天津市宝坻大口屯调研报告( 11).doc

中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。宝坻大口屯调研报告一、 天津市经济走势分析（一）2006年天津国民经济和社会发展简要回顾（1） 经济发展2006 年全市实现地区生产总值（GDP）433773 亿元，比 2005 年增长 144，提前四年实现了翻一番。按常住人口计算，全市人均地区生产总值达到 40961 元，比上年增长 117，按照当年平均汇率计算，人均地区生产总值为5177美元。三次产业全面发展。第一产业实现增加值11897 亿元，比上年增长35。第二产业增加值 248583亿元，增长176。第三产业增加值173293亿元，增长110。三次产业结构为 27： 573：40。（2）财政收入 2006年全市财政收入突破900亿元，达到92562亿元，比上年增长276，占全市生产总值的比重为213，比上年提高17个百分点。（2） 固定资产投资 社会固定资产投资完成 184980 亿元，比上年增长 220 。其中，城镇固定资产投资170966亿元，增长234；农村固定资产投资14014亿元，增长69。在城镇固定资产投资中，第一产业投资338亿元。第二产业投资70183亿元，增长292。其中工业投资69034亿元，增长296。第三产业投资 100445 亿元，增长 20。其中交通运输仓储邮政业、房地产业和水利环境公共设施管理业投资分别增长215、220和218。（二）宝坻区域经济发展（1）国民经济持续快速发展，整体实力不断增强 2006 年实现地区生产总值 87.3 亿元，按可比价格计算比上年增长15.09，三次产业全面发展，其中：第一产业完成增加值14.13亿元，同比增长 4.95%；第二产业是推广全区经济增长的主要力量，完成增加值41.2亿元，同比增长18.69；第三产业完成增加值31.97亿元，同比增长26.46；三次产业所占比重分别为16.2、47.2和36.6。（2）工农业生产持续稳定发展 2006年完成工农业总产值152.92亿元，比上年增长13.3。其中：工业产值完成120亿元，农业产值完成32.92亿元，分别比上年增长16.4和3.3。（3）三级财政收入持续快速增长 2006 年完成 120654 万元，同比增长 41.6。其中区级财政收入64034万元，同比增长42.74，财政支出114171万元（含市各项补贴），同比增长35.68，财政收支基本平衡。 （4）固定资产投资稳步增长 2006年内全社会固定资产投资完成45亿元，同比增长20，新增固定资产投资28.05亿元，同比增长33.64。（5）需求量的不断扩大，拉动了房地产业大发展 2006 年完成房地产业增加值 26253 万元（不含市统单位），同比增长4.31，投资总额高达9.36亿元，施工面积126.15平方米；竣工面积47.88万平方米；销售面积67.5万平方米，销售额25.1亿元。（6）人口 2006年末，全区总人口为657061人。（7）人民生活 城乡人民生活水平得到新提高。城乡居民收入稳步增长，2006年农民人均纯收入达到 7382 元，比上年增加 690 元，同比增长 10.3。全部在岗职工人均工资水平21527元，比上年增加2669元，同比增长14.2。随着居民收入的增加，居民储蓄余额不断增加，截止2006年年底，储蓄余额达 75.33 亿元，人均储蓄 11465 元，分别比 06 年初增长 8.73和8.18。二、大口屯镇现状以及规划状况1、大口屯镇现状概况（1）区域位置大口屯镇地处宝坻区西南部，距宝坻城区18公里，是宝坻区潮南组团重要的组成部分。该镇西北距北京市区 70 公里，南距天津市中心城区60公里，东距唐山市区80公里，东南距中国北方最大的港口天津新港70公里。该镇南临青龙湾河并与武清区接壤，西临河北省香河县，北接新开口镇、马家店镇，东临郝各庄、周良庄镇。（2）人口状况大口屯镇下辖 58 个行政村，全镇总户数 15949 户，总人口 50467人；总劳动力为27440人，其中第一产业劳动力为18646人，第二产业劳动力为3845人，第三产业劳动力为4788人，其它劳动力为161人。三大产业就业劳动力比例为68：14：17。 大口屯镇区包括10余个行政村，镇区现状人口为1.2万人。（3）经济基础 2006年全镇工农业总产值9.43亿元，三大产业增加值累计为4.45亿元，其中第一产业增加值为1.13亿元，第二产业增加值为2.67亿元，第三产业增加值为0.65亿元。（4）周边各镇产业之比从产业完成情况分析，大口屯镇在周边各镇处于经济创收最高的镇区，在整个宝坻区也是发展的重心。2、大口屯镇发展定位（1）产业发展战略 第一产业：发展都市型、以粮食作物种植为主的农业基地； 第二产业：发展电子、轻纺、机械加工等为主的集约型、集中型的工业园区； 第三产业：完善市场、商贸服务两大体系，积极发展与之相关的商业服务业、物流业等第三产业。（2）大口屯镇规划定位 形成以发展服装、轻纺、机械加工等行业为主，商贸流通发达的工贸型中心镇。3、镇域布局规划 （1）村镇体系结构 至 2020 年规划大口屯镇内村镇体系结构分为中心镇区及中心村两个层次。总体结构为一个中心镇区，六个中心村。注：表中现状镇区人口数为原镇区的人口数，加上迁并后的村庄，人口数为2.2万人。（2）镇域人口规模 2020年规划总人口规模为6.1万人，其中镇区人口规模为4万人。2020 年规划镇域总建设用地规模为 7.95 平方公里。其中镇区建设用地规模为4.8万平方公里，人均建设用地120平方米/人。4、道路交通规划 根据天津市城市总体规划（2005-2020 年），途径大口屯镇域主要公路有：唐廊高速公路、津围公路、宝武公路、林大公路、青龙湾左堤路、大新路、郝南路等。 铁路规划：津蓟线（北仓蓟县）为国家一级线路，在既有线路东侧 5米规划增加复线，规划保留大口屯站。5、镇区总体规划 （1）镇区规划范围 北至镇区现状大新路北侧 300 米（规划一纬路），东至津围公路，南至现状水渠（规划十六纬路）、西至镇北渠（规划一经路），总面积4.80平房公里。（2）镇区人口及用地规模预测 规划近期（2010年）人口规模2.5万人，建设用地规模300公顷；远期规划（2020年）人口规模4万人，建设用地规模480公顷； 远景规划（2020年之后）人口4.5万人，建设用地规模540公顷。（3）镇区职能 大口屯镇区建设目标定为：既拥有城市的便捷、文明，又兼具乡村舒适、宜人尺度的小镇。 大口屯镇区的职能为：大口屯镇镇区作为大口屯镇政府所在地，应依托镇域经济发展，带动并服务于全镇乃至更大范围的地区，建设成为融于自然田园之中的文化休闲城镇。（4）镇区规划结构与空间布局 大屯口镇规划确定的镇区规划结构可概括为：“一带、三区”的空间结构布局。 一带：为从镇中穿过，横贯镇区东西的开敞绿化景观带绣针河。 三区：为工业区、居住区、滨水区。 工业区：规划以现状工业用地为基础，向北至规划九纬路逐步扩大用地规模，形成集中的工业区。 居住区：居住区的发展以旧区改造和新区开发相结合，实施内涵挖潜和外延拓展并举，着重提高居住水平，改善居住环境。滨水区：重点打造滨水区，保留河流北岸的现状特色居住风光，利用河流南岸的空地打造滨水生态社区，作为田园的工业区的配套居住地，并可作为休闲型的高档社区。6、近期建设与实施措施 （1）镇域近期建设规划 2008年前完成迁并村庄居民的安置工作及相应的配套建设道路、公用工程设施和公共服务设施等。 相应整理迁并村庄的原有村庄建设用地，实现耕地数量不减、质量不降、有效保护耕地资源。（2）镇区近期建设规划 对老镇区和村庄进行改造，在形成镇区新景观的同时，改善老镇区的面貌；进行相应的道路、给排水、供热等基础设施建设，为镇区的开发建设打下坚实的基础； 2010年初步将大口屯镇镇区建设成为“融于自然田园的小城镇。”三、天津市及宝坻房地产市场分析（一） 市场回顾2006年天津市房地产业完成增加值13927亿元，增长66。完成房地产开发投资40232亿元，增长228。商品房销售面积145860万平方米，增长40；实现销售收入69627亿元，增长212。完成经济适用房开发投资5096亿元，增长14倍；施工面积380万平方米，其中新开工 267 万平方米，增长 648；竣工 141 万平方米，增长175。全年存量房交易面积6229万平方米，实现交易金额2143亿元。（二） 宝坻区域市场1、房地产投资额2006 年宝坻房地产投资额达到 9.36 亿元，同比 2005 年 6.17 亿元上涨了51.7。2、施工面积与竣工面积： 2006年宝坻区房地产施工面积达到1261455平方米，同比2005年729106平方米上涨了73。 2006 年竣工面积达到 478783 平方米，同比 2005 年 443831 平方米上涨了7.9。 2006 年销售面积达到 674626 平方米，同比 2005 年 274335 平方米上涨了45.9。3、销售额：2006 年宝坻区房地产业销售额达到 250968 万元，同比 2005 年 119452万元上涨了110.1。4、宝坻区在售房地产项目概况（另附项目列表）四、项目素质分析（SWOT分析）1、项目优势（S）位置：本地块地处天津市整体规划确定的30个中心镇的镇中心。 交通：本镇对外交通非常方便，津围公路、津蓟铁路，未来的林大公路在镇域南部东西向通过。 生态：地块周边自然生态环境良好，无污染源，镇域内两条主要河流青龙湾河、绣针河环绕镇区，自然景观环境优异。产业：工农业为主要经济支柱，拉动经济增长，提供就业机会，大口屯工业园区的发展也将拉动镇区中心的经济。政策支持：由于大口屯镇处于镇区发展初级阶段，房地产开发相关费用可以与镇政府协调优惠条件。如地下人防费用镇政府承诺可以协商减免（宝翔景苑未交）；大配套费用可以等项目开盘销售后以实际销售情况分批交纳，这样可以降低开发公司的成本投入。镇区规划：我项目3号地旁南北向规划路计划北到大新路（规划二纬路），南至大口屯工业园，从工业园到我项目地界步行只需15分钟。2、项目劣势（w）基础设施：规划区域内缺乏基本的基础设施，区外道路未修缮、供热需自行建造锅炉房等。 环境：镇区现状均以村民住房、耕地、荒地、墓地等为主，无公共景观、休闲等场所。 生活配套：镇区内无任何生活配套场所，完全依靠未来自建，引进等方法，居民生活极为不便。交通出行：镇区内无任何公共交通设施（公交、出租车等），完全依靠自行解决。 人群：目前镇区人群数量较少，人员素质普遍不高。 成本：由于本土地开发权是在与其他开发公司竞争中所得，所以土地成本较高，经过初步核算我方的成本与目前在售的宝翔景苑销售价格接近。地块自身：地块不整，2、3号地中间设有规划路，不容易整体打造一个完整的社区形式，居住氛围大打折扣。4号地开发商已经取得土地证，办件程序上可能会比我司稍快，销售可能提前于我项目，势必会带走一部分购买人群。3、机会分析（O）发展规划：国家倡导建设社会主义新农村；本地块地处天津市整体规划确定的30个中心镇的镇中心。道路交通：政府在十一五规划中预整修宝白公路，大型运输货车改走宝白公路，解放津围公路宝坻段交通压力。镇区规划：由于镇区处于发展初期阶段，政策方面、规划方面等政府政策较为放宽。大口屯工业园内现有及日后进驻的企业（普利司通轮胎计划在大口屯镇投资20亿元，已签署合同），势必要解决职工住房问题，这将给大口屯镇房地产业提供一个良好的开发环境。 人群：镇域内并迁村落将使大部分村民移居镇中心。为子女上学办理蓝印户口的外地客户（可参考马家店水岸蓝亭项目给购房业主办理手续方式）。房地产开发现状：目前大口屯镇开发及周边地区房地产研发水平不高，我公司可整合研发、营销等资源方面优势，从而引领当地房地产开发水平，把握相应人群。4、挑战分析（T）1、经调研分析，大口屯镇现人均耕地面积只有2分地，现从业人口中经商、在附近企事业单位上班成为当地人的主要谋生手段，经商人当中