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冲击或是机遇浅谈物权法和劳动合同法对物业服务行业的影响 2008-5-20 15:25:00 | By: 郑新 0推荐中国的改革开放弹指间已走过了三十个年头，中国也从贫穷落后逐步走向繁荣富强。各项法律法规不断建立、完善，特别是近年来推出的关系到国计民生的法律法规的密度前所未有，这标志着中国从“人治”迈向“法治”。从去年实施的物权法和修改后的物业管理条例，到今年执行的劳动合同法，对物业服务行业的大部分企业来说都带来了相当大的冲击，使他们在实际工作中遇到了不少棘手的问题，甚至引起了恐慌，感到束手无策。学习、思考、创新是整个物业服务行业急需面对的重大课题。一、物权法对物业服务行业的影响2007年3月16日，在第十届全国人民代表大会第五次会议上，通过了中华人民共和国物权法，并于同年的10月1日起正式实施。物权法的起草工作是从1993年正式开始的。随后，这部法律草案历经九届全国人大常委会、十届全国人大及其常委会八次审议，创造了我国立法史上单部法律草案的审议次数之最。由于涉及国计民生，期间，广泛听取各方面的意见，并进行了多次修改方正式颁布实施。物权法分为总则、所有权、用益物权、担保物权、占有共5篇19章247条。物权法明确规定：为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。在物权法中，与物业服务直接相关的规定(其主要作用在于划分业主和物业公司之间的权利关系) 主要有“第七十条、第七十三条、第七十四条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第八十二条、第八十三条”，内容略。以上各条款的制定，也进一步明确了业主与物业服务企业之间的关系以及物业服务企业的服务范围等，有利于双方合作关系的建立。根据中华人民共和国物权法的有关规定，物业管理条例“将物业管理企业修改为物业服务企业，将业主公约修改为管理规约，将业主临时公约修改为临时管理规约，并对个别条文的文字作了修改。”虽然只是字眼上的微小改动，但在实际运作中却明确了物业服务企业的定位，以及物业服务企业和与业主之间的正确关系。物权法相关的内容和物业管理条例的基本原则、指导思想是一脉相承的，相互一致的。它不仅继承和丰富了物业管理条例内容，而且还将条例确立的业主大会、管理规约、专项维修资金等由行政法规上升为国家法律，提高了上述制度的使用范围和法律效率、法律等级。因此，物权法的颁发、实施将进一步促进物业管理条例本身的贯彻与执行，使物业服务（管理）活动更加有法可依，使业主、物业服务企业的合法权益能得到进一步的保障。物权法颁布后，为应对物业服务市场业态的变化、各类专业机构介入、业主需求的日益提高以及业主诉讼维权的增加等，物业服务企业和从业人员应自觉持续提高自身的专业素养和综合素质，以优质的服务为基础，严格遵守法律规定，积极面对和解决物业服务中的新矛盾、新问题。因此，物权法的实施，其实不单对物业服务企业今后的运作、发展产生影响，同时既保护了业主的权利，更明确了业主的义务，为物业服务企业的正常运转提供了法律依据和保障机制，也为物业服务企业的规范发展起到了保驾护航的作用。从这点看，物权法的实施对物业服务行业而言，是机遇大于冲击。二、劳动合同法对物业服务行业的影响2008年1月1日生效的劳动合同法，标志我国劳动关系管理法律化时代的到来，但随之而带来的影响、争议也是前所未有的。新年之初的“华为辞工门”等事件，以及全国政协委员、前女首富张茵在今年的全国“两会”上率先发出了修改新法、废除无固定期限合同的呼声后，广东省总工会副主席孔祥鸿表示，愿意就劳动合同法通过电视台和张茵委员PK，或者在报纸上开专栏辩论，把事实辩得清清楚楚，等等，一系列的事件更把劳动合同法推到了峰谷浪尖，也说明了其对整个社会带来的深远影响。作为诞生仅二十多年的新兴产业，物业服务行业发展还不成熟，各项法律法规并不完善，一开始就是政府主导的微利低价定位，在多年来的“亏损”、“微利”经营状况下，劳动合同法的实施，迫使物业服务这个劳动密集型行业长期潜在的“经营透支”、“发展透支”、“收入透支”、“用工透支”乃至“违法用工”等诸多矛盾暴露无遗，更加剧行业全面陷入“行业透支”险境，特别是行业业已多年潜在的用工成本、违法风险大幅上升，物业服务企业、物业服务从业者和业主三方之间的利益关系面临重大调整，长期存在的行业微利低价定位，和由此导致的因“透支用工”而多年存在的同工不同酬、同工不同权、基层操作员工超低收入并导致保安、保洁、维修等岗位员工严重流失、无工可招诸多矛盾必须设法解决。从这方面来说，劳动合同法对行业的冲击远甚于物权法，它必将对行业的发展格局产生深远而重大的影响。（一）劳动合同法对物业服务行业的影响1、作为劳动密集型的物业服务企业在贯彻劳动合同法的过程中，首先面对的是劳动成本的大规模增加，而收取的物业管理费用不可能立刻予以提高。相反的是，从1997年至2007年，整个社会最低工资涨幅直线上升，十年来上涨了97.4%，几乎翻倍，但是物业服务收费标准全国却是直线下降，两者差距越拉越大，企业合法经营变得越来越困难。劳动合同法规定，即使“固定劳动合同期限满而终止劳动合同，用人单位也必须按照工作每满一年支付员工一个月工资的经济补偿金；劳动合同期限三个月以上不满一年的，试用期不得超过一个月；劳动合同期限一年以上不满三年的，试用期不得超过二个月；三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过六个月。”这样的规定，必然导致物业服务企业的人工成本增加，因为物业服务企业属于劳动密集型、员工流动性大的企业，大部分的员工都是一年一签，劳动合同法对劳动合同期满的赔偿和对试用期的规定，这必然将直接导致企业的人工成本的上升，物业服务企业的经营成本陡增，企业的“经营透支”严重。对于业主来看，降价几乎成了唯一的呼声和要求，而近年来，一个不争的事实是，物业服务的成本却在持续上涨。比如这些年来物业管理的服务内容、服务范围在不断扩大。目前物业管理的内容和范围已不仅限在“物”，也绝不是政府当初制定物业服务指导价格时所依据的物业服务内容和范围，内容和范围一直在不断扩大。其次，物业服务的责任在不断扩大，甚至在无限扩大。业主家中被盗、业主在小区摔伤、业主家中失火等等，都向物业服务公司索赔；物业服务支出范围的不断扩大，导致物业服务的支出费用急剧增加；再加上物价的不断上涨，物业服务的收费水平偏低，且多少年来保持不变，而物业服务的支出水平却在不断提高，物业服务的盈利水平越来越薄。此外，就在这种“亏损”“微利”经营的状况下，物业服务的费用收缴率多年来还是始终徘徊在极低的比率下，导致了整体服务质量的下降。总的来看，劳动合同法实施“增加”企业经营成本是不争的事实。因此，为了配合劳动合同法的实施，可由政府监管部门及行业协会根据当年劳动工资水平及劳动法的政策要求，测算出最低的服务费用，及时发布新的物业服务政府指导价。最低服务价格应当是对应最低服务标准而制定的最低劳动定额。在此基础上，再由业主与物业服务企业双方协商，实行政府指导价框架下的市场运作行为，最终以服务合同约定，从而使服务价格回归到正常的轨道。2、综观物业服务行业现状，不仅面临社会、政府、业主多方面的降价要求，收入越来越少，发展后劲从财务资本、人力资本等多方面都显不足。此外，行业长期流行一种所谓“一业为主、多种经营”弥补物业管理经费不足的观念。但实践反复证明，这是物业服务企业在物业服务价格不到位的情况下不得已而为之，是物业服务机制扭曲的表现，而不是物业服务正常的运行机制，不应作为物业服务经验来推介。任何一个行业都必须有正常的生存机制及主营收入。作为市场行为，物业服务不仅自身的运作需要成本，应当有盈利，没有任何理由用“多种经营”收入来弥补物业服务经费的不足。如果全靠“多种经营”收入来弥补物业服务经费的不足，物业服务就成了负担，物业服务企业就不会有积极性去提高物业服务质量，结果必将大大削弱物业服务，受伤害的最终还是广大业主自身。因此，我们要反思物业服务市场招投标中的“低价中标”现象，对这些不科学、违背价值规律的现象要抵制。可以由行业协会牵头负责，按照劳动法的要求计算正常服务成本，根据社会“劳动市场价格”，按照“一般先进”的原则，确定服务成本、管理成本和利润指标，形成行业指导价格；坚决废除违背经济规律的“低价中标”原则，杜绝恶性竞争，避免扭曲市场规律，对不按劳动法要求计算标底的中标应坚决予以废除，这将大大有利于行业的可持续健康发展，有利于减轻劳动合同法实施对行业的冲击，有利于劳动合同法在物业服务行业的实施。3、作为微利行业，目前整个行业普遍都感到养不起高素质的人才。特别是对于全国绝大多数中小物业服务企业来说，规模不大，面积不多，效益不佳，品牌不响，薪酬不高，难以吸引和吸收高素质人才，而缺乏高素质人才又导致管理和服务水平难以提高，如此恶性循环也是行业发展的瓶颈之一。物业服务行业面临的收入现状是，近年来，在社会上盲目地对物业服务收费蛮横指责的不利市场环境下，严重误导了物业服务市场价格、价值规律，微利甚而普遍亏损的物业服务行业，在通货膨胀、物价上涨的情况下，物业费却持续走低，物业服务市场规律被人为扭曲。由于物业服务费收缴率低，许多物业服务企业入不敷出，最有说服力的现象就是这个行业的群体收入偏低。根据调查显示，近几年社会进步很快，人们的生活水平不断提高，各行各业都在加薪，而唯独物业服务行业的从业人员工资近十年几乎没有上涨，总薪酬整体偏低，辛苦一年并无多少积蓄，还要受气。缺少必要的社会尊重，工作积极性很难调动，至使许多保安人员看不到希望而自动离职。如果按照劳动合同法的要求把各项标准都达到，物业管理企业很难承担，难以消化。从而使得物业管理行业愈来愈难招聘到高素质的员工，人才是现代企业发展的一大支柱，而对于劳动密集型的物业管理来说，各种梯次人才的作用就显得更加重要，但这些高素质人才的加盟，需要物业管理企业付出高昂的成本。人才的缺乏为这个行业的可持续发展投下了阴影。说服业主、提高收费标准是解决物业服务行业成本不断高涨的不二法门。物业服务也是一种资产管理，能使物业价值得到有效增值和保值。它为业主创造的价值可以是物业本身价值的很大比重。因此，其价格决不能仅仅以保安员的成本是多少、保洁员的成本是多少等来确定。物业服务价格的涨与跌是一种市场行为，它是不以业主、政府、企业的意志为转移的。如果价格下降，那么物业服务企业提供的物业服务或物业服务企业将减少。如果违背市场规律，人为制造种种障碍，不让物业服务价格上涨，那么物业服务将陷入一个恶性循环，即由于物业服务价格较低，没人从事物业服务，从而物业服务功能得不到发挥，而这又导致价格更低，更没人从事物业服务，物业服务功能进一步弱化，如此循环，导致物业服务企业最终无法生存。这种结果，“买单”的将是政府，倒霉的将是业主，毁掉的将是行业。在目前物业服务成本全面上涨，特别是用工成本增长，且增长幅度较快的情况下，物业服务费的提高是必然的，也是必须的。一方面要提高政府对物业服务价格调控的科学性，争取舆论对物业服务价格调整的有利引导，激发行业对价格调整的动力；另一方面要改变业主对价格调整预期，即随着社会经济的发展，物业的价值总是上涨的，物业服务的成本也是上涨的。因此，物业服务的价格也是要上涨，这是市场规律。（二）实施劳动合同法时要运用好管理技巧劳动合同法的实施，对劳动者、用人单位产生的最大影响在于，加大了对劳动者的保护力度，加重了用人单位的违法成本。因此，我们在执行的过程中要注意运用好管理技巧。对于任何一项管理，技巧都非常重要。既要把握原则性，又要适当灵活，这就是技巧。人力资源管理者的技巧在于一方面自身要善于技巧性地处理事情，比如如何掌握劳动合同签订的时间和期限，如何确定员工的劳动关系，如何既符合劳动合同法的规定又有效控制企业的人工管理成本，如何在无法硬性限定员工流动的情况下通过软性的薪酬福利等留住人才等；另一方面还要能够帮助别人有效地进行人力资源管理和执行相关规定和流程。首先，物业服务企业内部要建立全面的、有效的、规范的系列性的内部规章制度，包括全体员工必须遵照执行的公共管理制度、专业部门制度、岗位说明书、绩效考核制度以及员工手册和业务操作手册，形成文本化的规章制度，其应涵盖所有工作事项涉及到的标准和规范，使员工自觉遵照执行以维护企业利益，利用制度量化员工工作中的各种行为，达到定岗、定职、定薪、定责，充分体现各类奖励、处罚，并与劳动合同的履行、终止、解除有机结合。这既是企业规范性管理权力的体现，又利于很好地管理员工，达到减少各类纠纷，保护企业与员工双方的权益。其次，加快技术进步，从劳动密集型向技术密集型转变。物业服务企业可以投入一定的财力物力，通过改进劳动工具和智能设备来提高技术化水平，减少低技术含量工作所用人员，从而达到节约劳动力、提高劳动者素质、减少劳动纠纷，减轻企业人力成本所带来的巨大压力。例如，使用安防监控红外智能化、停车场智能收费系统、自动洗地机打腊机抛光机、文件快速传输系统等智能化机械化设备设施将可大量地减少了人力的投入。再次，对于物业行业来讲，将一些作业层面的非核心的业务进行外包，也是一种趋势。基础作业业务实行外包，管理层面与作业层面分离，这是物业公司降低成本的一个好办法，又可以在用工方面避免许多不利因素。现在市场上，保安服务、保洁服务、绿化服务、电梯服务、工程管理等都有专业化公司，将这些作业层业务外包后，双方共同科学地制定合理的标准、完善的制度，强化监管与执行的力度，从而确保服务的品质，物业公司派遣专门管理人员即可，一方面专业公司的介入有利于工作的提升，另一方面，专业公司的用人更符合国家的法规要求，更规范，合法，这些作业人员企业无需花费大的精力去管理，也牵扯不到劳动方面的各类纠纷，大大缩减了精力，而且成本也相应降低。（三）实施劳动合同法要注意的方面在执行劳动合同法的过程中，我们要注意以下方面：1、关注劳动合同的签订与管理。物业服务企业规避劳动合同书面形式的风险，应该是尽快改变目前的管理方式，保证所有的劳动者都签订书面劳动合同；对新进人员采用先签合同后上班；实施严格的合同管理，防止合同灭失带来的法律后果，劳动合同实行三份制；严格劳动关系的管理，特别是合同到期的续签和终止措施。特别是作为一个管理者，必须了解不及时签订劳动合同所带来的严重后果。2、按项目需求采用灵活用工方式。物业服务企业规避劳动合同期限的风险，应该是合理地按物业项目合同期限及其需求，确定用工劳动合同期限；改变长期形成的以劳动合同期限以及适用到期终止方式的习惯和管理理念；规范用工管理措施和管理标准，准确适用劳动合同解除的法律规定；重新界定物业各岗位特征，采用灵活用工方式。3、理清用工管理控制程序和作业流程。物业服务企业规避解除、终止劳动合同的风险，应该是尽快理清企业的规章制度，保证规章制度的有效性和可行性；理顺管理权限和管理方式，加强基础管理和解除、终止劳动合同的证据准备工作；按法律规定履行解除、终止的程序性义务；严格把握解除、终止劳动合同法定条件的构成，防止解除、终止行为的失误。4、理清薪酬管理和收支核算制度。物业服务企业规避经济补偿的风险，应该是严格劳动关系中的权利义务履行，减少经济补偿金不当支付的情况发生；理清企业劳动报酬的分配制度和支付制度，保存支付凭证等资料；用工成本的预算需要包括增加的经济补偿金以及可能产生的风险性成本。5、使用外聘劳务必须签订三方合同。物业服务企业规避劳务派遣的风险，应该是在两方合同之外引入三方合同，明确实际用工单位、劳务派遣公司、派遣员工各方的权利义务；关注政府公布的工资指导价位，以替代无同类岗位人员时的派遣员工的同工同酬工资的确定。目前，许多物业服务企业在推进经营管理与劳务作业两业分离，领导层更需要关注。6、掌握和灵活运用法律过渡条款。物业服务企业规避法律过渡期间的风险，应该是设立适用不同法律员工的台帐，实施分别的管理方式，防止由于操作失误发生的风险；关注国家和本地有关法律过渡问题的解释的实施办法，加强操作的准确性；依据法律过渡条款的规定，调整内部的规章制度，形成适用不同法律的人员在企业内部适用不同的规章制度。（四）正确看待劳动合同法虽然劳动合同法实施起来似乎会使许多物业服务企业陷入困境，但认真分析后就会发现，由于劳动合同法的实施是具有社会性的，其实其中好处良多。1、可提高物业管理企业员工的自豪感和行业的社会地位。物业管理企业按照劳动合同法的要求规范用工，使员工获得合理的薪酬，享有法定的休息休假等权利，这将缩小物业管理企业员工与其它行业员工的差距，得到社会应有的尊重，从而提高员工的自豪感，提高行业的社会地位。2、促使企业重视品牌建设，提高服务水平。规范用工提高的人员成本，要通过上调物业服务费来解决，就要求企业以业主满意为尺度，不断改进服务