石家庄项目龙海公司南王村房地产项目产品策划方向2003.doc

说 明：龙海公司项目于近日立项。本公司经初期的市场调查及与开发商初步沟通，现提出“龙海公司南王村房地产项目产品策划方向”。主要谈我公司对项目的初步意见及需要开发商确认或商议的工作内容，和下一步工作如何开展意见。龙海公司南王村房地产项目产品策划方向（沟通和汇报内容）深圳市黑马房地产经纪有限公司石家庄地坤行置业有限公司二OO三年六月一日第一章、项目初步分析一、项目位置及基本情况1、位置及重要配套说明：（见图）； 2、经济指标：（略）。二、项目SWOT分析图：人气还不足,大型公建配套缺乏地块前景好核 心 对 抗Strength 优势 Weakness 劣势 直 接 对 抗 速 度 与 品 牌实 力 与 品 牌资 源 整 合首期规模风险安置与销售问题周边大盘，区位正成热点项目建设周期长风险大地产水平低机会大大盘时代来临，大盘好将被认可后期大盘多Opportunity机会Threat威胁近期教育差高校教育社区城中农民村公交运营能力差，短期配套差商业配套基本具备建华南大街将开通轻骑路改造三、本项目客户市场组合企业中高层管理人员，行政事业单位普通公务员，私营小业主/生意人。四、目标客户置业区域只要产品好，性价比高，跨区置业必呈新趋势。 五、本项目面临的竞争已知竞争楼盘名称同区域竞争项目国际城/新天地自然康城/欧陆园/天山水榭花都/心海假日知名或大盘竞争楼盘国际城/新天地自然康城/燕都金地城/天山水榭花都/心海假日/世纪康城第二章、项目定位初步思想一、项目功能定位 以住宅为主，商业支持配套二、项目档次定位大众化精品（中档略高）【定位理由】1、项目所处的区位环境无自然优越景观；（不可做豪宅大户） 2、非市中心区最好位置；（不可做豪宅大户）3、农民安置于小区内；（不可做豪宅大户）3、由区域房地产市场的需求特征所决定；4、由本项目目标客户群的消费能力所决定；5、不可能做低档经济实用房。【内涵释义】首先，“大众化”是指项目产品的包容性，意即适合大多数置业者的需求，而“精品”是指项目产品的精良品质，并不意味着高档和高成本。石家庄无精品，更无大众化精品。 三、项目形象定位选择做新概念的尝试有风险，同时操作难度大。石市楼盘概念与产品脱节，与推广脱节，生搬硬套外地概念，玩概念总体水平低。本项目依然可借外地发达地区成熟的取之不尽的楼盘概念，如深圳、广州、上海、北京可供选择方向如下表：本项目供选概念及评价表选择方向名称范例释议评价国际化国际名门世界发达国家/城市之风情市场太多/大气/夸张中国化或江南化中华名门锦绣江南江南人家与无处不在，不明所以的“洋风”叫板。提出中国人中国生活，民族居住文明，居住文化。提出房 地产业“中华居住文明到了最危险的时候”。中国人的江南情节。小桥流水人家，忆江南，春江花月夜，清明上河图市场没有/可炒作题材多/民族情节/独树一帜教育社区学府花园省内各主要大专院校所在地，文化教育氛围十分浓厚。定义本项目所处为高校区域，中国人子女教育情节，“孟母三迁择邻”的故事，对于置业者如何为下一代提供一个有利于发展的环境，并籍此优势衍生出项目的主题概念形象。实在教育/有吸引力/与周边楼盘同质四、户型方向定位根据前期对石家庄市场的初步调查，发现石家庄市住宅产品户型设计方面存在着比较普遍的问题，所以在产品结构上适应市场，在设计上寻求突破，将是我们产品定位的主要努力方向。1、产品以最为适应目标客户主流置业需求，同时又是功能最为齐备的三房两厅为主导，两居室、四居室户型作为补充。2、户型设计上做出产品的差异性，优异性。在充分考虑到石家庄市区域性消费、居住习惯特点的前提下，积极融入深圳市户型设计的先进思想和理念，以期在户型设计上超越当地最好户型（首创零缺陷户型，引导潮流户型），引领石市户型朝流，并成为本项目突破口。3、户型设计简洁实用，对产品进行实效创新，注意局部细节处理，结构方正，空间通透，没有暗房，这是对石家庄目前户型中存在暗卫、暗厅、暗卧现象的最大的变革。为地产界作贡献。4、户型配比：一期主力户型配比建议（不含村里安置） 户 型面积范围所占户型套数比例两房两厅85-9525%三房两厅110-13060%四房以上140-18015% 说明：根据一期市场反馈，二期户型面积可能走大。五、价格定位方向与区域市场价格持平（目前均价2600元/M2），以营销策划力和产品策划力赢得市场。快速销售。六、层数、容积率方向定位不做别墅或TANGHOUS，其高端市场不符合本项目定位；多层与小高层根据总平面规划及农民安置户的需要而定；多层与小高层建筑面积比例为：7：3；容积率可在1.7左右。第三章、规划设计与开发策略一、总平规划设计1、打破行列式的规划形象，在以南北朝向为主的同时，重视社区自然环境和人文环境的营造。2、交通组织：实行人车分流，人性化思想。中心园林部分建议为全步行环境，保证休闲、观景需要。户数与车位比例为1：0.3（车位有利于小区档次提升，将可成中高档小区重要卖点。）2、景观、空间组织：相对集中，兼顾均好。建议小区内有相对集中的园林景观区，同时又能照顾到各地块的景观质量，实现景观质量的均好性。3、建筑风格： （1）顶部处理；（2）外立面；（3）色彩；（待商议，确定概念再定。）二、开发顺序策略根据目前规划，项目可以整体划分为A、B、C三大地块开发顺序，如图：1、首期开发建议A地块：理由：（1）农村拆迁户的约定；（2）有一定量的对外可销售面积，可实现滚动开发，资金回笼；（3）建设中或建成后，有相对完整的小区或组团，有利于楼盘包装，对外形象展示，小区物业管理；（4）道路条件最成熟，工程建设便利；（5）A地块周边配套相比较最成熟。2、二期开发建议（见图，略）3、三期开发建议（见图，略）四、项目配套设施1、主力配套：幼儿园、小学、中型商业、店铺、会所2、小区智能化配套：3、物业管理建议：邀请知名的物业管理公司进行物业管理，或管理顾问合作方式，形成强势组合，提升本项目及石市地产形象。 五、售楼处/样板房位置建议首期开发时根据位置做售楼处及专门做一栋样板房。第四章、关于商业一、满足农村拆迁的商业数量；二、中型中心店与沿街店铺结合的原则；三、自已掌握一定数量的商业，用于提高小区档次和必要配套的招商。具体位置及安排见图示：（初步意见）第五章、需要沟通确认的方面一、拆迁安置住宅总面积、总户数、各户型种类、面积、套数？二、拆迁安置是否有层数（七层或十二层）约定？三、拆迁时间安排计划，拆迁户的安置是否有区域（地块）约定？四、拆迁补偿商业总量、产品业态（