广州商业项目调研工作计划.doc

广州二类居住用地项目调研工作计划1、 调查目的1. 了解国家土地、商业、税收政策和经济发展战略的变化，广州市宏观经济环境及房地产政策、规划、文化，广州住宅，办公写字楼及商业楼盘开发的社会化、市场化进度及进展，市场现状、发展趋势等，分析本项目的基本定位条件，以正确确定目标市场的需求和欲望。2.了解项目区域环境，特别是区域商圈内的商业氛围、商业业态分布、居住人口、消费人群（数量及所占比例）、消费能力（人均月消费能力）、以及消费人群的组成，以判断、分析项目核心目标客户和边缘目标客户，以及有效辐射范围内的潜在消费力。3.了解广州市居住用地情况，小区物业情况（区位、交通、景观、规模、硬件设施、配套设施（教育配套、医疗设施、软性服务、建筑文化、价格、健康设施、以及他们的目标客户群等），通过对竞争区域、竞争楼盘的了解来进一步判断本项目的竞争力，并通过对竞争对手的分析，来取其所长、和学习其成功、失败的经验以为我所用。5.了解广州的消费行为模式，各商圈奢侈品消费市场现状（分布现状），特别是奢侈品消费的人群及消费习惯，消费能力、消费群的分布（高收入人群的比例、年龄段），以为本项目后期的招商经营定位提供依据。6. 确定项目的核心价值，利用差异化、避免竞争等营销理论，营造出即比竞争对手更有效的满足市场需求，又不可替代的楼盘，通过提高消费者可察觉（可察觉的使用价值，指用户在购买和使用产品或享受服务中得到的满意程度)的使用价值，提高楼盘相对销售价格使楼盘增值。二、市场调查的程序: 1、确定调查目的、范围，选择调研方法2、二手资料收集（区域性基础数据、规划等）3、实地考察，熟悉项目4、深入调研（地块调研、相关产业研究、周边成功与失败的专业市场、卖场专案分析、需求分析）5、督导、审核和数据补充调查 6、数据录入及汇总7、撰写初稿并与委托方沟通8、根据反馈修改形成终稿三、研究范围1.商圈环境分析2.消费者居住用房特殊群体研究3.消费来源及辐射力分析4.竞争对手情况调查四、调查方法本次调查以问卷法、走访询问、访谈法和观察法为主，并视情况辅以座谈会法。5、 时间安排专项地点时间备注二手资料收集、研究广州3天前期准备（资料收集：网上、地图、图书馆等）实地考察 荔湾区2天项目接触、熟悉深入调研广州/荔湾区/芳村15天地块调研、相关产业研究、周边成功与失败的专业市场、卖场专案分析、需求分析深度访谈和座谈广州/荔湾区/芳村5天委托方协调数据录入及汇总广州3天按调查手册记录整理归类，重点为商业状况审核和数据补充调查广州/荔湾区5天实地核实市场调研报告撰写广州/荔湾区5天第一次提案稿与委托方沟通、初步分析并讨论修改方案广州/荔湾区2天收集意见最终修改提交正式方案广州5天提交打印文本汇总45天可根据实际需求进行调整六、调查内容1. 广州市宏观环境、政策调查 (1)广州市宏观经济数据 (2)城市商业、CBD规划，城市发展计划 (3)房地产开发的相关政策、法规 (4)广州市商务地产开发现状 (5)广州市商业用房交易状况 (6)广州市商业环境（商业格局及分布特色）2. 广州市荔湾区区域环境调查 项目周边道路交通情况 项目周边公共设施配套情况 水、电、气供应能力情况 排水设施 电话、宽带情况 休闲设施情况 医院，邮政，银行等相关配套分布情况 项目区域对本项目开发构成竞争性的主要因素或物业形态现场 项目区域居住人口情况办事处、管委会等 项目区域消费情况3. 商业物业调查 项目周边环境主要商圈调查 主要楼盘基本情况（硬、软件配套设施等） 价格与付款方式调查 楼盘的商业定位及规划 楼盘的主要卖点及优点 楼盘的主要缺点及不足 楼盘的销售策略及优惠措施 主要投资者来源 主要消费者来源 主要经营者4.消费行为调查 （1）消费场所（日常主要消费区域） （2）消费习惯（喜欢怎样的产品、怎样购买） （3）消费需求（什么样的产品需求最多最大） （4）消费能力（人均收入、人均消费，承受价位底线） （5）消费者对本项目产品定位和业态规划的建议及反映 （6）商务区最需要的业态是什么 （7）CBD区域消费人群的喜好的比重 5.项目的SWOT分析 (1)优势 (2)劣势 (3)机会 (4)威胁6.