房地产财务分析2--12.docx

从2007年第四季度开始，中国房地产市场开始了调整，全球金融危机的爆发使房地产市场的调整幅度进一步加大。由于各原因，房地产市场出现价格盘整、成交量持续萎缩的状况，对房地产企业的财务状况造成非常不利的影响。房地产企业必须进行客观的财务分析，反映企业真实的财务状况及赢利能力，为企业管理层提供决策依据。新浪乐居& I. m5 e w本文从资产负债表、损益表和现金流量表出发，采取比率分析与现金流量分析相结合的方法，结合房地产企业的实际，在赢利能力、偿债能力、运营能力以及成长能力四个方面分析企业的财务状况。一、房地产企业的赢利能力分析赢利能力是企业成败的关键，只有长期赢利，企业才能真正做到持续经营。反映赢利能力的财务比率有净资产收益率、总资产报酬率和权益报酬率等，所有这些指标都与净利润有关。尽管包括非经常性损益在内的净利润反映了公司的总体赢利状况，但是扣除非经常性损益后的净利润能更客观地反映公司主营业务的赢利能力。为了更加客观真实地反映企业持续、稳定的赢利能力，在计算净利润时，应除两方面的影响，一是剔除非经常性损益的影响，二是剔除企业管理层利用技术手段调节润的影响。非经常性损益通常指与企业的主营业务无直接关系的各项收支、损益、各项资产减值准备、补贴收入等科目。新浪乐居. r8 q# K2 h经验告诉我们，决定企业命运的现金流，唯有现金流支撑的赢利才是真实的、可持续的。房地产企业还应分析销售现金率、资产现金率，反映企业主营业务获取现金的能力。销售现金率是指经营现金净流量与销售收入之比，表明实现一元销售所取得的经营现金净流量。资产现金率是指经营现金净流量与平均资产之比，表明一元资产通过经营活动所能形成的现金净流入。一般来说，这两个比率越高，企业获取现金的能力就越强。二、房地产企业偿债能力和资产变现能力的分析房地产企业偿债能力和资产变现力体现的是企业财务状况的安全性。反映短期偿债能力的指标有流动比率、速动比率，这类指标从静态角度反映企业可在短期内用流动资产转变为现金偿还到期流动负债的能力。反映长期偿债能力的指标有资产负债率和利息保障倍数，这类指标体现企业偿还其长期债务本金与支付利息的能力。在计算流动比率和速动比率时应分考虑以下三个因素：首先是存货的界定。在房地产企业，开发成本和开发产品均作为存货列于流动资产中，而只有开发产品和已具备预售条件的开发成本才能在短期内变现，因此在计算流动比率时，需将不具备预售条件的开发成本从存货中剔除出来。其次是应剔除待摊费用和预付账款等事实上不能再转变为现金偿还负债的流动资产，并考虑存货的真实价值。对于房地产企业高价取得的土地储备，必须充分考虑减值准备，才能真实反映存货的变现价值，客观反映其偿债能力。最后是应将预收账款从分母流动负债中扣除。因为房地产行业的特殊性和国内预售政策，预收账款实质上是企业未实现的销售收入，一旦项目竣工入伙就可以结算收入，因此不能将预收账款视为一般流动负债。在判断房地产企业流动比率与速动比率的高低时，应结合行业的平均水平进行分析。在分析房地产企业的短期偿债能力时，还应结合存货周转率、投资性房产等因素综合考虑。房地产企业存货变现的时间很长，不同企业间存货变现的速度差异也很大，在相同条件下，房地产企业存货周转率越高，其现金流入将越快，净资产收益率将越高，防范财务风险的能力将越强。投资性房地产能够为房地产企业带来相当大的现金流入，是偿还短期债务的重要保证。房地产企业在计算资产负债率时应该重视资产的真实价值，比如存货是否存在减值、投资性房产是否采用公允价值。在计算利息保障倍数指标时，同样要将非经常性损益和企业调节利润的影响剔除，这样才能真实反映企业的实际偿债能力。目前业界普遍认为，国内房地产企业财务安全的资产负债率不超过70%。事实上，国内房地产企业的负债水平普遍较高，处在高负债运营的状态。房地产企业应更重视偿还短期债务的能力，从动态角度分析一定时期经营现金流量偿还到期债务的能力，这类指标有到期债务偿付比率、现金支付保障率、利息现金保障倍数以及短期风险头寸。到期债务偿付比率是指经营现金净流量与到期债务本息之比，反映公司运用经营现金流量偿付到期债务本息的实际水平。该比率小于1，说明公司到期债务的自我清偿能力较差；该比率大于1，则显示经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务。现金支付保障率是指本期可动用的现金与本期预计需支付的现金之比，反映企业在特定期间内可动用的现金是否能够满足企业当前现金支付的水平。利息现金保障倍数是指经营现金净流量与债务利息之比，反映企业以现金偿还债务利息的能力。该比率越高，说明企业越拥有足够的现金用于偿付利息，企业的财务风险也就越小。短期风险头寸是指货币资金与经营净现金流量之和减去到期流动负债的差额。该指标反映房地产企业偿还短期债务的能力，是指企业除了现有货币资金外，未来一个时期内是否有足够的收入偿还短期债务的能力。该指标为正数，表明经营现金流量比较充沛，足以偿还到期债务，反之，说明公司到期债务的自我清偿能力较差。在分析现金流量时，“销售商品、提供劳务收到的现金”必须是真实的销售现金回笼，“收到的其他与经营活动有关的现金”必须将关联方归还欠款、占用关联方资金、非经营性现金流入剔除，还原真实的经营现金流量。 三、营运能力的财务分析运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业资产利用的效率。反映资产周转速度的指标有存货周转率、流动资产周转率、总资产周转率。周转速度越快，表明企业的各项资产进入经营环节的速度越快，形成收入和利润的周期就越短，经营效率就越高。最能反映房地产企业运营能力的是存货周转率。存货周转率越高，说明项目开发周期越短。在相同的市场条件下，存货周转率越高，房地产企业将获得更高的资产收益率。在分析房地产企业的营运能力时，还应结合企业的发展战略，不能简单地以资产周转速度作为判断依据，因为有的房地产企业是通过提高周转率来提高净资产收益率，而有的房地产企业则是通过提高销售利润率来提高净资产收益率。 四、房地产企业成长能力的分析在现实生活中，人们更为关心的可能还是企业未来的成长能力。反映成长能力的指标有主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率、经营现金流量成长比率等。在评价企业成长能力时，掌握该企业连续若干年的数据，才能得出较为准确的判断。主营业务收入增长率、主营业务利润增长率、净利润增长率越高，表明公司业务扩张能力强、市场竞争能力强，成长能力强。经营现金流量成长比率是指本期经营现金净流量与上期经营现金净流量之比，该指标反映公司经营现金流量的变化趋势和具体的增减变动情况。一般来说，该比率越大表明公司的成长性越好。该比率大于1，表明公司经营现金流量呈上升趋势。在分析房地产企业的成长能力时，不仅应对其报表数据进行多期比较，还应对具体的行业指标，如开发面积、销售面积、土地储备等指标进行多期比较分析。房地产行业的发展与国家宏观政策、经济环境密切相关，仅从房地产企业的报表数据简单分析得出的结论是片面的。国内土地可以分期开发、地价可以分期支付等因素，导致房地产企业往往有巨额的表外负债；国内不同地区的房地产价格走势、市场需求特点也有差别，因此，只有对房地产企业进行全方位的深入了解、综合分析，才能充分掌握企业的财务状况和赢利能力。不同的房地产企业既可能有战略的不同，也可能有区域的差别，对房地产企业的财务分析还需要与业界同行进行横向比较，这样才能对房地产企业的财务状况有更全面的认识。 一、资产负债表分析（一）资产结构通常具有固定资产、应收账款较小，货币资金、存货较大的特点。在行业调控的背景下，资金的现金含量尤为重要。存货主要包括两块，一是已收款未结转的销售，二是土地储备。（要警惕房地产企业未提足存货跌价准备，也要警惕一些绩差企业利用存货跌价准备调节利润。）地产企业的资产负债率包括总体负债率和实际负债率两个指标。实际负债率=（总负债-预收账款）/总资产二、现金流量表分析对于房地产企业而且，在某些会计年度，企业经营现金流、投资现金流、融资现金流是不平衡的，在开发阶段，经验及投资现金流通常为负，企业的资金周转主要靠负债，而在开发的后期，经营现金流为正。但是对于不断滚动开发的大型房地产企业而言，经营现金流最好为正（除非企业有强大的融资能力）。8 J# x, b8 i9 T O/ U) * n1 可以将经营现金流和净利润放在一起考察，如果经营现金流长期明显低于净利润，甚至为负，就是危险的信号。! s# - w, K3 y Y买房,购房,装修论坛,房产论坛7 x) |* R% m y! h2 g$ n8 A( q0 - i新浪乐居& 4 c6 I三、利润表分析新浪乐居% Y9 _9 h8 w, p9 r; m% q2 e+ t新浪乐居（一）收入质量分析( |% b6 H! h新浪乐居论坛+ u4 m4 Y1、收入的确认问题：（1）按交楼确认；（2）按收到预收款确认。确认方法对企业每个会计年度的利润有很大影响。 m. h0 t% K* s1 : & b0 h2 c新浪乐居论坛要关注确认方法和方法的一致性。/ X. g. H) s K8 Y新浪乐居- - O D2 B9 l3 - p2、主营业务收入分析：要分析量，也要分析成长性和波动性。买房,购房,装修论坛,房产论坛* M# A( k6 i房产论坛,装修论坛,业主论坛 C ?# x3 D0 K（二）利润质量分析新浪乐居论坛% G6 V- r N B% c; a8 D! _1、净利润。同上. f1 ) Y买房,购房,装修论坛,房产论坛% k6 u# s房产论坛,装修论坛,业主论坛2、毛利润。房地产行业平均毛利率在30%以上。新浪乐居论坛8 ?/ 7 q3 L) h- n j. s4 1 R/ B$ N! E新浪乐居论坛5 g8 k! u房产论坛,装修论坛,业主论坛房产论坛,装修论坛,业主论坛# s) w% a0 u p四、收入完整性分析* A7 v4 A1 n% a新浪乐居论坛; 3 k( j$ F% x新浪乐居论坛前提假设：1、先收预售款，后交楼；2、在交楼时确认收入；3、没有退货。则通常有下列关系：1 k8 X* O/ X h0 B% O4 C. P& k上期预收账款余额+本期销售取得的现金-本期预收账款余额=本期主营业务收入房产论坛,装修论坛,业主论坛 t1 D. m3 4 # |; x) r- i5 l6 新浪乐居论坛上式将资产负债表、损益表 、现金流量表紧密联系起来，通过此公式可以初步判断企业是否存在隐瞒、截留收入和虚报收入等问题。 帖子 387 精华 24 注册时间：2009-12-16 最后登录：2010-4-18 发短消息 加为好友 个人空间 送礼物 当前离线 TOP 怀柔欧郡435平独栋别墅均价15000全款98折(图) 季思频 季思频(tiankubong0818) 实习记者帖子 387 精华 24 礼物 6 6楼 大 中 小 于 2010-2-1 20:07 发表在 顶秀欣园 论坛 只看该作者 树状浏览 2、成本效益分析：营业利润占总利润的比重反映着公司经营状况，反 . 2、成本效益分析：营业利润占总利润的比重反映着公司经营状况，反映着公司盈利的稳定性。存在着大量的预收账款，开发成本可能产生账实不符，除能够资本化的费用以外，其他期间费用均应计入当期损益等，这些势必影响报表使用者对公司经营成果的判断。 新浪乐居论坛 A p, c! 1 W& r 3、财务状况分析：上市房地产公司从开始预售到收入确认，其间巨额的房款收入长期挂在预收账款，虚增了短期负债，虚减了收入、利润；大量的土地储备，但是土地成本按购置价格而非公允价值入账，这些会影响报表使用者对公司偿债能力的判断。本公司加强了应收账款的管理，加大了库存房的营销力度，大幅减少了应收账款、存货占用资金，公司的短期偿债能力有所增强。由于短期负债有所下降，所有者权益相对比较稳定，但公司为长期发展储备项目用地，长期负债剧增，增长额为27180万元，涨幅达204.71%，长期偿债能力却有一定程度的减弱，财务风险增大。 帖子 387 精华 24 注册时间：2009-12-16 最后登录：2010-4-18 发短消息 加为好友 个人空间 送礼物 当前离线 TOP 海淀欧洲公馆尾房122平起3-4居精装公寓(图) 季思频 季思频(tiankubong0818) 实习记者帖子 387 精华 24 礼物 6 7楼 大 中 小 于 2010-2-1 20:07 发表在 顶秀欣园 论坛 只看该作者 树状浏览 陆家嘴的流动速比率、速动比率是最高的，超过理想的比率，说明该 . 陆家嘴的流动速比率、速动比率是最高的，超过理想的比率，说明该公司短期偿债的能力较强。8 r/ p+ Q3 Z% h2 W新浪乐居5 J, D5 x1 G B. F, N$ T新浪乐居! F% . u r- _) 房产论坛,装修论坛,业主论坛二、营运能力的财务比率, C1 S, H8 y$ 7 s5 $ L- a4 m营运能力是以企业各项资产的周转速度来衡量企业资产利用的效率。周转速度越快，表明企业的各项资产进入生产、销售等经营环节的速度越快，那么其形成收入和利润的周期就越短，经营效率自然就越高。一般来说，包括以下五个指标：新浪乐居: A+ t, A新浪乐居8 M% g! K应收帐款周转率 = 赊销收入净额 / 应收帐款平均余额 新浪乐居论坛# |8 M4 E$ C+ S* |房产论坛,装修论坛,业主论坛) Q5 N r # b存货周转率 = 销售成本 / 存货平均余额5 Z- r9 L4 l房产论坛,装修论坛,业主论坛6 o7 p9 D9 n( b* P买房,购房,装修论坛,房产论坛流动资产周转率 = 销售收入净额 / 流动资产平均余额 : z! M: t: S) L; k3 S* Q& r* D; a固定资产周转率 = 销售收入净额 / 固定资产平均净值 J4 & |8 I新浪乐居论坛$ b0 u3 F. Y! 4 e3 J3 g2 K. 总资产周转率 = 销售收入净额 / 总资产平均值 买房,购房,装修论坛,房产论坛9 H. X- T0 5 k) S, J% r由于上述的这些周转率指标的分子、分母分别来自资产负债表和损益表，而资产负债表数据是某一时点的静态数据，损益表数据则是整个报告期的动态数据，所以为了使分子、分母在时间上具有一致性，就必须将取自资产负债表上的数据折算成整个报告期的平均额。通常来讲，上述指标越高，说明企业的经营效率越高。但数量只是一个方面的问题，在进行分析时，还应注意各资产项目的组成结构，如各种类型存货的相互搭配、存货的质量、适用性等。( ( E m3 R/ v8 C+ L) X V$ P, S3 t9 Q4 ?新浪乐居论坛我认为最重要的也具有代表性的是应收帐款周转率、存货周转率、总资产周转率$ T9 B2 q( i B g9 z+ P* ?+ a: C新浪乐居买房,购房,装修论坛,房产论坛+ 0 8 z/ 7 - r4 r$ b% H5 T/ M7 |/ m* b& R# . Z7 M+ _( H, T& z. K* u* h) F a三、盈利能力的财务比率：* m) g( S新浪乐居论坛新浪乐居8 X! / S3 r/ I0 ?盈利能力是各方面关心的核心，也是企业成败的关键，只有长期盈利，企业才能真正做到持续经营。因此无论是投资者还是债权人，都对反映企业盈利能力的比率非常重视。一般用下面几个指标衡量企业的盈利能力：# T) I0 v6 G9 W |; S房产论坛,装修论坛,业主论坛2 I$ J9 a$ y房产论坛,装修论坛,业主论坛1、毛利率=（销售收入成本）/ 销售收入房产论坛,装修论坛,业主论坛# |% N9 E/ O L* S m2 T+ Q* T( s0 2、营业利润率 =营业利润 / 销售收入=（净利润所得税利息费用）/ 销售收入 8 r7 W& - o$ M+ W/ & B8 新浪乐居论坛3、净利润率 = 净利润 / 销售收入 房产论坛,装修论坛,业主论坛: Z$ N1 l- w. b g. f( J# R# U# w# 2 新浪乐居论坛4、总资产报酬率 = 净利润 / 总资产平均值 7 k: 7 ?2 8 U, q4 H. 9 b! C5、权益报酬率 = 净利润 / 权益平均值 ; v# u! j0 t5 m4 C, 新浪乐居论坛7 |3 E; x$ Y2 n6、每股利润=净利润/流通股总股份房产论坛,装修论坛,业主论坛2 m! ; B F8 L ) h新浪乐居: R) X( U0 P: v8 h上述指标中， 毛利率、营业利润率和净利润率分别说明企业生产（或销售）过程、经营活动和企业整体的盈利能力，越高则获利能力越强；资产报酬率反映股东和债权人共同投入资金的盈利能力；权益报酬率则反映股东投入资金的盈利状况。每股利润只是将净利润分配到每一份股份，目的是为了更简洁地表示权益资本的盈利情况。衡量上述盈利指标是高还是低，一般要通过与同行业其他企业的水平相比较才能得出结论。7 |& D S/ n买房,购房,装修论坛,房产论坛+ J+ l4 I: |7 * u1 W5 q t s新浪乐居 p( O8 n+ S. R% t# L& 买房,购房,装修论坛,房产论坛: K+ H: U( 5 d/ a v新浪乐居我认为：毛利率是非常重要的一个财务指标，毛利率是销售收入扣减产品销售成本后的余额，它反映的是企业生产效率的高低，是企业利润的源泉。也反映了公司主业经营收益的情况。新浪乐居# Y5 t4 4 7 r& C8 _2 ; g$ R权益报酬率是股东最为关心的内容，它与财务杠杆有关，如果7 C, q- T5 H3 * D6 A( E v9 从上述表格可以看出：陆家嘴2007年收入出现明显的下滑，从融资的角度来讲，借款为0，新项目没找到，后续发展的能力较弱，但净利润增长率较快，主营收入及净利润的增长速度不配比。新浪乐居1 3 X% / x, g$ E2 U3 T+ W/ L9 2 R% R+ k( 9 a! y V R q房产论坛,装修论坛,业主论坛买房,购房,装修论坛,房产论坛; I; ; 6 H& O9 b+ z* j6 S( i一个正常经营的企业，合理的现金流量应该是：经营活动的现金流量是正数，投资活动的现金流量是负数，筹资活动的现金流量是正负相关的。从上表中可以看出万科、招商、保利地产的经营活动是负数，说明经营活动中应收款项较多，现金回流较慢，并且现金流基本靠筹资活动来补充。而陆家嘴的现金流量就比较好，现金流动性强，有很强的投资潜力。# S2 Y0 w! p买房,购房,装修论坛,房产论坛买房,购房,装修论坛,房产论坛- I6 f3 Q0 w- ) p第四部分 成长性买房,购房,装修论坛,房产论坛5 u- ?& d4 _* i- W房产论坛,装修论坛,业主论坛% x% M5 6 N我们更为关心的可能还是企业未来的盈利能力，即成长性。成长性好的企业具有更广阔的发展前景，因而更能吸引投资者。一般来说，可以通过企业在过去几年中销售收入、销售利润、净利润、投资、筹资活动等指标的增长幅度来预测其未来的增长前景。7 r * Y0 n房产论坛,装修论坛,业主论坛4 N/ H5 e新浪乐居销售收入增长率=（本期销售收入上期销售收入）/上期销售收入100% 6 d7 Y, ?$ |) o$ X. N买房,购房,装修论坛,房产论坛新浪乐居% n v净利润增长率 =（本期净利润上期净利润）/上期净利润100% 新浪乐居论坛# Y4 Z% t+ ) e* _- X2 t# b6 # 买房,购房,装修论坛,房产论坛净资产增长率=（本期净资产上期净资产）/上期净资产100% $ G2 % D2 Y0 t新浪乐居! b; R8 t, Z* e新浪乐居9 f2 n+ p8 K _新浪乐居: 4 / V( e; ; L# a从上述表格可以看出：万科的连续三年的成长性良好。特别是净利润的& ?$ j/ s2 e# K新浪乐居论坛) J# o# o# 6 q$ w房产论坛,装修论坛,业主论坛/ H W增长率皆超过收入的增长率，并且净资产的增长率连年提高，体现了公司为新浪乐居& E# h- k% , _& E. X o/ J$ V9 4 k6 d8 t买房,购房,装修论坛,房产论坛股东创造的价值越来越多。9 + 7 G; B! t0 s& G) t4 A5 J0 W7 m T% G* b. 买房,购房,装修论坛,房产论坛, T1 L7 k. f从上述表格可以看出：招商地产的收入、净利润连年增长，2006年度净- |9 _: m* k9 新浪乐居2 P, d+ e房产论坛,装修论坛,业主论坛4 a& Z* d* _- S. _ m资产出现负增长，可能出现股东分红事宜。 帖子 387 精华 24 注册时间：2009-12-16 最后登录：2010-4-18 发短消息 加为好友 个人空间 送礼物 当前离线 TOP 京津别墅带翠金湖岛屿别墅引领别墅新价值 季思频 季思频(tiankubong0818) 实习记者帖子 387 精华 24 礼物 6 8楼 大 中 小 于 2010-2-1 20:08 发表在 顶秀欣园 论坛 只看该作者 树状浏览 对财务报表资产方的应收账款、其他应收款、存货、长期投资（是否 . 对财务报表资产方的应收账款、其他应收款、存货、长期投资（是否存在超过所有者权益50的情况）；负债方的应付账款、其他应付款、预收账款长短期负债；权益方的资本公积科目以及其他金额较大的科目核算内容进行说明（注意账龄情况），并做质量分析；8 ?7 , B房产论坛,装修论坛,业主论坛3、分析判断各项财务指标是否合理，对近年波动较大或异常变动的指标要做深入分析和说明。 帖子 387 精华 24 注册时间：2009-12-16 最后登录：2010-4-18 发短消息 加为好友 个人空间 送礼物 当前离线 TOP 西四环永翌公馆精装130平3居在售全款98折(图) 季思频 季思频(tiankubong0818) 实习记者帖子 387 精华 24 礼物 6 9楼 大 中 小 于 2010-2-1 20:08 发表在 顶秀欣园 论坛 只看该作者 树状浏览 项目投资估算和资金筹措一、项目总投资估算项目总投资是指商品房 . 项目投资估算和资金筹措+ b. r* s一、项目总投资估算( J( O% $ W o项目总投资是指商品房开发项目从拟建到竣工验收交付使用整个开发过程中投入的全部费用的总和。主要包括土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、其他费用和不可预见费用等等。其中土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施费用、开发间接费用、其他费用和不可预见费用构成项目的开发成本，财务费用、管理费用、销售费用构成企业的期间费用。项目总投资情况详见下表。$ % T1 Y; ( q. b新浪乐居4 i3 W1 Q6 9 + p, Z& o/ * q, G2 E& $ y新浪乐居论坛6 c2 Y2 J% x房产论坛,装修论坛,业主论坛项目总投资情况表) q( e6 c新浪乐居论坛序号 项目名称 单价新浪乐居$ y& T7 P% M元/平米 计量标准买房,购房,装修论坛,房产论坛4 u+ V3 H1 ?9 # C/ r（建筑面积） 总额 占总投房产论坛,装修论坛,业主论坛; h& a m& s资比例(%) 备注! j) ! E! r买房,购房,装修论坛,房产论坛1 土地费用 新浪乐居论坛! J) F4 z6 m1.1 土地出让金 ! N: X& a3 W1.2 拆迁补偿费 买房,购房,装修论坛,房产论坛/ 4 L9 W / X; c1.3 安置费 8 y0 , t & x1 u1.4 城市基础设设施建设费+ R) r- n! M t3 M新浪乐居论坛 / g1 Q& W新浪乐居论坛1.5 其他土地费用 新浪乐居/ n- $ j8 B7 u6 F5 f- x2 前期费用 C- b# e% J, Z- t买房,购房,装修论坛,房产论坛2.1 三通一平 ( p6 6 : X2.2 规划设计费 3 j7 e) w9 w: R; G2.2 勘测费 7 _3 K6 4 e新浪乐居2.3 可行性研究费 * 7 & e3 y买房,购房,装修论坛,房产论坛2.4 临时设施 % i z- h! m3 基础设施建设费 房产论坛,装修论坛,业主论坛3 P6 S! _+ j5 m3.1 小区内道路工程 l* T; i: K新浪乐居（含排污水,环卫设施） 房产论坛,装修论坛,业主论坛8 s; b; p( z7 w3.2 小区内水、电、气工程 ! K! _1 F1 房产论坛,装修论坛,业主论坛3.3 小区内景观绿化工程、 8 E; y( 4 建筑安装工程费 房产论坛,装修论坛,业主论坛; R& 6 z- f+ 4.1 土建工程费 ! Z( i6 t) Z新浪乐居4.1.1 多层 买房,购房,装修论坛,房产论坛( h. K0 i3 + D4.1.2 小高层 买房,购房,装修论坛,房产论坛4 P- k7 S# d. M6 y8 Z, O4 B4.1.3 高层 6 f9 4 买房,购房,装修论坛,房产论坛4.1.4 别墅 房产论坛,装修论坛,业主论坛2 l) R U4.1.5 商铺 ; |+ ! T% V! K 新浪乐居论坛4.1.6 地下室 房产论坛,装修论坛,业主论坛& P2 e m5 z- d2 y4.2 室内水电安装 # / T. y9 H4.3 智能化工程 s# k s1 F买房,购房,装修论坛,房产论坛4.4 管道煤气 7 F2 0 b新浪乐居论坛4.5 消防工程 : K8 Q# K1 G T% L8 3 r f买房,购房,装修论坛,房产论坛4.6 地下室通风 房产论坛,装修论坛,业主论坛; ? o6 H+ j* V8 K4.7 电梯及其他设备采购、安装 买房,购房,装修论坛,房产论坛2 u9 h2 s5 公共配套设施建设费 0 v6 i8 s买房,购房,装修论坛,房产论坛5.1 会所 J+ g8 r9 新浪乐居5.2 幼儿园 , c+ y9 b8 | x R b新浪乐居论坛5.3 公众娱乐设施 * l; I- g0 i6 j6 g买房,购房,装修论坛,房产论坛6 开发间接费 2 C4 o t9 s0 c房产论坛,装修论坛,业主论坛7 财务费用 新浪乐居+ s) G. e8 e7 D8 管理费用 * i8 k: V9 s9 销售费用 新浪乐居7 k1 W7 s0 k9.1 广告宣传及市场推广 b5 u8 e6 $ I D; 9.2 销售代理费 ) D; D% ) T! & P新浪乐居论坛9.3 其他销售费 : C x, M8 R/ , g e) ?新浪乐居10 其他费用 / z; Y, V新浪乐居论坛10.1 工程保险费 R/ S* * l5 i10.2 环境评价费 + L7 O, S& |$ 10.3 消防保健费 0 N1 R8 C( u t& R1 G10.4 施工图报建费 房产论坛,装修论坛,业主论坛 Z/ l2 k/ f4 C10.5 质监费 & |; # s8 J- h买房,购房,装修论坛,房产论坛10.6 放线费 新浪乐居论坛+ I- X i10.7 监理费 , F p) 0 q; m9 X新浪乐居论坛10.8 测量费 新浪乐居4 Q% 0 ?10.9 人防工程增加费 1 a& T- m6 10.10 白蚁防治 - i 8 Y R8 C) H& 买房,购房,装修论坛,房产论坛10.11 建筑模型 新浪乐居论坛( $ L% i* ?2 S! m10.12 样板房室内装修费 ; _* I j, j4 V K9 _& z房产论坛,装修论坛,业主论坛11 不可预见费 1 , e Q: b7 h2 房产论坛,装修论坛,业主论坛12 合 计 买房,购房,装修论坛,房产论坛( R- & d注：标记为需填项；/ m N# j4 J f新浪乐居项目定义说明（撰写报告时，在下面各项定义处撰写数据来源依据或计算标准）房产论坛,装修论坛,业主论坛# A z. T. L/ k; Y1、土地费用+ w/ e5 Q# m w买房,购房,装修论坛,房产论坛主要包括土地出让金、拆迁补偿费、拆迁安置费、城市基础设施建设费。, I/ s C5 E6 F1 t! J: o2、前期费用. F& s- d. N7 4 7 x主要包括项目前期规划、设计、可行性研究、水文、地址勘测、三通一平、临时水电、工程筹建等费用。# c- E3 g9 . J) h T/ O买房,购房,装修论坛,房产论坛3、基础设施建设费/ e: 2 y , c* 主要指建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用以及各项设施与市政设施的接口费用。5 j6 # C! ?) s新浪乐居4、建筑安装工程费用1 w% J* Q7 a. v+ 新浪乐居论坛主要包括建筑工程费用、设备采购和安装工程费用。新浪乐居论坛0 / t5 j9 K, w* P5、公共配套设施费+ E$ c( ( | 主要指为所建项目配套建设的各种非营利性公共配套设施的建设费用。( |$ d& 3 d c6、开发间接费用, O/ A9 D: b D3 s指房地产开发企业在开发现场组织管理所发生的费用。买房,购房,装修论坛,房产论坛 N: R6 J7、财务费用( a5 Z0 ! U买房,购房,装修论坛,房产论坛指房地产开发企业为筹集项目建设资金而发生的费用。主要指贷款占用期利息。该利息计算依据项目贷款使用和偿还计划和预计利率匡算。买房,购房,装修论坛,房产论坛, m: X) d, X. T8、管理费用新浪乐居$ + i! y3 | ?指房地产开发企业的管理部门为组织管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。包括管理人员工资福利办公、折旧摊销、修理、劳动保险、招待费、盘亏损失、审计费等费用。新浪乐居2 q! j D& l9、销售费用新浪乐居9 ?1 n8 9 n2 o指销售房地产产品过程中发生的各项费用和专设销售机构（委托销售代理）的各项费用。( V$ l# # v r* P新浪乐居10、其他费用/ 9 A ( y1 i9 , M主要包括工程保险费、总承包管理费、工程质监费、施工图保健费、样板房装修费等房产论坛,装修论坛,业主论坛0 H T4 L11、不可预见费) X( e, # Q( v主要指110项的不可预见费。 C* B0 F1 w买房,购房,装修论坛,房产论坛二、开发成本/ H9 f! J新浪乐居开发成本是项目评价中特有的概念，有异于财务会计中开发成本的概念，主要用于项目财务评价的现金流量分析。这里简单表述为总投资减去管理费用、财务费用和销售费用以外的项目投入。 新浪乐居论坛+ 6 w0 L2 C9 V. H根据上述概念计算出调查项目开发成本。, L 7 P新浪乐居三、资金筹措 * C2 a6 X0 p1、根据企业资金需求，编制项目资金来源表买房,购房,装修论坛,房产论坛4 y4 O- X* , m 项目 金额 占总投资比例 已投入资金; c3 ) s/ Z4 e买房,购房,装修论坛,房产论坛1、企业自有资金 买房,购房,装修论坛,房产论坛6 J# W5 D: G$ T6 Q2、银行贷款 新浪乐居论坛4 $ u3 k. C1 f r1 I2 G3、预售房款收入 房产论坛,装修论坛,业主论坛, t; N- ?* y0 O合计 100% 6 z3 0 d9 H3 T0 S新浪乐居论坛2、自有资金认定。自有资金认定包括两方面的内容，一是认定企业所有者权益是否达到人民银行所规定的至少占总投资35的规定，即项目自有资金来源是否充足；二是企业已投入到项目的自有资金来源分析和金额认定。调查中注意以下几个问题。( m8 N& y$ q) U买房,购房,装修论坛,房产论坛所有者权益是否达到项目总投资35的认定。房产论坛,装修论坛,业主论坛, i* f) bA、在所有者权益的资本公积科目中以土地使用权或其他实物方式投入的资本金，要调查项目资本金是以何种价值加以确认的。原则上，我们只接受土地和实物成本价格价值的部分，对于实物溢价部分不予确认为项目资本金。 |+ y7 i2 f 2 eB、在所有者权益中反映的非本项目用地的其他土地和固定资产价值，应从所有者权益中剔除。房产论坛,装修论坛,业主论坛6 ?1 j- K0 oC、分析所有者权益各科目来源构成。若所有者权益反映的资金总额虽充足，但构成以固定和无形资产为主，其中可投入项目建设的货币资金不足，同样不能认定项目自有资金来源充足。) e0 z& B P2 w( k新浪乐居论坛D、对同时开发多个项目的房地产专业公司的项目资本金的认定。企业有多个项目同时开发时，所有者权益中认定可以投入项目的资本金要在开发的多个项目间进行分配。当某个项目实现的销售收入达到该项目总投入时，该项目资本金可以视为全部收回，不需从所有者权益中匹配资本金。! C V& 0 k0 A新浪乐居论坛E、经认定自有资金达不到规定比例的，要说明后续自有资金的补充来源渠道、可靠性和合法性。- H! v8 k- L% A9 F; 已投入项目的自有资金的认定- g0 j3 M: 新浪乐居论坛编制自有资金已投入情况明细表。新浪乐居 q! P; ?+ i序号 对方单位 支付名目 支付金额 F$ & x, S# C+ s. M新浪乐居1 新浪乐居论坛0 j3 7 - Z. i 2 - I, W q: ; e3 帖子 387 精华 24 注册时间：2009-12-16 最后登录：2010-4-18 发短消息 加为好友 个人空间 送礼物 当前离线 TOP 燕郊华堂高尔夫庄园独栋别墅在售起价15000(图) 季思频 季思频(tiankubong0818) 实习记者帖子 387 精华 24 礼物 6 10楼 大 中 小 于 2010-2-1 20:08 发表在 顶秀欣园 论坛 只看该作者 树状浏览 资产盈利能力是由销售利润率和资产周转率决定的，我们先考察万科 . 资产盈利能力是由销售利润率和资产周转率决定的，我们先考察万科的销售利润率。2006年万科的净利润率(净利润/主营业务收入)从上年的12.79%微降至12.07%，在土地增值税和企业所得税实际负担加重的情况下已属难能可贵。 A7 / l. u! u买房,购房,装修论坛,房产论坛$ Y: U8 Z7 ?# l5 J新浪乐居接着分析我们最为关注的资产周转情况，表面上万科的资产周转率(主营业务收入/总资产)由2005年的0.480下降到0.368，但我们从三个现象上可以发现公司的资产周转能力有了提高。新浪乐居7 a8 ?3 P: E# v0 R$ + ; m6 K) q8 X现象之一：万科2006年开、竣工面积同比有了较大幅度的增长，很好地完成了年初的计划。 _6 V& m 3 M+ V房产论坛,装修论坛,业主论坛( D8 B, K 2006年万科实际开工面积500.6万平方米，同比增长93.06%；实际竣工面积327.5万平方米，同比增长50.64%，完成了年初计划332.5万平方米的98.47%。需要说明的是在上述竣工计划中包括公司在2006年才取得土地的项目7.3万平方米，因此，这个成绩相当不错，也出乎一些行业分析师的预料。万科近来力推住宅产业化，其目的也是为了加快开发周期从而提高资产周转速度。买房,购房,装修论坛,房产论坛5 P0 T5 _- 0 w+ ! R* Z+ 现象之二：部分预售情况较好项目竣工比年中时预计的要快。在万科：中国帕尔迪一文中我们提到公司2005年结算面积与竣工各销售面积相差甚大，而从2006年年报看这种脱节的情况有所好转，2006年半年报中预收账款较多的18个项目大多提前竣工。/ h) z7 K新浪乐居2 ?+ f* / q买房,购房,装修论坛,房产论坛现象之三：已完工开发产品增速远低于收入的增长，表明公司竣工产品销售情况不错。2006年万科的主营业务收入增长了69.04%，而已完工开发产品只增长了17.05%。 帖子 387 精华 24 注册时间：2009-12-16 最后登录：2010-4-18 发短消息 加为好友 个人空间 送礼物 当前离线 TOP 西直门智地钻河公馆尾房60平精装公寓97折(图) 季思频 季思频(tiankubong0818) 实习记者帖子 387 精华 24 礼物 6 11楼 大 中 小 于 2010-2-1 20:09 发表在 顶秀欣园 论坛 只看该作者 树状浏览 经营业绩与分析2008年公司实现营业收入409.9亿元，同比增长15.4% . 经营业绩与分析7 Z: J3 F房产论坛,装修论坛,业主论坛2008 年公司实现营业收入409.9 亿元，同比增长15.4%，实现净利润40.3 亿元，同比下降16.7%。营业收0 q$ J H h _1 h& B7 j M) 入上升而净利润出现下降，主要有如下几个原因，相关情况是管理层在过去一年不断检讨和反思，而在未& O s5 k$ J3 Y d5 e* 房产论坛,装修论坛,业主论坛来发展中要认真面对并予以改善的。, f) m* |$ M- z房产论坛,装修论坛,业主论坛公司2008 年净利润较2007 年减少8.1 亿元，与计提存货跌价准备的影响基本相当。报告期内市场房价、房产论坛,装修论坛,业主论坛* U* w n, E. k& m, Q地价均出现明显调整，基于审慎的财务策略，公司根据市场情况对可能存在风险的13 个项目计提存货跌1 - y; 新浪乐居价准备12.3 亿元。该等存货跌价准备考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润9.2 亿元，影响归; % Q _# 新浪乐居属于母公司所有者的净利润8.9 亿元。上述准备的计提虽然基于审慎的财务策略，但部分反映了公司在该新浪乐居) C+ U4 N等项目的获取中，拿地成本