2008年《土地估价理论与方法》练习试题.doc

某宗地的无限年期土地使用权价格为1000万元，土地还原利率为6%，该宗地70年土地使用权价格是( )万元。A. 1017 B.987 C.983 D.91052. 2004年某宗地土地开发费用为1000万元。2008年某评估公司对该宗地进行评估，据调查，目前该区域同等情况下土地开发费用需2000万元，年利息率为6%，采用成本逼近法评估时，土地开发费应该取( )万元。A. 1000 B.1124 C.2000 D.224753.某工业开发区面积100万平方米，开发区总地价为3亿元，可出让土地的比例为60%，现出让一宗工业用地，其土地出让底价为( )元/平方米。A.300 B.400 C.500 D.60054.某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为“五通一平”，其修正值如下表。现有一宗工业用地坐落在四级地内，达到“三通(通路、通上水、通电)一平”，则其土地开发程度修正值为( )元/平方米。开发程度通路通上水通下水通电通讯平整土地开发费用（元平方米）5010530615A.0 B. -5 C. -6 D. -1155.某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%，土地单价为2500元/平方米，则其楼面地价为( )元/平方米。A. 2500 B.1250 C.1000 D.500三、多项选择题(15题，题号56 - 70，共30分。每题有A、B、C、D、E五个备选项，其中至少有两个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每题2分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分;少选但均为正确选项的每项得0.5分)56.关于重置价格与重建价格的区别，A.估价时点不同C.选用的建筑材料不同E.采用的人工单价不同下列选项中说法错误的有( )B.建筑工艺不同D.建筑构配件不同57.适用于对大批量宗地进行估价的方法有(. )A.路线价法 B.基准地价系数修正法C.成本逼近法 D.市场比较法E.收益还原法58.根据剩余法的基本原理，下列计算公式正确的有( )。A.地价=开发后不动产总价值一整个项目开发成本一开发商正常利润B.地价=市场价格一正常成本一正常利润一不可预见费C.地价=不动产总价一建筑开发费一管理费一维修费一保险费一税金一开发商利润D.地价=房地产预期售价一建筑总成本一销售费用一税金一利息E.地价=不动产总价一建筑开发费一专业费一利息一税金一开发商利润59.基准地价系数修正法评估宗地地价时必须确定待估宗地的( )。A.土地用途 B.土地级别C.土地使用者 D.，土地开发程度E.基准地价60.下列选项中关于土地价格描述，正确的有( )oA.总体呈上升趋势，上升速度较一般商品缓慢B.具有明显个别性和地区性c.土地价格高低决定了地租水平高低D.土地价格由开发成本决定E.土地价格高低与社会经济水平相适应61.关于各种估价方法的适用范围，下列选项中说法iE确的有( )。A.路线价法是仅适用于特大城市的估价方法B.成本逼近法适用于工业用地估价，对商业及住!c.市场比较法除了可以用于土地价格评估外，;姜暴惹髫孥票蔷琴为产租金评估D.收益法只适用于有收益或有潜在收益的不动琦E.基准地价系数修正法的适用范围与市场发育程度无关62.下列关于单位地价、楼面地价描述正确的有( )。A.楼面地价：单位地价容积率 。B.单位地价比楼面地价更能反映地价水平高低c.楼面地价：单位地价建筑面积 _D.单位地价：楼面地价土地总面积 5 1E.楼面地价：单位地价土地面积建筑面积63.根据房屋的承重构件、建筑材料和建筑标准的不同，房屋的结构分为( )。A.钢筋混凝土结构 B.土木结构c.砖混结构 D.砖木结构E.简易结构64.我国现阶段地租的具体表现形式包括( )A.土地出让金 B.青苗补偿费c.土地承包费 D.房屋拆连补偿费E.耕地占用税 ：65.根据马尔萨斯的观点，地租是总产品中的剩余部分，产生该剩余的原因有( )。A.土地的性质 B.土地的用途c.生活必需品所特有的性质 D.肥沃土地的相对稀少性E.土地空间分布不均66.下图是土地报酬曲线示意图，下列选项中正确的有( )。A.L1、L2、L3分别为总报酬、平均报酬和边际报酬B.从计算过程来看，边际报酬是总报酬的一阶导数值C.总报酬曲线中的转向点为边际报酬曲线的最高点D.第一阶段为报酬增加最剧烈的阶段，也是最合理的阶段E.总报酬为最大时，边际报酬为零67.估价人员根据国有土地使用证记载的事项，能够了解到宗地的( )等信息。A.四至 B.面积 C.用途 D.取得价格E.权属纠纷68.在影响宗地价格的因素中，下列选项中属于区域因素的有( )。A.交通条件 B.物价变动 C.繁华程度 D.宗地临街状况E.房地产投机69.建筑物折旧的类型包括( )。A.物理折旧 B.经济折旧 C.功能折旧 D.材料折旧E.环境性折旧70.在区域因素修正中，衡量基本生活设施完善度的指标有( )。A.设施类型是否齐备 B.设施价格C.设施水平 D.使用保证率E.设施使用频率四、情景分析题(3题，内含15小题，题号71一85，共15分。每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒阳分;少选但均为正确选项的每项得0. 25分)，(一)某县宾馆建于20世纪80年代，以划拨方式取得国有建设用地使用权。1998年5月宾馆领取了国有土地使用证，土地登记用途为招待所。宾馆周围为商服用地，道路以生活型主干道为主，电力设施骨干输电线路为双回路10千伏，供水管径300毫米，排水管径500毫米，固定电话装机容量为1000门。宾馆内部道路、供电、供水、排水和通讯设施齐全。现因宾馆经营不善，县人民政府批准其在不改变用途的前提下进行整体改制。就上述内容，回答71 - 75小题的问题。71.下列选项中，关于划拨用地使用权及其价格评估描述错误的有( )。A.划拨土地使用权价格=出让土地使用权价格B.企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计人企业资产C.该宾馆土地使用权以无偿方式取得，土地资产不应计入其企业资产D.划拨土地使用权价格不包含土地增值收益72.根据土地利用现状分类( GB/T 21010-2007)，评估时可设定其土地用途为( )。A.批发零售用地 B.住宿餐饮用地C.商务金融用地 D.商服用地73.若你为该宾馆改制的土地估价师，优先选择的两个估价方法为( )。A.市场比较法 B.收益还原法C.成本逼近法 D.剩余法74.对该宾馆进行土地评估时，关于土地开发程度的描述，下列选项中正确的有( )。A.待估宗地设定开发程度为红线内外“五通”和内部场地平整B.待估宗地因企业需要改制须重新设定开发程度C.待估宗地实际开发程度为宗地红线内外“五通”和红线内场地平整D.待估宗地必须按“五通一平”进行地价评估75.该宾馆改制时，关于土地资产处置方式的描述，下列选项中正确的有( )。A.补办出让手续 B.保留划拨C.作价出资(入股) D.国有租赁(二)某企业因融资需要委托某土地评估机构，对所属某宗地2008年6月30日的价格进行评估。待估宗地位于市区综合级别三级地、商业用地二级地、住宅用地三级地，宗地面积10000平方米，其中商业用地占20%，住宅用地占80%。城市基准地价的评估基准日为2007年1月1日，综合级别三级地基准地价为3500元/平方米，商业用地二级地基准地价为5000元/平方米，住宅用地三级地基准地价为3000元/平方米。市国土资源局公布城市地价指数(以上季度为100)如下表。就上述内容，回答76 80小题的问题。公告期2007. 1.12007. 3.312007.6. 302007.9.302007. 12.312008.3.312008.6.30商业用地100. 00102. 18103.26104. 55105.46104. 15101.20住宅用地100. 00103.35102.02104.26106.33103.81102.6976.对待估宗地进行评估时，估价人员需要进一步掌握基准地价的修正因素百( )。A.定级类型 B.开发程度 C.容积率 D.年期77.该城市的土地定级类型有( )。A.商业用地定级 B.商住混合用地定级C.住宅用地定级 D.土地综合定级78. 2008年第二季度与2007年第二季度同比城市商业用地地价上升了( )。A. 115.36% B.116.21% C.15.36% D.16.21%79.住宅用地基准地价的期日修正系数应该是( )。A. 1.28 B.1.25 C.1.23 D.1.2080.若待估宗地商业容积率修正系数为1.12，区域和个别因素修正系数为5.06%，年期修正系数为0.9942;住宅容积率修正系数为1.08，区域和个别因蒹修正系数为6. 01%，年期修正系数为0.9981，开发程度均不需作修正，则该杀地总地价为( )万元。A.7171 B.5721C. 4851 D. 4271(三)某宾馆首层用于餐饮，租金收入为18万元/月，其余各层为客房，共00个房间，平均每间房费95元/天，空置率为25%，该宾馆营业实际花费25矿元/月。周围同档次的宾馆客房部分一般每间房费90元/天，空置率为20%，E常营业费用为年收入的30%;同档次、同规模餐饮业房地产租金为25万元/日，营业费用为8万元。本区域的商业不动产的还原率为10%。如果一年按365巳计算，就上述内容，回答81 - 85小题的问题。81.采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时，其年总收人为( )万元。A. 476 B. 497 C. 996 D.108882.采用收益还原法评估该宾馆的转让价格时，其年运营费用为( )万元。A.96 B.300 C.333