广州房价分析及政策取向.doc

广州房价分析及政策取向蔡穗声（广东省房地产行业协会 广东 广州 510600）摘要2001年以来，广州房价经历了下跌、回升、高涨、增速回缓几个阶段。房价波动是市场供求关系、银行实际利率、资金流动性诸因素变化的结果。同期广州房价涨幅相对于经济、社会发展指标未见显著偏高。房价收入比在6.738.03区间，中位数7.43，平均值7.34。迄今为止的文献资料并未证明房价收入比存在“合理区间”。广州房地产市场已经进入周期性调整。政策取向的基本出发点在于房地产市场的复苏关乎宏观经济复苏；政策取向的基础是稳定市场及稳定市场预期；政策取向的着眼点与归结点是刺激市场消费，维持开发投资规模。关键词广州房价，综合房价，房价走势，房价收入比，政策取向广州是我国实行改革开放后内地最早恢复房地产市场的城市。1979年引进港资建设、并在穗港两地销售的东湖新村，是内地最早的商品住宅小区。经历了30年市场经济的风风雨雨，广州为全国房地产市场提供了许多经验与教训。200405年间，广州房价回升较上海等长三角城市为缓，被媒体美誉为“成熟市场的理性”；200607年间，广州与深圳一起领涨全国房价；2008年至今又进行了市场调整。这些都引起业界及媒体的高度关注。分析近年广州房价波动的原因，预测今后走势，对于思考政府政策取向，大有裨益。一、 广州近年房价走势及原因分析2001年以来，广州房价经历了下跌、回升、高涨、增速回缓几个阶段。市场上供应的住宅分新建的商品住宅（一手房）和存量住宅（二手房）。200104年间新建住宅每平方米均价（总销售金额除以总销售面积。以下房价均为“每平方米均价”）在39004600元之间，其中2002、2003两年负增长。2004年增长19，看似幅度大，实际是上年数值跌破4000元之故，如与2001年比则增长9。2005年进入5000元台阶，涨幅11。随后两年大步跨入6000元和接近8000元台阶，涨幅分别为20和30。去年8502元，同比增幅6，如与2007年底的价格顶点比则下降20。考虑到去年新建住宅多是全装修房，销售时往往附加赠送家电等优惠，与2007年销售的新建住宅并非同质，实际上去年新建住宅价格同比可能略有下降。存量住宅价格200104年间在26002800元之间，其中2002、2003两年也是负增长。2005年接近3000元，增幅7。200607年进入3000元台阶，增幅为15和13。去年跨进4000元台阶，增幅回落至11。为总体考察广州房价水平，试按新建住宅与存量住宅的销售面积权重计算，整理“综合房价”。200104年间在3000元台阶，其中2002、2003两年负增长。2004年增幅13，但与2001年比，增幅不到2。2005年进入4000元台阶，增幅8。200607年接近5000元和跨进6000元台阶，涨幅分别为16和23。去年是6756元，增幅回落至10。详见图表一。图表一：市十区成交数据。资料来源：广州市国土资源和房屋管理局，转引自2008广东房地产蓝皮书P64。2006年及以后为统计局数据。市十区成交数据。资料来源：广州市国土资源和房屋管理局，黎文江提供。2006年及以后为统计局数据。按新建住宅与存量住宅销售面积权重计算。小结：200203年广州房价下跌，200405年回升，200607年快速增长，去年增幅回缓，但实际房价比2007年可能略有下降。从房地产市场本身寻找房价波动的原因。一是新建住宅供求关系变化所致。分析近年广州销售面积与竣工面积的增长，2005年大致平衡，200607年销售面积增长大于竣工面积增长分别为56和23个百分点，去年逆转，竣工面积增长大于销售面积增长27个百分点。销售/竣工比率在200405年略为大于1，200607年急升至1.5和1.9，去年降为1.38。可见200607年新建住宅供求失衡严重。详见图二。图二：资料来源：据历年广东统计资料整理计算二是土地供求关系与地价变化之故。2004年土地出让实行严格的“招拍挂”制度以后，房地产企业购置土地大幅度减少，200508年间均未达到2004年购置土地500多万平方米的水平，4年中有3年降幅达34成。同时，按每平方米计算的土地单价（土地成交价款/购置土地面积）2006、2007年涨幅分别高达1倍多和两倍多，去年下降74。详见图表三。图表三：资料来源：据历年广东统计资料整理计算从房地产市场外部环境分析房价波动的原因。一是近年物价指数走高，银行实际利率是负数，居民储蓄大量流向股市、房市。二是国内、国际资金流动性过剩，房价作为货币投放量的投影，其价值被重估、高估。等等。房价进入上升通道后，参与市场的各方（土地供应方、开发商、购房者）对后市往往作出乐观的预期，从而对房价上涨起加速器作用。房价上涨一直到市场供求关系逆转，或外部环境剧变，其势头才能被遏制，进入平缓、波动、甚至下滑通道。二、 广州房价是否合理？广州房价水平过高抑或适中，一直是争论不休的话题。房价水平是个相对概念，在比较中衡量。试将房价增长速度与广州同期经济、社会发展各项指标比较。200208年间广州新建住宅价格年均增长10.52，综合房价年均增长8.25，同期广州GDP年均增长16.38，固定资产投资年均增长11.87。以综合房价计算，其年均增长低于GDP与固定资产投资增速8.1和3.6个百分点。详见图表四。图表四：资料来源：新建均价源自广州市国土资源和房屋管理局，转引自2008广东房地产蓝皮书P64，2006年及以后为统计局数据。综合房价按新建住宅与存量住宅销售面积权重计算，其中存量住宅资料源自广州市国土资源和房屋管理局，黎文江提供，2006年及以后为统计局数据。其余据统计局数据整理计算。试与居民经济生活指标比较。200207年间广州城镇居民储蓄存款年均增长11.33，与同期综合房价年均增长7.90相比，高3.4个百分点。200208年间广州城镇居民收入年均增长8.08，略低于同期综合房价增速0.17个百分点。详见图表五。图表五：资料来源：新建均价源自广州市国土资源和房屋管理局，转引自2008广东房地产蓝皮书P64，2006年及以后为统计局数据。综合房价按新建住宅与存量住宅销售面积权重计算，其中存量住宅资料源自广州市国土资源和房屋管理局，黎文江提供，2006年及以后为统计局数据。其余据统计局数据整理计算。近年以房价收入比衡量房价是否合理成为流行，所谓“46倍国际惯例、国际警戒线”大行其道，被奉为圭臬，成为政府制订政策的依据。必须指出，这是完全没有文献依据的缪误。房价收入比是研究房价的诸多方法之一，迄今为止的文献资料并未证明其存在“合理区间”。注试计算广州房价收入比。“房价”是一套合理面积的住宅价格。暂定90平方米建筑面积为合理面积，按2007年广州户均3.14人计算，即人均28.66平方米，与该年全国城镇人均建筑面积约28平方米相当。单价以综合房价为主，同时参照新建住宅均价、存量住宅均价。“收入”取户均可支配年收入。经计算，200108年间广州房价收入比在6.738.03区间，低端是200305年间，高端是2002和2007年。中位数7.43，平均值7.34。详见图表六。图表六：资料来源：新建均价源自广州市国土资源和房屋管理局，转引自2008广东房地产蓝皮书P64，2006年及以后为统计局数据。存量均价源自广州市国土资源和房屋管理局，黎文江提供，2006年及以后为统计局数据。综合房价按新建住宅与存量住宅销售面积权重计算。居民收入据统计局数据整理计算。精确的研究，应该是不同类别住宅价格与不同收入群体的比较。对于低收入群体而言，套均90平方米指标显然偏高。房价收入比数值是否合理与居民消费结构等诸因素有关。大城市、繁华都市居民的消费结构与小城市不同，其居住、交通费用比例高于小城市。广州房价收入比是否合理？需要更多的横向、纵向比较研究。三、 市场调整期的政策取向房价是住宅市场供求双方博弈的结果。住宅市场背后还有一个重要的利益主体参与博弈：土地供应方，即城市政府。去年广州房价涨势回缓，实际房价可能负增长。但是，毕竟是历史性地攀上8500元高位。在不景气的市场气氛下，购房方企望房价进一步回调，最好能够回到2006年的6000元台阶。开发商认为经过一年调整，继续下调的空间不大。许多开发商不愿意进一步降价缘于对市场的中长期预期尚好，自身土地储备不多，资金尚能支撑；而且，也需要避免降价激发的负作用。供求双方对房价未能达成共识，反映在市场上是销量大幅度下降。去年广州新建住宅销售面积同比下降27，减少销售348万平方米；二手房销售面积下降38，减少销售406万平方米。面对销量下降，开发商的本能反应是收缩投资。去年住宅新开工面积同比下降34.8，减少新开工面积404万平方米，回到2005年水平；同时降低对土地的需求，去年购置土地面积同比下降1/3，致使政府出让的土地有些流拍，能够成功出让的也是底价出让或略高于底价出让，土地出让金收入比较2007年减少100多亿元。市场机制已经失灵。任由市场持续僵局，经济社会代价极大。有人认为，症结在开发商不肯降价，只要房价降下来，销量就会上升；有人建议以收紧银行信贷的手段迫使开发商降价。其实，与房价上涨时往往被过度推高同理，房价回调时也往往被过分压低。姑且不论房价持续下降是否会刺激销量，就房价波动对市场供求关系、对宏观经济、对金融体系安危等方面的影响而言，大幅度下跌绝不是好消息，也不应该成为经济不景气时期政府的应对措施。相反地，遏制房价过度下跌、保持市场稳定、促进销量回升，进而带动宏观经济复苏，是应对不景气的明智举措。如此，才能理解美国政府何以拨巨款挽救“房利美”、“房地美”，而并非任其自生自灭。房价“崩盘”，意味着房地产市场衰退硬着陆、宏观经济衰退硬着陆。有人担心，在房价未大幅度下降时激活房地产市场，会激发投机热潮，助长新一轮的房价高涨。这些担心来源于对房价涨跌全无规律性的认识，把客观经济现象归咎于人们的主观意图与动机。他们对房价上涨原因的理解是开发商囤房囤地加上投资者贪婪，把房价下跌动因归功于政策调控的结果。笔者认为，广州及全国房地产市场已经进入周期性调整，这一轮周期性调整与中国宏观经济调整、世界金融危机同步，其结束有赖于宏观经济复苏。在此期间，房价小幅波动不可避免，大涨几无可能。是否出现大跌，取决于政府政策应对得当否。房地产业链条长，产业关联度大，一头牵动着投资，一头紧连着消费，关乎许多人的就业岗位。房地产市场不能复苏，中国宏观经济不可能复苏。这是考虑政策取向的基本出发点。政策取向的基础是稳定房地产市场。稳定市场的前提是稳定市场预期。尽管中央已经明确：房地产业是国民经济重要的支柱产业。但政府政策出台不够果断，传导给市场模糊信号：还需要观望市场走向。由此，难以提振市场信心，也谈不上稳定市场预期。政策取向的着眼点与归结点是刺激市场消费，维持开发投资规模。刺激消费与维持投资规模是相辅相成、互为条件的。在刺激消费层面，它既是维持开发投资规模的必备条件，又是扩大内需的重要构成。近年宏观调控出台了许多限制住宅消费的政策，如二套房贷政策、二手房交易税收政策、境外人士购房限制政策，等等，都应予以撤销，还要考虑新的鼓励消费政策。在维持开发投资规模层面，须尽快撤销近年为防止投资过热加于行业的种种束缚，加大信贷支持力度，精简行政审批程序，裁减行政事业性收费，宽松缴税期限，取消“90/70”规划限制，严格限定保障性住房的受惠面，等等。政策取向的可持续性在于改革。当前实施的房地产法律及整套制度规章，包括土地出让制度、房地产开发融资制度、市场准入制度、税费制度、商品房预售制度等等，形成于上世纪8090年代，是改革开放以来借鉴香港经验的成果。随着时间的推移，其局限性逐步显现，这些局限性成了房地产市场弊端的内在根源，实在有改革的必要。以往因“维稳怕乱”已经流失了不少改革良机。从产业的社会经济背景看，政府行政管理体制、宏观调控思路与措施、城市经济增长方式、垄断行业敛财手段，都深刻地影响着中国房地产市场及房地产业。处于目前经济社会大环境中，很难想象房地产业能够独自完成其增长方式的转变，百业之中一枝独秀。本文部分资料、图表由钟武贞提供，特此致谢。注参阅：1、刘洪玉：房价收入比与购房无关，北京青年报2002年4月11日2、张清勇：中国城镇居民的住房支付能力：1991-2005，财贸经济2007年第4期3、房价收入比没有国际