河源写字楼市场调查报告.doc

河源写字楼市场调研报告一、河源写字楼市场总体发展情况1、河源的写字楼市场还处在初级发展阶段。一个城市的写字楼需求旺盛程度与当地的宏观经济发展状况密切相关，河源市作为一个三四线城市，写字楼市场起步较晚，目前还处在初级发展阶段，市场有待进一步的培育和发展。许多的企业，尤其是中小型企业仍然选择在住宅或商铺办公。目前市场上纯粹的写字楼物业还不多，已有的写字楼物业档次也不高，且普遍存在停车位不足，商务配套不全、物业管理不善等特点，未能满足现代企业的办公需要。2、河源办公物业分布较分散，成规模的写字楼办公物业主要集中在建设大道附近区域。 河源市区有5000余家中小企业，办公场所分布比较分散，多数选择在沿街商铺或住宅办公（如兴源路、河源大道附近）。目前成规模的写字楼办公物业主要集中在建设大道附近区域。但由于写字楼普遍档次不高，商务中心格局优势并不突出。3、写字楼物业的租售情况整体较好，尤其是停车方便、装修档次佳的办公场地，市场呈现供不应求的局面。据调查，河源目前现有的写字楼物业主要以租售结合方式为主，且租售情况整体较好。写字楼物业的租金水平普遍集中在20-30元/月左右（含装修）。个别素质较好的（如华达凯旋广场），租金在50元/月左右（含装修）。写字楼物业的售价水平则主要集中在4500-6000元/。随着入驻率的提升，部分写字楼物业（如东方明珠大厦等）停车位不足、电梯荷载量低等弊端逐渐凸显，对租客造成了一定的负面影响。而对于那些停车方便、装修档次较好的办公场地，则更受市场青睐，呈现供不应的局面。二、现有主要写字楼物业个案分析通过走访及调查我们得出，河源现有的写字楼物业主要有友力商务大厦、东方明珠大厦、锦天大厦、德润东方银座、海拓大厦、华达凯旋广场等6个项目，具体情况如下：1、友力商务大厦基本情况： 投资商：三友集团 地理位置：河源市建设大道西19号 投入使用时间：2007年 地上建筑面积：约10000 标准层面积：约1200 电梯情况：台日电梯3部 车位情况：地面车位60余个 层数：8层 层高：2.8 入驻率：95%以上（仅剩1卡未租） 主力租户：广发行、中国人寿等 租金水平：28元/月（带装修）、物业管理费2.8元/月 装修情况：大堂及过道装修较好，室内简单装修。 配套设施：商务中心、网球场、会议厅物业分析： 该物业为河源较早的写字楼项目之一，由于布局合理，配套设施齐全，目前出租率较高。2、东方明珠大厦基本情况： 地理位置：河源市建设大道北与华达街东交汇处 投入使用时间：2007年 地上建筑面积：约8000 标准层情况：约600 电梯情况：永大日立电梯2部 车位情况：约20个，地下一层停车 层数：14层 层高：2.9m 入驻率：70% 目前租金水平：22元/月（带装修），物业管理费1.7元/月 装修情况：装修档次不高，显陈旧。物业分析： 该物业为河源较早的写字楼项目之一，大部分房产已出售。由于车位较少，电梯荷载量低，周边环境不佳、缺乏统一管理等因素，目前出租率一般。3、锦天大厦基本情况： 开发商：河源绿芳洲房地产开发有限公司 物业管理：深圳之平管理 地理位置：河源市建设大道中，市国税局对面 投入使用时间：2009年 租赁总面积：约9200 标准层情况：约1300（10卡，每卡107-168） 电梯情况：日立电梯3部 车位情况：50余个，地下一层停车 层数：7层，10-16层（10层以下为酒店） 层高：3m 入驻率：90%（仅剩3卡未租） 主力租户：广东国华、河源巴登新城投资有限公司 目前租金水平：40元/月（带装修及空调，含物业管理费4元/月） 装修情况：大堂及过道装修较好，室内简单装修。物业分析： 该物业10层以下为酒店，10层以上才作为办公场地使用，由于装修档次较佳、平面布局合理，目前出租率较高。4、德润东方银座基本情况： 开发商：河源德润房地产开发有限公司 地理位置：河源市建设大道与华达街交汇处 起始时间：2009年 地上建筑面积：约17000 （其中一半用作住宅） 标准层情况：约800，（7卡，每卡110-160） 电梯情况：奥的斯3部 车位情况：60余个，地下一层停车 层数：15层 层高：3m 销售率：60% 入驻率：30% 售价：4500元/ 目前租金水平：25元/月不带装修，物业管理费1.8元/月 装修情况：大堂及过道装修较好。物业分析： 该物业原为公寓型住宅，曾一度销售不畅，后部分改为办公场地使用，销售情况有所改观。但在平面布局及后期管理方面存在不足，项目目前入驻率不高。5、海拓大厦基本情况： 开发商：河源市拓海投资有限公司 地理位置：河源大道与万绿大道交汇处 起始时间：2008年 地上建筑面积：约15000 标准层情况：约920 电梯情况：3部 空调情况：中央空调 车位情况：地面车位30余个 层数：16层 层高：3m 入驻率：70% 主力租户： 平安保险 目前租金水平：24元/月（带装修），物业管理费4元/月 装修情况：大堂及过道装修较好。物业分析： 该物业原为烂尾楼，后重新定位为中小企业办公场所，并成功引进平安保险进驻，赢得了市场关注。由于项目布局合理，位置较好，目前出租率较高。6、华达凯旋广场基本情况： 开发商：河源市华达地产开发有限公司 地理位置：建设大道与中山大道交汇处 起始时间：2010年 地上建筑面积：约22000 标准层情况：约1000 电梯情况：3部 车位情况：设地下停车场、同时地面车位约30余个。 层数：23层 层高：2.9m 销售率：90% 售价情况：5000-6000元/ 目前租金水平：不带装修28元/月、带装修50元/月，物业管理费3.5元/月 装修情况：大堂装修高档。 配套情况：广晟百货物业分析： 该物业为河源目前档次较高的写字楼项目，按整层出售，目前大部分物业已售出。三、待建写字楼项目情况介绍据调查，河源市区目前正在筹备建设写字楼办公物业的项目主要有汇景国际中心、华达新城、河源商业中心项目等。具体情况如下：1、汇景国际中心项目位于河源市越王大道附近，是汇景集团在河源开发的首个甲级写字楼项目，并与五星级酒店希尔顿酒店及汇景中央华府（高端住宅产品）合为一体，形成一个城市综合体项目。整个项目占地65000，汇景国际中心（写字楼部分）建筑面积共15400。项目目前已开工建设，预计在2012年面市。2、华达新城（写字楼物业）项目位于越王大道与永和路交汇处，是集别墅、住宅、大型商业、写字楼等为一体的大型项目，项目投资商为华达地产，目前一期工程正在建设。写字楼物业为项目二期规划产品，建筑面积在15000左右。预计在2012年面市。3、河源市商业中心项目（写字楼物业）项目位于越王大道旁（雅居乐对面），由广东坚基集团投资建设。整个项目规划用地23.8万平方米。其中商业部分占地面积为14.3万平方米，建筑面积近60万平方米；住宅部分占地9.5万平方米，建筑面积近30万平方米。该项目分三期开发，计划六年内建成。一期建成购物中心、风情步行街、市民休闲广场和配套公寓，建筑面积逾31万。写字楼、星级酒店及住宅将在二、三期逐步开发。四、河源市写字楼未来发展趋势分析1、未来几年，河源市将陆续有高档写字楼推出，短期内有利于弥补目前的市场空白，但长期来看，竞争将趋向激烈。目前越王大道附近区域有多个大型楼盘正在筹备开发高档写字楼物业。如“汇景国际中心”、“华达新城”等。无论在体量上，还是品质上都会有很大的提升。这些项目的成功开发，将弥补目前高档写字楼的市场空白，使得河源市的写字楼市场在项目档次、设备配套、物业服务等多个方面均上一台阶。但从长远来看，随着开发商热情的不断高涨，高档写字楼的不断涌现，市场将不断趋向饱和，高档写字楼市场的竞争将趋向激烈。2、小户型的办公场所将成为投资新宠河源有众多的中小企业，目前因为缺乏合适的办公场地，只能选择在商铺或住宅