融资渠道和商业计划.doc

成绩 徐州工程学院实 习 报 告 实 习 名 称 融资渠道和商业计划 学 院 管理学院 专 业 信息管理与信息系统 班 级 09信管2 学 生 姓 名 方海翔 学 号 2091511223 实 习 地 点 徐州工程学院 指 导 教 师 陈扬 实习起止时间： 2012 年 11 月 26日至 2012 年 11月 27 日 （实习报告包括以下主要内容：实习目的、实习单位情况、实习主要内容、实习总结和心得等）年月 68 I NTERACTI VE TOPI C 互动话题目前中国商业地产的融资方式来看，除了银行贷款这一最主流的方式外，还有境内或境外上市、发行信托计划、发行企业债券、私募基金、典当等，在每种方式下也有一些不同的操作手法。对于中国的商业地产开发企业来讲，每种融资方式都有其利弊，因此，不能笼统地认为哪一种融资方式好，在具体操作过程中，企业要根据自己的实际情况进行选择。银行融资：闸门并未完全关闭在诸多融资方式中，最理想的情况是能够取得国内商业银行的大额授信额度。但是在宏观调控的背景下，房地产行业过分依赖银行的现象，使得银行风险加大而且不能有效分散，所以，银行信贷尤其是对商业项目的信贷不断趋紧。另外，商业地产中长期的资金需求与银行信贷的短期化特质，在一定程度上存在先天错位。在这种情况下，一方面商业地产项目要寻求其他的融资渠道，另一方面，银行也在政策框架准许的范围内，出台了新的融资产品，比如租约现金流抵押贷款和经营性物业抵押贷款。但同时，这些新的融资产品的出现，也同时伴随了新的风险控制问题。首先，一个商业项目的成功，需要多年经营方见成效，银行在运营初期介入，就不可避免的面临如何评估风险的问题，而在中国，无论银行还是其他专业机构，都同样缺少商业地产评估经验；再者，租约无疑是一个物业未来能否持续经营、提供长期稳定现金流的重要评判依据，那么承租方的诚信如何评价、租约的质量甚至真假又用什么来保证和确定呢？我们丝毫不怀疑这些产品在条约上都会非常缜密，但是同时我们也认为，风险控制问题不是某个企业可以单方面有效控制的，整个社会都需要为此作出努力。信托：“深国投”的启示除了银行信贷以外，信托也是融资选择之一。从某种程度上说，在现有的政策体系下，信托是一种小规模融资产品。由于信托计划财产独立于信托公司的固有财产，信托公司不得将信托计划财产归入其固有财产；信托公司因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的，信托计划财产不属于其清算财产。这些特点对于保证投资者权益是非常有商业地产渠道比较分析从融资 INTERACTIVE TOPIC 69 URBAN DEVELOPMENT 2007.4 商业地产模式。由于这些信托产品将金融系统风险分散到了各个投资者，并为股权投资资金设置了相应的退出方式，所以在一定的范围内，信托融资方式仍然具有比较大的发展空间。 REI Ts “越秀”与“凯德”的反差在我国相对比较新的融资产品中，也是一种良好的、具有发展空间的融资产品。（）即房地产投资信托基金，是一种证券化的产业投资基金。这种产品具有如下几个特点，一是风险得到重新配置，虽然企业失去了部分收益权，但是开发企业的风险被分散和稀释；国外的专业性比较强，每一支往往会专著于投资某一种物业类型或者区域，投资者可以根据自己的风险偏好，进行选择和组合，这也有利于风险的控制；二是解决了不动产流动性的问题，由于信托产品对投资者以及信托单位转让限定严格，所以相对而言，具有更编辑朱柏润好的流动性。除此以外，从国外比较发达的国家和地区的经验看，在收益分配、运作方式、产品周期和税制优惠等方面也具有优势。当然也不是十全十美，它在国内外的发展也不是一帆风顺。就拿年越秀来说，作为国内首支赴港上市的产品，在上市之初不仅受到投资者的追捧，而且引起行业内、学术界以及监管层的关注，但随后的市值表现，却多少有些差强人意。更重要地是，由于尚无相应政策法律框架，缺乏监管经验，政府层面始终对发展抱谨慎态度。加之 “号文件”禁止离岸控股公司直接持有国内物业，也就阻断了惯常的海外发行道路。但金融创新与金融监管历来就是相辅相成、互相作用的共生体。年我们又迎来凯德中国零售房地产信托基金（）在新加坡的成功上市。作为又一只中国概念的房地产信托基金，由新加坡嘉德置地中国子公司凯德置地旗下持有的七座商业物业组成。的出现，正是在中国新的制度框架下海外发行的又一新途径。所以说，从国内的实际情况以及产品特点来看，我们认为是值得探讨的发展方向之一。就目前情况看，我们认为要想实现的健康发展，还需要从以下几个方面进行努力：一是政策体系进一步完善，尽快确定房地产投资基金的存在形式；二是加强监管，规范市场参与者的行为，保证基金的安全和稳健；三是进一步完善二级市场，完善交易和退出机制；四是完善中介服务机构，规范信用评估和价格评估；五是在适当的时机给予税收或其他方面的优惠，推动的发展。作者单位系华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司利的。另一方面，银监会年月新公布的信托公司集合资金信托计划管理办法对信托管理进行了更严格的规范。在发展信托融资渠道方面，很多信托公司都作出了尝试，并取得了不错的业绩。年，深国投商用置业公司业务发展迅速，主要模式为在土地收购期发行股权信托，在项目建设和经营期，发行贷款信托或股权信托，并且与境外投资者形成了良好的合作关系。同时，商用置业公司继续拓展与跨国公司的合作，成功实现建设项目股权退出个，其中家建设项目的权益出售给新加坡凯德置地公司，家建设项目的权益出售给摩根斯坦利和西蒙公司，获得了巨额的建设资金，有