数，然后根据指标特性选取最好/最差的作为行业先进/低等指标与调整后中位数取得比值。表4.9 综合财务指标先进/低水平比值调整后中位数绿城行业先进行业低水平绿城行业先进行业低水平财务杠杆资产负债率0.670.830.640830.811.050.81流动负债率0.650.760.640.7450.861.020.87有息负债占比0.470.3940.370.61.191.270.78FLI2.474.1464.1461.551.681.680.63收益性总资产收益率0.0390.0150.05330.0150.381.370.38净资产收益率0.1180.0850.1710.0640.721.450.54主营业务利润率0.1250.1250.1540.111.001.230.88毛利率0.3670.2650.450.2650.721.230.72速动比率0.59581.501.50.562.522.520.94利息保障倍数6.4943.39113.350.521.690.52现金占总资产比率0.1740.12460.270.12460.721.550.72经营效率存货周转率0.3340.9080.9080.19792.722.720.59总资产周转率0.2670.120.38060.120.451.430.45成长性主营业务收入增长率0.190.310.310.141.631.630.74净利润增长率0.530.9270.9270.181.751.750.34总资产增长率0.370.7630.7630.152.062.060.41净资产增长率0.23620.2110.610.060.892.580.25将所得比值范围限制在0一2之间，平均水平（即调整后中值）为1，然后对相应数据进行调整。将数据转化为雷达图，通过图3-1我们可以清楚地从财务杠杆、收益性、流动性、经营效率和成长性五个维度比较直观地看出绿城在行业中的位置。 可以看到各项指标绿城都处于较好的水平，在财务杠杆指标上普遍接近行业先进水平，绿城能很好的利用财务杠杆，降低融资成本。在收益性指标上，绿城处于平均水平，这与其“快速开发，加大周转，不谋求暴利”的战略思想有关，通过战略实施，绿城可以使其收益指标按照既定的步骤达到战略目标，即提高市场份额。绿城流动性指标也高于行业平均，降低了绿城财务风险，使未来发展更稳健。成长性指标反映出绿城充分为投资者带来了较高的回报，但总资产率和净资产率有被稀释的倾向，需要公司迅速提高近期再融资资金的效率。5 绿城集团经营中的问题和对策从绿城的财务报表分析，绿城的财务状况总体健康，能够支撑绿城的进一步发展，但是在几个关键指标的数据仍有下降的趋势值得我们注意。首先绿城的经营现金流量为一104.37亿元，比2009年的一3024亿元大幅上升，绿城09年末的现金及现金等价物绿城从107亿上升到170亿，而绿城09年刚实现100亿的增发。尽管绿城的预收款增长也比较迅速，但是从现金流的分析看，绿城的资金压力仍然相当大。公司在年报中也认识到在从紧的货币政策下，资金仍然是制约行业发展的主要瓶颈，并提出在时机成熟的时候进行一次股权融资，而绿城己经从市场连续大量融资，能否顺利融资取决于市场的状况。其次，绿城的速动比率和流动比率都出现了下降。绿城的流动指标从2006年的2.19下降到2007年的1.96，绿城对此的解释是分母项下的预收账款增加较快所致。其速动比率也从0.34下降到0.29，下降了0.05，而大部分房地产上市公司的流动和速动指标都有所改善。比如金融街的流动比率就从1.42提高到1.61，万通地产从1.6上升到1.975，中华企业从1.57上升到1.94。绿城的有息负债从06年的133亿上升到250亿，说明绿城的资金来源还主要依赖于银行，多元化的融资渠道还没有真正分散融资的风险，绿城的财务压力正在加大。第三，周转率有所下降。周转率是绿城最为看重的指标，它是保证绿城未来扩张的核心。只有保持高周转率，才能够将资金快速回笼保证企业更大规模的开发，同时保证企业未来的兼并收购。绿城07年的总资产周转率0.47，比06年下降了3个百分点，存货周转率有0.49下降为0.41，下降了8个百分点。而且从04年以来的趋势看这两个指标累计下降了20个百分点左右。尽管有资本扩张的因素在，但是下降的趋势比较明显。在宏观调控政策对于房地产行业日渐不利的情况下，房地产行业可能面临调整拐点的到来，如果不能够将周转率提高，将会对绿城一系列的运营产生重大的影响，并且加大公司财务风险。 第四，将工业化制造大量运用到房地产中是绿城提出的未来战略目标。2008年绿城应用工厂化技术的项目开工面积将达到60万平方米，2009年要达到120万平方米，未来5年内工厂化生产比例更将提高至50%，其根本目标是为了减少成本，提高生产率，减少能耗。目前绿城工业化住宅成本比传统建造的成本要高，绿城预计，10年后，中国建筑人力成本会沿直线上扬，其成本将比传统造楼要低，工业化住宅具有很大的优势和发展前景。但是，工业化住宅除了在日本等少数国家有运用外，其他国家并无类似的经验，即使是地产高度发达的日本，工业化住宅只有20%比例。由于新技术的应用和工业化的管理，这对绿城的营运和管理模式都是大的挑战。结论 绿城股份有限公司在2006年上市后采用激进的扩张方式，迅速壮大自己的产业和规模，扩大市场份额，成为2010年最具有成长力的房地产企业。经过分析，公司的运营效率有较大的提高空间，虽然在港股里绿城中国稳健性不够，但公司立足于房地产高端产业，公司的品牌价值在未来将会发挥更有效的作用，公司将在现有的基础上更扩一步。杜邦模型和雷达图使绿城集团和其他优秀房地产各指标的比较更加透彻，使分析更加容易，使我从流动性、财务杠杆、收益性、成长性和经营效率五个方面透彻地得出问题的结论。致 谢在论文完成之际，向所有关心、支持和帮助我的老师和同学们表示衷心的感谢！尤其是感谢我的导师邓兴平老师，这篇论文倾注了他的大量心血。从论文的最初选题、构思、撰写到初稿完成、修改乃至最后定稿的整个过程，自始至终都得到了邓老师细心的指导，为我提供了极其宝贵的意见和建议。四年的大学生涯，邓老师在学业上给予我指导，帮我解决了很多实际的困难，这份感情难以言表，谨向您表示崇高的敬意和诚挚的感谢！参考文献1欧阳光中,陈颖杰.公司财务M.上海:复旦大学出版社.20