萧山土地走势和出让价格.doc

萧山土地现状分析：如果对今年土地有所了解的人都会发现，萧山今年的推地节奏很平稳，基本没有起落，推地量也不多。到目前为止，最吸引眼球的地块只有萧储（2009）20号地块和25号地块，其成交金额也是破纪录的，而其他成交地块则“业绩”平平。8月25日，萧山有两块土地均以底价加价10万元成交，这与杭州土地市场的火爆截然相反。今年的土地市场到底是热还是冷，下半年会不会有好地推出，也都让人困惑。上半年土地成交概述：根据区办事中心招投标窗口统计数据，今年16月，商业用地共出让22宗，其中商业办公用地11宗，商住用地8宗（含3宗纯住宅用地），旅游用地2宗，金融用地1宗。土地总面积69.77万平方米，出让面积达63.35万平方米，成交金额为21.2198亿元，成交均价为202.87万元/亩。累计增加国家财政资金2.801亿元，增资幅度达15.21%。其中除旧城区B-m地块（原区十一中、农校、电大校区地块）以2亿元的起始价，经过拍卖以4.78亿元的价格成功出让，增资幅度达139%外，其余地块均以高出起始价10万元的底价成交。从6个月平均成交宗数看，只有3.6块，应该说土地出让宗数不多，土地市场即使在新房、二手房成交火爆的5、6月，也没有特别“跟风”表现。7月 7月，萧山区又有四块土地成交，其中三块土地都在乡镇，均是底价加价10万元成交。如7月17日，萧储（2009）21号，地块在衙前镇东、南至衙前中纺城，西至萧甬铁路，北至河道，土地总面积59670平方米，出让面积50019平方米，居住用地，70年产权，起拍价为8200万元，杭州宝业房地产集团有限公司以8210万元竞得。萧储（2009）22号，义蓬镇义前街南侧生产湾西侧，土地总面积3770平方米，出让面积1499平方米，商住用地，商业40年、住宅70年，杭州巍巍房地产开发有限公司以373万元（底价加价10万元）竞得。萧储（2009）23号，戴村镇03省道东、戴村国土所南，土地总面积11870.67平方米，出让面积8301.67平方米，商住用地，商业40年、住宅70年，杭州众人房地产开发有限公司以907万元（底价加价10万元）竞得。7月份，与其他成交的三块土地不同，主城区的萧储（2009）25号地块竞拍异常激烈。萧储（2009）25号地块（原远东学校以北地块）起拍价12850万元，在经过80轮激烈而紧张的加价之后最终落锤，由少有听闻的杭州财和房地产开发有限公司以3.26亿元竞得，楼面价达到6366元/平方米，屈居萧储（2009）20号地块（老电大地块）之后。从地价看，楼面价创新高的20号老电大地块的溢价是1.39倍，而25号地块溢价为1.54倍。因为萧储（2009）25号地块位于主城区，距离老城区、湘湖都近，所以成为今年7月土地市场中的“惊喜”。其创造的楼面价之高，也使前两年的萧山地王暗自庆幸。8月 8月，萧山土地市场少有波澜，到目前为止只有3块土地成交，有一块土地流挂。在8月14日，萧储（2009）28号，地块在义桥镇山后村、湘东村，东方文化园步行街以北，土地总面积31198.82平方米，出让面积30975.42平方米，居住用地，70年产权，起价价5816万元，由杭州百年坊房地产开发有限公司以5846万元竞得，加价了30万元。8月25日，萧储（2009）24号，钱江世纪城P-04地块，土地总面积190246平方米，出让面积190246平方米（约285亩），商务、办公、会展用地，40年产权，起拍价为117002万元，杭州奥体博览中心萧山建设投资有限公司以117012万元（底价加价10万元）竞得。这是今年推出的最大一块土地，成交总价也是今年最高的。同一天，萧储（2009）30号，通惠路西、万都晶典公寓南，原北天鹅羽绒厂地块，土地总面积19372平方米，出让面积16369平方米，商业、办公用地，40年，起拍价7761万元，浙江北天鹅股份有限公司以7771万元（底价加价10万元）竞得。从萧储（2009）30号的竞拍要求看，这块土地属于“退二进三”性质。目前，在萧储（2009）30号北面有万都晶典公寓，底楼为商铺，东面是今年3月开盘的高运新惠名苑二期，根据楼盘规划，在沿街底楼是商铺。如今，萧储（2009）30号也有商业用途，看来，未来的通惠路南段将形成主城区新兴配套的商业圈。 地价均超过往年成交均价：今年的前5个月，土地市场很平淡，6、7月份爆出两颗火花。据统计，1-5月商业用地共出让20宗，总面积536932.4平方米，出让面积达48.35万平方米，成交金额为142563万元，成交均价为177.10万元/亩。而到今年6月，数据又得到更新，成交均价上升了不少。从统计数据看，今年16月，土地总面积69.77万平方米，出让面积达63.35万平方米，成交金额为21.2198亿元，土地成交均价达到202.87万元/亩，远远高于2007年和2008年统计出来的每亩成交均价。从目前看，在8月公告拍卖，预备在8月底、9月初开标的有4块土地。其中，萧储（2009）27号，蜀山街道曹家桥地块，土地总面积165356平方米，出让面积149917平方米（约225亩），商贸、居住用地，商贸容积率在4.0以下、居住容积率在2.5以下。萧储（2009）31号，钱江世纪城X-01（1）地块，土地总面积20000平方米（约30亩），出让面积20000平方米，商业、办公用地，容积率在5.0以上、5.5以下。萧储（2009）32号，所前镇山联村（杭州蓝海生态农业园内），土地总面积7066.7平方米，出让面积7066.7平方米（约10亩），商服用地，容积率在0.7以上、1.5以下。萧储200933号，临江工业园区：东至经五路、南至规划支路、西至道路拆迁安置房三期地块，北至江东三路地块，土地面积21287平方米，其中出让面积21287平方米（约31亩），居住为70年产权，商业为40年产权，容积率在2.0以上、3.0以下。开发商的态度：开发商都持着观望的态度，谨慎投资 今年上半年，萧山存量二手房交易面积、成交套数、成交均价同比均大幅上升。据区房地产交易产权登记管理中心数据显示，上半年，我区住宅存量房成交面积42.27万平方米、共3413套、均价5391元/平方米，分别同比增长92.8%、 84%和24.38%，成交面积和套数均超过去年全年总量。总体上，90平方米以下的小户型住宅占总交易量的比重达到三分之二强，60方左右的小户型仍是市场主流。此外，7、8月，新盘成交量继续保持高位，萧山可售房源不断减少，预计的新房源十分有限。据萧山透明售房网数据显示，截至8月26日，萧山全区可售房源只有1492套。尽管可售房源在不断减少，但今年下半年并没有太多的新盘和新房源补充进来，有些开发商甚至面临无储备用地的窘境。从今年上半年土地成交记录可以看出，一些小开发商纷纷在各乡镇拿地，成交总价大部分在1亿元以内。在萧储（2009）25号地块推出时，吸引了12家竞拍公司，分别是汇宇控股集团、华瑞房产、城建开发集团、杭州金帝房地产公司、萧山梅花楼置业有限公司、协和置业有限公司、浙江明新职业控股集团、杭州宏扬房地产公司、杭州正江房地产公司、红景房地产公司、胜达集团杭州高源房地产开发有限公司。除了前4家开发商是老面孔外，其他基本是“不熟”的面孔，有的公司是新组建的，有的只在外地开发过一个小楼盘。据一家参与竞拍的开发商介绍，他们都隶属萧山的一个集团公司，在外地积累了一定的开发经验，想在萧山试试看。在激烈的竞拍现场，不少公司只举牌一到两次就放弃，基本还是抱着非常谨慎的拿地态度。当25号地块成交时，大部分开发商表示，这个价格拿地有点贵了。今年上半年的土地竞拍市场还有一个特点，就是诸如顺发恒业、绿都、众安等萧山地产大佬都没有对萧山的土地产生强烈拿地意愿，表现特别谨慎。20号地块竞拍时，顺发恒业和众安参加了，绿都没有参加。25号地块拍卖时，这三家都没有参加。据了解，绿都在义桥还有两块未开发的土地，明年预备启动其中一块。至于今年是否拿地，绿都方面表示会视情况而定。而顺发恒业则在杭州以14亿元左右高调拿下了杭政储出（2009）14号地块，楼面价10138元/平方米。如果读地手册所供应地块能推出，那么今年下半年还有不少优质地块资源。主城区有市心南路西侧180亩商住用地、蜀山路东侧200亩商住用地、南门江东侧150亩商住用地、风情大道东侧200亩商住用地；钱江世纪城有一块258亩住宅用地，这也是今年钱江世纪城拟供土地中唯一一块纯住宅用地；开发区有3块100亩住宅用地，容积率2.0，鉴于开发区是一个“中间地带”，这里开发住宅也是比较有前途的；湘湖板块有湘湖农场B地块255.5亩的纯住宅用地，这是湘湖板块拟供的最大一块土地；闻堰镇51号地块有200亩商住用地，位于三江口村，是开发萧山沿江江景房的优质地块。打造一站式Shopping Mall（加州阳光广场）（此块对周边日后的人流量增长可以到一定作用）我们选择在萧山地区对Shopping Mall概念进行大胆演绎，其实非常具有战略眼光，如今，Shopping Mall在北京、上海、广州、深圳等一线城市取得了长足发展，其商业带动作用得到了充分证明。据上海市统计局最新统计显示，去年上海仅购物中心的营业总收入就超过了250亿元。Mall属于一种新兴的复合型商业地产运营业态，它最大的两个特点：一是大，指占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大；二是多，行业多、店铺多、功能多。然而，Shopping Mall在当时并不像现在被大家所认知，很少人不看好该项目，同时由于开元房产自身战略的调整，当时的加州阳光商业广场并未一炮而红。直至2008年，加州阳光重新对商业业态进行评估、认证，经过一系列调整，更符合当下潮流。它的重新披挂入市，显现出无限的爆发力。不管从萧山目