柳江县拉堡镇房地产市场分析.doc

柳江县拉堡镇房地产市场分析本报告数据来源于踩盘资料及实际市场情况，根据多方求证得出，力求通过真实全面的营销数据，给公司内部市场研究和决策行为做参考。一、区位概述柳江县拉堡镇片区房地产市场总体论述同所有城镇一样，柳江地产经历了从自建房、单位集资房到私企介入，再到百花齐放的转变，出现了一个又一个有代表性的楼盘，引领着柳江楼市走向繁荣。地产市场也从小盘到大盘，从多层到高层，到目前进入比拼品质的时代。随着土地开发进入集约式开发阶段，楼盘都向空中要面积，因此注重品质的楼盘越来越多，柳江楼盘特别是高层楼房在近期也加大放量，数量大增，价格也随之上扬，市场竞争也随之突然加剧。而市场需求增长并不和市场供应同步增长柳江人的居住一直比较宽裕，因此客户接受和认可需要一个过程，对此我们应该有足够的重视。二、主要楼盘简表项目名称恒信国际通达一品世家恒泽盛世豪庭汇元大厦项目地址江城大厦北商贸街入口处柳堡路106号拉堡镇柳东路拉堡镇柳南路67号发展商柳江县恒信房地产柳州市通达房地产柳江恒泽房地产柳江县恒信房地产营销代理桂林观天下总建筑面积约6万平方米占地15亩规划概括负1层地下停车场，1层商铺，2-5层餐饮休闲娱乐，6-20层酒店式公寓1、2层商铺，3层写字楼，4-18层住宅，共24层18层住宅负1层地下停车场，1-3层商铺，4-30层住宅工程进度已封顶地基施工起到4层单位面积50单间，70-90的一房，60-300商铺80-150的三房、四房为主约240多套，面积70-140住宅40-140营销推广柳江电视台，灯杆广告围墙广告宣传单张，路牌广告柳江电视台，路牌广告销售价格公寓：3000元附近商铺：16000-20000元住宅：2800-3300元均价3200元4层2800元起步，上一层加20元销售情况公寓已售90%，商铺沿街已售完约1/310月18日开盘，不详10月初开盘，售30%交付时间2011年3月2010年11月2012年初2011年6月（一）在售楼盘个案描述丰泽盛景广场1. 开发商：柳州市盛泽房地产开发有限公司2. 项目地址：柳江县拉堡镇柳西路和柳堡路交汇处3. 占地面积：135亩4. 建筑面积：120000 其中商业面积占30000左右5. 建筑形态：多层、小高层 6. 建筑结构：砖混（多层）、 框架7. 工程进度：23栋多层已全部入住，第25号楼小高层正在报建8. 规划参数：容积率：2.54 ；建筑密度：38.3%；绿化率 26.5 %9. 开发期数：共分3期开发、总共24栋； 一、二期共推出23栋多层（7层） 三期准备推出1栋小高层（18层） 10. 户数：总户数708户住宅， 11. 开盘时间：2006年5月 12. 户型配置：两房、三房、13. 户型比例：两房5 60-80； 三房95 120-130；14. 销售价格：2008年均价2500元/，现均价3200元/（目前已销售完毕）商铺价格：柳堡路沿街售价为10000元/左右，租金为50元/左右；柳堡路与柳西路交汇处沿街16000-18000元/，租金为90元/；丰泽路（靠近丰泽盛景广场）13000-14000元/左右，租金为75-90元/、二层为18元/；本项目丰泽街与吉庆街交汇处（内街大家好超市4000）一层租金25元/、二层18元/。一层商铺面积大概在45-60左右。15. 销售情况：100% 16. 项目介绍：丰泽盛景广场包括三条商业街和三个住宅群，倾心打造城市核心的商业和居住典范，是柳江县规模最大、档次最高的商业项目，政府发展柳江县第三产业重点扶持项目，周边商业繁华，且交通十分便利，是居住和经商的最佳地段，就如同柳州市的五角星，投资价值极高，升值潜力巨大。恒信国际1.开发商：柳江县恒信房地产开发公司2.项目地址：江城大厦以北商贸街3.建筑面积：22049.344.建筑形态：高层 5.建筑结构：全框架结构6.工程进度：现已建成16层7.开发期数：一期 总共1栋高层 （20层）8.规划概况：负一层地下停车场、一层为商铺、二五层餐饮休闲娱乐、六二十层酒店式公寓。9.户数：285户左右 10.户型配置：两梯19户，户型配比以中小户型为主， 酒店式公寓50左右的单间、70-90的一房 商铺规格为60-300不等11.销售价格：目前商铺售价为1600020000元/，公寓最低价2950元/，均价3300元/左右。12.差价：层差约 50元/13.整体销售情况：公寓已售95%，商铺全部售完。14.交付时间：2011年3月汇元大厦1.开发商：柳江县恒信房地产开发有限公司2.项目地址：柳江县拉堡镇柳南路67号3.建筑形态：高层4.建筑结构：框架结构5.工程进度：现已施工到地面4层6.规划概况：总共1栋高层 （30层） 负一层地下停车场、1-3层商铺、4-30层为住宅（两梯八户）7.户数：216户左右8.开盘时间：2009年10月初9.户型配置：住宅户型面积在40-140左右10.销售价格：4层起步价为2800元/，均价为3300元/11.差价：层差约20元/12.交付时间：2011年6月恒泽盛世豪庭1.开发商：柳江恒泽房地产开发有限公司2.项目地址：柳江县拉堡镇柳东路1号（原检察院地块）3.占地面积：4454.674.总建筑面积：280205.建筑形态：小高层、高层6.建筑结构：框架结构7.规划概况：分别由2栋18+1层高层及1栋11+1层小高层建筑组成8.户数：251户9.开盘时间：2009年10月18日开盘10.户型配置：户型面积在70-140左右11.销售价格：目前已全部销售完毕、均价3200元/左右12.交付时间：2012年初开始交付使用13.前景规划：未来以柳州市区为中心的“一小时经济圈”-柳江、鹿寨、柳城3县，还将融入柳州市区发展，重点推进柳江县撤县建区，实现柳江县城与市区发展规划完全对接，形成城南经济带，使拉堡成为柳州又一新区-城南区。 通达一品世家1.开发商：柳州市通达房地产开发有限公司2.项目地址：柳江县拉堡镇柳堡路106号（原柳江县政府招待所旧址）3.总用地面积：约93004.建筑面积：约6万平方米5.建筑形态：高层6.建筑结构：框剪结构7.工程进度：建筑施工为18层8.规划概况：总共4栋群楼式1927层的高层建筑 一、二层规划为商业、三层为写字楼、四层以上为住宅、每栋楼宇都有两层空中花园。9.总户数：314户10.户型配置：户型面积两房90-95、三房114.1-132.23，四房146左右 商铺大约在80-150。（以三房为主）11.销售价格：四层起步价2850元/平方，目前均价3200元/平方 最高价3480元/平方 商铺准备整体销售暂时未定价12.层差：30元/平方13.整体销售情况：住宅部分5014.交付时间：2010年10月30日在售楼盘单价户型对比表：项目名称占地建筑形态主推户型面积（）销售均价元/丰泽盛景广场135亩多层、小高层三房120-1303200元/汇元大厦高层两房、三房110-1403300元/恒信国际高层酒店式公寓503300元/恒泽盛世豪庭4454.67小高层、高层三房120-1403200元/通达一品世家9300高层二房、三房114-1323200元/小结论述就目前情况看，由于柳州市城市规划建设步伐的加快，例如柳工大道的建成通车，从柳江县中心城区至西环区域大概只需要15分钟左右，至汽车贸易园更是只需要10分钟，导致柳州不少客户到柳江县投资房地产市场。而我们市调的几个楼盘，除了一品世家开盘销售率达50%，其他的销售率都惊人达到了95%以上，甚至已经销售完毕。更让人吃惊的是，恒信国际16层的商业全部售罄，丰泽盛景广场一层商铺全部售罄，而且租赁率达到90%以上，而这些购房客户和租客有40%以上为柳州市人。中心区域几个主要楼盘均出现了抢购房源的现象。市场经济的规律是非常客观和直接表现的，价格上