第六章 住房抵押贷款证券化

第六章 住房抵押贷款证券化,第一节 住房抵押证券化概述第二节 住房抵押贷款证券化的运作第三节 发达国家和地区经验的借鉴,第一节 住房抵押证券化概述,目前我们所面临的现状是：一方面受前几年“投资狂热症”的惯性影响，截止2003年11月，商品房市场存在超过1亿m2的空置量，据测算约有3000亿资金沉淀于实物形态却无法实现其市场价值，从而导致投资资金的良性循环发生断链；另一方面，全国人均居住面积水平仍较低，住宅又被确定为国民经济新增长点，由于房地产投资巨额性和建设周期长的特点，注定在住宅建设方面需要继续注入大规模资金。,一、证券化的概念,证券从法律意义上是指各类记载并代表一定权利的法律凭证的统称，用以证明持券人有权依其所持证券记载的内容而取得应有的权益。 证券主要有股票、债券、基金、权证、银行定期存单等。证券化一般可以理解为将不可交易的金融资产转化为可交易的证券的过程。广义的证券化包括融资证券化和资产证券化；狭义的证券化仅指资产证券化。,4,1、融资证券化,是指资金需求者依法在资本市场和货币市场上发行证券(股票、债券等)的方式直接向资金供给者融通资金的融资方法。不同于向金融机构贷款的间接融资方式，融资证券化的实质是直接融资方式，多为信用融资。属于增量的证券化，又称为“初级证券化”或“一级证券化”。,5,2、资产证券化,是指原始权益人将不流动的资产或可预见的现金流收入，集中并分割成可在金融市场上流通的若干证券单位的过程，持有该证券就代表着对资产享有收益权。是在原有信用基础上发展起来的，基本上属于存量的证券化，又称为“二级证券化”。,6,3、融资证券化和资产证券化区别,融资证券化是企业发行证券直接融资的行为，能使企业资本容量扩大，属于增量的证券化；资产证券化是在原有的信用关系基础上发行的存量资产的证券化，证券化本身并不增加资本量。,7,融资证券化和资产证券化区别,运作机构不同：SPV后者属结构性融资：即以部分资产（流动性差，能产生稳定收入）作为基础担保品，发行证券进行融资，发行股票时通常以企业全部现有权益为基础与投资者分享未来的收益，造成股权的稀释，发行企业债券通常以企业整体信用为基础；发行条件不同：后者可以通过风险隔离和信用升级等获得高于企业本身信用等级的证券，只要发起人具有能产生未来稳定现金流的资产，就可以运用资产证券化融资。前者必须满足相应的条件，可能将不好企业排除在资本市场之外。,8,3、证券化的发展,（1）初期：住房抵押贷款证券化，20世纪60年代末，美国，1968年吉利美（政府国民抵押协会）第一批转手证券，截至1998年美国4万亿未偿还抵押贷款中53%以上证券化；（2）中期：银行信用证券化，20世纪80年代中期，欧美，主要是汽车贷款、信用卡应收账款、计算机贷款、其他商业贷款等信贷资产作为支持资产；（3）现阶段：资产证券化，20世纪90年代初，发达国家和部分新兴市场国家，对象扩展到有形资产的用益权或收益权，如基础设施收费权、贸易公司应收账、版权、专利权等。,9,4、信贷资产证券化的国际模式,一是美国模式，也称为表外业务模式，即在银行外部设立特殊机构，以现金方式买入银行的优质抵押贷款资产，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资人的行为。银行实现了资产的出售，从而真实转移了风险。二是德国模式，也称为表内业务模式，即在银行内部设立一个机构，由这个机构以银行的优质抵押贷款资产为担保发行证券的行为。资产的所有权仍然属于银行，银行的风险并没有完全转移。三是澳大利亚模式，也称为准表外模式，是前两种模式的复合类型。在这种模式下，由银行设立合资或控股子公司，由子公司购买其母公司(银行)或其它公司的抵押贷款资产，将其证券化出售给投资人的行为。这种模式的实质是“银行主导的表外证券化”，在澳大利亚取得了极大的成功。,10,5、适合证券化的资产,一项资产只要在存续期间内能给资产所有者带来持续稳定或可预见的收益，就适于证券化。主要表现为：（1）期限较长，流动性差；（2）具有稳定均匀的现金流；（3）资产质量稳定而优良；（4）支持资产变现价值较高，合同标准规范等。,11,二、房地产证券化,将非证券形态的房地产转化为证券形态的过程。包括房地产抵押贷款债权证券化和房地产物权证券化。,12,1.房地产抵押贷款债权证券化,房地产金融机构将其拥有的房地产抵押贷款债权分割成小单位面值的有价证券出售给广大投资者，从而在资本市场上进行再融资的行为。以一级市场(发行市场)上抵押贷款组合为基础，发行抵押贷款证券的结构性融资行为。此种证券化最为成功的代表品种就是住房抵押贷款证券化。,住房抵押贷款证券化是20世纪60年代未产生于美国的一种金融创新制度。它是指商业银行等金融机构在发放住房抵押贷款后，将所持有抵押贷款债权出售给一家特别设立的机构（special purpose Vehicle ， SPV）然后由该机构在资本市场上发行以其收购的抵押贷款为基础的证券（Mortgage Backed Securities， MBS）的行为。,房地产抵押初级市场,1.概念 所谓房地产抵押的初级市场就是对房地产抵押贷款的市场化描述，即从市场的角度看房地产抵押贷款。2.结构主体：借款人（抵押人、购房者） 贷款银行（抵押权人）客体：房屋关系：以房屋为抵押物、贷款额为标的的债务债权的合同关系3.特点大量的借款人，少数的贷款银行；集中的放款，长期持续的还贷；短时间的调查取证交易，长时间的债权债务抵押风险。,房地产抵押二级市场,1.概念 房地产抵押二级市场是指买卖房地产抵押贷款债权的市场。其具体运作是：房地产贷款银行将不同的房地产贷款债权卖给一定的机构，而机构再将其集中整合包装，打包成一份一份的标准化金融产品，出卖给不同的投资者。2.结构 贷款银行出卖债权，房地产抵押二级市场集成商买入债权再将其零售给金融市场的分散化投资者。3.特点将沉淀的财产债权转换成金融投资工具；将银行集中承担的风险分散转移给广大的金融投资者；将长期的债权债务转换成为短时间的金融产品买卖；将不同大小的债权转换成为标准化的小额金融产品。,一级市场与二级市场的关系,初级市场,二级市场,房地产购买者,证券投资者,抵押贷款银行,二级市场集成机构,抵押,借款,金融产品,现金,债权交换,现金流,17,2、房地产物权证券化,房地产投资经营机构将房地产价值由固定资本形态转化为具有流动性功能的证券商品，通过发售这种证券商品在资本市场上筹集资金。主要形式：以项目融资、产权证券化、投资信托主要的房地产权益证券包括房地产企业股票、房地产企业债券、房地产投资基金、房地产投资信托基金等。,18,房地产股票,即指房地产股份有限公司发行的、表示其股东按其持有的股份享受权益和承担义务的可转让的书面凭证。 股票作为书面凭证，本身没有价值，但是它作为向公司提供资本的权益证明，代表着一定收益的权力，因此具有价值，可以作为商品进行转让。股票一经购买，持有者就不能要求退股，但可以到二级市场上卖出。,19,房地产股票的类别 按股东承担的风险大小和享有的权利,普通股是在优先股要求权得到满足之后才享有对公司利润和资产分配权利的股票其股息收益随着公司经营情况的不同而不同，无上、下限；有出席股东大会的会议权、表决权和选举权、被选举权、剩余索取权、优先认股权。是最普通的最重要的一种股票形式。优先股是指在剩余索取权方面较普通股优先的股票。取得固定股息，通常没有投票权，只有在特定的情况下才有临时投票权，风险小于普通股，预期收益也低于普通股。,20,房地产股票的类别 按是否记名,记名股票是指在股票上载有股东姓名的股票。公司备有股东名册记录股东姓名及地址等信息。转让时，必须将受让人的姓名或法人名称记载在公司股票之上，并将其姓名和地址等信息记录在公司股东名册之上，转让才能生效。无记名股票是指不在股票上记载股东姓名的股票。转让时，只需进行股票的交付即使转让生效。无记名股票相对记名股票而言更加普遍。,21,房地产股票的价格,主要有票面价格、发行价格和市场价格等。 票面价格是指股票票面上标明的金额，即面值。票面价格是其它价格的参考依据，随着股市行情的变化，其与股票所实际代表的资产价值差距可能很大。发行价格是指股票发行时销售价格，它的确定受到股市行情、公司声誉、公司成长性、资本构成、发行费用等多种因素的影响。市场价格是指股票在二级市场上的交易价格。它不仅仅取决于公司的经营状况的好坏，还受到整个市场行情和投机等因素的影响，其价格的波动会比较大。,22,房地产股票的收益,房地产股票的收益来源主要有股息、红利以及股票交易收益三种。股息是针对优先股股东支付的优先股投资收益。它是以固定股息率来计算的，与公司经营状况好坏没有直接的关系。红利是针对普通股股东支付的投资收益。它依公司的经营状况好坏而发生变化，经常波动。股票交易收益是指股票持有人在股票市场上卖出股票，相对于其取得股票成本之间的差额收益。这种收益的影响因素很多，投机性较大，波动非常大，很不稳定。,23,房地产债券,是指房地产公司依照法定程序发行的、约定在一年以上期限内还本付息的有价证券。按抵押担保状况分为信用债券、抵押债券、担保信托债券和设备信托证。 按利率可分为按利率可分为固定利率债券、浮动利率债券、指数债券和零息债券。按内含选择权可分成可赎回债券、偿还基金债券、可转换债券和带认股权证的债券。,24,3、二者的主要区别,物权证券化是房地产企业，房地产投资公司等非银行金融机构的融资行为，其证券化基础是房地产企业的信用或特定房地产开发项目的信用；债券证券化一般是银行解决抵押贷款资产流动性问题，分散风险的行为，其证券化基础是业已存在的银行信用。,25,4、房地产证券化的特征,实现了传统的金融机构中介信用和市场信用的结合实现了从企业整体信用向特定资产信用的转化，完成了对传统信用基础的革命采用了复杂的信用增级技术：包括证券化发起人提供的信用增级、发行人提供的信用增级、第三方提供的信用增级及证券化信用自我增级等形式。,26,5、住房抵押贷款证券化的内涵,发放住房抵押贷款的金融机构将其持有的抵押贷款，汇集重组成为抵押组群，经过担保和信用加强，以证券形式出售给投资者的融资过程。属于房地产抵押贷款的二级市场。 住房抵押贷款适宜于证券化的原因：信贷普及率高、规模大。可形成稳定的收入流。贷款的违约率低、安全性高。,三、住房抵押贷款证券化对我国的现实意义,据统计，“九五”期间，我国GDP年均增长82%，而居民住宅投资年均增长115%，大大快于经济增长的速度。截止2003年底，仅商业银行个人住房贷款余额就达11780亿元，占银行各项贷款余额的694%，其中2003年当年就增加3528亿元，同比增长427%。据人民银行测算，按照目前的发展速度，到2006年，我国商业银行的抵押贷款将达到3万亿元，占各银行各项贷款的比例将超过20%，根据国际经验，该比例达到20%时，金融机构就会产生流动性风险，这是由于：房地产抵押贷款尤其是住房抵押贷款期限比较长（一般都超过10年），流动性较差，而银行的资金来源多为短期资金，这就造成了银行资产负债期限结构的不匹配。为了预防流动性风险，银行必须将抵押贷款限制在一定范围内，而这又成为房地产抵押贷款业务发展的障碍，住房抵押贷款证券化是解决这一矛盾的一个比较好的办法。,1开展住房抵押贷款证券化对银行等金融机构的意义（1）有助于银行有效地控制、转移和分散金融风险（2）提高银行资本充足率，满足巴塞尔协议根据巴塞尔协议规定，各银行的核心资本充足率和总资本充足率必须达到4%和8%的比例。具体计算方法如下：核心资本充足率=核心资本/风险资产100%总资本充足率=（核心资本+附属资本）/风险资产100%风险资产=表内风险资产+表外风险资产表内风险资产=表内资产风险系数表外风险资产=表外资产信用转换系数表内相同性质资产的风险权数抵押贷款证券化后就属于表外资产，从而降低了“分母”的风险资产的总额，从而相应提高了资本的充足率。（3）拓宽银行等金融机构抵押贷款资金来源,2住房抵押贷款证券化可以活跃房地产市场，刺激有效需求。3增加了资本市场的交易工具，完善金融市场体系4市场价格发现功能5拉动国内需求，促进经济增长,第二节 住房抵押贷款证券化的运作,一、住房抵押贷款证券化的运作原理住房抵押贷款证券化的实质是把住房抵押贷款合同经过技术处理后在债券市场上出售。其核心是把抵押贷款合同及其相关文件转化成为具有法律效力可以在金融市场上流通的证券，通过成本核算确定证券发行价格，达到合理分散贷款风险和融通资金的目的。,1住房抵押贷款证券化的主体从住房抵押贷款的发放到抵押贷款证券的上市交易要涉及到许多方面的机构。具体地讲包括：发起人、证券化特别机构、信用增级机构、信用评级机构、证券承销商、受托人、监管机构和投资主体等八个方面。,32,33,2、住房抵押贷款证券化程序,（1）、形成贷款资产组合 （2）、贷款资产的出售 （3）、信用升级 （a）外部信用升级：第三方信用担保。（b）内部信用升级：（4）、信用评级（5）、证券设计（6）、证券发行：准备阶段、委托承销阶段、证券发售阶段、资金入账阶段。 （7）、资产管理与证券兑付,34,外部信用升级,政府或准政府机构担保保险公司保险专业担保公司担保。通常为AAA级信用级别的机构银行担保：信用证、部分损失担保。保险公司提供的保险，严格来讲不是一种信用担保，它保护的是抵押资产的价值，而不是保证投资者能否按时收到足额的本息偿付。间接地保护投资者本息的回收，对于其他影响投资者收回本息的风险，如结构风险和管理风险等则无法提供保护。,35,内部信用升级,A.优先附属结构。发行人多购买附属级证券。B.利差账户担保。发行人用贷款资产组合收益率扣除证券利息和证券化费用后的利差收入存入利差账户，作为证券本息及时支付的第一层损失保证的方式。C.超额抵押。发行人建立一个大于所发行的抵押贷款证券规模的抵押资产组合，以超额部分作为担保。D.准备金和现金担保。,36,优先附属结构,储备金结构优先附属证券：发行人以附属证券最初几年的本金收益流设立储备基金，这样，附属证券对优先级证券本息偿付的担保不仅以附属证券本金收入流为基础，而且加上了储备金余额作保。利益优先转换结构的优先附属证券：附属证券的初始收益流不是转存到储备基金账户上，而是将附属证券的部分初始收益流，优先支付优先级证券，以保证和加快优先级证券本息的支付。,37,信用评级,由专业的信用评级机构通过一整套方法和程序，对证券发行人及其证券的信用风险进行评估，从而做出客观而独立的评价。主要包括：对抵押贷款组合风险的评估：估计住宅抵押贷款组合违约概率、违约时间和严重程度等，重点在：贷款房价比、抵押权顺序、贷款到期期限、贷款地理分布等。对证券化风险的评估：结构性风险、法律法规风险、管理和操作风险、第三方风险等。,住房抵押贷款证券化运作模式,39,二、住房抵押贷款证券化的工具,1、过手证券模式（passthrough security）是以住宅抵押贷款资产池为支撑所发行的证券。过手证券的发行人将抵押贷款汇集成一个为所发行证券提供担保的资产池，然后以此资产池为支撑发行过手证券，并将由该资产池所产生的现金流在扣除了有关的费用之后“过手”给证券投资者。,40,41,图6-3显示了一个典型的过手证券结构中的现金流。债务人将本金和利息按时支付给服务人（通常为银行），服务人在扣除相应的服务费后将本金和利息存入一个独立的以受托管理人名义开立的托收账户中，然后由受托管理人在约定的时间内将这些本金和利息支付给投资人。在利用担保等保险措施进行信用提高时，若发生债务人拖欠贷款和违约的情况，信托管理人有权要求承保人付款来发行保险合同。,42,在过手证券模式下，原始贷款银行把拟证券化的抵押贷款组合转让给SPV，由SPV或代表SPV利益的受托管理机构发行证券给投资者，每份证券按比例代表整个抵押组合中的相应权益。随着抵押组合的出售，为了维护投资者的权益，原始贷款行把源自组合的所有权利和收益都转让给SPV，并由受托管理机构托管。,43,但通常仍由原始贷款银行继续为这些贷款提供服务，以确保资金及时、足额到位。服务机构将现金流转存到受托管理机构的SPV收款专户，该账户中的资金首先用于支付到期的住房抵押证券本息，然后再按期交付服务机构的服务费。,44,2、抵押债券模式（mortgagebacked bond）,是抵押贷款机构以其持有的抵押贷款或抵押贷款支持证券为抵押品而发行的债券。与过手证券不同，它代表的是一种债权关系，而不是所有权关系，抵押债券是发行人的负债。相应的抵押贷款组合所产生的现金流量也不一定用于抵押债券的本息支付，发行人可用其他来源的资金偿还抵押债券的本息。,45,图6-4 抵押债券运作的简易流程图,46,在抵押债券模式下，往往需要把SPV设计成由原始贷款银行控制的实体（通常以贷款银行的财务子公司形式存在）。这样，由原始贷款银行向SPV转让抵押组合，再出SPV发行抵押债券时，由于该业务属关联方交易，母、子公司从经济实质上讲为一个经济（会计）主体，从合并会计报表角度来看，该业务属内部交易，对等业务应相互抵消，因而该业务“真实出售”特性并不明显。,47,抵押债券模式具备以下重要特征：,1）抵押债券一般都实行超额抵押担保（按债券本金的110200的抵押数量超额担保）。这是因为抵押债券模式不用像过手证券那样设立抵押贷款现金流的收款专户，专款专用。超额担保可以弥补因缺乏收款专户而给投资者造成的损失。担保品除了抵押贷款组合之外，还有公司债券、国债、可转让票据等。,48,2）现金流量较为稳定，利息以季度或半期支付，本金到期一次性支付，这样能较好地保障投资者的权益。,49,3）对发行人来说，由于债务人归还的本金和利息不需要像过手证券那样立即过手给投资者，因而可进行投资。但是，由于抵押债券的发行费用要比过手证券高，所以在美国的发行数量受到限制，抵押债券虽然克服了过手证券现金流不稳定的缺陷，但同时由于抵押担保超值极高，因此产生了对抵押品利用效率不高的缺陷。,50,3、转付证券模式（paythrough bond）,是过手证券和抵押债券的结合，兼有二者的一些特点。一方面，转付证券是发行人的负债，投资者是发行人的债权人，这与抵押债券相同；另一方面，发行人用于偿还转付证券本息的资金来源于相应抵押贷款组合所产生的现金流，这又与过手证券相同。,51,转付证券和过手证券的主要区别在于：抵押贷款组合的所有权是否转移给投资者，转付证券下抵押组合的所有权不转移给投资者，投资者不必承担抵押组合的相应风险，而是作为抵押组合的债权人享有到期索取本息的权利。,52,转付证券与抵押债券的主要区别在于二者偿还本息的资金来源不同，转付证券下设立抵押贷款现金流收款专户，专门用于对投资者还本付息，专款专用，不像抵押债券以其他资金来源对投资者还本付息，一理资金来源出现问题可能会给投资者造成损失。,53,三种基本模式比较,54,通过比较可以看出，转付证券模式较过手证券和抵押债券模式具有明显的优越性。1）从融资工具性质上看，转付症券属于债权证券，它不像过手证券属于所有权证券，投资者不必承担提前偿付风险，享有较高的安全保障。2）从SPV性质上看，转付证模式下的SPV是独立的实体，证证券化的抵押贷款可以实现“真实出售”，在会计上以“表外”原则处理，有利于改善发起人的资本结构，这就克服了抵押债券的无法改善发起人的资本结构的缺陷。,55,3）从支付方式上看，转付证券本息支付方式固定，不受抵押贷款现金流不稳定的影响。这是因为它既保留了过手证券模式下设立的抵押贷款本息收款专户，专门用于对抵押证券的还本付息，同时又对抵押贷款的现金流进行重组，以保证现金流的相对稳定。4）在转付证券模式下，可以依据重组的现金流创造出多种到期日各不相同的抵押证券，以适应 不同层次投资者的不同偏好，在更广阔的范围内吸引投资者。,三、住房抵押贷款证券化的条件,1一定规模的抵押贷款一级市场2健全的社会信用制度3完善的法律法规4专门技术人才,四、我国开展住房抵押贷款证券化的主要障碍,1抵押贷款一级市场还有待进一步发展我国住房抵押贷款余额占GPP的比重还相当低，截止2003年底，该比率仅为1009%。美国在推行住房抵押贷款证券化之前，其住房抵押贷款一级市场已经具有相当规模，住房抵押贷款余额占GPP比重达到30%。目前英美等发达国家这一比例都超过50%。,2相关法律法规还很不健全主要表现在以下几方面：（1）组建证券化特别机构（SPV）和证券发行的法律障碍。SPV是个特殊的法律实体，是介于发起人和投资者之间的中介机构。但SPV并不从事生产经营活动，它只是作为一个“空壳公司” 。根据企业债券管理条例、贷款通则的规定，只有中国境内具有法人资格的企业经中国人民银行批准才能发行企业债券。其次，企业债券管理条例中有关“企业债券的利率不得”的规定，又会大大降低住房抵押贷款证高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十券的吸引力。,（2）关于债权转让的法律障碍。我国民法通则第91条规定：“合同一方将合同的权利、义务全部或部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利。（3）信用增级的法律障碍。信用增级的方式主要有内部信用增级和外部信用增级两种。关于外部信用增级，美国联邦政府先后成立了联邦国民抵押贷款协会、政府全国抵押贷款协会、联邦住宅贷款抵押公司三个机构，为住宅消费提供抵押担保并购买住宅贷款抵押权。然而在我国，一方面担保法禁止国家机关充任担保人；另一方面权威的非（准）国家机关担保机构缺位，使得外部信用增级不能很好地进行。（4）机构投资者进行证券投资的法律障碍。抵押贷款的投资者可分为两类，一类是个人投资者，一类是机构投资者。从发达国家的情况来看，机构投资者是住房抵押贷款证券最主要的需求者。由于我国金融业实行的是分业经营，这种法律制度使得我国的银行、保险公司和养老基金目前都不可能投资住房抵押贷款证券。3信用体系和和各类中介服务机构的发展还有待健全,五、我国推行住房抵押贷款证券化的建议,1试点探索，逐步推广2继续扩大和规范住房抵押贷款一级市场3放宽市场限制，积极培养投资主体4完善法律法规体系5加大证券化所需人才的培养力度,第三节发达国家和地区经验的借鉴 一、美国房地产抵押二级市场的发展 （一）萌芽阶段 这一阶段主要在20世纪50年代中期以前。这时涉足二级市场的筹资人主要是抵押公司和少量储蓄机构，集中在东部地区。,联邦政府的具体措施： （1）政府成立两个保险、担保机构，即1934年成立的联邦住宅管理局和1944年成立的联邦退伍军人管理局。联邦住宅管理局和联邦退伍军人管理局一起承担住宅抵押贷款的保险和担保，促进了住宅抵押贷款的标准化。权威机构的参与、担保，降低了违约风险，也为二级市场的运行提供了条件。,（2）试建二级市场的营运机构。1935年美国国会授权复兴金融公司筹建一家附属于该公司的机构，即复兴金融公司抵押公司，创办一个再抵押市场，但失败了。1938年，由联邦政府成立联邦全国抵押协会（FNMA），致力于发展经政府担保的住宅抵押二级市场。,1954年美国国会通过一项新的法案，授权联邦全国抵押协会从事三方面的活动： （1）加强FHA和VA担保或保险的抵押债券在二级市场上的操作； （2）从事特殊支持项目的管理； （3）管理1954年以前发放的抵押贷款，必要时对违约的抵押财产进行清算。,（三）成熟阶段 这一阶段以1968年美国国会通过住宅和城市发展法为标志，也使抵押二级市场法制化并趋于成熟。该法规定将联邦全国抵押协会分为政府全国抵押贷款协会（GNMA）和联邦全国抵押贷款协会。政府全国抵押贷款协会隶属于联邦住宅与城市发展部，联邦全国抵押协会是私人公司。,1970年美国国会通过紧急住宅融资法，批准成立附属于联邦住宅贷款银行系统（FHLB）的联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC），授权该公司购买联邦住宅贷款银行系统的经其他政府机构担保的住宅抵押债权，促进了传统二级市场的发展。1972年这种业务逐渐发展到无担保的普通住宅抵押市场，形成了全国性的抵押二级市场