北海房地产市场调查报告.doc

北海房地产市场调查报告 17前言通过本次的房地产市场调查，较快的了解北海房地产市场的情况，准确了解购房者的需求，并通过分析懂得需求变化下的市场价格的波动。经过这次过房地产市场调查了解北海房是要通过本次的调查和研究，能够寻找市场新的突破点，从而有利于房地产项目的销售和发展。调查目的：为了了解北海房地产市场的具体情况，把握房地产市场的动态，为北海房地产项目的发展，开发，销售提供依据。调查时间：2011年4月29日到2011年5月21日星期六调查方式：实地调查、问卷调查、文献调查调查区域：北海市区调查内容：一.北海市宏观经济分析 （一）北海简介 （二）北海市经济发展战略规划 （三）北海市经济发展趋势（四）北海经济发展对北海房地产的发展的积极影响二北海房地产市场状况调查（一）2010年一季度房地产交易情况： 2011年一季度房地产交易情况（二）北海房地产价格分析（三）北海房地产购房者构成分析（四）北海房地产项目区域分析（五）目前典型在售楼盘简介三. 北海房地产消费者调查分析四调查结论一北海市宏观经济分析（一）北海简介1. 地理位置及特点 北海市位于广西西部，地处东经108度50分109度47分，北纬20度26分21度55分之间，全市南北长11公里，东西宽20公里。境内有钦州北铁路、209、325国道经过，高速公路可直达南宁、湛江等地，把北海、桂林、重庆、成都、广州等重要城市连接起来，构筑了中国西南地区便捷的公路出海通。市政府所在地为海城区，距离自治区首府220公里。北海是中国古代“海上丝绸之路”始发港，是中国西部地区唯一沿海开发城市，是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市，是享誉海内外的旅游休闲度假胜地。2.土地 气候北海市辖一县三区，即管辖合浦县、海城区、银海区和铁山港区，总面积3337平方公里，总面积3337平方公里，其中市区957平方公里，森林覆盖达28.6属亚热带海洋性气候，年平均气温22.9度。北海三面环海，每立方厘米空气 中的负离子含量高达2500至5000个，比一般城市高出20至100倍，被誉为中国最大的城市“氧吧”。2005年入选中国十大宜居城市，荣获全国人居生态环境范例奖。3.行政区划 现辖海城区、银滩去、铁山港区和合浦县4.经济 人口 近期至2015年，市城总人口210万人，全市国内生产总值750亿元；远期2025年，市城人口315万人，全是国内生产总值3000亿元。5.经济概况2011年，北海市实施三年跨越发展工程进入明显见成效之年，全市经济延续了去年以来平稳且较快增长的态势。初步统计，一季度，全市实现地区生产总值116.3亿元，同比增长17.1%；农业实现增加值20.09亿元，同比增长3.71%；规模以上工业累计完成产值115.64亿元，同比增长74.71%，实现增加值37.02亿元，同比增长43.7%；财政收入12.85亿元，增长8.12%；全社会固定资产投资127.02亿元，增长43.5%；社会消费品零售总额29.9亿元，增长17%；公路和水路客货运周转量均增长超40%；利用外资1162万美元，同比增长38.17%；外贸进出口总额2.82亿美元，增长9.52%（商务局口径）；城镇居民人均可支配收入4732元，增长10.5%；农村居民人均现金收入2899元，增长22.8%。经济运行的基本情况为：国民经济平稳较快增长。初步核算，一季度，全市实现地区生产总值116.3亿元，同比增长17.1%。其中第一、二、三产业分别完成增加值20.09亿元、51.99亿元、44.22亿元，同比分别增长3.7%、32.9%、8%。三次产业对经济增长的贡献率分别为3.79%、75.98%、20.23%，分别拉动经济增长0.6个百分点、13个百分点和3.5个百分点，三次产业占GDP比重为17.3:44.7:38。其中规模以上工业对经济增长的贡献率为54.4%、拉动经济增长9.3个百分点，对国民经济影响进一步加大。（二）北海市经济发展战略规划1.努力建设国家北海、生态北海、和谐北海，成为广西北部湾经济区科学发展的排头兵、跨域发展的先行市、开放合作的示范区、最适宜人居的生态城。以科学发展观统领科学发展全局，坚持生态立市，产业强市、开放活市、科教兴市战略，以解放思想为引领，以科教发展为主题，以开放合作为前提，以改革创新为动力，以项目建设为突破口，以优化发展环境为前提，以社会和谐稳定为保障，完善空间布局，优化经济结构，加快工业化、城镇化进程，坚定不移地走建设综合实力更强、开放程度更高、自然生态更美、社会环境更优、人民生活更富的现代化心北海的发展道路。2.北海三年跨越发展工程 2010年1月15日，北海市委召开九届八次全会，作出了实施“北海三年跨越发展工程”的重大决策，提出“一年继续打基础、两年明显见成效、三年实现大跨越”，到2012年，把北海基本建设成为区域性国际化的现代产业集聚基地、旅游商贸物流中心、开放合作重要平台和生态宜居文明城市的奋斗目标。今年是实施“北海三年跨越发展工程”的第二年抓紧抓好实施工作，确保全面实现各项目标任务。（三）北海市经济发展趋势1. 当前，北海市发展形势很好，是一个生机勃勃、积极向上的形势，是一个多年来少有、十分难得的形势。经济持续升温，呈现全面起飞的态势；社会继续保持和谐稳定。全市各级领导干部和广大群众要坚定信心，巩固和发展当前北海市良好的发展形势。2. 当前北部湾风生水起、大潮涌动，加快北部湾经济区建设、推动泛北部湾经济合作正越来越有可能上升为国家战略，为北海经济加快发展提供了千载难逢的历史性机遇。 3. 在今后一个时期，全市以科学发展观为统领，早日迎来经济的全面起飞，实现经济社会又好又快发展。随着海景大道建设和海湾新城、银滩改造建设的推进，全市城镇化水平将得到大幅提升，“一带两湾”城市发展新格局将逐步显现，一个“经济繁荣、交通便捷、风光秀美、最宜人居”的现代化国际旅游滨海城市和具有较强竞争力的区域性国际化中心城市将逐渐展现在世人面前。4. 随着经济发展不断调整，北海逐步走出了困境，“十一五”期间经济步入正常轨道，经济总量持续增加，人均收入逐步提高，居民生活不断改善，经济结构进一步优化，随着总体环境重大变化，北海面临前所未有的发展机遇。（四）北海经济发展对北海房地产的发展的积极影响北海市国民经济平稳较快增长，固定资产投资回复快速增长，基本建设扭转负增长，更新改造、房地产投资快速增长。一季度全市基本建设投资完成48亿元，同比增长23.4%，增幅比1-2月提高26个百分点，扭转负增长的局面。更新改造投资完成34亿元，同比增长53.9%，增幅比1-2月提高31.3个百分点。房地产开发投资完成36.09亿元，同比增长69.4%，增幅比1-2月提高35.3个百分点房地产开发投资大幅增长。一季度，我市房地产开发投资完成36.09亿元，同比增长69.4%，我市共有147个房地产项目进行投资建设，比上年同期增加32个，其中本年新开工项目26个。房地产投资继续保持增长有两个因素：一是受国家政策的影响，持有土地的房地产企业在一季度纷纷开工建设，这些项目的投资量占投资总量26.8%；二是房地产企业为按时交房给业主，部分续建项目继续保持建设进度，使我市房地产投资增速保持快速增长。总的来说：北海经济稳步发展为北海房地产提供了良好的经济宏观环境，有利于促进北海房地业的发展二北海房地产市场状况调查（一）2010年一季度房地产交易情况：成绩下降 房价走高据统计，北海市13月商品房预售面距约44.18万平方米，商品房交易面积约46.91万平方米，商品住宅交易面积约41.08万平方米。 从数据分析，2010年1月延续了2009年背后房地产的疯狂，商品房成交量达到22.18万平方米，同比增长131%，环比增长48%。2、3月份受国家房地产政策调控的影响，成交量下降，每月保持1213万平方米。 2011年一季度房地产交易情况商品房平均售价总体下降7%。一季度，北海市商品房平均售价为4064元/平方米，同比下降7%。市辖各县区也呈现出不同发展趋势。其中海城区虽然受商品房销售面积下降的影响，但商品房销售价格相对稳定，销售均价保持在4622元/平方米，同比增长3.1%，呈量降价不降的局面；银海区则由于部分优质房地产项目去年同期销售情况良好，且价位较高，致使今年商品房销售均价随着销售面积回稳逐步下降，目前银海区商品房销售均价为4891元/平方米，同比下降5.2%；合浦县方由于由于地属县城，且周边不少楼盘地段的基础配套设施完善，销售情况红火，致使商品房销售均价有所上扬，目前合浦县商品房平均售价为2583元/平方米，同比增长37.5%。（二）北海房地产价格分析回顾2010年北海房地产广西北海市房地产买卖中间最新计算数字显示，本年北海房地产市场开拓投资继续添加，商品房买卖分明增进，商品房价钱稳步上升，持续坚持稳步增进的开展态势。北海市新建商品房均价为4298元平方米，同比增进30.35。虽然国家对房地产的新一轮调控新政频出，但两大利好优势是推动2010年北海房价上涨的动力。第一，世界最大的自由贸易区在北部湾经济区元月1日正式启动，标志着由中国和东盟10国组成、接近6万亿美元国民生产总值、4.5万亿美元贸易额的国际区域，开始步入零关税时代。寻求更大市场的内地企业绝不会错过这个大展宏图的良机，一些企业已闻风而动；2010年大量内地企业会蜂涌而至。人才、资金、物流、信息流向北部湾聚集；北海做为北部湾经济区重镇，三面环海的半岛城市、得天独厚的宜居环境，一定是投资置业的乐土。 第二，国务院将海南定位为国际旅游岛第二天，三亚的楼盘纷纷涨价，海景房每平方3万5万，就连河景房也涨到了1万8；而且三亚的楼盘大多不按揭。在三亚置业门槛越来越高，一般富裕阶层对三亚的房价已无力承受，已有部分客户放弃三亚，来北海买房；估计从三亚转移至北海买房者也在成倍增加。 2010年国家对房地产宏观调控政策回顾为了房地产市场的健康稳定发展，国家在2009年底、2010年初果断出台调控措施，出台了如“国四条”、“国十一条”、“六次提高存款准备金率”、“两次加息”等措施，限制投资投机购房需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度，通过这些政策手段，房地产市场有望实现“软着陆”，更加注重“量”的增长，而非“价”的非理性上涨；更加注重解决中低收入家庭和“夹心层”的住房困难，而非豪宅市场的非理性繁荣；更加促进房地产业的健康稳定，而非成为各路资金规避风险的投资投机工具。抑制房价上涨过快已经成为中央的共识国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。会议认为，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。今年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，保障性住房建设速度加快，380多万户低收入家庭解决了住房困难问题。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。会议要求，地方各级政府要切实负起责任，结合当地具体情况，采取针对性措施，促进房地产市场健康发展。开发商PK购房者 一边是观望一边是涨价北海楼市真的回暖了吗?对此，相当一部分网友表示反对，他们驳斥认为完全是：“假象!”“目前楼市的回暖都是开发商制造出来的。开发商本来可以几栋房子一起推的，但是他们先只推1、2栋出来，然后把想要买的人叫到一起来，试探一下买房人的心理价位。如果很多人要买的话，那就再推几栋，房价再涨一两百，开发商这种操作手段让人感觉现在的房子不够卖，房价在往上涨，”参加看房的李先生告诉记者，“开发商试探市场是非常明显的，现在卖的好的也都是那几个跳水的楼盘，是几家欢喜几家愁，买房人要自己把握好。”北海房地产2011年房价分析要谈北海房地产趋势就绕不开北海的城市定位。北海城市定位是海洋之城，北部湾休闲之都。能代言北海城市之魂的楼盘目前还没有出现。有的楼盘也打养生、休闲度假概念，形不似神也不似，处于模糊状态。北海的房地产现在是开始修炼“城市之魂”的时候了。今年开工建设的几家五星级酒店，会给北海休闲度假带新的引擎。 经调查，北海市 商品房销售价格较集中在市中心、北海大道中路、茶亭路等区域板块，主要为中高层货海景经典楼盘，销售几个相对偏高，为北海房地产中高端消费石场；其次为四川云南路、银滩、城北等板块销售价格适中；而犹豫北海工业园、合浦工业园远离市区，销售价格相对偏低。（三）北海房地产购房者构成分析 从调查的过程中目标客户的构成大体分为两个方向。外地人仍为北海房地产市场购置主力，主要来自黑龙江、吉林、广东、河南、山东、浙江、福建、内蒙古、辽宁、北京等地，其中来自黑龙江的购房者所占比例最高，占外地人购买商品住房面积的1525%。总体来说，外地人约占用60%，本地人约占40%。还有，三亚的楼盘纷纷涨价，已有部分客户放弃三亚，来北海买房；估计从三亚转移至北海买房者也在成倍增加。（四）北海房地产项目区域分析银海区2010年 区成交均价为4500元/平方米，较去年同期上涨32.35。从 区成交价格来看，1至5月呈递增趋势，5月达到价格高峰，为7286.34元/平方米，随后6月价格出现小幅回落，但每平方米价格仍稳定7200元以上。相比价格来说，成交方面较去年严重萎缩，总体成交量还未达到去年同期水平的一半。北海的发展伴随商业，旅游业、工业的脚步前进。随着北海的问世，集住宅、办公楼、零售、餐饮、娱乐、旅游、精品酒店等多种功能的一大体量项目对北海进行传承与再造，势必带领整个银海区的崛起;整个风景如画的沿江板块活力四射;三千海、嘉盛大厦、华尔馨居、哈尔滨广场、岳麓海岸、白金瀚宫 、丽水南珠花园、纯天海德堡等楼盘的推出，位于银海区的老将焕发出新的房产魅力 海城区2010年上半年海城区成交均价为4708.77元/平方米，较去年同期上涨32.5%，虽然整个市场气氛的一直处于观望情绪，但从调查中显示还是有较多外地人来北海买房的，所以客户数量并没减少多少。而来看房的客户，很多客户也是比较能接受中等的价城市丽景阳光金海岸、棕榈泉花园、东尚领域、 东珠华庭、荣顾金湾花园、阳光金海岸、 东尚领域、止泊园、等楼盘；面海的项目价格较贵，例如：北部湾1号，但还是有许多冲北海来的外地人来说还是可以接受的。（五）目前典型在售楼盘简介项目名称阳光金海岸天隆三千海 北部湾一号北海一品湾楼盘价格均价4600元/均价14000元/均价17000元/均价5200元/总占地28亩3000亩163.81亩52.7亩总建筑面积830001681700520000120000总户数7631357548001204容积率41.73.52.9绿化率31.54%60%38.6%33.8%开盘时间2011年1月15日2011年2月20日2009年10月28日待定项目介绍坐落于北海市银滩西区西临云南路南临新世纪大道。云南路是北海市主干道之一，成熟路区，周边设施俱全；交通条件便利，规划建设三栋高层海景，其中两栋25层商住楼，1栋24层商住楼组成。空间组合灵活，造型美观。现代简欧建筑风格，简洁大方，明快流畅。项目位于落于广西北海市银滩西区，西面为北海市主干道北海大道，北接滨海大道，南临美景路。项目占据滨海大道以南、美景路以北、北海大道以西约3000亩海滨广域。北部湾一号拥有700多米长的海岸线，是北海市规划建设中北部海岸的高档商住区，被誉为“皇冠上璀璨的明珠”，在这里可以尽享一览无余的海景，亲身感受温暖的阳光、温柔的海浪、金色的沙滩和清新的空气。地处银滩西区中段,，项目临云南路成熟版块，各项市政配套和商业配套齐全。由9栋高层及2栋多层建筑单体组成，主题上项目提出以水为题材构筑生动而丰富的水的景观系列！距银滩西海岸800米，亲海却不远离，是居家养生的最佳距离。地址云南南路与新世纪大道交汇处银滩西区美景路88号茶亭路49号云南路交新世纪大道以西300米处（碧雅苑小区西）三北海房地产消费者调查分析1.现有住房情况备选答案租房单位福利房经济适用房商品房自建房其他合计4861022179百分比36.64%4.58%7.63%16.79%12.98%6.87%2.家庭构成备选答案单身夫妻两人三口之家三口以上合计32342936百分比24.43%25.95%22.14%27.48%3.在北海购房的理由备选答案改善居住条件拆迁结婚度假投资方便工作学习生活迁入北海定居其他合计2431832236383百分比18.32%2.29%13.74%2.29%16.79%27.48%2.29%6.11%2.29%4.购房需求情况备选答案最近一年内三年内五年内没有购房需求合计421383425百分比3.05%16.03%29.01%25.95%19.08%5.希望购买什么样的房子（1）区域备选答案银滩北京路四川路北部湾路云南路北海大道广东路其他合计31513271117819百分比23.66%3.82%9.92%20.61%8.40%12.88%6.11%14.50%（2）类型备选答案多层小高层高层花园洋房别墅其他合计184039101411百分比13.74%30.54%29.78%7.63%10.69%8.40%（3）户型面积（平方米）备选答案70以下719091120121150151以上合计52966186百分比3.82%22.14%50.38%13.74%4.58%（4）装修标准备选答案全毛坯厨卫装修全装修合计322047百分比24.43%15.27%35.88%（5）单价（元/平方米）备选答案7001合计285018103百分比21.37%38.17%13.74%7.63%2.29%6.在北海购房时，会关注的因素备选答案小区环境户型价位建筑质量好物流管理邻居素质小区是否封闭建筑风格楼层是否看到海开发商信誉与实力小区规模合计58516149441132211182613百分比44.27%38.93%46.56%37.40%33.59%8.40%2.29%16.79%8.40%13.74%19.85%9.92%7.希望小区内有哪些配套设施备选答案运动场所健身器材诊所幼儿园超市美容美发休闲会所合计104477139821353百分比79.39%35.88%54.20%29.78%62.60%9.92%40.46%8.希望小区周边有哪些配套设施备选答案医院学校超市饭店宾馆公园车站休闲娱乐场所合计494051206452725百分比37.40%30.54%38.93%15.27%4.58%34.35%20.61%19.08%9.考虑租用还是购买汽车车位备选答案租用购买不做考虑合计255948百分比19.08%45.04%36.64%10.比较倾向的付款方式备选答案利用家庭储蓄一次性付款向亲戚朋友借后一次性付款分期付款申请贷款10年内归还申请贷款20年内归还合计2214512026百分比16.79%10.69%38.93%15.27%16.85%11.获得房地产信息主要渠道备选答案电视广告报纸广告广播车身广告朋友介绍路边户外媒体路边散发楼书其他合计2647121331885百分比19.85%35.88%9.16%9.92%23.66%6.11%6.11%3.82%12.最害怕购房出现的问题备选答案开发商信誉不好、私改合同售后服务不好、承诺不兑现房子质量有问题开发商私改规划小区配套不完善其他合计3525628121百分比26.72%19.08%47.33%6.11%9.16%0.76%13.您认为北海房价备选答案还可以较高较低合计79506百分比60.13%38.17%4.58%14.您认为在13年内北海的房价备选答案飞涨平稳上涨下跌不会有大的变动合计2666842百分比19.85%50.38%6.11%32.06%15.个人资料（1）现在居住地址备选答案市区乡镇本省外省其他合计721634110百分比54.97%12.21%25.95%8.40%0%（2）年龄状况备选答案203031404150516060岁以上合计74411420百分比56.49%31.30%10.69%1.53%0%（3）职业状况备选答案公务员事业单位职员教师个体户务农其他合计729408331114百分比5.34%22.14%30.53%6.11%25.19%8.40%10.69%（4）个人月收入备选答案2000以下2001300030014000400150005000以上合计275634176百分比20.61%42.75%25.95%12.98%14.50%（5）家庭月收入备选答案3000以下3001400040015000500160006000以上合计2026323719百分比15.27%19.85%24.43%28.24%14.50%四调查结论（一）、从总体上看，北海市近年来房地产市场发展基本是健康协调的：第一，从房地产投资比重看。前两年我是房地产投资占全市国定资产投资总额的11%左右，2004年虽然上升到16.7，但任达不到全国18.8%的平均增长率，分别低于北京、深圳、上海、广州41.6、25.6、21.4和16.7个百分点。表明北海市房地产市场尚未超出过热的程度。第二，从犯房地产价格看。北海目前应但是沿海城市乃至内陆城市中房产最低的。由于需求趋旺、建筑材料涨价等因素拉动房价上涨，这是属于正常波动范围，而我市房价基本没有出现过快猛涨的现象。 2004年全市每平方米商品房平均价格只有1400左右，只相当于温州的15.1%，上海的16.2%，北京的22.5%，南宁的49.7%。第三，从房地产交易情况看。我市销售市场总体基本稳定。房产销售交易额同比增9.24%，略高于投资增长速度。其中住宅交易宗数、面积和金额，分别占总数的93.34%、88.78%、78.97%。第四，从房地产投资来源方面看。来自企业自筹资金部分增加，投资者资金达到50%左右，远远超出国家规定的35%，银行贷款明显减少，投资风险系数有所降低。（二）、北海房地产开发仍然面临各种挑战 一是，由于受到国家宏观调控、土地市场整顿、金融信贷紧缩、提高银行利率、土地价格和成本走高等因素影响，我市房地产投资增速与平缓。据统计，今年一季度全市房地产开工项目、建筑面积和投资额分别比上年同期下降56.25%、31.05%和38.52%。 二是，经过近两年的快速发展，目前我市空置商品房增多，可能会加大市场有需求不足的矛盾，制约房地产业持续发展。长期以来北海市区常住人口只有30万左右所能形成的购买力极为有限。2004年全市城镇人均可支配收入8773元，比全国平均数少694元，只相当于上海、北京、广州等城市的30%左右;虽然我市居民购买力相对较低而人均拥有住房面积却达到26平方米，都高于上海、北京、广州等城市水平。因此，在本市挖掘房地产有效需求难度较大。 三是，房地产投资开发不合理，设计理念、策划能力、经营手段等方面相对落后体现海滨城市特色的精品楼盘还不多可以提供不同收入层次的居民选择的住宅型也较少，相当部分住宅小区设计落后，所处地段较差销售不太理想。 四是，大部分房