资产评估期末考试A卷.doc

资料：一、评估对象基本情况 某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢2000年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢2002年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临 路，西临规划之 东路，东临 公目，北临 。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。三、评估基准日 评估基准日为2010年8月15日。四、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。（一）采用房地分估、加总的方法 1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元平方米，平房、铺面造价为 400元平方米。该建筑物的建造时间为2000年，使用年限为40年，已使用10年，净残值率为4。 楼房重置成本=8004800=384（万元） 楼房评估值=384384（14）4010 =38492.16=291.84（万元） 平房的建造时间为2002年，使用年限为25年，已使用8年，净残值率为5。 铺面、门卫房重置成本=400180=7.2（万元） 铺面、门卫房估价=7.27.2（15）258=7.22.2=5（万元） 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价（宗地地价影响因素修正值） 根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元平方米。宗地地价影响因素修正值见表41。表4-1 地价修正系数表项目各种因素条件下修正系数 条件 分值基础设施供水条件分值 较忧 O012电讯条件分值 优 O024排气条件分值 优 O048通讯条件分值 一般 O购物条件商服繁华分值 一般 O距商服中心距离 一般 O环境质量周围用地类型 优 O10污染状况 优 O068宗地条件街画位置 一般 0建筑物朝向 较优 O012形状 无影响 0面积 一般 O交通条件道路宽度 般 O公交便捷度 较优 0051对外交通便利值 较优 O045规划条件用途 较优 O005指标(容积率) 较优 O005退还道路比例(城市道路) 无 0005合计 O375 宗地单位地价=1098（1+0.375）=1509.75（元坪方米） 土地价格=1509.752000=3019500（元） 该单位住宅楼房地产价格=建筑物价格+土地价格 =2968400+3019500 =5987900（元） （二）市场比较法 1.选择三个可比实例，具体情况如表42所示。 表42 参照物基本情况表 项目 A单位住宅楼 B单位住宅楼 C单位住宅楼 位置 人民路北侧 正义路东段北侧 五一路南侧 建筑面积 5600平方米 4800平方米 5200平方米 结构 砖混结构 砖混结构 砖混结构 销售价格 1200元平方米 1250元/平方米 1300元平方米 交易日期2000年4月28日2000年6月8日2000年3月12日 2.确定修正系数。 （1）交易情况修正。所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。 （2）交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为1。 （3）区域因素修正。根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为100，则A住宅楼为95，B住宅楼为98，C住宅楼为96。 （4）个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为100，则A住宅楼为98，B住宅楼为93，C住宅楼为90。 3.确定比准价格。根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下（见表43）。表43 可比实例价格修正表 项 目 A住宅楼 B住宅楼 C住宅楼 实例价格(元/平方米) 1200 1250 1300 交易情况修正 lOOlOO lOOlOO lOOlOO 交易日期修正 104lOO 102100 105IOO 区域因素修正 100/95 lOO98 lOO96 个别因素修正 lOO/98 0093 10090 修正后价格(元平方米) 1340 1399 1580 以上三个可比实例与估价对象位于同一供需圈内，且交易日期比较接近，故取三个修正后价格的算术平均值作为估价对象的比准价格，即： （1340+1399+1588）3=1442（元平方米） 对于铺面、门卫房，经过市场调查分析，估价对象所在区位与可比实例十分接近，确定其价格为6万元。 4.计算评估结果： 该住宅楼市场价值=14424800+60000=6981600（元） 五、估价结论用成本法评估房屋价格、基准地价修正系数法评估土地价格所得的评估结果为5987900元。用市场比较法评估所得的结果为6981600元。对上述两个结果采用算术平均法进行综合，则该住宅楼的评估结论为： （698