住宅项目策划报告与住宅项目策划攻略汇编.doc

住宅项目策划报告与住宅项目策划攻略汇编 住宅项目策划报告与住宅项目策划攻略汇编住宅项目策划报告兰州市砂坪村经济适用房居住小区项目方案策划报告编制卢华审批纪晓军审核张斌中铁二十局集团第六工程有限公司兰州砂坪村经济适用房项目部二零零八年十一月十三日兰州市砂坪村经济适用房项目方案策划按照公司新上项目管理策划书管理办法，由公司副总经理张斌任组长，卞勇、高淑霞、李鹏组成的项目策划小组于二00八年十一月十一日至十三日对公司兰州砂坪村经济适用房项目进行了前期策划，通过听取、查阅资料、踏勘、调查现场，与项目部班子成员等就本项目的资源配置、施工方案、组织机构等商谈研究，完成了本次项目策划。 一、工程概况（一）四标段4#楼、6#楼、幼儿园及地下车库工程本工程4#楼建筑基底面积655.82m2，总建筑面积24151.19m2；6#楼建筑基底面积724.14m2，总建筑面积24820.12m2；幼儿园及地下车库基地面积3802.19m2，总建筑面积4972.03m2。 4#、6#楼均为地上33层，地下二层，地下一层层高3.9m，地下二层层高3.3m，地上层高均为2.9m。 主要结构类型为剪力墙结构。 建筑物高度97.8m。 幼儿园及地下车库为地下一层，地上二层，框架结构。 建筑类别都为一类，设计等级为一级，耐火等级为一级，抗震设防烈度八度，设计使用年限50年。 4#楼室内0.000之绝对标高1537.8m,室内外高差为0.3m，现场原地坪和室内0.000高差为0.9m；6#楼室内0.000之绝对标高1537.05m,室内外高差为0.3m，现场原地坪和室内0.000高差为1.63m；幼儿园及地下车库室内0.000之绝对标高1534.85m,现场原地坪和室内0.000高差为3.85m。 (:.)（二）一标段4#楼工程建筑基底面积529.24m2，总建筑面积3175.44m2。 地上6层，主要结构类型为框架结构。 一至六层层高2.9m，建筑物高度18.5m，设计等级为二级，抗震设防烈度八度，设计使用年限50年。 本工程0.000之绝对标高为1544.60m，室内外高差为0.6m。 5#楼工程占地面积住宅1058.52m2，办公264.38m2，建筑面积住宅20*0.30m2，办公1586.28m2。 住宅地上18层，地下一层，地下一层层高为3.3m，地上层高均为2.9m，物业办公地上6层，层高均为2.9m。 住宅为框架-剪力墙结构，物业办公为框架结构。 设计等级为二级，抗震设防烈度八度，设计使用年限50年。 地下车库工程总建筑面积2535m2。 地下一层，地上一层，主要结构类型为框架结构。 地下一层层高为3.6m、4.5m、4.8m，地上一层层高为3m。 抗震设防烈度八度，设计使用年限50年。 停车数67辆。 二、工程特点及施工控制重点（一）工程特点本工程为兰州市城市发展投资有限公司开发的兰州砂坪村经济适用房小区，质量要求标准高，施工工艺多样，涉及多专业协调、配合；施工场地限制，安全防护措施、环境保护要求高。 （二）施工控制重点 1、本工程为经济适用房小区，施工中要严格过程控制，加强质量管理，确保施工质量。 2、本工程模板、钢管、方木等周转材料一次性投入较大，施工期间要合理安排各工序流水作业，避免交叉作业相互干扰，有效提高周转材料的利用率。 3、本工程工期紧、质量要求高，施工期间要合理安排各施工工序，形成流水循环作业，确保计划工期。 三、项目管理目标（一）工期目标本工程计划工期490天，具体开工时间以甲方通知为主。 由于工期紧、任务中，希望项目部所有人员齐心协力，优化施工方案，安排好施工工序，确保按甲方要求完成施工任务。 （二）安全质量目标: 1、安全目标坚持“安全第一，预防为主，综合治理”的方针，杜绝一切亡人和重伤事故，轻伤率控制在5以内，不发生交通、机械设备或火灾等一次造成经济损失10万元以上事故，定期对特殊工种作业人员进行健康检查，把职业病控制在最低程度，力保安全“零事故”。 2、质量目标坚持“百年大计，质量第一”的方针，全部工程质量达到国家现行规范和质量验收标准要求，各检验批、分项、分部工程施工质量检验合格率达到100%。 单位工程一次验收合格率100%，杜绝一切工程质量等级事故的发生，减少和避免质量通病的发生。 确保市优工程，争创甘肃省优质(飞天奖)工程。 （三）效益目标按公司评估效益目标执行，最少不能低于6%。 （四）环境保护目标严格执行兰州市市级“文明工地”和甘肃省省级“文明工地”标准。 执行国家和兰州市环保水保方面的法律法规规定，保证施工期间周边环境受到的影响程度降至最低，100%通过环境保护部门对工程的环境保护验收。 确保兰州市市级“文明工地”和甘肃省省级“文明工地”。 （五）队伍管理目标贯彻执行公司关于劳务管理的指导思想，合理整合外部资源，探索外部用工管理制度。 （六）企业文化和标准化工地建设目标按照兰州市文明工地建设标准化管理规定以及公司标准化工地建设相关要求组织现场施工，创建省级“文明工地”。 企业文化建设及现场形象设计执行公司企业文化部相关要求。 四、管理措施（一）组织机构为确保本项目的正常施工，公司于20*年10月成立了兰州砂坪村经济适用房项目部，设项目经理一人、项目副经理二人、项目总工一人、项目总会一人、项目总经济师一人，下设五部一室，即工程部、安质部、计划部、财务部、保障部和办公室，按照公司要求项目管理人员控制在35人以内，但现在共有管理人员18人，工程技术人员人员配备不够，由公司尽快协调解决。 （二）资源配置及作业单元划分 1、每栋楼各配备一个结构施工队，每个结构队同时配备钢筋、模板、混凝土施工两个工班流水作业。 装饰装修施工各楼配备一个建筑装修施工队。 室内防水、内装修以楼层划分施工段平行施工。 安装工程水、暖、电、消防、弱电、通风、空调、机电安装统一配备一个施工队进行施工。 以上施工队的配置由项目部根据公司相关文件规定进行外部劳务队伍选择使用。 2、设备配置塔吊4台，其中外租QTZ40A一台，其余三台由公司负责协调调入。 施工电梯3部，提升架1部，由公司负责协调调入。 3、周转材料配置按项目部前期施工组织安排，0.000以下地下室墙柱采用组合小钢模，梁、板、楼梯采用15mm镜面板；0.000以上墙、楼梯均采用全钢大模板，板、梁采用10mm竹胶板。 （1）梁、板模板周转计划一标段4#楼基础模板单独配置，主楼按3层配置；5#楼地下室模板单独配置，主楼按4层配置；地下车库按整层配置，一半按旧板考虑，一半按新板考虑，地上局部施工为旧板。 竹胶板及木方的周转按6次考虑，篇二近水楼台住宅项目策划报告近水楼台住宅项目策划报告目录 一、项目概况 1、项目地块区位环境分析 2、周边环境分析 3、项目所在区域规划情况分析3.1项目自身概况3.2项目周边区域规划 二、广州市区房地产区域市场调查2.1广州房地产市场区域板块分析 三、本项目分析及定位 1、本项目SWOT分析 2、本项目整体形象定位 3、目标客户分析与定位 4、楼型（物业形态及配比）定位 5、价格定位、分析与建议 6、户型建议 四、产品多方案配比建议 1、经济成本分析 2、总体规划分析 五、营销概念主题与项目规划概念的结合点 1、概念产生的背景 2、概念主题的诠释 3、案名诠释 六、广告策略及预算 七、现场包装 八、附录平面表现样稿 一、项目概况 1、项目地块区位环境分析 2、周边环境分析沿江路充分利用沿江路传统特色建筑、滨水形成的优越环境、邻近北京路、一德路形成的商业氛围，发展旅游商业。 商业空间结构从目前的带状发展，逐渐过渡到块状发展，再向立体混合式结构过渡。 实现北北京路步行街的“南拓、北延、西展”规划建设“南拓”是在继续整治泰康路沿江路之间的北京南路段的基础上，向南将步行街的范围拓展到沿江路天字码头；“北延”即向北将步行街延伸到财厅；“西展”即将北京路以西至起义路的“三纵五横”商业街区（包括教育路、起义路、中山路、广大路、西湖路、惠福东路、大南路、泰康路等）纳入到步行区的范围予以统筹规划建设，促进整个商业步行区的规模扩大化沿江路风情休闲街、，解放路和人民路为越秀区南北向主干道，环市路、东风路、中山路、沿江路等4条道路为东西向主干道。 这些主干道使“三大商圈三大商务区”之间建立良好的交通联系。 沿江路商贸区以沿江路、长堤大马路、一德路为主体，集商业贸易、观光旅游、休闲娱乐于一体。 3、项目所在区域规划情况分析沿江路规划滨江景观休闲带，各段主题不同，包括散步景观长廊、公共活动长廊、运动健身长廊等，将沿江路商务区和沿江路商贸区串联起来。 延长沿江路酒吧街，增设画廊、KTV、保龄球馆、室内运动场所等文化娱乐设施，还可以结合海珠广场设置露天表演场所。 搬迁天字码头，拆除原码头建筑，改造成为亲水休闲广场，设置观景平台、散步道、健身路径及康体设施等。 3.1项目自身概况项目基本数据资料3.2项目周边区域规划.8表5.4沿江路商务区主要规划用地构成表 二、广州市区房地产区域市场调查*年上半年广州一手住宅市场分析回顾过去的一年，住宅市场从供不应求，楼价飞涨，国家收紧银根、连连提高存款准备金率，成交量因楼价的高企急剧委缩，开发商面临资金链危机，直至当前围绕政府是否应该救市的争论，广州楼市已经经历了一个由高潮走向衰退的过程。 适逢广州市国土资源与房屋管理局公布了6月份的统计数字，戴德梁行研究部针对楼市所发生的巨大变化，对上半年广州一手住宅市场作了一次小结。 一、供应量明显增加，需求量大幅减少20*年广州一手住宅供不应求的表现，令开发商纷纷加大了对新住宅项目的投资和建设。 再加上政府对闲置用地的监管力度加强，开发商不得不加快了储备住宅用地的开发进程。 以上举措直接导致20*年上半年一手住宅市场供应量的明显增加。 广州市国土资源和房屋管理局数据显示20*年上半年，广州市住宅的批准预售量为354.8万平方米，较去年同期增长28%。 但是，面对楼价的急剧上扬，贷款利息的节节升高，消费者开始感觉到支付方面的压力。 再加上宏观经济增长速度放缓，银行收缩贷款额度，不少潜在的购房者暂时搁置购房计划，住宅的成交量大幅下跌。 广州市国土资源和房屋管理局数据显示，20*年上半年，广州一手住宅成交量为241.78万平方米，同比减少43%。 从供需比例来看，20*年上半年广州一手住宅的供需比例为1:0.68，而去年同期则为1:1.57。 即使在越秀、荔湾、天河、海珠这几个中心区域，供需比例也只为1:0.86。 也就是说，中心区域的新推住宅中，尚有14%的新房子无人问津，一改去年供不应求的状况。 从区域来看，越秀、白云、番禺、南沙和萝岗区的批准预售量的增长幅度较为明显，其中白云区的增长量最大，为34.34万平方米。 成交量方面，海珠、天河、番禺和花都下跌较为明显，其中天河、番禺和花都三区下跌幅度均超过50%。 从数据上来看，海珠、番禺、花都和篇三住宅楼项目安全策划书唐山橡树湾二期住宅及配套工程安全生产策划书编制单位唐山橡树湾二期住宅及配套工程项目部编制人审核人（项目经理）审批人编制日期20*年7月安全生产策划书审批表安全生产策划书 （1）工程概况唐山橡树湾二期住宅及配套工程位于唐山凤凰新城青龙路东侧，光明路西侧，裕华道北侧，长宁道南侧。 工程基本信息见下表本工程由17栋建筑组成，2栋高层，15栋洋房，总建筑面积202086.05m2，地上126468.83m2，地下75617.22m2。 本工程建筑物基础住宅以下为平板式筏形基础、车库和 （2）编制依据、适用范围适用范围本工程范围内存在安全责任关系的各专业分包以及关联单位等。 （3）安全管理控制目标: 1、安全总体目标杜绝重伤、死亡、火灾、中毒、触电、机械设备、高处坠落事故，年度轻伤频率控制在3以下。 2、达到“河北省安全文明工地样板示范工程”标准。 （4）危险源辨识、风险评价与风险控制策划项目总工牵头组织项目安全、技术、工程、物资有关人员，按照公司危险源辨识与风险评价程序，识别本项目的危险源，并发布本项目的危险源清单。 在辨识危险源的基础上，由项目总工牵头组织，按照公司危险源辨识与风险评价程序，评价出项目的重大危险源及做出预控措施。 编制项目重大危险源及控制清单（附后）。 重大危险源的控制策划针对评价出的风险采取相应的控制措施。 控制措施的选定从以下方面考虑消除危险源；降低风险级次；采取个体危防护措施；也可上述三种方式联合使用。 针对重大风险的控制策划结果反映在项目项目重大危险源及控制清单中，对未评价为重大风险的危险源按公司现有的安全管理制度，实施控制。 （5）法规和其他要求（后附适用的法律法规和其他要求清单）项目总工牵头组织搜集获取、确定与项目施工及服务相关的职业健康安全法律法规及其它要求，编制并发布项目适用的职业健康安全法律法规清单。 项目责任工程师在编制施工技术方案或进行安全技术交底时，应以相关职业健康安全法律、法规要求为依据，并将相关要求具体要求反映到技术方案或安全技术交底当中。 （6）安全管理组织结构 1、安全生产领导小组、主要工作内容。 建立以项目经理为组长，安全总管、项目总工程师、项目现场经理为副组长，各专业专（兼）职安全员为组员的项目安全文明施工及消防领导小组，在公司安全部门的领导监督下，项目形成安全管理的纵横网络。 项目经理部配置专职安全员，超过50人的分包队伍也需配备专职安全员，50人以下的分包队伍可配兼职安全员，共同负责各分包队伍的安全管理。 安全管理组织机构图如下安全生产保证体系 2、安全管理部门及专职人员安全总管刘乾西安全总监陆川喜安全员任立华、李玉华、杨东阁、贠海谦、万莎胜、藏传武 （7）安全管理制度安全生产责任制度 1、项目经理部安全管理职责项目经理部必须认真贯彻落实安全生产责任制，层层签订安全生产责任状，做到横向到边，纵向到底，确保安全责任落实到每个人。 项目经理部是安全生产工作的载体，具体组织和实施工程项目安全生产、文明施工、环境住宅项目策划攻略大型房地产项目全案策划工作流程20*-11-2316:58A、项目前期发展策划目标 1、充分了解项目所在地的市场状况、人文状况并作出分析。 2、挖掘项目潜在价值，确定核心价值，引出主题定位、形象定位。 3、锁定目标客户群建立利润保障发展模式，使核心价值最大化地体现在利润上，使利润最大化。 基本流程 1、初步市场情况调查 2、确定可类比区域与可类比项目并进行深入调研 3、进行SWOT分析并初步提出总体策划思路 4、分析项目潜在价值 5、确定核心价值体系及总体策划思路 6、项目目标客户群锁定及分析 7、项目开发主题及形象定位 8、对项目的总体规划、建筑风格、景观规划作出建议B、建设并期及建设期的顾问与应对方案目标 1、协助开发商解决有关问题，使项目的开发按既定进度展开。 2、通观全局，就可能发生的问题，对开发商提出预警性提示，以保证项目的顺利开发。 3、开始着手提升项目知名度和企业品牌。 基本流程 1、制订投资分析报告 2、评审规划设计方案 3、拟定工地形象包装方案 4、制定前期推广策略 5、策划各类公关宣传活动。 C、项目营销策划目标 1、通过策划各种公关和促销活动，聚积项目的销售能势。 2、制定兼具市场冲击力和最大利润的价格，控制销售节奏。 3、会面提升项目知名度、美誉度，树立开发商良好形象。 基本流程 1、可类比项目、重点竞争对手营销策略分析 2、确定推广销售策略 21、推广定位。 A核心价值体现B形象定位C价格定位 22、推广策略。 A广告及媒介策略B推广主题C市场推广进度设计 3、细化项目营销思路31营销思路体现A客户群再分析B卖点挖掘和提示32销售策略33营销环境营造A售楼部设计B示范单位设计 4、制定市场进入方案41入市时机选择42价格策略43模拟方案演示D、项目销售期代理及善后期顾问目标 1、保障项目的销售目标如期完成，确保开发商利润的获得。 2、力争缩短销售周期，使资金快速回笼，以保障下期工程或下一个项目的再投资。 3、尽量延长旺销期全面树立项目和开发商品牌。 基本流程 1、划分销售周期并确定各周期工作内容。 2、协助开发商制订售楼工具及资料 3、培训销售人员 4、举行各种促销假活动 5、尾盘销售 6、协助开发商交楼 7、提供物业管理建议。 篇二房地产项目策划书范文一房地房地产策划师证书产名目房地产策划师要求策划所包涵内容一）房地产市场拜访项目特性阐发、建筑规模与风格、建筑布局和结构、装修和房地产策划书范文设备、功能设置装备摆设、物业经管、生长商背景、结论和建议二）房地产目标用户阐发经济后台经济气力/房地产策划师要求行业特性/公司、家庭野蛮后台践诺体式格局、媒体抉择、创意、表达体式格局、三）房地产价格定位实际价钱/成交价格/租金价钱/价格战略四）入市机会、入市姿势五）广房地产策划师证书告战略告白的阶段性区分、阶段性的房地产策划师要求广告主题、阶段性的广告创意浮现、广告成果监控六）房地产序文战略序文抉择/软性新闻主题/序文组合/投放频次/费用预算七）房地产践诺用度事发地房地产策划师要求包装（营销中间、树范单元、围板等）印刷品（销售文件、售楼书等）序文投放二房地产发卖房地产策划师证书策划所包涵内容一）销售事发地筹办二）销售代表培训三）销售事发地经管四）房号销控管理四）销售阶段总结五）销售广告评价六）用户跟进服务房地产策划书范文七）阶段性营销打算调剂第三节房地产发卖筹谋的内容信息及步房地产策划书范文骤一项目钻研即项目销售市场及销售状况的钻研，详细分析名目的销售状态、购买人群、接收价位、购买出处等。 二市场调研对所有单干敌手的具体了解，所谓心腹知彼、百战不殆三房地产名目利害势分析针对名目的销售状况做详尽的客观阐发，并找出支持理由。 篇三20*年房地产项目(年度)营销方案*广场20*年度整体营销方案*广场专案组20*年3月1日【宏观】 一、地产项目整体营销方案1)项目分析与目标客户分析本项目主要客源属于圈层性质尤其突出明显的一群人，无论从社会地位还是个人喜好而言，一方面他们不易接受圈外人的加入，另一方面，圈外人很难加入其中。 因为地段/面积/总价，导致本项目产品特征与传统住宅项目不同，属于缺少外在展示空间，更加注重内秀。 同时为了把握住嘉祥可以承受总价百万豪宅的人的购买之目的，20*的推盘将表现出的是对平民百姓的“拒绝”！2)项目竞争态势分析3)营销推广策略4)项目销售策略5)营销费用使用计划表【微