收益还原法(三)土地估价师理论与方法.doc

一、大纲要求：三、收益还原法(一)考试目的测试应考人员对收益还原法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。(二)考试范围1收益还原法概念2收益还原法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义3收益还原法不同情况下的公式(1)预期纯收益不变情况下的公式(2)预期纯收益变化情况下的公式(3)还原率变化情况下的公式(4)收益年期不同情况下的公式(5)不同公式的应用条件4收益还原法估价的基本步骤(1)总收益测算的项目和方法(2)总费用测算的项目和方法(3)不同条件下纯收益测算方法(4)还原率的概念、类型、主要影响因素及确定方法等(5)评估价格计算公式的选择和估价结果的确定5土地年总收益的概念、测算方法，不同情况下总收益的测算。(1)土地年总收益的概念(2)土地年总收益的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总收益的计算要求及方法6总费用的测算方法(1)土地年总费用的概念(2)土地年总费用的构成及计算方法(3)不同条件下土地年总费用的计算要求及方法7土地纯收益的概念及测算方法(1)土地纯收益的概念(2)土地纯收益的计算方法(3)不同条件下土地纯收益的计算要求及方法8土地还原率的概念及其确定方法(1)土地还原率概念(2)土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率(3)安全利率加上风险值调整确定还原率(4)投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率(5)土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系9收益还原法的适用范围(三)考试基本要求掌握：收益还原法的概念、特点、公式、估价步骤、应用要求及各种参数确定方法；熟悉：收益还原法的适用范围。二、本章知识汇总：（七）、土地还原率的概念及其确定方法1、土地还原率概念及种类1）土地还原率的概念：土地还原率是用以将土地纯收益还原成为土地价格的比率。在采用收益还原法评估土地价格时确定适当的还原率，是准确计算土地价格的非常关键的问题。2）还原率的种类(1)综合还原率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。(2)建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原率。(3)土地还原率：是求取纯土地价格时，所应使用的还原率。（4）土地还原率和综合还原率、建筑物还原率的关系：公式1：式中：r综合还原率；r1土地还原率；r2建筑物还原率；L地价；B建筑物价格；d建筑物折旧率。2、土地还原率的确定方法1）土地纯收益与土地价格比值调查确定还原率采用市场上相同或相似土地的纯收益与价格的比率。为避免偶然性，常常需要考察多宗土地(一般至少三宗以上)，求其纯收益与价格的平均值。具体方法是：选择3宗以上最近发生的，且在类型、性质上都与待估不动产具有相似特点的交易案例，以案例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原率。2）安全利率加上风险值调整确定还原率还原率安全利率+风险调整值。安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。3）投资风险与投资收益率综合排序插入确定还原率将社会上各种类型的投资(如银行存款、国债、债券、股票等)收益率按其大小从低到高排序，然后根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，从而确定所要求取的还原率的具体数值。（八）、土地价格的确定在土地纯收益确定以后，可以根据收益变化状况和土地使用权年期等条件，选择适当的土地还原率和公式计算得到土地的试算收益价格。若要用收益还原法评估不动产价格，应选用综合还原率对房地产纯收益进行还原求取。例题解析：1、某旅店占地面积150平方米，建筑面积200平方米，月正常经营性收入为45000元，月经营总费用、建筑物纯收益均为15000元，若土地还原率取10%，则该旅社所使用土地的单价为（）元/平方米。A、10000 B、12000 C、20000 D、25000解答：月正常经营性收入45000减去月经营总费用、建筑物纯收益（均为15000元），可得土地月纯收益15000，除以150占地面积，则每平方米土地月纯收益为100元，一年为1200元。土地还原率为10%，则单价应为12000元每平方米。2、 有一宗房地产总价为100万元，又知综合还原率为7%，土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗房地产的土地价格为（）万元。标准答案：cA、30 B、40 C、50 D、60解析综合还原率=（土地价格*6%）+（建筑物价格*8%）/（土地价格+建筑物价格）=7%，土地价格+建筑物价格=100万元，求得土地价格=建筑物价格=50万元。3、某宗地前三年每年的收益为15万元，以后每年的收益稳定为20万元，土地还原利率为6，则该宗地50年使用权价格为( )万元。 A28603 B30187 C35188 D35533解析：应选用土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式，则前三年的土地价格为156%（1/（1+6%）3）=40.1万元，后47年的价格为206%（1+6%）3 （1/（1+6%）47）=261.78万元，则50年总价格=40.1+261.78=301.88万元。4、有一房屋，其重置价为80万元，成新度为70%，现用于出租，年租金收入为8万元，年出租总费用为1万元。又知土地还原率为6%，建筑物还原率为8%，则该宗土地的年纯收益为（）万元。答案：2.52解析：根据综合还原率公式，可得土地纯收益+80*70%*8%=80000-10000，则土地纯收益=70000-44800=25200元。2.1 收益还原法（九）、收益还原法应用1、利用收益还原法评估土地价格基本思路：首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率