土地估价方法及案例汇总

方法 比较项目 市场比较法收益还原法剩余法成本逼近法路线价法 基准地价系数修正 法 主要原则替代收益 建筑成本 地价 房 地价 成本可及性替代替代 评估对象 土地 建筑 物 不动产 土地 建筑 物 不动产 土地 建 筑物 建筑物 新 开发土地 土地土地 适用范围 适宜有交易 实例地区的 土地及不动 产估价 适宜有收益 的土地或建 筑物 有交易地 区且地产 有开发 再开发价 值 建筑物或新 开发地 道路系统 完整且附 设有路线 价 深度 修正系数 表和条件 修正系数 表 已有基准地价和宗 地价格修正系数表 限制 1 无类似交 易案例或无 市场交易时 难以评估 2 必须考虑 所有差异的 项目 并加 以适当修正 3 必须查证 比较案例资 料的准确性 1 对无收益 不动产评估 困难 2 收 益数据必须 合理 准确 3 还原利率 必须适当 1 对不适 宜建筑或 无再开发 价值土地 评估困难 2 房价预 测难以准 确 3 开 发费用难 以准确 1 不适宜于已 建成地或已 开发地 2 成 本不等于价 格 不适宜于 无路线价 区域 不适宜于无基准地 价区域 理论基础 1 依实例地 价格 比较 求评估地价 格 2 无理 论基础 但 实用 1 未来纯收 益还原现值 即为价格 2 有理论基 础 1 地价 房地价 建筑成本 利润利 息 2 建 筑价 房 地价 地 价 3 有 理论基础 1 建筑价 重 置成本 折旧 2 新开发地价 土地取得费 开发费 利 润 利息 区 位修正 宗地价 路 线价 深度 指数 条件 修正指数 时间修正 系数 宗地价 基准地价 1 区域及个 别因素修正系数 批租年期系数 时间 修正系数 估价程序 1 收集适当 交易实例 2 查证交易 条件状况 包括价格 支付条件 1 估价总收 益 2 估价 总费用 3 计算纯收益 4 选定还原 率 5 计算 1 估计开 发完成后 房地售价 2 估计建 筑费用 3 估计各 1 确定土地征 用拆迁费 2 确定开发费 3 确定利润 4 确定利息 5 计算成本价 1 查定路线 价 2 查定 深度指数 3 查定条件 指数 4 查 定时间修 1 查定基准地价 2 查证评估地块条件 3 查定各项修正系 数 4 修正出宗地 价 动机及宗地 条件 3 实 例交易情况 修正 4 实 例期日修正 5 实例区域 及个别因素 修正 6 判 定比较价格 收益价格 项税费 4 计算地 价 格 6 位置修 正 正指数 5 修正出宗 地价格 现实性 评估结果与 市价相近 最具现实性 评估结果与 市价稍有偏 差 接近市价 评估结果与 市价常有偏 差 接近市价接近市价 掌握难易易难易易 易 适于 多宗地估 价 易 适于多宗地估 价 评估结果比较价格收益价格剩余价格 成本累加价 格 比较价格比较价格 收益还原法案例收益还原法案例 一 评估土地价格 案例 1 某公司于 2000 年 7 月 1 日经政府出让取得一块商业用地 土地面积 5000m2 土地出让年 限为 2000 年 7 月 1 日至 2040 年 6 月 30 日 共 40 年 该公司在该地块上建成一栋钢筋混 泥土结构商业楼 总建筑面积为 15000 m2 于 2001 年 7 月 1 日竣工投入使用 该建筑物 当时重置价格为 1300 元 m2 现该物业由业主自行经营 经营状况正常 年经营收入 6000 万元 年销售成本及经营成本共 4000 万元 管理费 财务费用为年经营收入的 6 商品 销售税及附加为销售收入的 8 5 经营利润为年经营收入的 10 若 2005 年 7 月 1 日同 类型建筑物重置价值为 1500 元 m2 房屋还原利率为 8 土地还原利率为 6 不考虑递 增及物价因素 求该地块于 2005 年 7 月 1 日价值 注释 1 该物业为自营物业 总费用中需扣除经营者利润 2 总费用中扣除房屋年折旧的 计算 由于土地终止日期 2040 年 6 月 30 日短于房屋经济寿命到期日 钢筋混凝土非生产 用房经济寿命为 60 年 本例房屋经济寿命到 2061 年 6 月 30 日止 故折旧年限到土地终 止日 2040 年 6 月 30 日止 共 39 年 解 年经营收入 6000 万元 年须扣除总费用 销售成本及经营成本 4000 万元 管理费 财务费用 6000 6 360 万元 商品销售税金及附加 6000 8 5 510 万元 房屋年折旧 折旧年限从 2001 年 7 月 1 日至 2040 年 6 月 30 日共 39 年 房屋重置价 1500 15000 2250 万元 年折旧额 2250 39 57 69 万元 已折旧年限从 2001 年 7 月 1 日至 2005 年 6 月 30 日共 4 年 房地产年纯收益 6000 5527 69 472 31 万元 房屋年纯收益 房屋现值 房屋还原利率 2250 57 69 4 8 161 54 万元 土地年纯收益 472 31 161 54 310 77 万元 该地块于 2005 年 7 月 1 日的价值 P a r地 1 1 1 r地 n 310 77 6 1 1 1 6 35 4505 62 万元 土地单价 9011 元 平方米 二 评估房地产价格 案例 2 某酒店拥有的房地产占地面积为 10000 平方米 土地使用权通过有偿出让方式取得 土地 使用权出让年期为 50 年 该宗地上建有一座饭店 在 2005 年 8 月尚可有效使用 50 年 容 积率为 3 据当地市场资料用比较法评估的宗地在 2005 年 8 月 50 年期土地适宜权价格为 1000 元 平方米 容积率为 1 时 据当地资料 容积率每增加 1 地价增长 60 该饭店 每月的客观净收益为 15 万元 已知土地还原率 r1 6 该饭店的建筑还原率取 r2 8 评 估该饭店的价格 估价期日为 2005 年 8 月 解 房地年纯收益 15 万元 月 12 月 180 万元 年 土地总地价 10000m2 1000 元 m2 1 2 60 2200 万元 土地年纯收益 2200 6 1 1 1 6 50 139 58 万元 年 房屋年纯收益 房地产年总纯收益 土地年纯收益 180 139 58 40 42 万元 年 房价 房屋年纯收益 r2 1 1 1 r2 50 40 42 8 1 1 1 8 50 494 48 万元 案例 3 不动产为一栋五层的钢筋混凝土建筑 用途为综合楼 占地面积为各层建筑面积如下 土地面积为 8400 m2 建筑物部分 1 楼 3800m2 2 5 楼 2800m2 合计 15000m2 楼层面积单价月租金收入押金 528004011200026000 428004011200026000 328004011200026000 228004011200026000 13800100380000114000 合计15000828000218000 建筑物总造价为 4800 万元 其中主体所占比例为 65 设备所占比例为 35 建筑物的 耐用年限主体为 50 年 设备平均为 10 年 残值率为 0 不动产每空置一个月 押金运用 年收益率为 7 不动产租税为 54 65 万元 保险费为 0 48 万元 管理费为建筑物造价的 2 作为购买土地及地上建筑物 50 年使用权的参考值 综合还原率取 8 估价期日为 2005 年 9 月 30 日 估价日期为 2005 年 9 月 1 日 10 月 30 日 解 租金 82 8 万元 12 月 993 60 万元 年 押金运用收益 21 8 万元 7 1 53 万元 空房损失 额 82 8 万元 按一个月的租金计算 则 总收益 租金 收益 损失 912 33 万元 折旧费 主体 4800 65 1 50 设备 4800 35 1 10 230 40 万元 维持管理费 4800 2 96 0 万元 按建筑物造价的 2 计算 租税 54 65 万元 保险费 0 48 万元 则 总费用 230 40 96 54 65 0 48 381 53 万元 故 纯收益 总收益 总费用 530 8 万元 不动产收益价格 不动产纯收益 综合还原率 1 1 1 综合还原率 50 6493 53 万元 三 评估承租土地使用权价格 案例 4 某企业于 10 年前以国家出租方式取得某商业用地使用权 目前实际支付的年租金是 8 万元 该租约上有 10 年到期 余期租金不再调整 据调查 目前同类商业用地市场年租金为 10 万元 根据测算承租土地使用权还原率为 8 计算该企业所拥有的承租土地使用权价格 解 年租金差额 租金盈余 10 8 2 万元 承租土地使用权价格 2 8 1 1 1 8 10 13 42 万元 市场比较法案例市场比较法案例 注意事项 注意特殊交易 因素修正按影响大小确定不同权重 各项修正不超过 20 总修正不超过 30 估价结果确定可按不同权重计算 案例 1 估价师要评估一宗商业用地的公开市场价值 估价对象及比较案例的区域和个别因子条件 指数采用权重累加方式 相关情况如下 估价对象实例 A实例 B实例 C 用途商业商业商业商业 交易面积 6000900057006300 交易情况 求正常市场价 值 急于出售 比 正常低 5 拍卖成交 比 正常高 5 正常交易 交易日期 2005 6 30 正常 价格指 数 105 2004 10 价格指数 101 2005 4 价格指数 103 2005 1 价格指数 102 区域因素合计 1009810097 个别因素合计 1009899100 容积率 21 82 32 1 剩余使用权限40 年38 年39 年40 年 成交价格 元 m2 450052004900 本题注意 要进行使用权限修正和容积率修正 根据当地国土部门公布商业用地容积率修 正系数表 估计对象实例 A实例 B实例 C 容积率系数10 981 031 01 使用权限修正中 土地还原利率取 6 解 由题可得 比准价格 实例 A 4500 100 95 105 101 100 98 100 98 100 98 1 0 9867 5303 元 m2 实例 B 5200 100 105 105 103 100 100 100 99 100 103 1 0 9935 4983 元 m2 实例 C 4900 100 100 105 102 100 97 100 100 100 101 1 1 5149 元 m2 由于宗地 C 为正常交易 故 设实例 A 权重取 0 3 实例 B 权重取 0 3 实例 C 权重取 0 4 实例 A实例 B实例 C 比准价格530349835149 权重0 30 30 4 估价对象评估单价5145 估价对象评估值3087 案例 2 某市市郊一宗工业用地需要进行评估 根据当地条件 通过搜集有关案例 筛选出处于同 一供应圈的三个比较案例 并对区域因素及个别因素分别与待估宗地进行比较 比较情况 如下 项目待估宗地实例 A实例 B实例 C 用途工业工业工业工业 供应圈市郊市郊市郊市郊 交易时间 2005 10 312005 012005 012005 08 交易情况正常正常正常正常 土地使用年限50 年50 年50 年50 年 成交价格370 元 m2392 元 m2355 元 m2 区域因素 交通条件 0 1 2 0 基础设施 0 1 2 1 产业聚集 00 1 2 环境情况 0 2 00 个别因素 宗地面积 03 05 宗地形状 0 2 00 地形 00 1 3 规划限制 0000 根据该市国土部门公布的工业用地容积率修正系数表可知 待估宗地实例 A实例 B实例 C 容积率系数10 980 960 97 交易期日修正 据调查 该市 2005 年 1 月至 10 月地价上涨 4 平均月上涨幅度为 0 4 将 2005 年 1 月地价指数定为 100 则 2005 年 10 月地价指数为 104 2005 年 8 月 地价指数为 103 2 解 实例 A 370 100 100 1 0 98 104 104 100 96 100 101 389 元 m2 实例 B 395 100 100 1 0 96 104 100 100 95 100 99 455 元 m2 实例 C 355 100 100 1 0 97 104 103 2 100 101 100 102 358 元 m2 上述各例修正后价格差异较小 采用算术平均法计算 待估宗地单价 实例 A 修正后价格 实例 B 修正后价格 实例 C 修正后价格 3 401 元 m2 成本逼近法案例成本逼近法案例 案例 1 某开发区征用土地总面积 5Km2 现已完成了 七通一平 开发区内道路 绿地 水面及 其他公共和基础设施占地 1 5Km2 该开发区拟出让一宗工业用地 出让年限为 50 年 土 地面积为 10000m2 根据测算 该开发区土地征地 安置 拆迁及青苗补偿费为 4 5 亿元 征地中发生的其他费用为 1 5 亿元 征地后 土地 七通一平 的费用为 2 亿元 Km2 开 发周期为两年 且第一年的投资总额站总开发投资的 40 总投资回报率为 20 土地增 值收益率取 20 当年银行年贷款利息率为 10 土地还原率确定为 7 试估算出该宗 工业用地的单位面积价格和总价格 解 土地取得费 4 5 1 5 108 5 106 120 元 m2 土地开发费 2 0 108 1 106 200 元 m2 投资利息 120 1 10 2 1 200 40 1 10 1 5 1 200 60 1 10 0 5 1 43 36 元 m2 投资利润 120 200 20 64 元 m2 土地增值收益 120 200 43 36 64 20 85 47 元 m2 土地价格 土地取得费 土地开发费 投资利息 投资利润 土地增值收益 512 83 元 m2 由于开发区内有部分占地是无法出让的 因此需分摊到可出让土地的价格中去 开发区可出让土地比率 开发区总面积 不可出让土地面积 开发区土地总面积 100 70 可出让土地的平均单价 512 83 70 732 61 元 m2 年期修正后价格 732 61 1 1 1 7 50 707 74 元 m2 土地总价格 707 74 10000 7077400 元 剩余法 假设开发法 案例剩余法 假设开发法 案例 一 单纯的地价评估 案例 1 有一成片皇帝需要估价 获知该成片荒地的总面积为 2Km2 适宜进行 五通一平 开发 后的分块有偿转让 附近地区位置相当的小块 五通一平 的熟地单价为 1000 元 m2 将 该成片荒地开发成 五通一平 熟地的开发成本为 2 5 亿元 Km2 开发期为 3 年 开发成 本在 3 年开发期内均匀投入 贷款年利率为 12 投资利润率为 20 土地转让中卖方需 缴纳的税费为转让地块价格的 6 购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的 4 熟地可转 让土地面积的比率为 60 试用静态方式估算该成本荒地的总价和单价 解 设荒地的总价为 p 总开发价值 1000 2000000 60 12 亿元 总开发成本 2 5 2 5 亿元 总利息 p 1 4 1 12 3 1 5 1 12 1 5 1 0 421P 0 926 亿元 总转让税费 12 6 0 72 亿元 购买税费 P 4 0 04P 总利润 1 04P 5 20 0 208P 1 亿元 可知 P 12 5 0 421P 0 926 0 72 0 04P 0 208P 1 2 609 亿元 故 荒地总价 2 609 亿元 荒地单价 130 44 元 m2 案例 2 估价对象房地产为一块 七通一平 的待建空地 土地总面积为 1000 m2 且土地形状规 则 允许用途为商业 居住 允许建筑容积率为 7 允许建筑覆盖率 50 土地使用权 年限为 50 年 出售时间为 2003 年 10 月 需评估该地块在 2003 年 10 月出售时的购买价格 估价过程 确定最佳用途为商住混合用地 因建筑容积率为 7 建筑覆盖率为 50 故 建筑总面积为 70000 m2 设建筑物层数 14 层 各层建筑面积为 5000 m2 地上 1 2 层为商 业用地 建筑面积为 10000 m2 3 14 层位住宅 建筑面积为 60000 m2 预设共需 3 年时间 完成投入使用 即 2006 年 10 月完成 估计建造完成后 商业用地完全售出 住宅楼 30 在建造完成售出 50 半年后售出 其余 20 一年后才能售出 预计商业楼平均售价 4500 元 m2 住宅楼平均售价 2500 元 m2 估计建筑费用为 5000 万元 专业费用为建筑费的 8 年利息率 15 销售费用为楼价的 3 税费为楼价的 6 投资利润率为 25 在未来 3 年开发费用第一年需投入 20 第二年投入 50 第三年投入 30 解 方法一 静态方式计算地价 设总地价为 P 总楼价 4500 10000 2500 60000 19500 万元 总建筑费 5000 万元 总专业费用 总建筑费 8 400 万元 总利息 总地价 利息率 计算期 总建筑费 利息率 计算期 总专业费 利息率 计算期 P 15 3 5000 1 8 15 20 2 5 50 1 5 30 0 5 P 0 45 1134 万元 总销售费用 总楼价 3 585 万元 总税费 总楼价 6 1170 万元 总利润 总地价 总建筑费 总专业费 利润率 P 0 25 1350 万元 由此可知 总地价 P 19500 5000 400 P 0 45 1134 585 1170 P 0 25 1350 5800 万元 方法二 动态方式计算地价 假设计算的基准时间定为该块土地的出售时间 即 2003 年 10 月 年贴现率为 15 总楼价 4500 10000 1 15 3 2500 60000 1 15 3 30 1 15 0 50 1 15 0 5 20 1 15 1 12230 万元 总建筑费 5000 20 1 15 0 5 50 1 15 1 5 30 1 15 2 5 4017 万元 总专业费 总建筑费 8 321 万元 因为总地价 总建筑费 总专业费在动态方式中均已考虑时间因素 实际上已含有利息 故不再单独计算总利息 总税费 总楼价 6 734 万元 总利润 总建筑费 总地价 总专业费 利润率 P 0 25 1085 万元 有题可知 总地价 P 12230 4017 321 734 P 0 25 1085 4858 万元 由于一般动态方式计算更为精确 故估价结果以动态方式结果为主 总地价定为 4900 万元 总地价 4900 万元 单位地价 4900 元 m2 楼面地价 700 元 m2 二 开发商预期利润测算 案例 3 某开发商已取得某宗地 70 年土地使用权 该宗地为 七通一平 空地 面积 3000 m2 土 地价格为 80 万元 取得土地使用权过程中所支付的法律 估价及登记等费用为地价的 12 用途为住宅 最大容积率为 4 该项工程取得土地使用权后 3 个月即可动工 建筑时间为 2 年 建成后即可全部售出 住宅售价预计为 3000 元 m2 建筑费和专业费预计为 1000 元 m2 在建筑期间的投入情况 第一年投入 40 第二年投入 60 目前贷款年利率为 12 不动产销售的额税费为不动产总价的 6 解 不动产总价 3000 3000 4 3600 万元 建筑费及专业费 1000 3000 4 1200 万元 地价及其他费用 8000000 1 12 896 万元 总利息 896 1 12 2 25 1 1200 40 1 12 1 5 1 1200 60 1 12 0 5 1 391 1603 万元 注 地价计息期为 2 年 3 个月即 2 25 年 销售税费 3600 6 216 万元 开发商利润 3600 1200 896 391 1603 216 896 8397 万元 利润占不动产价的百分比 896 8397 3600 24 91 利润占开发总成本的百分比 896 8397 1200 896 391 1603 216 33 18 由此可知 项目投资回报良好 预期利润可观 项目可行 三 建筑费及专业费最高控制标准的测算 案例 4 某公司已取得宗地 50 年土地使用权 该宗地为 七通一平 空地 面积 12000 m2 地价 及相关法律 估价等费用为 300 万元 城市规划宗地用途为工业厂房 最大容积率为 1 5 确定该开发公司在该项目中的建筑费及专业费的最高控制标准 已知该工程在取得土地使 用权后即可开工 建筑时间为 2 年 建成后即可全部出售 目前市场同类工业厂房的售价 预计为 1300 元 m2 开发资金均匀投入 贷款年利率 12 开发商要求利润为不动产总价 的 18 不动产销售的税费为不动产总价的 6 解 假设在建筑费及专业费的最高控制额为 X 元 不动产总价 1300 12000 1 5 2340 万元 地价及其他费用 300 万元 总利息 300 1 12 2 1 X 1 12 1 1 0 12X 763200 元 开发商利润 2340 18 421 2 万元 销售税费 2340 6 140 4 万元 得 X 23400000 3000000 0 12X 763200 4212000 1404000 12518571 429 元 单位面积建筑费及专业费控制标准 12518571 429 12000 1 5 695 47 元 m2 路线价估价法案例路线价估价法案例 计算方法 1 临街地 临街深度未达里地 其每平方米 即单价 依其深度 按深度指数计算 平行四边形 以高位临街深度 按深度指数计算单价 梯形 平行边与临街线一致 依其高度为临街深度 按深度指数计算单价后 再视其 上下边长比 利用价值进行加价或减价修正 其修正数额以不超过原计算单价两成为 限 平行边垂直于临街线 以其两边中点的连线为临街深度 计算单价 不进修正 三角形 正三角形 一边为临街线的 以其高度的一半为临街深度 计算单价 逆三角 形 三角形顶点在临街线上 以其临街线上的顶点与底边中点垂直距离为一半 及底边 中点的深度为起迄深度 比照袋地计算 两面临街地 纵深在 36m 含 36m 以下者 应以中线分前后两部分 分别计算 深度超过里地线者 其单价应以里地单价与临街地单价按面积比例平均计算得 2 路角地 按具体路线区段的加成规则进行修正 加成的幅度一半不超过旁街路线价的三成 3 袋地 袋地的单价依其深度的起迄 按袋地深度指数进行修正 袋地形状为平行四边形 梯形 三角形 其起迄深度比照临街地方法计算 袋地位于临街地与里地上者 其单价应以袋地 单价与里地单价按面积比例平均计算 里地单价按路线价四成计算 里地价与路线价四成相 差悬殊者 里地应单独划分区段 基准地价系数修正法案例基准地价系数修正法案例 案例 1 企业甲与企业乙计划于 2006 年 8 月 30 日合作开发住宅楼 双方商定 由甲出地 乙出资 金 并约定建成后以土地价值和企业乙实际投入的资金额确定分配比例 该土地已经达到 七通一平的开发程度 双方约定如果企业甲再次基础上和企业乙同意下 进行必要的土地 再开发时 发生的额外费用计入企业甲的投资 在项目实际开发时 企业甲计划投资 40 万 元改造道路 并已征得企业乙的同意 该土地面积 2000 m2 使用权为 70 年 规划容积率 4 已知在取得土地使用权 3 个月后动工 建筑时间 2 年 建成后全部售出 预计售价为 3000 元 m2 企业乙实际投入 1100 万元 第一年投入 40 第二年投 60 建筑费及专 业费用平均水平为 1000 元 m2 另外 税费为地价的 2 贷款年利率为 12 销售税为 房价 6 利润预计为房屋售价的 24 12 该地区住宅用地基准地价为 3100 元 m2 待开 发土地相对于基准地价区域的平均区域条件和个别条件为 2 和 3 基准地价基准日为 2004 年 8 月 30 日 近 2 年 地价上涨 5 土地还原率 10 试确定企业甲与企业乙的分 配比例 解 1 求地价 方法一 剩余法求地价 设地价为 P 房地产总售价 3000 2000 4 2400 万元 建筑费及专业费用 1000 2000 4 800 万元 地价及税费 P 1 12 万元 销售费用 2400 6 144 万元 开发利润 2400 24 12 579 万元 利息 P 1 2 1 12 2 25 1 800 40 1 12 1 5 1 60 1 12 0 5 1 故 P 2400 800 P 1 12 144 579 利息 600 万元 方法二 基准地价系数修正法求地价 基准地价 3100 2000 620 万元 宗地地价 基准地价 1 区域条件修正 个别条件修正 时 间修正 年期修正 620 1 3 2 105 100 1 62