长安区丽景花园物业招标书-1106.doc

【丽景花园小区】物业服务招标文件项目名称：【丽景花园小区】项目地址：西安市长安区长安北街222号招标单位：长安区丽景花园业主委员会目 录第一部分 投标邀请函 第 页第二部分 招标文件说明 第 页 招标文件构成 招标文件澄清 投标文件修改勘查现场及招标答疑第三部分 投标人须知 第 页 总则说明 招标人及招标项目简介 招标项目部分特征 合格的投标方 招投标纪律第四部分 投标文件技术要求 第 页 投标文件编制 投标文件的密封和标记第五部分 评标标准和方法 第 页 开标、开标程序、开标约定事项 评标委员会、对投标文件的评估和比较 保密、无效的标书约定 定标准则、资格最终审查 中标通知、授予合同权利第六部分 物业管理服务内容及需求 第 页 物业管理服务及要求 物业管理服务标准 管理服务应达到的各项指标第七部分 招标实施方案 第 页 组织机构、投标方式 投标企业条件、投标活动时间安排 评标第八部分 物业服务合同的签订说明 第 页 定义、范围、标准、期限、价格 争议解决、合同终止、修改、生效第九部分 其他事项说明 第 页 投标致函格式 开标一览表格式 授权委托书格式 物业费测算表格开发建设相关手续、图纸第一部分 投标邀请函长安区丽景花园小区，位于西安市长安区长安北街222号，项目规划设计类型为：住宅及商业。项目总建筑面积 平方米，其中住宅面积 平方米，商业面积 平方米。本项目地理位置优越，配套设施齐全，交通便利。根据国务院物业管理条例、陕西省物业管理条例和以及市房管局有关物业管理招投标程序的通知，长安区丽景花园业主委员会现决定 “丽景花园小区”项目，采用公开招标的方式选聘物业管理服务企业。特邀请合格投标企业以密封标书的方式参加投标。招标项目简要介绍：1 项目名称：【丽景花园小区】2 项目地址：西安市长安区长安北街222号3项目性质：商住综合4招标内容：住宅及商业部分物业管理服务（本次招标仅限住宅及地面停车场，不包括商业部分室内停车场部分，商业部分及停车场部分将实行有偿服务方式，根据物价局相关文件另行测算）一、招标方式：公开招标二、投标人资格要求及必备条件： 1、具有独立法人资格、持有合法且年检合格的工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证2、企业具有三级物业管理服务企业资质证书3、非本市物业服务企业须在本市物业行政主管部门备案三、报名及获取招标文件的时间和地点1、时间：2014年11月 日 2014年11月 日2、地点：西安市长安区长安北街222号丽景花园小区业主委会员办公室3、联系人：宋捷 联系电话：133092142136投标有效期：自发标之日起5日内7资格预审：招标人根据投标单位的经营规模及业绩、资质等级、诚信等级等相关情况对报名单位进行资格预审，报名单位在领取招标文件时须携带以下材料和相关证件原件进行资格预审，通过资格预审的报名单位方能获取招标文件。） 7.1 企业法人营业执照副本（原件、复印件）； 7.2 组织机构代码证副本（原件、复印件）； 7.3 税务登记证副本（原件、复印件）； 7.4 物业管理的资质证件副本（原件、复印件）； 7.5 企业法定代表人授权委托书（原件、复印件）； 7.6 法定代表人身份证（复印件）8投标保证金： 人民币壹仟元整（小写：1000元），开标前3日汇入指定账户；未中标单位在开标后5日内无息退回。11招标文件工本费：壹佰元整（小写：100元），获取招标文件时缴纳，售出不退。12现场勘察：自行踏勘。13标书答疑： 自发标之日起至投标之日止，如遇到问题请与我方联系（技术方面的询问请以书面形式提出）。14投标文件分数：一正一副共二份15开标时间：2014年 11 月 日 16开标地点：西安市长安区长安北街222号 17本次招标解释权归长安区丽景花园业主委员会18其他详细内容请见招标文件第二部分 招标文件说明一、招标文件的构成1招标文件由下述部分组成：1.1 投标邀请函1.2 投标人须知1.3 项目内容及物业服务管理要求1.4 物业服务合同一般条款1.5 其他2投标人被视为熟悉上述与履行物业服务合同有关的一切情况。3招标文件以中文编制，封面上盖有“长安区丽景花园业主委员会”字样的圆形红章。4招标书一经售出，一律不退。5招标文件仅作为本项目招标、投标使用。6招标文件的解释权归招标人。二、招标文件的澄清1投标方应认真阅读招标文件的所有内容，在投标文件中应充分反映招标文件的所有要求，如果投标文件不符合招标文件要求，招标方有权拒收，责任由投标方自负。2投标方对招标文件如有疑问，可要求澄清，应在投标截止时间1天前，按投标邀请中注明的地址书面通知招标人，招标人视情况予以澄清。3投标人应认真阅读招标文件中所有的事项、格式、条款和规范要求等，若投标人的投标文件没有按照招标文件的要求提交全部资料，或投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险由投标人自行承担。4凡接受招标，获得本招标文件者，均有对招标文件及相关信息保密的义务。三、招标文件的修改1在投标截止日3天前，招标方可主动或依据投标方的澄清要求对招标文件内容进行修改，并以书面形式通知所有购买招标文件的每一投标方，对方应在收到该通知当日以书面形式予以确认。2为了投标方能够在准备投标文件时，有合理的时间考虑招标文件的修改，招标方可酌情推迟投标截止时间和开标时间，并以书面形式通知已购买招标文件的所有投标方。3招标文件的修改书将构成招标文件的一部分，对投标方均具约束力。四、勘查现场与招标答疑1投标人获取招标文件后，应认真阅读招标文件的所有内容，如有任何疑问应于开标前，以书面形式向招标方提出，以便解答。否则，由此引起的损失由投标方自行承担。2招标人对投标人的疑问应以书面形式解答，并作为招标文件的组成部分，与招标文件具有同等的法律效力。3投标人自行勘查招标项目的物业现场，招标人不再组织。第三部分 投标人须知一、总则说明1适用范围 本招标文件仅用于本项目投标邀请中所指物业管理项目招标。2词语解释：2.1“招标人”：系指组织本次物业管理服务招标的招标机构，即长安区丽景花园业主委员会。 2.2 “投标人”：系指向招标人提交投标文件、符合招标要求、参加招标竞争，并具有独立法人资格的物业管理企业。 2.3 “服务项目”：系指物业管理企业（即投标人）按招标文件规定，向业主（使用人）提供的物业管理服务内容。 2.4 “招标文件”：系指与本次物业管理服务有关的投标书、补充材料、会议纪要、图纸、书面材料的统称。二、招标人及招标项目简介 1招标人：长安区丽景花园业主委员会 2项目名称：【丽景花园小区】 3项目类型：商住综合 4项目地点：西安市长安区长安北街222号5项目用地面积： 平方米；6住宅建筑面积： 平方米；7本项目共计建筑物：5栋（其中住宅4幢 户建筑面积 平方米，共计 个单元）； 8本项目规划建设地下停车库停车位 个，地上停车位 个；9共 部电梯；10物业管理用房约 平方米（占总建筑面积的千分之三以上）；11共有公摊部位：水箱： 个；化粪池： 个；消防水池： 个；配电房： 间；消防控制中心： 间，（备注：安防控制室与消防室合用）；综合布线控制室电信机房，生活水泵供水设备一套；楼梯间、楼（电）梯厅、电梯井、过道、外墙。12供暖燃气锅炉一套、交换泵等相关设施。13. 物业产权性质：商品房14. 联系人：宋女士 联系电话、招标项目部分特征本工程的建筑物是按照国家“住宅楼设计规范”进行设计的，建筑结构为：框架及框架剪力墙结构 。1.主要设施、设备说明 停车：部分地上停车位，部分室内车位。 供水：高中区采用变频二次供水系统，保证业主（使用人）用水方便安全。 供电：（双回路供电系统，一路市政供电、一路柴油发电机备用电源） 制冷：预留室外空调机位及穿墙孔。 天然气：管道入户 消防：（公共区域：手动报警按钮、消火栓系统；车库：温感、烟感自动报警（喷淋）系统、消火栓系统。） 物业用房配备：按规划设计提供。2物业管理用房的配置情况 物业管理办公用房：面积约 平方米3物业服务区域 工程设备管理区域：变配电室、水泵房、动力间、风机室、中控室、电梯房、水箱间、发电机房等与住宅有关的设备。 物业管理区域：红线范围内的公共区域。四、合格的投标方1合格的投标方：经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方，投标方应遵守有关的法律、规章和条例。2投标费用投标费用：无论投标过程中的做法和结果如何，投标人自行承担所有与参与投标的相关费用。3投标人资格（在开标时应携带以下相关证件）3.1 投标人应依法注册登记、具有独立的法人资格；3.2 投标人必须具有行业主管部门颁发的资质证书；3.3 投标人在投标文件中必须提供以下有关资质证明的文件；3.3.1 企业法人的营业执照（复印件）3.3.2 组织机构代码证（复印件）3.3.3 税务登记证（复印件）3.3.4 物业管理资质证（复印件）3.3.5 企业法定代表人授权委托书3.3.6 企业法定代表人身份证（复印件）3.4 必须通过招标方招标领导小组的资格预审；3.5 必须拥有良好的企业信誉和突出的业绩。五、招投标纪律1在本次开标会议之前，严禁投标人私下拜访招标小组成员，如有此类情况，一经发现，立即取消其单位的投标资格。2投标过程中，招标小组成员及工作人员不准参与公款宴请和消费娱乐活动，更不准在自己家庭或私下接待涉及有关招标，投标事宜。3不准借发标、开标、评标之机收受任何单位礼金及有价证券。4凡未按规定或程序履行招投标手续或营私舞弊，以及违反招标程序者，即取消投标资格，必要时追究其法律责任。5上述纪律如有人违犯，将立即取消评标资格，并由招标领导小组对其严肃处理。第四部分 投标文件的要求一、投标文件编制1投标文件的文字及制作要求1.1 投标文件的文字：中文。1.2 格式：不限，美观易懂，表达清晰为佳1.3 投标文件以A4复印纸装订。1.4 计量规定：长度单位（米）；面积单位（平方米）；1.5 投标报价货币：人民币2投标文件的技术要求2.1物业项目的整体设想与构思2.1.1企业基本情况1）企业管理规模较大，具有西安市注册三级以上资质证书；2）企业有合理的机构设置和知识层次较高的从业人员；3）企业经营管理服务宗旨、经营理念、企业文化、企业形象；4）历年获奖情况和管理业绩及管理经验总结。2.1.2物业管理总体设想根据有关法律、法规、政策、标准及地“丽景花园小区”的特点提出整体设想与策划1）在对该市场调查分析基础上，确定切实可行的管理模式、管理措施、成本运营控制等；2）有超前性、创造性、全方位的服务意识和创造优美舒适、安全文明小区的设想；3）突出社区文化工作的物业管理模式；4）有现代化科技手段的设想和管理学前沿理论的应用。2.1.3管理服务思路具体策划1）管理模式，包括：各项管理的规章制度，有清晰的业务流程和管理运作机制，有明确的管理架构和各部门职责；2）工作计划，包括：有各阶段的工作计划及其详细的工作项目、工作内容、完成时间；3）物资装备，包括：管理用房的合理分配，管理物资的投入。2.1.4服务水平定位及管理目标2.2 项目管理运作方法及程序2.2.1 组织架构设置（图）2.2.2组织架构描述2.2.3运作程序设置2.3 人员配备、培训与管理2.3.1 人员配备包括：合理配备各岗位管理人员的人数，主要管理人员的简历，各类人员的专业素质要求。注：对于本项目进行工程顾问服务的物业管理专业人员，必须实施后期的物业工程管理服务；有一定小区的管理经验，享有较高的信誉；要求管理小区的主要负责人具有管理小区3年以上的工作经验。2.3.2人员培训 对各类人员各阶段的培训计划、方式、内容和目标；2.3.3人员管理 录用与考核办法，激励机制，淘汰机制及奖惩措施。2.4 常规物业管理服务综述（对本招标文件第六部分物业管理服务需求的承诺及措施）2.5管理规章制度 包括：公众制度，内部岗位责任制，管理运作制度及标准。（其中，提供业主临时管理规约的建议稿）2.6.2物业档案建立与管理包括：档案的建立、归档、分类合理、规范；档案管理制度完善；利用电脑对档案进行管理；档案的建立能密切配合管理工作。2.7 物业管理中突发事件应急预案2.7.1 供水中断2.7.2 供电中断2.7.3天然气、液化气泄漏的应急处理人员2.7.4排水设施阻塞2.7.5雨、污水管及排水管网阻塞2.7.6电梯困人2.7.7火警应急2.8 特约服务及增值服务1）社区文化活动；2）投标方针对项目提出的增值服务方案。2.9经营收支预算1）有明确的经费收支原则，收支项目合理；2）经费收支测算准确，对经费收支测算的结果与分析。3.0财务管理1）财务管理的工作模式、制度；2）物业管理费，其他代收、代缴费用的收取方式与方法；3) 物业管理损益分析。3.1经营收支预算1）有明确的经费收支原则，收支项目合理；2）经费收支测算准确，对经费收支测算的结果与分析。3.招标文件的商务要求3.1 投标人公司介绍3.2 法定代表人授权书3.3 报价一览表（列表，收费标准及说明几级收费标准）3.4 物业管理综合服务费的测算3.4.1 各分项成本详细预算（物业服务支出）1) 人员费（包括人员工资、教育经费、社会保险费用等）2) 物业共用部位公用设施设备日常运行、维护费用3) 绿化养护费用（包括绿化工具、税费、补苗费和农药化肥等）4) 清洁卫生费（包括工具、消杀防疫费、清理化粪池、管道疏通、垃圾转运等）5) 秩序维护费（包括器材装备费、人员人身保险费、服装费等）6) 办公费（包括办公用品、交通、通讯、水电、书报费等）7) 物业管理企业固定资产折旧（根据实际情况，选择预算）8) 物业共用部位公用设施设备及公众责任保险费用（根据实际情况，选择预算）9) 经业主同意的其他费用（根据实际情况，选择预算）3.4.2法定税费3.4.3管理利润3.5 物业服务收入3.5.1 主营业务收入3.5.2 经营性用房收益3.5.3非机动车停车收入3.5.4机动车停车收入3.5.5其他收入3.5.6物业管理介入费测算(具体费用及支出合理性待中标后，以双方共同确认为准。)投标人应按照上述要求将投标文件装订成册。 3投标报价3.1 投标方应在招标文件所附的开标一览表写明投标项目的报价。投标方对每一服务管理项目允许有一个报价。但招标方不接受没有任何选择的报价。3.2 根据本招标文件的要求，明确本项目的物业管理收费报价金额及测算根据。4投标人资格的证明条件投标人必须提交证明其有资格进行投标和有能力履行合同的文件，作为投标文件的一部分。5投标有效期 自发标之日起 日内6投标文件的份数和签署6.1 投标文件应用不褪色黑墨水笔书写或打印，字迹应清晰易于辨认，并应在投标文件封面的右上角清楚地注明“正本”或“副本”。正本和副本如有不一致之处，以正本为准，因字迹不清，表达不畅或不按给定的投标文件格式编制的投标文件，所引起的不利后果由投标人自负。6.2 投标文件封面，投标函均应加盖投标人印章。由委托代理人签字和盖章的，还应在投标文件中提交授权委托书。6.3 除投标人对错误处须修改外，全套投标文件应无涂改或行间插字和增删，如有修改，修改处应由投标人加盖投标人的印章或有投标文件签字或盖章。6.4 电话、传真形式的投标文件概不接受。二、投标文件的密封和标记1投标文件的密封和标记1.1 投标方应将投标文件正本和副本用信封或文件盒密封，并标明投标项目名称。1.2 为方便开标唱标，投标方应将正本的投标书、开标一览表密封在密封袋中，并在密封袋上加投标人公章，封皮上必须注明：“投标文件”字样、投标人名称、地址、项目名称。1.3 投标文件应按照招标文件规定的时间送达招标人处，逾期送达的标书，视为无效。1.4 投标单位对招标文件未明确提出异议的均视为接受和同意。1.5 一经投标，无论投标方是否中标，投标文件在招标结束后5日内退还投标人。2递交投标文件期限：自发标之日起20日内2.1 所有投标文件必须在招标邀请规定的投标截止时间之前送至招标方。2.2 若出现招标文件的修改、招标方推迟投标截止时间的，则按招标方修改通知规定的时间递交。3迟交的投标文件招标方不接受投标截止时间后收到的投标文件4投标文件的修改和撤销4.1 投标人在提交投标文件后，可对投标文件进行修改和撤销，并且该通知须有经正式授权的投标方代表签字。该通知应保证招标方能够在投标截止时间之前收到，方为有效。4.2 投标人对投标文件修改的书面材料或撤销的通知应按本部分15、16条编写、密封、标注和递交，并注明“修改投标文件”或“撤销投标”的字样。4.3 投标截止时间以后不得补充、修改投标文件。5投标文件的澄清5.1 为有助于投标文件的审查、评价和比较，评标小组应以书面形式要求投标人对投标文件含义不明确的内容作必要的澄清或说明，但不得超出投标文件的范围或改变投标文件的实质性内容。5.2 必要时招标人将对投标人进行进一步的实地考察。第五部分 评标标准和评标方法一、开标1招标人按投标邀请函所规定的时间和地点公开开标，邀请购买招标文件并经资格预审合格的投标人参加。2投标人应派法人代表或委托代理人，持身份证原件，参加大会。3开标时，查验投标文件密封情况，确认无误后拆封唱标，唱正本“开标一览表”的内容，以及招标方认为合适的其他内容记录。二、开标程序1. 开标由招标人主持；2. 由监标人、评标委员会、招标人或其推选的代表、投标人的法人代表或委托代理人共同检查投标文件的密封情况；3. 经确认无误后，由有关工作人员当众拆封，宣读投标人名称，投标价格和投标文件的其它主要内容，投标人确认；三、开标约定事项1评标过程由评标委员会负责实施，西安市长安区韦曲街办及长安区房管局物业科等行政主管部门负责监督。2开标采取公开方式，开标后标书不得更改。3开标过程中出现特殊问题的解决（主要指招标办法有出入、但又合情合理的问题）需经评标委员会同意，监督人员认可，领导小组批准后方可实施。4中标单位在其承诺内容正式交付招标人前，对其承诺中的内容负责。5招标结束后，由招标人根据招标文件及中标单位的承诺签订物业服合同。四、评标委员会 招标方将根据物业管理相关规定的要求组建评标委员会，其成员由招标方指派人员和从西安市房屋管理局专家库抽取的物业管理评标专家组成。其中，专家的比例不少于三分之二。五、对投标文件的评估和比较 评估时除考虑投标报价以外，还将考虑物业管理服务的质量，物业管理企业的信誉和物业管理方案的实施操作可能程度等因素。1评标原则1.1 公开、公平、公正、合理、择优。1.2 本次评标定标工作是在房屋管理局派员监督下，由评标委员会负责实施，开标后，开始评标，评标结果报市房屋管理部门备案。2评审内容及方法2.1 本招标项目将在开标前进行资格预审，所有参加投标的单位均为资格预审合格的单位。故本次开标会只对投标人法定代表人资格或其委托代理人资格进行确认。2.2 评标方法：综合评标法 综合评标法是指在最大限度地满足招标文件实质性要求前提下，按照招标文件中规定的各项细则量化打分。2.3 评分细则2.3.1 评分因素及分值1）评分因素及分值 （总分100）评 分 因 素分 值1技术标502商务标50评审得分1+22）总分为每个评委所评分数的算术平均值。2.3.2商务标评审细则企业资信及报价50分2.3.3技术标评审细则 评标委员会对每个投标人按下列因素每项进行打分：1）企业基本情况15分2）相关文件响应程度10分3）管理人员编制5分4）物业服务内容及标准10分5）物业服务应急预案5分6）其他服务和特约服务5分2.3.4报价的核准和评分 1）评标委员会详细分析、核准价格表，看其是否有计算上或累加上的算术错误，修正错误的原则如下： 若用数字表示的金额和用文字表示的金额不一致，以文字表示的金额为准； 当单价与数量的乘积与总价不一致时，以单价为准，并修正总价； 投标人的报价有漏项的，将以所有入围投标人的最高报价计入其投标报价总价； 评标委员会依据招标文件认为应该调整的价格。 2）评标委员会将按上述修正错误的方法调整入围投标文件中的投标报价，调整后的价格对投标人具有约束力。如果投标人不接受修正后的价格，则其投标将被拒绝。3）价格评分：计算方法：所有有效投标人的报价与招标人的底价相比，每超过标底价0.01元扣价格分1分，每低于标底价0.1元扣价格分1分，以此类推。 注：价格评分仅限于有效投标人。2.3.5得分统计及评标结果 1）将每份入围投标统计得出技术标、商务标、报价、相加即为其综合得分。 2）评标委员会以书面形式编制评标报告，按综合得分由高到低的排名顺序推荐前三位的投标人(得分相同时以最接近标底价者优先)为中标候选人。由招标人于中标候选人中按得分高低顺序最终选定中标人。 本次招标设标底，作为防止串通投标，分析投标合理性参考。招标人不得向他人透露已设的标底。 2.4评分项目表见下图【丽景花园小区】物业管理招标评分表评分项目分值商务标50企业资信10报价40技术标45分企业基本情况15相关文件响应程度10管理人员编制5物业服务内容及标准10物业服务应急预案5其他服务和特约服务5合 计100注：投标方的住宅报价最接近标底的为40分，超过标底价0.01元扣价格分1分，每低于标底价0.1元扣价格分1分评委签名： 年 月 日六、保密1开标后，直到宣布中标候选人顺序为止，凡属于对投标文件的审查、澄清评价和比较的有关资料以及中标候选人的推荐情况，与评标有关的其它任何情况均严格保密。2投标方不得干扰招标方的评标活动，否则废除其投标。3中标候选人顺序确定后，招标人对评标过程以及未能中标的原因不做出任何解释。七、无效标书约定1投标人法定代表人或法人授权的委托代理人未参加开标会议的，视为自动弃权。2投标文件有下列情况之一者视为无效：2.1 投标文件未按规定密封和标记的。2.2 未盖投标人公章及法定代表人印鉴或签字的或委托签章但未随投标文件一起提交“授权委托书”原件的。2.3 未按规定的格式填写，关键内容不全或字迹模糊辨认不清的。2.4 投标日期截止后送达的投标文件。2.5 附有招标人不能接受的条件的。八、定标准则物业服务合同将授予投标符合招标文件要求，并能圆满地履行合同义务的、综合评分得分最高者。最低报价不是被授予合同的保证。九、资格最终审查1招标方将审查排名第一的中标候选人的财务，技术，管理能力及信誉，确定其是否能圆满地履行合同义务。2如果确定的中标人不能无条件圆满履行合同，招标方将对下一个中标候选人做出类似的审查。十、中标通知1招标人应当在公示期5个工作日满后按照评标委员会推荐的中标候选人的排序确定中标人。招标人应当在确定中标人之日起3日内向中标人发出中标通知书，同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人，中标通知书一经发出即发生法律效力。2当确定的中标人放弃或不能履行招标文件承诺条款，或由于不可抗力原因不能履行义务时，按中标候选人的顺序依次替补，重新确定中标人。3中标通知书将作为签订合同的依据。十一、 授予合同的权利本招标项目的物业管理服务合同，将授予符合本项目须知确定的中标人。十二、 合同协议书的签署招标人与中标人将于中标通知书发出之日起5日内，按照招标文件和中标人的投标文件以书面形式签订物业服务合同。第六部分 物业管理服务需求一、物业管理服务及要求1物业管理服务内容1) 房屋建筑本体、公共部分的维修养护、管理；2) 公共配套设施、设备维护和运行管理；3) 公共场地、道路、房屋建筑公共部分的清洁卫生、定期消毒、装修及生活垃圾收集清运；4) 公共绿化的养护和管理；5) 公共秩序维护管理；6) 楼宇对讲、监控设备系统的运行、维修、养护管理；7) 交通、车辆行驶和停泊管理；8) 商业部分的物业管理9) 物业及物业档案资料收集、管理；10) 有相应的突发事件管理方案；11) 特约服务的提供；12) 社区活动；13) 其它。 2物业管理服务的要求1) 按专业要求配置管理服务人员，提供物业管理人员配备方案；2) 物业管理服务与收费质价相符；3) 制定物业管理方案并实施；4) 定期举行业主（使用人）满意度调查。二、物业管理服务标准1. 管理目标适用陕西省普通住宅小区物业管理服务等级标准三级标准；2.基本要求1) 物业管理企业应持有三级资质证书。 2) 物业管理企业应当建立质量管理体系，各项管理制度健全，各岗位职责明确，有具体工作标准，有落实措施和考核办法。 3) 物业管理企业所有员工统一着装，佩戴标志，规范标准服务用语，持证上岗率95%以上，其中企业经理、部门经理、管理员100%持有物业管理上岗证书；物种作业员工100%持有政府专业管理部门颁发的有效上岗证书。 4) 按规定签定物业管理服务合同，公开服务标准、收费标准和依据，公示服务、监督联系电话。 5) 小区实行24小时接待服务，受理业主、使用人报修、投诉、求助，有效投诉办结率98%以上。 6) 每半年征询一次业主、使用人对物业管理工作的意见，达到业主、使用人基本满意。 7) 房屋及其共用设施设备档案和住户资料档案齐全，分类成册，管理有序，查阅方便。 8) 广泛采用计算机管理。 3.房屋管理要求1) 按有关法规政策和物业管理服务合同及业主公约的约定，对房屋及配套设施设备进行管理服务。 2) 房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁，无污迹、无缺损现象，涂料墙面定期粉刷；房屋外墙及公共空间无乱涂、乱画、乱张贴、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓红灯按规定设置，整齐有序。房屋零修、急修及时率95%以上；房屋零修工程合格率98%以上。 3) 对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象，能够及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。 4) 空调安装统一有序。有条件的应组织实施冷凝水集中排放。5) 无超出设计或统一设置的外凸防盗网、晾衣架、遮阳篷以及屋顶平台护栏等。 6) 房屋装修符合规定。有小区装修管理制度和装修管理协议；有对装修公司及装修人员登记、巡查记录；对私改乱拆管线、损坏房屋结构和他人利益现象及时劝止、报告。 7) 小区业主入口有小区平面分布示意图，主要路口设有路标，有幢号标志，标志制作规范、美观。4.共用设施设备维修养护要求1) 有完备的设备安全运行、维修养护和卫生清洁制度并在工作场所明示。设施设备及责任人均应挂牌标识。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录和保养记录。2) 设备运行严格执行操作规程，无重大管理责任事故，有突发事件应对预案和处理措施、处理记录。 3) 定期检查消防设施设备，确保随时启用。 4) 设备主管或设备员每日对共用设施设备进行巡视，并有巡视日志（如供水、供电、供热、监控系统及电梯等）。5) 实行24小时报修值班制度。急修半小时内到达现场，一般维修半天之内或在双方约定时间到达现场。对投诉处理结果应建立回访制度，有回访记录，年回访率80%以上。 6) 庭院灯、楼道灯、围墙灯、喷泉灯、车库灯、指示灯等完好率98%以上，并按规定时间开关。 7) 道路、广场、停车场平整无残缺，涵洞通畅无损坏；护栏、围墙完好无破损，定期清洗和粉饰。 8) 对有危及人身安全隐患的设施设备，设有明显标志和防范措施。 9) 对蓄水池、二次供水水箱，按规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求。10）每季度对给水管网保养一次，主要阀门、阀体开启灵活，无漏水现象。 11）雨、污水管道每月检查一次，每年对公共雨、污水管道全面疏通一次，确保排水通畅。 12）化粪池每月检查一次，每年清掏12次。 13）定期冲洗、清理喷泉池，做到无杂物、无异味。 14）上门服务必须携带鞋套、工具包、工具垫布，做到工完料清场净。 15） 在接到相关部门和单位停水、停电通知后，及时通知业主或物业使用人。5.公共秩序维护要求1）小区业主入口24小时站岗执勤，重点区位每1小时巡查一次，并有巡查记录。 2）设有安全防盗监控报警系统的，应有专人24小时值守，摄录像资料至少保留一周。 3）进出小区车辆实行登记管理，引导车辆出入，有序停放。对搬出小区大宗物品有严格的管理制度。 4)对进出小区的装修施工人员、服务人员实行临时出入证管理；对可疑人员应进行盘问、登记；对来访客人指引路径。 5)对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。 6)对火灾、水浸、电梯困人、治安案件和交通事故等突发事件有应急处理预案（每年预演一次）6.保洁绿化服务要求1)小区公共场所、公共绿地、主次干道（不少于以下频次） 公共绿地 1次/天 清理 硬化地面对面 2次/天 清扫 主次干道 2次/天 清扫 室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/周 擦拭 水池、沟、渠、沙井 1次/天 清理 2）房屋内公共部位 多层楼内通道、楼梯 1次/天 拖扫 高层电梯厅（白天） 2次/天 拖扫 高层消防通道 1次/周 拖擦 公共活动场所 2次/天 清扫 楼道玻璃（不含高层及全封闭式玻璃） 1次/月 擦拭 高层大堂、会所（有条件的参照下列标准执行） 石料地面 1次/4小时 全面拖洗 1次/2个月 打蜡 地砖地面 1次/4小时 全面拖洗 1次/2个月 清洗 扶手、开关面板 1次/2天 全面擦拭 消防栓、过道门、踢角线 1次/2天 全面擦拭 公共卫生间 3次/天 全面擦拭 电梯内 2次/天全面擦拭（根据电梯装饰用材情况进行必要的定期养护） 室外不锈钢扶手、护栏、娱乐健身设施、柱灯、音响、石桌、石凳、花钵（盆）、灯罩、灯具、停车场（库）出入口的阳光板、减震板等定期擦洗，保持干净、明亮、无积尘 积水、积雪清扫及时。 清洁完后，清洁区域（部位）无垃圾、无杂物、无异味，并进行保洁巡查。 3）垃圾和处理与收集 合理布设垃圾桶、果壳箱。 垃圾每日收集2次，做到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢 现象。 设有垃圾中转站的，根据实际需要进行冲洗、消杀，有效控 制蚊、蝇等害虫孳生。 垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗，保持洁净。 4）饲养家禽、家畜、宠物管理 禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。 饲养宠物必须符合相关规定，对违反者及时劝止、报告，并配合有关部门进行处理。 5）定期灭虫除害。喷洒农药、投放鼠饵必须提前告知业主、使用人。 6）绿化养护管理 草坪、绿篱、造型树及时修剪，保持整齐美观。 花草树木，适时浇灌、施肥、松土，无枯死、无杂草、无损坏、无大面积虫害现象，长势良好。 枯死的花草树木，必须在一周内清除，并及时补栽补种。 绿化地应设有宣传牌，宣传绿化常识，提示爱护花木。 三、商业物业管理要求1装修管理 为维护项目的整体对外形象，物业管理企业应协助商业业主及租户做好装修工作，不得影响和干扰小区整体的形象和运作。2秩序维护管理 小区商业面积大，人流量大，多为高级商铺，所以秩序维护工作至关重要。物业管理企业应针对小区商业部分的特点制定有效的秩序维护方案，配置专门的工作人员，以确保小区的正常秩序维护工作。3保洁绿化管理 物业管理企业应针对小区商业部分的特点制定有效的保洁绿化方案，以确保小区的干净、整洁、卫生。4.便利服务 物业管理企业应针对商业业主及商户和顾客的需求提供相适应的便利服务。5.商户管理 物业管理企业需掌握商户的基本信息，协调好商户之间的关系，建立相关的管理制度、档案。第七部分 招标活动方案 为做好丽景花园小区物业管理招标工作，特做如下方案:一、组织机构成立丽景花园小区物业管理招标小组，负责本次招标组织工作。二、招标方式 公开招标三、投标企业条件 具有物业管理资质的独立法人企业四、招标活动时间安排1招标文件的发放：1个工作日3组织开标评标会议：半个工作日4确定中标企业：开标后公示期5个工作日满后5向中标企业发出中标通知书：确定中标人之日起3日内6与中标企业签订物业服务合同：自中标通知书发出5日内7物业服务合同备案：物业服务合同签订之日起15日内向物业行政主管部门备案五、评标 评标由依法组建