重庆大学城商业调查.doc

西部新城城市规划概况n 西部新城规划2193.97公顷，其中教育用地1021.72公顷，居住用地620.98公顷, 整体功能定位为教育产业、科技产业。近期规划人口约29万人，到2020年，将达到70万人。n 西永微电园规划面积30公顷，其中产业区20公顷,以IC制造为核心，与大学城互动互进，打造现代信息产业集群。产业区由芯片制造园、封装测试园、软件园、应用产品园、科技创新区和生活配套区组成。n 陈家桥为西部新城生活配套区,是西部新城主要的居住板块。1、西部新城（西永组团）总体规划两大片区三个外围组团功能以铁路编组站和铁路集装箱节点站为依托的配套加工产业园。以特色产业为主的经济开发园区。以高科技产业为主导的产业基地，现代物流中心及重庆市西部新城（西永组团）的中心服务区。中南部以襄渝铁路为界，铁路以东：高科技产业园区；铁路以西：以行政、商贸、服务为主等的第三产业综合服务 功能；北部遂渝高速公路以北为物流园区。以现代都市生态农业和休闲旅游为主的小组团。以大学园区为主要职能，以发展教育科研产业和相应的配套产业为主的文化中心。4虎溪至陈家桥片区西永至土主片区曾家组团青木关至凤凰组团回龙坝组团2、西部新城（西永组团）总体规划三大重点版块西部新城共260平方公里，是重庆市“特大城市空间拓展战略”的重要载体，共有三大重点板块：重庆大学城位于虎溪镇，规划占地20平方公里，定位为全国重要的科教节点、西南地区高级人才培训中心、科研与交流中心、创新中心和产业化基地；规划人口32万。西永微电园位于西永镇，规划占地14平方公里，是国家高新技术产业基地和国家软件服务外包基地，随着惠普、富士康企业的入住，将带来约6万人的就职岗位、及最少5万人的第三产业人员进驻。铁路物流园位于土主镇，规划占地14平方公里，建设包括运输、仓储、配送、加工、包装等各种增值服务功能在内的，具有国际先进水平的，以“国际集装箱多式联运”为主体的综合物流园区；规划人口30.6万。3、西部新城（西永组团）人口总体规划 两大片区和三个外围组团的人口分布为： （单位：万人）70.02.06.05.032.025.0远期29.01.52.02.019.54.0近期总计曾家回龙坝青木关至凤凰虎溪至陈家桥西永至土主 lllll 西永组团近期规划人口29万，远期规划人口将达到约70万人。从西永城市副中心核心区城市设计国际方案征集发布会获悉，随着主城西进步伐加快，到2015年，西永组团人口将突破60万。l 大学城规划建设15所高校，已进驻9所，预计2011年全面进驻后，人口将达到15万人，预计到2020年，人口将达到32万人。l 西永微电园成功引进富士康、惠普两大产业集团，将带来约6万人的就业岗位、以及最少约5万人的从业人员。数据背后的信息：交通的改善，产业的发展以及大学校园的陆续落户，在近两年直接为大学城区域带来近30万的常住人口；也大大提升了与临近城区的交流带来更多的流动人口。两年内的潜在的购房需求达到千万平方米。4、区域交通l 大学城距主城区沙坪坝三峡广场约30公里，目前仅渝遂高速和歌乐山老路可通行。l 区域交通通行已得到改善，已开通至沙坪坝、龙头寺、大坪、北碚等多路公交线路及内部环线交通车,同时轻轨交通规划建设中。目前主城（沙坪坝）从渝遂高速到大学城公交车仅需半小时。l 双碑隧道（2011年）、地铁1号线（2012年）、外环高速、成渝高铁规划建设中，城市交通将得到极大改善-未来地铁通行后，从朝天门到大学城26分钟即可以达到，沙区到大学城15分钟即可以达到。观点：保税港和大学城会是重庆最炙手可热的开发、投资热点版块重庆龙头房企金科最近置地千亩，挤入大学城开发热潮，此外龙湖、富力等一线房企还有大量储备地块待开发，可以预计，大学城现在还刚进入开发热潮，后面还将持续掀起开发高潮，此间唯一能和大学城版块竞争的只有保税港片区，这两块片区将是近期几年重庆投资热点区域。但由于大学城版块投资热潮已开始，价格上涨速度快，空间在逐渐缩小，后续投资吸引力将逐渐弱于保税港新区。三、大学城区域市场分析l 熙街：（一街区在营业，二街区招商中）1、一街区：总商业体量4万，08.10月开始营业开发商整体租金25.6元/月，签6年付6年。目前转租金一楼最高可达300元/月，二楼70元/平米，三楼20-30元/平米。一楼开间3.6M6M、进深610M。经营业态：餐饮、娱乐、服饰、精品、网络会所、小型超市、休闲游乐等2、二街区：总商业体量11万，目前在招商15号、16号楼（1524），2010年10月全部投入营业。租金：1楼80元/月，2楼32元/月，整体租金35元/月，签3年付3年规划业态：餐饮、娱乐、网络会所、服饰、精品、公寓、宾馆，1F小面积多为服饰、精品等；2F以上为大型餐饮、娱乐、会所等二街区规划特点：l 五大主题广场：音乐广场、白鸽广场、古树广场、欢乐广场、许愿广场，五大广场合理配置，赋予城市文化艺术、儿童游乐、交流聚会、休闲参与等不同的主题功能。l 四条特色商业街：新兰布拉大街、艾曼纽大街、老城酒吧街、意大利美食街。l 商务度假酒店、校园精品公寓：满足大学城高校文化旅游及都市休闲度假人群的居住需求，完善2街区接待功能，大大增加消费者在美丽熙街的停留时间。3、由于消费者几乎全为学生，目前停车位没有正式使用，周边所停自行车和摩托车居多。l 重大商业街商业体量：约15000功能定位：学生日常消费配套商业经营时间：06年业态组合：超市、小餐饮、学生用品、电脑维修/配件、书店、通讯等规划特点：共三层，一、二层内街回廊形式，第三层仅单边门面。租金现状：一楼60-80元/平米，二楼：20-30元/平米，三楼：10-15元/平米。重大商业街综述：重大商业街定位服务学生，1楼经营情况较好，2楼、3楼较差，有部分商业空置，和熙街相比租金收益有一定差距。l 川美商业街商业体量：约15000功能定位：校园配套和具有一定辐射力的特色商业业态组合：中小餐饮、酒吧、美术创造室、美术文化用品、学生旅店规划特点：独立商业街，但设计较好，内街曲折起伏，出入口多，2-3层，虽公摊较大但可逛性高。经营状况：09.11开始运营，目前有餐饮、酒吧、美术用品门面开始营业，由于学校产业部不太会动作，大部分门面空置。租金收益：学校对外招投标租金69元/月/平米（1、2楼一起租）。美院商业街综述：由于该商业街刚开始运营招商，在商业设计上有颇多亮点可借鉴，但由于是学校对外整体招投标，虽然全部租赁出去，但目前大部分门面空置，转租还未找到商家。四、西永微电园、台资信息产业园园区规划34.6平方公里，园区分为“六园一区”，即软件信息产业园，集成电路产业园、电子园器件产业园、平板显示产业园、计算机产业园、创新创业园、生活配套区。园区2010年预计实现年产值1000亿元人民币。距本项目最近的是计算机产业园，产业园中笔记本全球外销生产基地总用地10平方公里，其中一期5平方公里，二期5平方公里。主要以生产笔记本为主，包括打印机、台式机、服务器等配套产品，笔记本年产量预计达2000万台，远期达3000-4000万台。规划产业人口一期10万人，二期20万人。目前台资信息产业园正在修建道路，2009年12月开工，道路竣工日期预计在2010年4月。产业园开工日期为2010年三季度，预计2013年一季度产业园竣工。1、目前入驻企业：企业入驻时间中软国际卓越培训中心（重庆）介绍 （成立于2000年，总部北京，全国员工5000人）2009-6-11重庆明珠机电有限公司 2008-12-31煤碳科学研究院重庆分院 2008-12-31矽统信息科技（重庆）有限公司 2008-12-31重庆方正高密电子有限公司 2008-12-31渝德科技（重庆）有限公司 2008-12-31重庆富源新农村建设投资有限公司简介 2008-12-31上海浦东发展银行重庆分行西永支行 2008-12-31重庆胜利工业（集团）有限公司 2008-12-31重庆华洋产业集团有限公司 2008-12-31重庆康索斯节能开发有限公司 2008-12-31科博达重庆汽车电子有限公司 2008-12-31重庆无线绿洲通信技术有限公司 2008-12-31中国移动通信集团重庆有限公司 2008-12-31乐庭电线（重庆）有限公司 2008-12-31IBM数据中心 （几年内达到1000人以上规模）2008-12-31重庆大学西永微电子产业园研究院 2008-12-31重庆信息产业投资服务有限责任公司 2008-12-31重庆西永创新投资有限公司 2008-12-31中青校园先锋文化（北京）有限公司重庆分公司 2008-12-31重庆西永菲斯克人力资源管理服务有限公司 2008-12-31重庆市东方标准学校 2008-12-31重庆恩埃埃悌教育咨询有限公司 2008-12-31重庆芯微融诚科技有限责任公司 2008-12-31重庆易询科技有限公司 2008-12-31重庆市商软科技有限责任公司 2008-12-31重庆中天国际信息技术有限公司 2008-12-31中科方德软件有限公司 2008-12-31重庆恩梯梯数据威步软件开发有限公司 2008-12-31上海惠普有限公司重庆分公司 2008-12-31空气化工产品（重庆）有限公司 2008-12-31亚翔系统集成科技(重庆)有限公司 2008-12-31重庆桓浩科技发展有限公司 2008-12-31重庆艾尔曦医疗设备有限公司 2008-8-19重庆点众科技有限公司 2008-8-19重庆东硕软件开发有限公司 2008-7-31印度山澜集团 2008-7-31重庆佰步科技有限公司 2008-7-31北京中软国际信息技术有限公司 2008-7-19科博达重庆汽车电子有限公司 2008-7-19株式会社NTT DATA 2008-3-31深圳市创新投资集团有限公司 2008-02-312、惠普2.1 规模：目前惠普800人，将陆续加大员工数量 员工来源：主体为毕业大学生、研究生，来自大学城及全国2.2 惠普员工收入：本科毕业生2800元/月、研究生毕业生3800元/月2.3 产业员工住宿：单位不提供住房，员工自己就近租房 1）微电园公寓楼：租金480元/月（单配） 2）西永老城：租金约600元/月（2房1厅）西永原居民出租房微电园公寓楼微电园生活服务中心2.4购房意愿：1）首选微电园集资房（在建） 2）是否在本项目地块附近购房暂时没有明确意向，需看今后工作状况及大学城发展状况，与单位3年合同期满后工作是否变动目前未知，对大学城的发展状况没有明确的概念也没有过多关注。2.5消费情况：周末一般都会前往主城区消费，平时很少外出，偶尔朋友聚会就餐等会前往熙街，未来西永天街投入营业可能会改变现状，总的来说对于项目地块周边地区的商业并没有太大的消费意向，主要原因是距离较远。3 西永天街：1F租金25元/月，转租金30元/月2F租金18元/月3F租金15元/月物管费3元/月全部是大面积门面，属微电园生活服务中心中的一部分，只能租，不能卖。8、微电园生活服务中心（在建）：总用地31200，总建面103274，绿化率35%，广告宣传诉求：解决微电园员工的居住、休闲、娱乐问题。微电园产业配套服务区惠普在建软件园软件园效果图微电园管委会西永天街西永天街广告牌台资信息产业园五、大学城典型项目分析l 富力城n 项目基础信息项目名称：富力城项目位置：重庆市沙坪坝区大学城(重庆师范大学对面)销售热线：65621888/65621999占地面积：71.8万建筑面积：91.8万 容 积 率：1.9n 项目整体定位及建筑形态项目定位：大学城中央居住区建筑形态：小高层+电梯高层+别墅级花园洋房+商铺n 项目规划情况及产品推销信息项目规划富力城项目总占地3851亩，总建筑面积约680万，项目定位为大学城中央居住区，分成两期规划建设，其中一期占地约1100亩，总建筑面积91.8万，包含七个组团，目前在售的B组团春天里，产品形态以高层为主。产品信息（春天里）建筑形态产品布局面积区间B124F，3梯6户，均价7200元/64-94B224F，3梯6户，均价6500元/64-94B324F，3梯6户，均价7200元/64-94B431F，2梯5户，均价6800元/64-122产品销售分析销 售历 程入 市时 间建 筑形 态面积区间（）销售价格（元/）总 价区 间（万元）B109.11.2024F高层64-94720046-67.7B209.1024F高层64-94650041-61B309.11.0524F高层64-94720046-67.7B42010.1231F高层64-122680043-82项目销售情况评述相对于龙湖而言，富力城的销售情况比较平稳，推出量少而频繁时其推盘的特色之一高层：目前主要推售B组团春天里高层楼栋，总体而言销售情况都不错，从09年10月开始保持月推售一栋楼的速度，前期推售的B2/B3当月即售馨，目前主推B1/B4，最近推售的B4从开盘至今，销售约40套。从总体来看，B组团销售上两房的速度最快，面积在64-86区间的两房、三房接受度最高。商铺：富力城本次推出的商铺面积区间在60-160之间，就目前的销售状况而言，60-100的铺位消化速度最快。n 客户特征分析瀚湖组团购买该项目的客户主要年龄集中在30至40多岁，以沙区、江北区、北部新区的客户为主要购买群体，客户职业上以公务员、大型企业职工、500强企业员工为主，老师所占比例较低。B组团春天里购买的客户群，主城以沙区、渝北区为主，璧山及其他区县也占有相当的比例。自住客户购买，主要看中大学城的教育、轻轨交通、开发商的实力，投资客户购买主要是看中大学城的未来规划前景。l 东方剑桥n 项目基础信息项目名称：东方剑桥项目位置：重庆大学城.重大东门旁销售热线：65368888/65369999占地面积：20.8万建筑面积：33.6万容 积 率：1.6n 项目整体定位及建筑形态项目定位：复合型人文居住社区建筑形态：高层、洋房、别墅、街区商业n 项目规划情况及产品推销信息项目规划占地300余亩的东方剑桥坐落于沙坪坝大学城重大东门旁，斜对龙湖睿城，与重庆大学仅一溪之隔；项目整体占地20.8万，总建筑面积33.6万，规划为集街区商业、高层公寓式住宅、花园洋房、别墅为一体的综合性居住大社区。项目分2期推出，一期主要为高层，二期主要为花园洋房和别墅产品。建筑形态产品布局面积区间公寓楼3梯14户28-58高层3梯9户（7套2房、1套3房、1套1房）46-95商铺3F20-800产品销售分析销 售历 程入 市时 间建 筑形 态面积区间（）销售价格（元/）总价区间（万元）一期09.4.182号公寓楼28-58370010-2109.4.20商业20-1001200024-12009.9.123、4号楼（高层）46-95420019-39.9项目销售情况评述2号公寓楼：开盘销售即呈现火爆情形，当天销售达到70%以上，4月底即全部售馨。商业：前期销售以一楼为主，两个月内销售完毕；一楼临街价格在1.2万/左右，内街价格在1万/左右，2/3楼约8000元/。3、4号楼：共计400余套，开盘当天即销售300余套，两个月实现清盘；其产品以套内63左右的两房为主，辅以46的一房和95的三房，从销售情况来看，两房的消化速度最快，目前该项目的5、6号楼将在今年春交会上推出，预计价格将突破5000元/。n 项目商业配套情况社区型内街及临街商业，层高5米，以餐饮、文化、经济型商务酒店为主n 客户特征分析购买客户原住民居多，辅以沙区、周边区县客户 (璧山、涪陵、万州、綦江)；年纪从28-45之间，青年教师、个体户、基层公务员、大学城周边的拆迁户是主要购买群体。l 在售高层/公寓项目分析： 高层产品及销售情况开发项目产品描述梯户比销售价格（元/）户型配比主力户型销售情况富力城.瀚湖高层：64-101高层：5800-6600（精装）1房：32%2房：28%3房：32%4房：8%1房：34-50 2房：60-70 3房：79-105 4房：129 面积在60-75区间的两房、95的三房接受度最高。富力城.春天里高层：64-1223栋24F，3梯6户 1栋31F，2梯5户高层：6500-7200（精装）2房：35%3房：55%4房：10%2房：62-643房：86-944房：10