关于采用BT模式新建还房的考察报告

关于采用BT模式新建还房的考察报告根据区委、区政府主要领导安排，6月23日下午24日，区委常委、常务副区长王体刚、区政协副主席唐发国带领区建设局局长赵平、经营城市管理局副局长赵少雄、监察局副局长陈家辉、发展计划局招标办副主任王义胜、区委办调研股副股长袁兴果等一行7人，到重庆市经济技术开发区就如何采用BT模式新建还房进行了考察，现将有关情况汇报如下：一、考察的原由6月14日，重庆市科教经贸考察团到我区考察后，区委常委任静海、区政协副主席唐发国组织区经营城市管理局、招商局等单位有关人员，与重庆市第六建设有限责任公司副总经理伍建等一行，就引资修建还房进行了多次接触、协商。6月20日下午，双方在区经营局三楼会议室进行了正式洽谈，并根据洽谈情况，由双方于当晚共同草拟了引资修建还房意向性协议。21日上午，区委常委任静海、区政协副主席唐发国将20日的洽谈情况及意向性协议向谢区长作了汇报。根据谢区长意见，任静海、唐发国又庚即组织区经营局、招商局等单位负责人，与重庆第六建设公司对意向性协议进行了再次洽谈，提出了采用BOT模式规避政策风险的意见，并将意向性协议修改成为了合同书。6月21日下午，谢区长又组织区政协主席赵大伦、区委副书记李康、区委常委任静海、副区长范飞、政协副主席唐发国以及区经营局、招商局、建设局、监察局、招标办等单位负责人，在116会议室召开会议，对合同书以及如何规避政策风险、如何保证乙方认真履约等问题进行了研究，并整理了会议备忘录。会议决定：一是采用BT模式、实行公开招标，以有效规避政策风险；二是通过提高投标保证金、将多个小标段调整为建筑面积为万平米的一个大标段的办法，以确保重庆第六建设公司中标；三是在合同书中要对承建方设定有效的制约措施，以确保承建方认真履约，防止工程转包、倒卖合同、拖延工期等情况发生。根据上述意见，区委常委任静海、政协副主席唐发国又庚即组织区经营局、建设局、监察局、招标办等单位相关人员，与重庆第六建设公司对合同书进行洽谈。此时，对方却突然向我方提出了让我们意想不到的远远超过我们底线的要求，使我们无法接受：一是将取费等级由三级二等变为三级一等；二是取费点子由下浮1%变为上浮1%；三是不愿意参加招投标，不愿意将投标保证金交纳到我方帐户以逃避监管；四是工程审计时间由3个月缩短为1个月，等等。对方还要求我方给予一定的时间，以便他们进一步进行投资收益测算和对合同书进行修改，我们同意了对方的要求。6月22日下午，对方向我方提交了一份由他们单方修改后并盖有该公司公章及法人代表印鉴的合同书，要求我方完全按照其意愿在这份合同书上签字。该合同书在取费等级、取费点子、投标保证金、履约保证金的交缴管理使用等重大问题上仍然坚持原有观点，并一再表示：重庆的BT工程建设协议基本上都是按上述条件操作的。区委常委任静海、政协副主席唐发国组织区经营局有关人员与对方进行了异常艰难的谈判，对方始终坚持原有意见，一点都不愿让步。后来，我们提出用安全文明施工奖和赶工措施增加费两种办法为其增加取费点子个后，对方仍坚持原有的三级一等取费标准不能变，谈判一直进行到当晚9点半钟，才勉强按其要求形成了一份协议。在这份协议中，对方仍然没有多少让步。在谈判中，对方一再强调，重庆的BT工程基本上都是按他们的条件操作的，并说如果我们不相信，可以到重庆去考察一下。6月23日上午，区委常委任静海、政协副主席唐发国将谈判情况向区委、区政府主要领导汇报后，何书记、谢区长认为，为彻底弄清在重庆BT模式是如何操作的，以及BT模式是否可以用于还建还房，取费点子是否可以上浮，是否可以回避招标，招标保证金和履约保证金的交纳管理使用是否可以不按有关规定执行等问题，有必要派人到重庆去考察一下。于是，根据区委、区政府主要领导安排，才进行了这次考察活动。二、该地BT模式的运作方式在重庆市经济技术开发区管委会四楼会议室，管委会建设局局长王会军、重庆金凯实业股份有限公司董事长兼总经理何斌向考察组一行介绍了该地采用“由企业投资建设、建成后按结算价收回”的BT模式搞建设的有关情况。BT模式的应用对象。在重庆市经开区，BT模式主要应用于道路、桥梁等基础设施建设领域，该区的房屋建筑工程仍主要采用“按进度拔付工程款”的传统模式。但王会军、何斌认为，BT模式也可根据各地的不同情况运用于其它工程建设领域。BT模式的基本运作方式。管委会首先成立一个经济实体作为项目业主单位，实行政企分开，受管委会委托，代管委会具体承担贷款、回购、建设监管等工作，管委会一般不直接出面。然后，由管委会与银行协商，以项目建设引资，在银行贷款用于基础设施建设。承建单位通过参与公开招标获得项目建设资格。由业主方提供项目建设用地。承建单位投资将工程项目建成后，由项目业主按施工合同的审计结算价回购，建设期内承建方自行解决项目建设所需的全部资金，业主不付工程款；工程竣工验收合格、竣工备案并办理完结算审计之日起10日内，业主向承建单位支付结算额30%的工程款，3年内付清余下工程款并按银行同期贷款利率承担利息。另外，在BT工程建设协议签定后的15个工作日内，承建单位要向业主缴纳中标价5%的履约保证金。如何说服银行贷款。该区是由管委会向银行贷款用于支付工程款的。管委会通过展示其发展规划，让银行方面相信，管委会的资金困难只是暂时的，如果银行贷款用于基础设施建设，随着基础条件改善后带来的土地增值和企业税收的增加，几年后管委会的收入完全能够偿还银行的这些贷款。这样，银行才能放心地把钱贷给管委会。如果银行不愿贷款，这种模式就走不通。需要签订四个协议。一是BT项目建设协议。通过此协议，将BT工程项目授权给承建单位建设，并对项目建设管理中的有关事项进行约定。二是BT项目回购协议。约定如何将建设合格的设施买回去，以及回购的价格怎样计算。三是监管协议。管委会委托其下属公司对项目建设过程实施监督管理，与我区委托甲方代表对工程建设进行现场监督一样。四是施工合同。这是任何工程建设都必须依法签定的合同。BT模式与招投标的关系。据介绍，BT工程项目建设可采取邀请招标和公开招标两种方式进行。但如果采取邀标，必须上报重庆市政府审批同意，而在国家对招投标管理越来越严格规范的情况下，邀标申请很难得到市政府的同意，故该区的BT工程基本是都是采取的公开招标形式，一切都按公开招标的正规程序操作，必须实行清单报价、合理低价中标，必须执行国家和地方有关建筑标准。三、对采用BT模式新建还房的建议根据考察情况，结合我区新建还房工作实际，考察组认为：我区采用BT模式新建还房是完全可行的，这样做对减轻政府的还房资金支付压力十分有利。但是，在签定BT工程建设协议中，有几个具体问题必须明确，政府绝不能让承建单位牵头鼻子走。必须实行公开招标。重庆市经开区管委会建设局王会军局长特别强调，BT模式决不能与直接发包划等号。该区的BT工程建设基本上都是实行的公开招标。在国家对招标管理越来越严格规范的情况下，实行邀请招标几乎是不可能的，除非经过两次发招标公告后，报名投标单位都达不到3家的情况下，根据规定才可以实行邀标。因此，建议：一是必须实行依法依规公开招标，对方通过参与竞标取得还房建设授权，一切都按正规程序操作，实行清单报价、合理低价中标；二是投标保证金100300万元，必须按规定交纳到甲方开设的帐户，中标后转为履约保证金。如果两次发布招标公告后报名单位都达不到开标要求的3家以上，再实行邀标的方式。由承建单位协调银行贷款可行。重庆第六建设公司表示，他们可以在银行贷到款支付其工程款，只是需要政府在除质量保证金外的工程欠款额度内为其进行担保和支付相应的利息。而我区目前的情况是，政府很难在银行贷到款。如果对方真能贷到款，对于缓解政府的资金支付压力十分有利；如果对方贷不到款，我方还可以不支付利息。因此，我们认为，由承建单位协调银行贷款是一件大好事。建议签订两个协议。根据我区实际，建议采用BT模式新建还房时可以简化手续，只需签定BT工程项目建设协议和施工合同即可，可以不像重庆经开区那样签定4个协议。一是由于是由承建方负责协调从银行贷款，且贷款行为在工程竣工并完成审计结算后才会发生，项目建设期间双方与银行不会发生任何关系，故我区可以不像重庆经开区那样签定BT回购协议，至于项目建成后如何回购、回购价格怎样计算可以在BT工程项目建设协议中一并明确。二是工程建设过程中的监管可以由经营城市管理局派出甲方代表具体实施，因此项目建设监管协议也可以不签。取费点子不能上浮。据介绍，在重庆市经开区采用BT模式搞建设，从来没有取费上浮点子的情况。只有东部发达地区才搞过上浮点子的办法，但在上浮点子的同时，业主方对工程质量的要求特别严格，稍有一点不合格就必须炸掉重建，而这样承建单位往往是得不偿失。另外，从技术角度讲，我区的还房建设只是普通类型工程，完全不需要对工程质量提出特别高的要求。因此，对方提出的关于取费点子上浮的要求不能支持。并且材料调差必须以施工合同工期内南充工程招投标造价信息均价作为结算价。必须依法缴纳履约保证金。为确保承建单位认真履约，建议：我方应当提出“承建方必须在协议签定后10天内，向我方提交中标价5%的履约保证金，并且履约保证金必须按工程建设进度进行拔付”的条件。如在谈判中对方坚持不接受，再让步到当初定的“在当乙方工程投资量达到500万元时，由甲方从200万元履约保证金中返还100万元给乙方；当工程投资量