置业国际惠州大亚湾大综艺天上人间项目前期策划案197PPT45M.doc

置业国际惠州大亚湾大综艺天上人间项目前期策划案197PPT45M 1大综艺天上人间项目前期策划案无论世事如何变迁，无论沧海如何桑田昔日的小渔村已生长为昔日的小渔村已生长为一座大都深圳座大都深圳2而今，就在它的东部正流传着一种传说财富的眼眸就像那湛蓝湛蓝的大亚湾聚焦大亚湾聚焦大亚湾聚焦大亚湾聚焦大亚湾一颗迅速崛起的璀璨明珠一片投资灼热的美丽港湾一片投资灼热的美丽港湾3市场篇市场篇定位篇定位篇规划篇规划篇规划篇规划篇目录5591251254效益篇效益篇营销篇146148市场篇市场篇5大亚湾房地产发展回顾20世纪90?代初20世纪90?代初1996?至xx?1996?至xx?xx?以后xx?以后03?至0503?至05?6大热期萧条期复苏期快速发展期百亿资?，炒百亿资?，炒房热潮房热潮泡沫破灭，房泡沫破灭，房产灾区产灾区4343亿美?，市亿美?，市场复苏场复苏?好带动，步入?好带动，步入快车道快车道市场分析索引7市场趋势市场研判宏观走势片区市场未满足的市场总结大亚湾概况大亚湾概况距离深圳罗湖中心罗湖中心区45公?规划区面积265平方公?，其中国家级经济开发区23.6平方公?区域人口目前有12.01万，其中户籍人口7.11万，暂住人口4.9万?位于珠三角工业核心地带,海陆空交通条件十分优越8距离龙岗中心城、惠阳15公?,只有15分钟到20分钟的车程三大经济引擎石化工业区港口物?区西部工业区距离香港市区75公?五区一岸线规划五区一岸线规划东部石化工业区展，同时带动住?、商业的需求。 惠州港将带动其后方陆域的澳头主要包括霞涌辣甲岛合区港口物?区河工业园、东风汽车城、熊猫高科技园和西区科技园。 永昶、比亚迪等大企业已进驻，富士康的?户?为片区带来超过20万的新增人口，西部工业区已经逐步成为深圳及东莞工业产业向外转移的重要基地。 西部综合产业区中部综?游?假区xx?，和记黄埔的正式入股，随后，欧德油储、中外运国际物?、荷兰孚宝、中信物?、中铁公司等大规模物?企业?户大亚湾。 将使惠州港迎来跳跃式发展的?机，促使区域物?业快速发大亚湾中部行政金融商务区为大亚湾城市未来?政、商和大亚湾中心区的发展。 主要包括霞涌、辣甲岛、三门岛三大景区，将按国际化、高品位的要求，努力打造一批具有鲜明滨海特色的旅游景区、景点，从而使之成为休闲度假胜地、石化产业园区的后花园。 目标建成全国的主枢纽石化工业港、惠州市的物?中心节点9西部工业区主要包括响水已?户项目包括中海壳牌、中海油、LNG、华德油库等四大主体项目；在谈项目超过19个，投资额超过100亿元人民币。 建设成为一个反映当代最新技术水平的世界级石化工业基地。 业、文化、?融中心，为城市CBD，将成为联结大亚湾产业组团的枢纽，形成城市服务组团。 将成为具备国际生活概?的“中央居住区。 宏观走势大亚湾地区生产总值(GDP)情况及其增长速度530697102894167.694.860000080000010000001200000万元5060708090100%地区生产总值比上年增长1036292042845621657917692622.418.123.90200000400000xx年xx年xx年xx年xx年xx年010203040良好的投资环境，吸引了荷兰、美国、英国、日本、新加坡、德国等20多个国家和地区的客商前来投资，其中有13家世界500强企业进入,给大亚湾经济注入强劲动力。 xx年，全区实现地区生产总值(GDP)102.9亿元，增长94.8%,大亚湾经济进入快速发展阶段；宏观走势大亚湾工业生产总值情况及增长图3015111312.22000000250000030000003500000万元xx50300350%工业总产值比上年增长11xx9273152552481237341924057019.655.240.539.3050000010000001500000xx年xx年xx年xx年xx年xx年050100150xx年全区实现工业总产值301.51亿元，增长312.2%，工业销售产值273.53亿元，增长253%；其中惠州港吞吐量1639.2万吨，增长29.9%；大亚湾人均GDP情况及其增长速度图380173801741526757693667747647.682.550000600007000080000元505060708090%人均GDP比上年增长宏观走势1223188248517.13.79.xx000200003000040000xx年xx年xx年xx年xx年xx年010203040从图表中我们可以看出,随着中海壳牌、南海石化等大型项目的拉动，xx年人均GDP剧增，全年人均GDP达75769元，相比xx年增长82.5%，经济发展呈现出良好的态势。 大亚湾在岗职工平均工资及增长图14094145691934521490225531813924.5150002000025000元15202530%在岗职工平均工资比上年增长宏观走势133.46.611.14.90500010000xx年xx年xx年xx年xx年xx年0510从图表中我们可以看出，xx年中海壳牌南海石化项目的进驻带来了收入层次较高的职工，拉动了整个大亚湾在岗职工平均工资，xx年增幅较为显著，达到24.5%，由于相关产业链尚未落成，大型项目带来的人口效应尚未显现所以近几年全区人均GDP增幅不是很快，保持一个比较平稳的趋势向前发展整体?好分析整体?好分析从产业规模上看xx?大亚湾将完成1000亿元人民币投入，实现1000亿元的工业产值和500亿元人民币的国内生产总值，xx?完成1500亿元人民币的投入，初步建成现代化石化城。 宏观走势14从石化产业体系上看?用中海壳牌项目、中海油炼油项目?动效应大的特点，重点发展高附加值、高技术含?的石化深加工产品、高新技术材?、专用化学品和精细化工产品，形成一个完善的石化产业链。 未来大亚湾石化产业将形成一条龙的产业体系，区域整体投资规模及未来可实现的产值巨大，将对区域经济的发展起到巨大的带动效应。 整体?好分析整体?好分析目前大亚湾石化区的招商及投资重点正由产业链上游向下游变化，预计未来产业链条发展完备后，大亚湾石化基地将为区域经济贡献数千亿的产值，对区域经济发展将起到巨大的带动效应，推进城市化的进程，并直接促进大亚湾城市功能的提升。 宏观走势15xx?东部石化工业区仅中海壳牌和中海油建成后可实现以下经济指标?产值-约1500亿人民币?工作人员-约25000人?销售收入-约300亿人民币?税收收入-约50亿人民币宏观走势深圳旅游与地产研究中心的宋丁主任说惠阳和大亚湾正在孕育一个“可怕”的产业高地。 “为什么说是可怕呢？就是数量庞大到可怕程度的产业带动与提升能力就是数量庞大到可怕程度的产业带动与提升能力。 宋丁进一步解释说，有数据表明，北京奥运会带来的关联产值是6000亿元，上海世博会带来的关联产值是6000亿元，有目共睹的是北京与上海的楼市已经到了颠峰的程度。 而惠阳呢？中海壳牌目前中国最大的外资项目，它可能产生的关联产值也将达到数千亿元。 如此大的产业，必然要进一步提升淡澳楼市的发展空间。 宋丁169769761437186623162952380010001000150020002500300035004000片区市场/价格170500xxxxxxxxxxxx第一季度平均单价（元/m2)以上图表显示,淡澳市场房地产价格逐年走高。 随着区域经济的带动，房地产价格也持续走高，在xx年至xx年，淡澳房地产市场价格上涨率达到203，xx年至xx年价格涨幅达27.5%，xx年第一季度商品房均价就达到3800元/，价格涨幅达28.7%,并且一路涨势看好，地产发展已成井喷之势。 惠阳大亚湾区域市场，进入大盘时代,地产盛宴的黄金时期。 企业名称/楼盘名称占地面积位置备注熊猫地产300万平方米大亚湾区域熊猫国际已启动碧桂园200万平米新桥08年初启动目前区内通过对已售出、转让地块的盘整，将土地统一重新规划出让，地产的“特区”政策，令国内知名发展商纷纷前来圈地，预计08年，惠阳、大亚湾将大盘竞出.区内房地产业将进入发展的黄金时期。 片区市场/潜在供应18振业地产173万平方米惠阳三和08年10月启动珠江投资1000万平方米大亚湾西区现已启动东部集团87万平方米大亚湾西区预计08年启动新阳城43万平方米预计07年底启动星河地产103万平米惠阳预计08年下半年中联项目40万平方米大亚湾预计08年启动总计1946万平方米听涛雅苑新际首府新际首府?汇西区项目西飞?假村菩提园小城故事小城故事熊猫黄?海岸新阳城片区主要楼盘分布图国际新城东方新城半岛一号中天彩虹城东部项目珠江东岸振业项目片区市场/供需态势19东方新天地广场渝景湾半岛1号?海岸项目占地:191万平米容积?:0.53产品:洋房别墅双拼价格:洋房4100元/平米别墅7500元/平米独?别墅、联排别墅、小高层一房、两房、三房二期下半?入市二期下半?入市8月正式公开发售国际新城?汇西区项目君豪公寓项目菩提园项目海韵华庭项目熊猫项目占地:61万平米容积?:1.35总建面:82万平米未启动建筑面积:5.6万平米建筑面积:21.4万平米三房、四房已宣传铺垫，?底销售未启动联排7000-9000元/平米占地:173万平米容积?:1.5产品:独栋联排叠加别墅高层住?一房、两房及三房年入市振业项目新阳城项目新天名城项目东部项目占地:43万平米建筑面积:28万平米未启动三房、四房(带装修)预计08?入市价格:双拼16000元/平米占地:6.87万平米容积?:2.5占地:8700平米占地:10.7万平米建筑面积:16.2万平米建筑面积:1.9万平米性价比高,带精装修,预计下半未启动二期13000元/平米占地:4.31万平米占地:1.1万平米已销售，均价3400元/独?别墅、联排别墅、小高层单栋26层烂尾楼改造项目两房、三房已认筹，预计均价5000元/?底入市渝景湾项目西飞?假村项目珠江东岸单栋30层烂尾楼改造项目单房、一房、小两房单房、一房至四房现处前期策划阶段产品:双拼、联排别墅、高层东方新天地广场项目中天彩虹城项目建筑面积:46万平米容积?:1.528产品:双拼联排、高层容积率:1.0一期别墅9000元/平米在售项目近期新推项目康汇公寓熊猫国际4期君豪公寓峰景湾商业大厦花千树公寓港湾明珠本项目海韵华庭新天名城占地:72万平米容积?:1.5容积?:1.3价格:一期洋房3800元/平米占地:62万平米占地:83万平米容积率:1.0占地:162万平米占地:117万平米产品:洋房双拼、独栋别墅高层东方新城占地:34万平米容积?:0.71片区市场/供需态势20大亚湾西区典型楼盘大亚湾西区典型楼盘占地建面80万(1期14.4万)110万(1期18.7万)一期由3组团9栋11层组成住?已售馨，商铺剩3套在售产品类型销售点评点评 1、地段及规模具有优势，注重品牌开发楼盘分析楼盘分析熊猫国际熊猫国际21一期均价4200元/平米二期参考价4800元/平米 2、整体品质感较强，形象建?及推广宣传比较到位? 3、周边配套发展相对滞后，制约?项目对外界的延伸熊猫国际熊猫国际大亚湾城市运营商大亚湾城市运营商户型面积及配比客户及比?客户及比?83.9691.63126.37147.782房2厅1卫3房2厅2卫4房2厅2卫40%40%20%熊猫国际熊猫国际22深圳、香港40%惠州、本地45%其他关注中心片（二期）预计关注中心片（二期）预计在今?在今?99月底推出月底推出15% 2、前期宣传推广策?及?强，起到?明显的品牌推广效应 1、以大户型的2房和三房主打纯粹为满足居住需求，客户定位准确占地建面产品类型销售?8486598603栋16层住?已售馨，商铺尚未推出楼盘分析楼盘分析君豪公寓君豪公寓23一期均价3300元/平米点评点评 1、中铭在惠阳两个项目地块的客户相应互动，无形?大?客户群体 2、区域被几个大的项目带动，已经形成?居住、投资氛围 3、3栋建筑分2期销售，中间间隔太长，容?使客户丧失信心 4、推广方式比较单一，整个区域仅中铭豪园和君豪公寓两个点推广自由地带自由地带国际公寓国际公寓户型面积及配比28.6044.9061.8085.5588.652房2厅1卫100.27103.473房2厅1卫20%1房1厅1卫2房1厅1卫20%10%50%君豪公寓君豪公寓24客户及比?深圳惠州附近居民50%35%15% 1、定位清晰公寓式住?，针对投资客户 2、宣传推广策?及?较弱，难以压制竞争对手的攻势关注二期将于国庆节前后推出，关注二期将于国庆节前后推出，500余套单位余套单位,主?面积主?面积3038003800元元/平方米平方米50030-8080平方米，均价平方米，均价楼盘分析楼盘分析菩提园菩提园占地建面产品类型销售状况状况107726平方米214393平方米8栋32层板式建筑99%，剩余几套大户型单位大户型单位25点评点评 1、大规模品牌社区，区域领头楼盘 2、整体施工，分批推售，?于探得先机把握市场 3、区域配套跟?上，周边环境较杂乱一树一菩提、一沙一世界一树一菩提、一沙一世界一期均价3200元/平米目前售价:4000元/平米一二期户型面积及比?153.28204.93298.324房2厅417.43446.74复式3房2厅32%45%23%古典式亚热带风情园?设计客户及比?菩菩提提园园26深圳40%50%10%惠阳淡水大亚湾 1、纯粹大户型产品，定位明晰；但户型面积过大，使客户置业步伐放缓 2、综合周边区域的发展，项目适合长线持有特别提示整个小区建筑密?才特别提示整个小区建筑密?才15.6%1.81.8，绿化?，绿化?68.8%68.8%，居住舒适?很高，居住舒适?很高15.6%，容积?仅，容积?仅片区市场/供需态势27大亚湾澳头片区典型楼盘大亚湾澳头片区典型楼盘占地建面产品类型销售情况点评点评 1、项目地段在澳头区域占有优势约1.1万19133单栋12层商住楼（底下2层为商铺）95%楼盘分析楼盘分析海韵华庭海韵华庭28住?预计均价3500元/平米商铺预计均价2.2万/平米 2、商住模式迎合?大部分客户的需求，在澳头这种模式也是首次 3、区域的居住与投资氛围尚未形成气候，市政设施配套也未尽完善，制约?项目的延伸大亚湾核心大亚湾核心商住典范商住典范户型面积及配比42.6459.2185.9994.7680.5880.70117.71121.543房2厅2卫客户及比?深圳惠阳其他1房1厅1卫2房2厅1卫2房3厅2卫50%28%11%11%海海韵韵华华庭庭29约65%约25%约10% 3、住?项目与商铺推出间隔周期太长，容?丧失部分客户资源 1、近90%的精小户型，定位很清晰，试图走中高档主?线 2、户型多样但面积偏小的户型显然是将目光瞄向投资客关注底层商铺麦当劳有望关注底层商铺麦当劳有望进驻，初步预计为明?进驻，初步预计为明?33月份月份楼盘分析楼盘分析东方新天地东方新天地住?精装修:5000元/平米住?9月下旬，商铺12月推出产品类型认筹?单栋30层正在接受登记（）单身公寓、一房两房主打户型30点评点评1.在澳头占有绝对的区位优势2.从区域总体看，项目的规模和档次使得其暂时成为区域领头羊中心地标起幕中心时代的荣耀国际尊寓建筑形态与户型面积两房和小三房，面积从39平米到112平米?等1-3层为商铺，5-30层为商住两用公寓住两用公寓户型有单身公寓、一房、东东方方新新天天地地31客户及比?深圳、其它惠州、淡水大亚湾70%20%10%1.户型走精简?线，同时4楼又有空中花园使居住、办公舒适?比较高2.住?与商铺10月下旬与12月上旬同时推出,一定程?上能有效?用投资客源产品类型销售状况单栋26层地层?散铺面约6成，销售进?较缓慢点评点评 1、区域周边环境比较脏乱，各项设施配套?尽齐全 2、项目整体规划设计比较单调，没有发掘自身资源，仅仅?用?外部资源 3、项目入市策?、推出时机?是很恰当楼盘分析楼盘分析渝景湾渝景湾32悠然山海间悠然山海间目前均价3400元/平米户型面积及比?66.4688.0496.472房2厅1卫3房2厅2卫3房2厅2卫25%50%25%渝渝景景湾湾33客户及比?深圳惠阳大亚湾85%10%5%1.小两房、小三房的户型设计，试图走主?线2.只有3种户型，户型比较单一，难以满足?同客户的?同需求3.项目一味地依赖海景，区域的内部景观比较乏味片区市场/供需态势34大亚湾中部区域典型楼盘大亚湾中部区域典型楼盘楼盘分析楼盘分析新天名城新天名城占地建面产品类型销售状况43100平方米162568平方米住?、酒店、写字楼前期形象入市，暂未销售35点评点评 1、规模较大，具有一定的社区感预计一期售价4000元/平米 2、配套齐全，物业档次较高 3、片区内首个集酒店、写字楼、住?、商业的综合体社区户型面积及比?2房2厅(70-80)30%3房2厅(106-120)52%4房2厅(135-140)15%复式(约180)3%新天名城新天名城36酒店、写字楼特别提示片区稀缺性的综合体物业，特别提示片区稀缺性的综合体物业，将成为区域的楼盘领头羊将成为区域的楼盘领头羊 1、顺应市场主?户型配比，主导大型居家社区概? 2、综合周边区域的发展，项目物业类型齐全，发展潜?较大户型面积及比?1房1厅(50-55)12%2房2厅(70-80)25%3房2厅(100-130)35%4房2厅(140-150)20%联排别墅(210250)联排别墅(210-250)8%8%楼盘分析楼盘分析新际新际首府首府占地建面产品类型销售状况况9万平方米22万平方米联排别墅，1房至4房户型预计07?11月入市37特别提示项目拥有山体景特别提示项目拥有山体景观资源，但周边生活及交通观资源，但周边生活及交通配套欠缺，将需依靠自身解配套欠缺，将需依靠自身解决决 1、户型配比较为全面，可满足各类客户需要 2、将以联排别墅树?整个项目的形象，吸引置业客户的关注内容半岛一号东方新城棕榈岛熊猫国际珠江东岸星河规模占地191万平方占地140万平方占地33万平方占地89万平方占地61万平方占地103万平方单价联排5200叠加4300叠加4300平层3300联排5300双拼6000双拼6000公寓13000别墅15000别墅15000洋房4200片区整体市场趋向高端片区内在售、及规划中的大盘，均以别墅类产品做为主导，档次走高。 片区市场/供需态势38主力物业联排、双拼独栋、叠拼，洋房联排、双拼独栋、叠拼，多层洋房联排、双拼独栋、叠拼、洋房联排、双拼独栋（二期）、洋房首期双拼，联排为主，后期兼有洋房别墅、洋房？成交客户65%深圳客户30%本地客户70%深圳客户95%外地客户50深圳30产业客户20%周边总体销售率类别墅100%洋房100%别墅物业开盘即售完。 洋房二周内售完类别墅100%洋房约20%别墅物业开盘即售完。 70%约95%销售速度别墅物业1月内售完第三批开盘当月销售完毕606080100其他客户其他客户本地客户深圳客户区域房地产市场成交客户区域统计片区市场/客户3902040xxxxxxxx在本区域市场内，成交客户比例从xx年至xx年变化较为明显，整体市场在xx年以后均是以深圳客户群为主,可以说xx年开始深圳购房者大量涌入淡澳片区置业，而本区域客户成交量相对较小。 这充分说明今后淡澳区域的主力客户群特征十分鲜明，以深圳客户群主导市场。 经过我们对惠阳、大亚湾市场楼盘销售总结及对惠阳、大亚湾今后房地产消费群体研究得出区域客户的总体分布如下表客户所在区域客户类型占客户比率置业目的大亚湾区域企业主、管理人群12%自住、过渡性自住片区市场/客户40惠阳区域原居民、公务员5%自住生意人、商务人群10%自住、办公深圳职业炒家、企事业人群50%投资商务人士、生意人12%自住、第二居所深圳居民6%父母及亲友居住香港、其它地区惠阳原籍人士5%自住、投资100%受各种因素趋导，深圳客户是未来很长阶段内的区域客户的主流群体，未来深圳客户及本地客户将大比例增长。 片区市场/客户客户流趋势41随着惠阳大亚湾区域内的房地产聚群效应及区域市场渐渐明朗，越来越多的人开始认同区域市场，区域内置业客户将大幅度增加。 深圳客户在较长的一段时间内将占据客户主流位置，但随着大亚湾及惠阳产业经济的快速发展，城市容量迅速增加，内需进一步释放区域常住人口置业比重增加，其他区域内的客户也会上升，深圳客户比例将呈小幅下降。 195819.5814.2334.629.720.420.437.2542.98xx252030354045区域房地产发展趋势市场趋势421.2xx64.51.8xx1811.63.688.60510xxxxxx投资（亿元）施工（万平米）竣工（万平米）以上图表显示，最明显的是xx年到xx年房地产投资总额上涨快，特别是xx年总投资8.6亿元,而xx年上升到20.4亿元,竣工、施工面积也逐年加大。 这充分说明，近几年淡澳房地产开发以惊人的速度持续增长，这也说明目前本区域市场已摆脱了90年代的经济泡沫所带来的影响，淡澳房地产已全面复苏,房地产行业也正开始走向快速发展。 1437143718662316295238001500150020002500300035004000区域房地产市场价格走势4397605001000xxxxxxxxxxxx上半年平均单价（元/m2)以上图表显示,淡澳市场房地产价格逐年走高。 随着区域经济的带动，房地产价格也持续走高，在xx年至xx年，淡澳房地产市场价格上涨率达到203，但2952元/的价格远远低于广东省均价5200元/的水平，xx年上半年商品房均价就达到3800元/，并且一路涨势看好，地产发展已成井喷之势。 市场趋势44淡澳区域主力客户群特征明显，现在是“深味愈浓”，对区域未来需求动向的准确把握，我们有必要先审视深圳房地产的发展。 深圳市场扫描961.42716.9806.5707.469700xx006008001000万历年住宅批准预售面积统计市场趋势政策限制供应减少45xxxxxxxxxx724.41806.56820.13905.237250xx006008001000xxxxxxxxxx万历年住宅实际销售面积供求矛盾日益明显市场升温需求走旺2000-xx年深圳市商品住宅存量统计(万平米)xx00市场存量(Supply Stock)市场趋势深圳市场扫描46-300-200-1000100住宅存量21.0853.42237.29-95-13.65-197.83-225.832000xxxxxxxxxxxx市场存量基本消耗殆尽，未来刚性的需求必将外移可支配收入定基指数定基指数1997年=100深圳商品住宅价格近两年的上涨远远高于同期城镇居民家庭人均可支配收入增长速度，消耗深圳房价飞涨，可开发用地不足200平方公里市场趋势深圳市场扫描472000年xx年xx年xx年xx年xx年xx年（深圳xx年房价收入比高达121）住宅销售价格定基指数了前9年的收入增长空间。 深圳关内已无地可用，关外可开发用地不足200平方公里，可用于地产开发的面积更少，深圳地产将驶向何方？数据搜房网深圳目前城市人口超过1200万，而且这一数据还在逐渐增长，面临着人口压力越来越大的情况，据专家分析，未来深圳将面临五个方面压力是10年后深圳将无土地可用河流污染10年后深圳将无土地可用；河流污染，环境恶化；机动车每年增长20%，交通不畅；人口增长过快，中小学、医院等社会服务机构长期超负荷运行；人口素质与城市不协调、不平衡影响城市现代化进程。 所以向外扩张成为了深圳解决人口矛盾的唯一途径。 作为深圳边缘的淡澳地区，将受益于深圳人口结构的调整，吸纳更多知名企业的同时也将带动人口增长,形成大深圳的概念已经成为不可阻挡的趋势，由于深圳在整个区域的辐射作用，淡澳地区已扮演了深圳东部重镇的角色。 环境恶化机动车每年增长20%市场趋势深圳市场扫描48深圳客户走出去是必然的选择。 深圳别墅市场的发展历程深圳别墅历年销售价格（单位元/平方米）4532030000300004000050000市场分析市场趋势深圳市场扫描4997801202028010153501450414326958399961200012466136xx50015900144249382733001000020000909192939495969798992000xxxxxxxxxxxx复苏期发展期沉寂期腾飞期xx年深圳别墅市场进入腾飞期，xx年深圳别墅销售均价为45320元/平方米。 圣莫丽斯北区圣莫丽斯南区一般94交通距离区域认知自然资源价格套数2万一般较近招华曦城一般1662.6万低较远100%100%销售情况深圳市场个案销售周期项目名称1天两周一般922万一般较近80%1天100%100%1天1天市场趋势50翡翠湾稀缺1083.4万低远100%1天纯水岸三期一般158万高近东方花园466.5万高近100%两周东部华侨城稀缺238万高远?天琴湾三期稀缺4815万高远？梅沙湾稀缺908万高远？06年深圳别墅项目销售情况极佳，销售速度极快，市场几乎疯狂？！一般市场趋势深圳市场扫描目前深圳市场处于高端物业稀缺期目前深圳市场处于高端物业稀缺期，深圳别墅供应量严重不足，甚至已经无别墅可卖了,强大的外购能力急切寻找投资目标，高端物业势必成为热切的投资渴望！深圳51在历史文化与地缘上历来就与淡澳唇齿相依的深圳，是如何迎接在历史文化与地缘上历来就与淡澳唇齿相依的深圳，是如何迎接“中海壳牌中海壳牌”带来的变革呢？带来的变革呢？”“据专家预计，以中海壳牌为核心，半径据专家预计，以中海壳牌为核心，半径200产业辐射。 大亚湾中海壳牌乙烯项目及中海炼油项目上来之后，深圳马产业辐射。 大亚湾中海壳牌乙烯项目及中海炼油项目上来之后，深圳马上着手兴建了上着手兴建了1010公里的龙岗大工业园公里的龙岗大工业园上着手兴建了上着手兴建了1010公里的龙岗大工业园，一个公里的龙岗大工业园，一个10城。 从深圳这两大工业园区至惠阳和大亚湾，也就城。 从深圳这两大工业园区至惠阳和大亚湾，也就10明深圳政府在产业布局上，已经主动考虑到了中海壳牌所蕴涵的巨大商明深圳政府在产业布局上，已经主动考虑到了中海壳牌所蕴涵的巨大商机！机！200公里的区域将受到直接的公里的区域将受到直接的一个一个101010公里的坝光精细化工公里的坝光精细化工公里的坝光精细化工公里的坝光精细化工10分钟的路程，这说分钟的路程，这说市场趋势/双城融合52可以预想，在深圳土地资源日益枯竭的局面下，龙岗、淡澳两地的可以预想，在深圳土地资源日益枯竭的局面下，龙岗、淡澳两地的经济、产业、社会融合必然加速进行。 深圳只有经济、产业、社会融合必然加速进行。 深圳只有2000一旦深圳、惠阳和大亚湾合并计划得以实施，深圳就可能扩大到一旦深圳、惠阳和大亚湾合并计划得以实施，深圳就可能扩大到5000平方公里，这将给深圳带来怎样的变革？简直难以估计。 平方公里，这将给深圳带来怎样的变革？简直难以估计。 2000多平方公里土地，多平方公里土地，5000多多大亚湾壳牌石化工业城霞涌旅游区区大业区深圳、惠阳、大亚湾经济发展深圳、惠阳、大亚湾经济发展互动示意图互动示意图惠阳商务、文化、休闲娱乐、旅游、商服中心三和工业区53深圳精细化工城深圳大工业区惠州港西区大工业区市场趋势/双城融合54“深圳东进”的扩张步伐形成了深惠半小时生活圈，规划中的深圳地铁三号线，盐田港与惠州港的沿海高速即将开通，深厦高速铁路经过惠阳，南坪快线连通惠阳，四通八达的惠阳大亚湾交通脉络让同城生活精彩演绎。 双城融合已成必然双城融合已成必然历史就像xx年宝安、xx年的龙华、xx年的布吉，城界的消失，经济的融合将成就更多的地产传奇经济的融合，将成就更多的地产传奇.市场趋势/双城融合55大亚湾位置以及强大的石化产业经济决定了其价值不可估量深惠一体化进程加速,同城生活精彩演绎,深圳东置业前景无限好!市场研判双城融合区域经济大发展深圳房价持续高增政策影响实力开发商大盘拿地外来客户的庞大需求政策削减深圳豪宅供应56片区价值急剧提升投资置业者流向惠阳大亚湾大盘规模品质化开发中高端物业当前供不应求淡澳成为中高产人士的新的乐土片区发展化客户扩大化市场大盘化价格上扬化项目高端化未被满足的市场需求 1、依托特殊资源进行开发的主题地产（如旅游资源等），属于特殊的稀缺性旅游度假主题地产高端项目目前还是市场空白。 573、高端物业在深圳日益稀缺，爆涨的别墅价格，对高端高品质物业的热切需求，目前宏观的调控政策令投资客户急切寻觅投资的机会，符合深圳消费者迫切需要的稀缺资源型（如海景）高端物业是急待满足的市场需求。 2、区域产业经济高速发展、深惠一体化进程提速，价格洼地效应造就了令人难以抗拒的吸引力；有高品质和完善社区的大盘成为市场追逐的热点。 总结1.区域经济在快速发展，产业高地效应带动房地产市场的飞速发展，惠阳、大亚湾地产市场进入快速发展期；本阶段,中高端物业成为市场急待满足的需求。 2.惠阳、大亚湾地产市场的一系列政策利好,大牌开发商的纷纷进入，使市场进入大盘时代，造就一场地产的盛宴；未来大盘品质化规模化开发，带动片区物业档次走高，整体价格将进一步上扬；583.高端物业在深圳已经十分稀缺，投资客户急切寻觅投资机会，特别是惠阳大亚湾资源性高端物业(如海景豪宅)成为市场追逐的焦点4.现阶段宏观调控政策的影响，深惠一体化进程加快，深圳高涨的房价，价格洼地效应，造就了令人难以抗拒的吸引力，深圳的客户于是纷纷东进，选择大亚湾;定位篇定位篇59项目认识在市场中寻求项目的位置FOCUS1区域环境关键词规划、交通、旅游度假生活圈60本案大亚湾海域面积1300平方公里，海岸线长52公里。 本项目恰好位于大亚湾海岸线中央区域，处于黄金海岸度假旅游圈内,左邻石化基地,右接霞涌镇中心,区位优势十分明显。 在市场中寻求项目的位置FOCUS1规划属性61沿海高速公路深汕高速公路西部快线地铁三号线深汕高速铁路地图上“沿海高速”的红色标记，该路段双向6车道，预计xx年底全线通车惠阳在市场中寻求项目的位置FOCUS1交通前景本案本案62在市场中寻求项目的位置FOCUS1大亚湾是个神奇的地方。 它是玩海的天堂，52公里长的海岸线，柔软细腻的沙滩，海岸线上绵延着大大小小的海浴场，海中有星罗棋布的海岛，那里分布着许多海滨旅游点。 在大亚湾，你可以和阳光、沙滩、碧海、渔家风情来一次彻底的接触旅游度假生活圈63大亚湾海域面积达388平方海里，黄金海岸线达52公里，拥有海域岛屿89个，海滨沙滩10多处，陆上景点10个，旅游风有海域岛屿个，海滨沙滩景资源具有奇特、神秘、野趣、旷远、虚幻的特点，适于发展海上运动、海底观光、海岛环游和山地旅游，狩猎以及人文旅游等活动，已成为广东省乃至国际旅游链上醒目的一环。 大亚湾海水清澈，沙滩绵延曲折，沙质柔软细腻，近海拥有近百个千姿百态的岛屿，呈弯月状分布，被誉为“海上小桂林”。 大自然的鬼斧神工，使大亚湾成为南中国海的一颗璀璨的明珠在市场中寻求项目的位置FOCUS1旅游度假生活圈64多处，陆景点个，旅游风在市场中寻求项目的位置FOCUS1旅游度假生活圈65大亚湾旅游业已打下相当好的基础,发展初见端倪由于大亚湾还处于开发阶段，地广人稀，原由于大亚湾还处于开发阶段，地广人稀，原在市场中寻求项目的位置FOCUS1旅游度假生活圈66住居民少，新迁的石化企业员工还在陆续到来，使得片区呈现一种假日经济的现象，旅游高峰时特别是霞涌海岸线人山人海，热闹非凡，平日则较为冷清，明显人气不足。 假日经济的现象在市场中寻求项目的位置FOCUS1旅游度假潮涌霞涌67节假日来霞涌清泉寺观树品泉的人多了；去霞涌海滩吃海鲜体验渔家生活的人更多了；自驾游的人多了；去辣甲岛、三门岛的人多了。 现代生活方式向度假休闲、时尚、多元化方向发展。 在市场中寻求项目的位置FOCUS168大亚湾渔家风情游已成为广东的生态游七条热线之一据大亚湾旅游局资料，xx年大亚湾的游客，人数超76万人次，同比增长857%，春节黄金周期间有近10万长8.57%，春节黄金周期间有近10万游客畅游大亚湾，仅十一国庆黄金周长假7天，前来该区旅游的游客超30万人次。 按照预计目标，xx年的旅游接待人数将达到85万人次，旅游人数将同比增长11.84%，旅游总收入达到6000万元，同比增长11.11%。 旅游业的发展成了大亚湾经济发展的一股强劲的动力。 在市场中寻求项目的位置FOCUS1旅游度假生活圈69在市场中寻求项目的位置FOCUS1大亚湾稀缺性旅游度假主题地产高端项目70在哪里？项目实施市场差异化战略找到了突破方向供求价格资源型高端物业十分稀缺,供不应求资源型高端物业十分稀缺,供不应求市场价格不断攀升市场价格不断攀升市场环境规划良好、前景诱人在市场中寻求项目的位置FOCUS171发展产业高地效应促使区域房地产业高速发展产业高地效应促使区域房地产业高速发展定位旅游黄金度假区高起点，高定位带来广阔发展前景旅游黄金度假区高起点，高定位带来广阔发展前景五区一岸线的规划将加速区域经济的发展五区一岸线的规划将加速区域经济的发展规划在竞争中寻求项目的机遇FOCUS2淡澳区域资源型顶端项目处于市场空白高端半岛一号高端半岛、棕榈岛顶端？水上人间区域标杆性资源型顶端项目市场明显缺位72中端菩提园、中铭豪园、听涛雅苑号中高端东方新城、熊猫国际、珠江东岸、丽江花园、中区华府项目的营销思考首先考虑的因素是如何实现风险最小化，所以项目的竞争格局往往会倾向于在跟随主流市场的基础上放大自身优势，寻求市场差异化战略，进而规避竞争风险的策略。 那么与区域内高端竞争项目对比，我们是否存在独特的竞争优势？在竞争中寻求项目的机遇FOCUS273本项目Vs淡水河畔高端项目优势（S）劣势（W）?无敌海景资源?区位优势?后发优势?旅游氛围优势?配套劣势?规模差距棕榈岛东方新城半岛一号?指标劣势在竞争中寻求项目的机遇FOCUS274机会 （0）?区域标杆性滨海物业牵引其中高端客户?打造主题特色园林,实现高性价比优势?充分挖掘旅游资源造市?完善滨海生活配套和商业配套?品牌智能化物管服务竞争策略?片区度假休闲氛围日趋浓厚?深惠一体化的进程加快?石化产业高地效应凸显市场领先者市场领先者市场补缺者市场补缺者在竞争中寻求项目的机遇FOCUS2我们以市场领先者的身份进入市场主75绝对优势垄断市场产品领先，?可复制，先人一步目标明确，挖掘客户瞄准市场缝隙创新产品和需求点市场挑战者市场挑战者改变游戏规则，后来居上强调新的评估标准强调产品的特色和价值市场追随者搭?车，借势发挥以小博大，杀伤战术价格战的制造者大小次相对市场规模主?市场竞争策略在竞争中寻求项目的机遇FOCUS2独特的竞争优势核心竞争力在哪里?76无敌海景资源(USP)区位地段优势滨海物业规模优势项目经济技术指标项目分析77占地:14万别墅面积2万其他容积率1.5-2.5地块位置石化产业区黄金海岸旅游度假区78项目位于大亚湾霞涌镇。 为政府规划的黄金海岸旅游度假区，毗连石油化工产业区。 项目地交通概况惠阳惠城深圳龙龙岗澳霞大道连接大亚湾开发区东西区的交通干线79本项目距离宝安机场100公里距离惠州火车站65公里距离深圳市中心70公里距离惠阳距离25公里周围环境熊猫海滩、黄金海岸、东升渔村、大甲岛、三棵树观景台、南蛇岭项目四至西至为一荒地，有待开发。 北至为小城故事，现为壳牌员工宿舍。 80东至民房，霞涌镇所在地，周边有大亚湾游乐场。 南至靠海，自然景观资源优越。 地块现状沿海岸线沙滩，地表多为岩石结构层。 部分乱石分布石分布。 81地块素质总体阐述区位项目位于大亚湾霞涌镇，规划旅游度假区与石化区的中间位置。 享有天然旅游度假资源的同时，有石化区的产业经济支撑起来的消费力。 交通近距离深圳、淡水、惠州，交通体系通畅。 景观沿海，坐拥52公里海岸线的中段，得天独厚的海上风光。 邻近熊猫海滩、黄金海岸、东升渔村、大甲岛、三棵树观景台、南蛇岭等景点。 82地块东隔民房为霞涌镇、大亚湾娱乐场；南为海岸线，无遮挡，视觉景观良好；西为待开发用地，目前荒芜；北面为小城故事，多层，壳牌员工宿舍；澳霞大道，直通熊猫金海岸；远能观山景；地块价值挖掘自然景观资源优良适合旅游度假海景资源旅游度假区房价过高房价过高居住品质下降较强的购买力有投资意识度假83石化基地小城故事投资度假近距离深圳、香港邻惠阳有购买需求有购买能力周边配套稀缺居住配套消费项目项目SWOTSWOT分析分析优势（strength）1.地处大亚湾?游?假区与石化区域之间,恰好位于大亚湾海岸线的中央区域2.滨海，近山，海景自然景观优越3.黄?游?假区高起点规划,4滨海物业规模优势开发商品牌优势4.滨海物业规模优势,开发商品牌优势?势（weakness）1.目前霞涌处在开发初级阶段，周边环境人气?足内需?够，影响到置业者的信心2.片区周遍配套设施?足，生活?3.地块不规整，两条市政规划路把地块一分为四,且紧挨一庙宇为四,且紧挨庙宇4.临主干道面小,昭示性欠缺84威胁(threat)1.区域内市场供应量加大对本项目的冲击2.诸多品牌开发商的进驻,大盘时代的到来,带来白热化的竞争态势3宏观.政策性调控风险以及市场的?稳定因素影响机会(opportunities)1.产业高地效应及深圳楼市的带动，大亚湾楼市整体处于上升态势2.深惠一体化进程加快,大亚湾经济高速发展,投资远景强势.未来区域交通规划一系列利好4.旅游度假氛围日趋浓厚SWOT总结项目发展总策略S优势条件 1、区位优势 2、资源优势 3、规划优势 4、规模优势W劣势分析1配套不足2人气不够,内需不足3地块规划难度4.昭示面不够85T威胁分析 1、宏观调控政策的威胁2同期区内项目的竞O项目机会点 1、区域楼市整体上升 2、深惠一体化加快,投资远景强势 3、未来区域交通规划一系列利好 4、旅游度假市场的利好凸现优势，把握机会 1、全面整合优势资源 2、树立高端形象 3、产品创新包装成型利用机会，规避劣势 1、整合推广片区价值 2、投资度假两相宜 3、炒作海滨生活概念借力打力，化解威胁 1、强打资源优势牌，树立优势产品形象，占领市场至高点 1、强有力的促销推广 2、高性价比的产品打动消费者减少劣势,回避风险定位模型定位模型定位策略/品类定位86不同属性的土地打造出不同的产品催生不同属性的住宅吸引着不同类型的客户即位居城市中心区现代化生活配区现代化生活配套十分完备，生活十分便利，享有一个城市的现代文明。 为一个城市的城区概念板块。 ，即位于城市的新兴发展区域，片区城市形象已基成形城市形象已基成形，但尚不具备城市所有功能，并作为一个城市发展新区域，正在迅速掘起，它属于都市的范畴，但只能是规划利好，现状有待提升。 一般位于一个城市的郊区的郊区，片区农村形象鲜明，