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房地产基础知识u 房地产开发相关术语及专业基本知识u 房地产建筑及规划相关知识u 商品房销售基础知识及法律常识u 商品房面积测量及计算方法一、房地产开发相关术语及专业基本知识知识点一：房地产基础概念房产房产，是指房屋的经济形态，在法律上有着明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其他用途的房屋。地产地产，是指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。地产与土地的跟本区别在于有无权属关系：地产在法律上有着明确的权属关系，而土地则没有明确的权属关系，它是一个统称。房地产房地产，也称不动产，是房产和地产的总称，是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物极其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。房地产业房地产业，是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。房地产开发房地产开发，是指房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。知识点二：土地及土地使用年限土地所有制在我国，现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和集体所有制（即集体所有）两种形式。任何个人均不能取得土地所有权。土地所有权土地所有权，是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。土地所有权是不能出让或转让的。在房地产开发中，房地产开发企业取得的只是土地的使用权，而不是土地的所有权。同样，消费者购买商品房后，对该房屋所占用的土地，不享用所有权，只拥有使用权。土地使用权土地使用权是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。土地使用权可以依法转让。开发商要进行房地产开发，首先必须取得土地使用权。其获取土地的方式主要有以下几种：（1）土地使用权的出让。土地使用权的出让是指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）土地使用权的转让。土地使用权的转让，是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。（3）土地使用权的划拨。土地使用权的划拨，是指政府无偿将土地拨发给使用者使用，一般没有使用期限的限制。以无偿划拨取得的土地使用权，须经政府及土地管理部门同意，并按规定补交出让金后方可进行转让、出租和抵押。土地开发土地开发，是将“生地”开发成可供使用的土地（即熟地）。生地生地，是指空地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。熟地熟地，是指已经完成三通一平或七通一平等工作，具备使用条件的土地。三通一平三同一平，是指在土地开发时进行的通水、通电、通路和土地平整工作。七通一平七通一平，是指给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通，土地平整。土地使用年限首先应该明确，房屋的所有权是不存在年限问题的，也就是说，房屋一经购买并取得产权后，即作为业主个人所有的财产，并无居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通过出让方式取得的国有土地的使用权是有期限的。不同开发用途的土地使用年限不一样。开发商在取得土地用于房地产开发时，都要与国土局签定土地使用权出让合同书，其土地使用年限按国家规定执行，即：（1）居住用地七十年。（2）工业用地五十年。（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年。（4）商业、旅游、娱乐用地四十年。（5）综合用地或者其他用地五十年。土地使用年限从土地使用者与政府土地管理部门签定土地出让合同，依法取得土地使用权之日起开始计算（通常在土地出让合同中有明确约定）。必须注意的是，购房者所得到的土地使用权，是开发商转让给购房者的。根据我国城市房地产管理法42条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。”因此，购房者在签定购房合同或取得产权证时，其实际土地使用年限会短于国家规定的土地使用年限。另外，有些购房者会关心土地使用年限到期后是不是房屋就要被国家收回，其实这种观点是错误的。土地使用年限到期后，只要向政府缴纳土地出让金就可以继续使用土地。地籍我们通常所指的地籍、产籍、房地产籍是同一概念。它是指土地的自然状况、社会经济状况和法律状况的调查与登记，包括了土地产权的登记和土地分类面积等内容。具体来讲，是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。宗地宗地，是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地快。宗地图宗地图，是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本状况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。知识点三：与房地产开发相关的企业开发商开发商，是指从事房地产开发经营业务的企业。房屋质量是购房者非常关注的问题。购房者在购房时通常会考察开发商的实力与资信，因为优秀的开发商是质量的最有效保证。在考察时，他们通常会关注开发商的合法性、资信等级、曾经开发过的项目等等。对于一个合法的在售项目，其开发商首先应取得国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工证和销售许可证等相关证书。另外，开发商的资质等级也是购房者极为关注的，高资质等级的开发商通常更容易获得购房者的信任。房地产开发企业按资质条件划分为五个等级。其中一级企业的开发资质最高。1、资质一级企业（1）自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于2000万元。（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于40人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于20人。（3）设有高级工程师职称的总工程师、高级会计师职称的总会计师、经济师以上（含经济师）职称的总经济师、工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。（4）具有5年以上从事房地产开发的经历。（5）近3年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续4年建筑工程质量合格率达100%，优良率达20%以上。2、资质二级企业（1）自有流动资金1000万元以上，注册资金不低于1000万元。（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于20人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于10人。（3）工程技术、经济、统计、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称。（4）具有3年以上从事房地产开发的经历。（5）近3年累计竣工15万平方米以上的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资。连续3年建筑工程质量合格率达100%，优良率达10%以上。3、资质三级企业（1）自有流动资金500万元以上，注册资金不低于500万元。（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于10人，其中有中级以上职称的管理人员不得少于5人。（3）工程技术、财务负责人具有相应专业中级以上职称，其他业务负责人具有相应专业助理以上职称，配有初级以上职称的专业统计人员。（4）具有2年以上从事房地产开发的经历。（5）累计竣工5万平方米以上的房屋建筑面积，或累计完成与此相当的房地产开发投资。建筑工程质量合格率达100%。4、资质四级企业（1）自有流动资金200万元以上，注册资金不低于200万元。（2）有职称的建筑、土木工程、财务管理、建筑或房地产经济类的专业管理人员不得少于5人。（3）工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员。5、资质五级企业自有流动资金不低于100万元，具体标准由省、自治区、直辖市建设行政部门制定。承建商承建商，即建筑商，是指从事住宅建设的企业。这里必须注意，建筑商不是开发商，建筑商是负责施工建筑的，它是受开发商的委托、依照开发商的要求进行施工建设的。承建商的规模实力及企业一贯的优良作业理念是房屋高质量的直接保证。目前，国家对施工企业分为四个等级。其中一级企业为最高，其实力强、设备好、信誉好、产品优良率高。此外，国家对建筑施工质量通常以“优良”和“合格”来评定，一级施工企业由于其严格的质量管理制度和自身实力，“优良”率是很高的。所以，购房者对承建公司进行考察最简单的方法就是考察它的资质信誉、已建知名工程项目的多少以及在建项目的质量如何。监理公司对于任何一个建设工程来说，都必须有工程监理企业，其职能是对工程建设进行监督，以确保工程质量。工程监理企业的资质等级分为甲级、乙级和丙级，并按照工程性质和技术特点划分为若干工程类别。知识点四：住宅的类型商品房商品房，是指房地产开发经营企业开发的，建成后用于市场出售的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑。商品房的种类繁多，主要分为普通住宅、公寓、TOWNHOUSE、别墅等等，建筑形式分为板楼、塔楼、板塔结合，按是否享受政策优惠还可分为商品房、经济使用房、合作建房商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。（1）内销商品房，是指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式，经过政府计划主管部门审批，建成后用于在境内范围（目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾）出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。（2）外销商品房，是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定，通过实行土地批租形式，报政府计划主管部门列入正式项目计划，建成后用于向境内、外出租的住宅、商业用房及其他建筑物。经济适用房公房私房集资房廉租房安居房水景商品房商住住宅酒店式公寓智能化小区双景住宅（1）窗外有景（2）楼外有园（3）楼体、户型、朝向设计要围绕景观精耕细作。绿色住宅（1）节约土地资源（2）充分利用自然资源（3）垃圾的分类处理。健康住宅SHOPPING MALLSHOPPING MALL,直译为“步行街购物广场”知识点五：住宅的层数划分低层住宅低层住宅，是指层数为1至3层的住宅。多层住宅多层住宅，是指层数为4至7层的住宅。小高层住宅按照国际通行划分标准，小高层住宅是指层数为816层的住宅。高层住宅高层住宅，是指层数在16层以上的住宅。其中，层数在40层以上的为超高层住宅。知识点六：住宅的完工程度期房从专业角度来说，期房是指从发展商取得商品房预售许可证后到完成商品房初始登记为止所出售的商品房。现房是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产权证的商品房，与消费者签定商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。准现房准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。尾房尾房又称扫尾房，它是房地产业进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销量达到80%以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不足、盲目上马，或者错误判断供求形势，开发总量供大于求，导致大面积空置，无法回收前期投资，更无力进行后续建设，甚至全盘停滞的积压楼宇。二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。存量房存量房，即二手房的书面称呼，是相对首次成交的商品房而言。毛坯房是指未经过处理或只经过部分装修处理的房屋，这些房屋大部分不能保证基本入住。要入住这样的房屋，往往要经过对其较大的改造装修。精装修房精装修房，简单地说是带上被子就能去睡的房子，但要说的细点什么才是“精”却很难找到一个统一的标准来衡量。二、建筑与规划知识知识点一：基本规划术语居住区居住区，是指城市中由城市主要道路或自然分界线所围合，设有与其居住人口规模相应的、较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的相对独立的居住生活聚居地区。居住小区居住小区一般称为小区，是指被城市中居住区级道路或自然分界线所围合，以居民基本生活活动不穿越城市主要交通线为原则，并设有与其居住人口规模相应的、满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地区。住宅用地住宅用地，是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。公建用地公建用地（全称为公共服务设施用地），是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各种设施的用地，应包括建筑基底占地极其所属场院、绿地和配建停车场等。（1）居住区（级）道路：一般用以划分小区的道路，在大城市中通常与城市支路同级。（2）小区（级）路：一般用以划分组团的道路。（3）组团（级）路：上接小区路、下连宅间小路的道路。（4）宅间小路：住宅建筑之间连接各住宅入口的道路。公共绿地满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地极其他块状带状绿地等。配套设施与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。公共活动中心是配套公建相对应集中的居住中心、小区中心和组团中心等。日照间距系数根据日照标准确定的房屋间距与遮挡房屋标高的比值。人均总占地面积（平均米/人）人均总占地面积=建筑红线内总用地 本小区规划居住总人数。人均住宅用地面积（平方米/人）人均住宅用地面积=小区内总住宅用地 本小区规划居住总人数。人口毛密度人口毛密度=小区内总居住人数 小区内占地面积（公顷）。知识点二：住宅的建筑形式单元式住宅单元式住宅，又叫梯间式住宅，是多层、高层住宅中最常用的一种住宅建筑形式。单元式住宅的特点（1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，各户自成一体。（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，有能适应多种气候条件。（3）仍保留一些公共使用面积，如楼梯、走道、垃圾道，保证了邻里交往，有助于改善人际关系。（4）建筑面积较小，造价经济合理。公寓式住宅公寓式住宅，是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每一层内有若干单独使用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。花园式住宅花园式住宅，也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅。一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。知识点三：户型结构标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。跃层住宅跃层式住宅俗称“楼中楼”，是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式。复式住宅复式住宅在概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高较普通住宅（普通住宅层高通常为2.83.0米）高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下，其目的是在有限空间里增加使用面积，提高住宅的空间利用率。错层住宅户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。跃复式住宅是复式住宅设计功能上的一种创新。退台式住宅退台式住宅又称为“台阶式”住宅，其外形类似于台阶，特点是住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做花园使用。“毛坯型”住宅“毛坯型”住宅是指在住宅在交房时未经装饰的住宅。露台露台，一般是指住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。阳台阳台是指供居住者进行室活动、晾晒衣物等的空间。走廊走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。过道过道是指住宅套内使用的水平交通空间。地下室地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。半地下室半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。玄关玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。隔断隔断是指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面。外飘窗外飘窗，指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。知识点四：住宅的建筑结构所谓住宅结构，一般而言是指其建筑的承重结构和围护结构两个部分。框架结构框架结构住宅，是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。剪力墙结构剪力墙其实就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。框架一剪刀墙结构框架一剪力墙结构也称框剪结构，种种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同时又有足够的剪力抢，有相当大的刚度。砌体结构通俗地讲，砌体结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖（或其他砌体材料）墙承重的结构。钢筋混凝土结构钢筋混凝土结构住宅是指房屋的主要承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。钢结构钢结构建筑是指主要承重构件全部采用钢材制作。板楼从建筑物本身来说，板楼和塔楼反映的只不过是一个建筑物的长、宽、高之比。综合而言，板楼有四大优点：（1）南北通透，便于采光通风。（2）均好性强。（3）管理成本不高。（4）面积使用率很高。同时，板楼也有两项缺点：（1）建筑密度低，房价高。（2）户型格局不宜改造。塔楼“塔楼”是现在商品房市场上采用得最多的一种建筑形态，它以电梯、楼梯为布局核心，通常为一梯六到八户，上到楼层之后，向四面走即进入各家户内。同样，塔楼也有四大优势：（1）节约土地资源，房价较低。（2）空间结构灵活，宜于改造。（3）结构强度高，抗震性好。（4）居高望远，视野开阔。此外，塔楼有两项缺点：（1）均好性差，居住密度高，通风采光不能保证。（2）面积使用率不高，存在灰色空间。塔楼户型的使用率普遍低于板楼10个白分点左右，而且户型内部的厨房、餐厅与洗手间往往不可直接采光、通风、这样的地方被称为“灰色空间”。知识点五：住宅的三维空间无论何种住宅，都可以用特定的宽度、长度和高度指标来描述和测量。这三个指标构成住宅的“三维空间”，在建筑学中分别称为“开间”、“进深”和“层高”，并有统一的标准规定。商品住宅的开间、进深合成高（即住宅的宽度、长度和高度），这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大（即开间、进深、层高越大），建筑工艺相应就越复杂，建造的难度就越大，同时所消耗的建材业会越多，导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大，但要付出的房价就会更加高。因此，购房者在购买商品住宅时，应当根据自己的实际需要和经济支付能力来考虑，住宅的面积适宜即可。住宅的开间在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。根据住宅建筑模数协调标准（GBJ100-87）规定，住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。目前，一般商品房住在的开间为3.03.9米，砖混结构住宅一般不超过3.3米。 规定较小的开间尺寸，可缩短楼板的空间跨度，增强住宅结构整体性、稳定性和抗震性。但同时，小开间住宅也存在着许多弊病。因为开间小，在住宅建筑面积中，承重墙、柱的结构面积相对较大，从而使得有效使用面积缩小；同时由于开间小，房间分割过小，不是因家庭居住行为变化的要求，而且住房很难自行改造。住宅的进深 住宅的长度即进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一栋居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。 虽然进深大的住宅可以有效节约用地，但在住宅的高度（层高）和宽度（开间）确定的前提下，设计住宅进深过大，就是住房成狭长型，距离门窗教员的室内空间自然光线不足。目前我国大量城镇住宅房间的进深一般都限定在5.0米左右，不能任意扩大。住宅的层高和净高 住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。住宅建筑模数协调标准（GBI100-87）规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米、3.0米。目前一般商品房的层高都在2.8米居多。 住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度，即层高和楼板厚度的差叫“净高”。知识点六：住宅建设的技术经济指标 建筑容积率、建筑密度、绿化率。容积率越低，居住密度越小，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。建筑容积率 所谓建筑容积率，是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积（中建筑面积）与规划建设用地面积（总用地面积）之比，这里的建筑面积应把附属建筑物也计算在内，但不计算面积的附属建筑物除外。其计算公式为：建筑容积率=总建筑面积/总用地面积*100%。 一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅因不超过3。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。建筑密度 所谓建筑密度，即建筑覆盖率，是指项目规划建设用地范围内所有建筑物的基底面积（即房屋首层的占地面积）之和与规划建设用地总面积之比。这里的建筑物基底面积应包括构筑物的基底面积。其计算公式为：建筑密度=建筑占地总面积/总用地面积*100%。筑密度作为一项指标，可以直接反映出一定用地范围内的空地率和建筑物的密集程度。一般来说，低密度总是配合高容积率出现，同等条件下，应选择密度低的项目。绿地率所谓绿化率，居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率。这里的绿地应该包括：公共绿地、宅旁绿地，公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。通常情况下，住宅项目的绿地率应不低于30%。根据相关技术规范规定，并不是所有长草的地方都能算作绿地。在计算时，要求距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的用地，不得计入绿化用地。此外还有地下车库、化粪池，这些设施的地表覆土一般达不到3米的深度，也就是说在上面种植的大型乔木成活率很低，所以计算绿地率不能计入。相反，计算绿化率覆盖率时，有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率由时候能做到60%以上。故开发商当然喜欢引用绿化率覆盖率的概念。户型比户型比是指各种户型栽总户数中所占百分比，反映到住宅设计上，就是体现一定数量住宅建筑中，各种不同套型住宅占住宅总套数的比重。知识点七：建筑配套与建筑材料会所所谓会所，就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件如下：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。中空玻璃中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称“真空玻璃”，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。RUN智能家居布线系统RUN智能家居布线系统，是一种物理网络系统，建立在国际标准之上，以TIA/ELA 570A为核心，以每户为单位，支持家庭和小区内所有弱电（电话、电脑、视频、BA）的应用，由双绞线、同轴电缆、光纤和连接配件组成，所有的连接均端接于分布在每个房间的通讯插座和面板，并可简单地自动连接相关设备，如电脑、电视、传真、防盗警报系统等，为每一户成员提供安全和舒适的生活环境。三、商品房销售基本知识与法律常识知识点一：房地产市场房地产一级市场房地产一级市场又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场。房地产二级市场房地产二级市场是土地使用者经过开发建设，将建成的房地产进行出售或出租的市场，一般是指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产三极市场房地产三级市场是指已获得房地产权的单位和个人，再次将房地产转卖或交换、转租的市场。知识点二：商品房预售商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售条件（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期。商品房预售许可证商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证。未取得商品房预售许可证的，不得进行商品房预售。预售合同商品房预售，开发企业应当与承购人签定商品房预售合同。权属登记预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。预售商品房的转让2005年4月30日，为了抑制房价，国家七部委联合出台了关于做好稳定住房价格工作的意见。知识点三：商品房现售商品房现售条件（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。（4）已通过竣工验收。（5）拆迁安置已经落实。（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。（7）物业管理方案已经落实。商品房买卖合同商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（1）当事人名称或者姓名和住所。（2）商品房基本状况。（3）商品房的销售方式。（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。（5）交付使用条件及日期。（6）装饰、设备标准承诺。（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。（8）公共配套建筑的产权归属。（9）面积差异的处理方式。（10）办理产权登记有关事宜。（11）解决争议的方法。（12）违约责任。（13）双方约定的其他事项。知识点四：“五证两书”五证“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证（建设工程开工证）、商品房销售（预售）许可证。两书“两书”是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。知识点五：内部认购内部认购房是房地产开发商在未获得商品房预售许可证等有关证件之前，在小范围内以“内部认购”方式销售商品房。知识点六：格式条款格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款使当事人订立合同的过程得以简化，提高交易效率。但是，格式条款一方当事人往往会利用其优势地位，在条款中列入一些不公平的条款，而对方当事人由于其自身地位的原因，只能被动接受，因此这样的合同往往会违背公平原则。所以法律规定提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采用合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求、对该条款予以说明。四、商品房面积测算知识点一：销售面积的测算标准商品房销售面积=建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积之和（即公摊面积）知识点二：建筑面积的测算原则一般规定（1）房屋面积计算系指外围水平面积及水平投影面积计算，其中包括房屋建筑面积、共有建筑面积、使用面积等的测算。（2）房屋建筑面积计算按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高2.20米（含2.20米，下同）以上的永久性建筑。（3）房屋共有建筑面积系指各产权人共同占有或共同使用的建筑面积。（4）房屋使用面积系指房屋户内全部可以使用的空间面积，按房屋的内墙面水平面积计算。（5）房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪+/-0米以上计算。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。（6）房屋所在层次是指本权属单元的房屋在该栋楼房中的第几层。地下层次以负数表示。计算全部建筑面积的范围（1）永久性结构的单层房屋按一层计算建筑面积。单层房屋内如带有部分楼层者，符合上述一般规定的亦计算建筑面积。（2）多层和高层房屋按各层建筑面积的总和计算。（3）房屋内的技术层（管道层、附层、夹层等），层高在2.20米以上的按其前墙外围水平面积计算。（4）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。（5）楼梯、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等的按房屋自然层计算建筑面积。（6）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各楼层外围水平投影面积计算。（7）房屋天面上属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房按外围水平面积计算。（8）原始设计斜面结构屋顶下加以利用的空间，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算。（9）挑楼、全封闭的阳台，按外围水平投影面积计算。（10）与房屋相连的有柱走廊、两房屋间有上盖和柱的走廊，均按柱外围水平面积计算。（11）房屋间永久性的、封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。（12）层高在2.20米以上的地下层（地下室、半地下室、地下车库、地下商场等）及其相应出入口，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平面积计算。（13）有柱或围护机构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围水平面积计算。（14）玻璃幕墙、金属幕墙以及其他材料幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平面积计算建筑面积。既有主墙体又有幕墙时，以主墙体为准计算建筑面积，其墙厚亦按主墙体厚度计算。（15）属永久性建筑层高在2.20米以上有柱的车棚、货棚等按柱外围水平面积计算。（16）与房屋相同的有柱雨蓬按柱外围水平面积计算。雨蓬上盖面积小于柱外围水平面积时，按上盖水平投影面积计算。（17）室内体育馆按实际层数计算建筑面积。体育馆（场）看台下空间加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积（多层按多层计）。（18）机械车库不论其高度和停放层数，均按一层计算。（19）依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层有围护结构的，按其高度在2.20米一三部委的外围水平投影面积计算。（20）房屋的伸缩缝，若与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。计算一半建筑面积的范围（1）与房屋相连有上盖无柱的走廊、瞻廊，按其围护水平面积的一半计算。（2）独立柱、单排柱的门廊、雨蓬、车棚、货棚等，按其三改水平投影面积的一半计算。（3）未封闭的烟台、挑廊，按其围护结构水平投影面积的一半计算建筑面积。当围护结构向内倾斜时，按围护结构上沿外围水平投影面积的一半计算建筑面积；当围护结构向外倾斜或外凸时，按底板外沿水平投影面积的一半计算。（4）无顶盖的室外楼梯按各楼层外围水平投影面积的一半计算。（5）有顶盖不封闭的架空通廊，按其外围水平投影面积的一半计算。不计算建筑面积的范围（1）层高小于2.20米的房屋及房屋附属部位。（2）突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨蓬等，以及有柱墙体的玻璃幕、金属幕及其他材料幕墙。（3）房屋之间无上盖的架空通廊。（4）房屋的天面、挑台，房屋天面上的花园、泳池。（5）顶层挑台的底板局部是下层房屋的上盖时，挑台整体不计算建筑面积。（6）房屋的平台、花台、晒台及与室内不相通的类似于阳台、挑廊、瞻廊等。（7）建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。（8）骑楼、过街楼的底层作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作社会公共通道的，不论其是否有柱，是否有围护结构，都不计算建筑面积。（9）屋面上有柱有盖但无围护结构的一些观景建筑设施。（10）利用引桥、高架路、高架桥路面作为顶盖的建筑。（11）广场式室外楼梯。（12）独立烟囱以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支线（13）与房屋室内不相通的房屋间伸缩缝。辨别原则（1）计算全部建筑面积应是有顶盖全封闭的房屋及部位或底层有顶盖、有柱或有围护的部位。（2）计算一半建筑面积一般是不封闭的房屋及部位（房屋底层的部位除外）。（3）不计算建筑面积通常是层高小于2.20米的房屋及部位；装饰性的建筑；与室内不相通的部位；沿街巷社会公用的建筑及无上盖或上盖为社会公共的建筑（除挑阳台、非广场式室外楼梯算一半面积外）。特殊墙体及部位处理原则（1）非垂直墙体处理原则：当房屋的墙体向内倾斜时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积；但房屋的墙体向外倾斜时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。（2）不规则（弧状）墙体处理原则：当房屋墙体向内凹且内凹的高度高于2.20米时，按其外墙高度2.20米处的水平投影面积测算房屋的建筑面积。内凹高度低于2.20米时，按最小部分的外墙水平投影面积测算房屋的建筑面积。但房屋墙体外凸时，按底板（地坪）外沿测算房屋建筑面积。知识点三：套内建筑面积的测算套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积套内使用面积套内使用面积，系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。它包括卧室、起居室、餐厅、过道、厨房、卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门内面积的总和。计算住宅使用面积，可以比较直观地反映住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。套内墙体面积（1）共用墙，包括各套之间的分隔墙，套与公共建筑空间投影面积的分隔墙以及外墙（包括上墙）；共用墙墙体水平投影面积的一半计入内墙体面积。（2）非共用墙，是指本套独用墙体，其墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。阳台建筑面积套内阳台建筑面积，系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。套内有多个阳台的，全部计算。一般来说，阳台可以分为开放是阳台和封闭式阳台、外挑式阳台和内含式阳台。其中，原始设计为封闭式阳台的，全部计算建筑面积；原始设计为开放式阳台的，计算一半。知识点四：公摊面积的测算共有建筑面积的构成（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等其功能上为整栋楼建筑服务的公共用房和管理用房之建筑面积；单独具备使用功能的独立适用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。（2）套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括上墙）的公共墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。也就是说，整幢房屋的建筑面积扣除整幢房屋各套套内建筑面积之和，并扣除单独具备使用功能的独立使用空间及为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，即为整幢房屋的共有建筑面积。共有建筑面积=全幢建筑面积-全幢各套内建筑面积之和-单独具备使用功能的独立使用空间等共有建筑面积的分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/各套套内建筑面积之和共有建筑面积的分摊方法分摊的公用建筑面积=各套套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数知识点五： 其他相关面积指标及系数实用面积是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。面积误差比面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积*100%产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。预测面积预测面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。实测面积实测面积是指商品房竣工验收后，工程规划相关