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房地产基础知识培训 地产 土地 地球的表面及其上下一定范围内的空间 土地所有权分国有土地与集体土地所有权 集体转为国有才能转让房产 建筑物 人工建筑而成 由建筑材料 建筑构配件和设备等组成的整体物 认识房地产 房地产 房地产是指土地 建筑物及固着在土地 建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性 在经济学上又被称为不动产 房地产 房产 地产 所有权 使用权 国有土地的概述 根据 土地管理法 第8条和 土地管理法实施条例 第2条规定 下列土地属于全民所有土地即国家所有土地 一 城市市区的土地 二 农村和城市郊区中已经依法没收 征收 征购为国有的土地 三 国家依法征用的土地 四 依法不属于集体所有的林地 草地 荒地 滩涂及其他土地 五 农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的 原属于其成员集体所有的土地 六 因国家组织移民 自然灾害等原因 农民成建制地迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地 集体土地的定义 集体土地是指农民集体所有的土地 也叫做劳动群众集体所有的土地 集体土地是我国土地所有制的一种形式 我国实行土地的社会主义公有制 土地的所有制形式包括国家所有 全民所有 和劳动群众集体所有二种形式 集体土地使用权不得出让 转让或者出租用于非农业建设 但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产 兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外 国有土地的出让 是国家以土地所有者身份将国有土地使用权在一定期限内出让给使用者 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 土地使用权出让方式有拍卖招标协议挂牌商业 旅游 娱乐和豪华住宅用地 有条件的 必须采取拍卖 招标方式 一 协议方式出让国有土地使用权协议方式指政府或政府委托地政部门作为出让方与选定的受让方协商用地价款和条件 达成协议 签订土地使用权出让合同的方式 协议方式的基本特点是由政府直接选定受让方 行政管理土地的效率相对较高 但缺点是没有引入市场竞争机制 容易造成地租的流失和政府部门的腐败 因此 这种方式一般适用于市政工程 公益事业用地 或者是政府扶持 优惠的项目用地 例如 安居工程 经济适用住房 高新技术产业基地 协议方式 二 招标方式出让国有土地使用权招标方式指在指定的期限内 是由符合规定条件的单位或个人 以书面投标形式竞投某宗土地的使用权 由招标单位择优确定中标者 招标方式的基本特点为 引入市场竞争机制 体现了土地使用权商品性竞争的原则 从发布通告起 投标全过程 开标 标底 标价 都是秘密的 投标人之间不知道竞争对手的标底 招标人对标底严格保密 投标人一般只有一次投标机会 一旦发出标书 就不能随意变更 中标者不一定是投标标价的最高者 招标人经过全面 综合评价各方面条件后 确定中标者 招标方式分为公开招标和定向 邀请 招标两种形式 公开招标是向社会发布公告且不限定投标人的竞争性投标 定向招标是由招标方选择符合条件的单位或个人 向他们发出招标通知 邀请其参加投标 招标方式 三 拍卖方式出让国有土地使用权拍卖方式是指土地使用权出让人在指定时间 地点 向符合规定条件的用地需要者公开叫价竞投 并以竞投的最高报价向该出价人出让国有土地使用权的活动 其主要特点为 具有公开性 拍卖出让公开竞争报价 以价高者取得出让土地 所有的应买人都有多次报价的机会 引入市场竞争机制 体现了土地使用权商品性竞争的原则 拍卖方式一般适用于商业用地 娱乐用地 拍卖方式 四 挂牌方式出让国有土地使用权挂牌出让国有土地使用权是指出让人发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为 挂牌出让方式不仅具有招标 拍卖的公开 公平 公正的特点 而且具有招标 拍卖不具备的优势 是招标 拍卖方式出让国有土地使用权的重要补充 挂牌方式主要适用于竞争性不强的经营性土地 挂牌方式 国有土地的划拨 划拨国有土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准 无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权 其特殊之处主要有两个方面 一是权利取得的方式 因为没有向国家支付土地使用费 属于无偿取得国有土地使用权 二是权利的期限 除有法定期限的情形外 划拨国有土地使用权一般没有使用期限 在此基础上 还有一个特点 那就是权利的交易限制 划拨国有土地使用权不得单独转让 出租 抵押 如果土地使用者需要将划拨土地用于交易 一是要经过国家土地管理部门批准 二是要取得出让国有土地使用权 可以依法取得划拨国有土地使用权的用地包括 1 国家机关用地和军事用地 2 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 3 城市基础设施用地和公共事业用地 4 法律 行政法规规定的其他符合条件的用地 国有土地使用权出让年限 凡与省市规划国土局签订 土地使用权出让合同书 的用地 其土地使用年限按国家规定执行 1 居住用地七十年 2 工业用地五十年 3 教育 科技 文化 卫生 体育用地五十年 4 商业 旅游 娱乐用地四十年 5 综合用地或者其他用地五十年 住宅的建筑材料分类 砖木结构砖混结构钢筋混凝土结构钢结构 住宅按建筑材料分类 砖木结构 砖混结构 框架结构 钢结构 各类建筑特点 砖木结构 这类房屋的主要承重构件用砖 木构成 其中竖向承重件如墙 柱等采用砖砌 水平承重构件的楼板 屋架等采用木材制作 这种结构形式的房屋层数较少 多用于单层房屋 钢筋混凝土结构 建筑物的梁 柱 楼板 基础全部用钢筋混凝土制作 梁 楼板 柱 基础组成一个承重的框架 因此也称框架结构 此结构用于高层或大跨度房屋建筑中 砖混结构 建筑物的墙 柱用砖砌筑 梁 楼板 楼梯 屋顶用钢筋混凝土制作 成为砖 钢筋混凝土结构 这种结构多用于层数不多 六层以下 的民用建筑及小型工业厂房 是目前广泛采用的一种结构形式钢结构 建筑物的梁 柱 屋架等承重构件用钢材制作 墙体用砖或其他材料制成 此结构多用于大型工业建筑 错层 复式 夹层 住宅屋内形态分类 跃式 各类住屋特点 错层 错层是标准的单层建筑 住宅层高不得低于2 8米 层高比跃式 复式 夹层 挑高 的层高都低 只是通过将部分功能分区的地面和顶面都抬高几十公分人 然后做几步台阶连接 达到丰富纵向空间形式的效果 复式楼 实际为两层楼 而非一层分成两层 每层都有自己独立的标准层高 只是两层间有一个一楼直通二楼顶的共同的互通空间 一般是客厅 客厅顶直通二楼顶 层高达五米以上 从楼下能看到楼上的走廊和栏杆 跃式楼 跃层式住宅占有上下两层楼 上下层之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接 跃式楼也是两层的层高 也有一个楼梯上到二层 但和复式楼最大的区别就是没有一楼直通二楼顶的挑空空间 夹层 挑高 实际为一层楼 只是比普通单层楼房的层高 2 8米 提高了一些 一般在3 8米至4 9米之间 然后在中间添加一楼板 分为两层 享有两层活动空间 名词解释 七通一平 是指土地 生地 在通过一级开发后 在通过一级开发后 使其达到具备给水 排水 通电 通路 通讯 通暖气 通天燃气或煤气 以及场地平整的条件 使二级开发商可以进场后迅速开发建设 三通一平 是指基本建设项目开工的前提条件 具体指 水通 电通 路通和场地平整 七通一平与三通一平的区别 1 三通一平 水通 电通 路通和场地平整 是施工临时设施建设 其用材 施工 维护上具有临时性 七通一平是小区永久配套设施建设 其用材 施工 维护上必须符合国家相关验收标准 具有永久性 2 三通一平是建设单位和施工单位针对现场施工需要 根据施工组织设计而进行的施工部署 七通一平是根据整个小区生活工作需求 由城市规划设计院进行的小区配套设施建设设计 3 三通一平是工程建设阶段的施工准备 七通一平是工程建设后期阶段小区配套设施建设实施阶段 4 完成了三通一平即完成了施工准备工程建设 施工队伍可以进场进入正常施工 完成了七通一平即完成了小区配套设施建设 小区可以交付使用 住户可以入住进行正常的工作生活 名词解释 五证 房地产商在预售商品房时应具备 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证 国有土地使用证 和 商品房销售 预售 许可证 简称 五证 其中前两个证由市规划委员会核发 建筑工程施工许可证 由市建委核发 国有土地使用证 和 商品房销售 预售 许可证 由市国土资源和房屋管理局核发 二书 是指 住宅质量保证书 和 住宅使用说明书 五证的办理顺序 通过 招拍挂 方式取得的土地使用权 与政府部门签署土地出让合同后 最先取得的是 国有土地使用证 这是开发商花费比较高的一个证件 开发商要向国家交纳相应的国有土地使用金 房屋是否拥有产权 全系此证 项目最初申办的就是 建设用地规划许可证 这个证件严格限定土地使用范围 边界和占地面积 第二申办的是 建设工程规划许可证 此证件限定本规划地块上所建建筑物的功能类别 是属于商用 厂房 住宅 公寓等 第三申办的是 开工许可证 此证件是申请可以合法施工 最后申办的是 商品房销售许可证 拥有此证的商品房 是可以合法买卖的商品房 是开发商已经交纳了土地使用金 可以合法买卖的房屋 按揭 按揭是英文 mortgage 抵押 的音译 是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证 按揭人在还清贷款后 按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为 在此过程中 按揭人享有房产使用权 住房公积金 一种义务性的住房长期储金 住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策 指有关住房公积金的归集 管理 使用 偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度 具体内容主要有三个方面 1 个人存储 单位资助 住房公积金 专项用于住房支出 其公积金本息免征个人所得税 2 按 统一管理 的原则管理住房公积金 3 按 专项使用 的原则运用住房公积金 名词解释 购买首套房新房所需缴纳的税费 印花税 购房总价的0 05 购房税费 印花税 以经济活动中签立的各种合同 产权转移书据 营业帐簿 权利许可证等应税凭证文件为对象所征的税 印花税由纳税人按规定应税的比例和定额自行购买并粘贴印花税票 即完成纳税义务 购买首套房新房所需缴纳的税费 契税 对个人购买普通住房 且该住房属于家庭 成员范围包括购房人 配偶以及未成年子女 唯一住房的 90平方米及以下的免收 90 144平方米按总价的1 5 征收 购买第二套及以上住房的按总价的3 征收个人购买非普通住房 面积超过144 总价高于地区均价的住房 的按照3 征收 购房税费 契税 是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象 向产权承受人征收的一种财产税 应缴税范围包括 土地使用权出售 赠与和交换 房屋买卖 房屋赠与 房屋交换等 购买首套房新房所需缴纳的税费 房屋维修基金 凡配备电梯的房屋 购房人按所购房屋建筑面积每平方米120元标准交存 经济适用住房按每平方米90元交存 未配备电梯的房屋购房人按所购房屋建筑面积每平方米75元标准交存 经济适用住房按每平方米50元交存 购房税费 房屋维修基金 房屋维修基金用于物业共用部位 公用设施及设备的更新 改造等项目 涉及房屋共共部分如外墙 屋顶 下水道 水管等 不得挪作他用 专用基金实行 钱随房走 的原则 房屋转让时 账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人 购买首套房新房所需缴纳的税费 交易手续费 住宅3元 非住宅11元 购房税费 交易手续费 是指由政府依法设立的 由房地产主管部门的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用 权属登记费 80元 套 权属登记费 房屋所有权登记费 是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记 并核发房屋所有权证书时 向房屋所有权人收取的登记费 即办理房产证的费用 购买首套房新房所需缴纳的税费 若是银行按揭贷款买房 则产生以下费用 抵押登记费 80元 户 房产登记部门收取 权证印花税 5元 户 公证处收取 保险费 财险保险费 总房款 年费率 年限系数 保险费一次交完 保险费率大致为 1