资产评估期末复习 2.doc

资产评估期末复习精致版第一章 资产评估概论资产评估的概念： 资产评估是指评估机构根据特定的目的，遵循客观经济规律和公正的准则，按照法定的标准和程序，运用科学的方法，对资产的现时价格进行评定和估算。其核心是对资产在某一时点的价格进行估算。资产评估由六大基本要素组成：1、评估的目的（特定资产业务）2、评估的对象（客体）3、评估人（主体）4、评估标准（价值尺度)5、评估方法（成本法、收益法、市场法）6、评估规程（评估必须遵循的规则与程序）按资产存在的形态分类：有形资产和无形资产v 有形资产：具有实物形态的，如机器设备、房产建筑、自然资源等。v 无形资产：不具有实物形态但具有经济价值，如土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、商誉等资产评估的目的：资产评估目的在资产评估中的重要地位。资产评估的目的重要性和地位：P7 是资产评估的基础。资产评估的假设：公开市场假设：指被估资产可在公开市场上出售 具有较强通用性的资产适宜做公开市场假设 主要评估资产的市场价值补充资料：资料的时间价值资金时间价值：是指资金在周转使用中由于时间因素而形成的差额价值，也称为货币的时间价值。 终值：一笔资金在若干期以后的价值（即本利和）现值：一笔资金在若干期以前的价值（即本金）P 现值（或本金） S n期后的终值 n 计算利息的期数 i 每一利息期利率 I 利息单利： 单利制下，只对本金计算利息，所生利息不再计入本金重复计算利息。 单利利息公式 : I=p n i 单利终值公式: s=p （1+ i n）单利现值公式: p=s / ( 1+ i n )复利： 是指每经过一个计算期，将所生利息计入本金重复计算利息，逐期累计，俗称“利滚利”。 复利终值公式: s=p （1+i） n （1+i） n复利终值系数或1元复利终值，用符号（s/p，i，n）表示复利现值公式: p =s （1+i）(-n)（1+i）(-n)复利现值系数或1元复利现值，用符号（p/s，i，n）表示例某人拟在5年后获得本利和10000元，假设投资报酬率为10%，他现在应投入多少元?P=S(P/S,i,n) =10000(P/S,10%,5) =100000.621 =6210(元)复利利息公式： I = s - p年金： 是指一定时期内等额、定期的系列收付款项。例如租金、利息、养老金、分期付款赊购、分期偿还贷款等通常都采取年金的形式。1.普通年金 又称后付年金，是指发生在每期期末的等额收付款项，其计算包括终值和现值计算。 普通年金终值是指每期收付款项的复利终值之和。 普通年金终值公式： s=A ( (1+i)n -1)/ i ( (1+i)n -1)/ i普通年金终值系数或1元年金终值，用符号（s/A，i，n）表示 例某人将自有房屋出租，月租金为2000元，租期为2年半，假设银行年利率为6%，计算该房屋这段时间所取得的总租金。解：S=2000 (（1+0.5%）30 1 ) / 0.5% =200032.28=64560元已知终值反求年金的计算A=s （s/A，i，n）例：某人贷款购置了一套房屋，贷款期10年，10年后本息总额为15万元，若银行贷款年利率为6%, 每年末等额偿还本息额应为多少?解：A = S（S/A，6%，10）= 1513.181= 1.138 (万元)注：1/（S/A，i，n） 基金年存系数, 也可表示为： （ A/S ，i，n） 普通年金现值是指每期期末等额系列收付款项的现值之和。 普通年金现值公式 ：p = A ( 1 - (1+i) - n ) / i ( 1 - (1+i) - n ) / i 年金现值系数或1元年金现值，记为（p/A，i，n），例：某人出国3年，请你代付房租，每年租金10000元，设银行存款利率10%，他应当现在给你在银行存入多少钱?P=10000(110%)(1)10000(110%)(2 )10000(110%)(3)=10000(0.90910.82640.7513)=100002.4868=24868(元)或者 P=10000（p/A，10%，3）=100002.4869=24869(元)例，某公司急需一台设备，当前市场价格为15000元，可用10年；若租赁同样设备,需每年付2000元租金。其余条件均相同,设年利率为6%,问何种方式较优?解：租赁的租金现值为： p=2000(P/A, 6%, 10) =14720.2(元) 1一般以被评资产为100，3.功能因素 功能系数法 4.成新率因素5.交易情况调整（三）确定评估值 将若干个经过调整的调整值进行加权平均或算术平均，确定评估值。 市场比较法的具体操作方法常用直接比较法 （一） 单一因素比较法 参照物与被估资产之间仅在某一方面存在差异，例如：新旧程度、交易时间、功能等。（二）类比调整法 参照物与被估资产大体相似，但在多方面存在差异。交易案例A的调整后价值参照物A的成交价时间因素调整系数区域因素调整系数功能因素调整系数交易情况补正系数例某商业用房，面积为500平方米，现因企业联营需要进行评估，评估基准日为2006年10月31日。评估人员在房地产交易市场上找到三个成交时间与评估基准日接近的商业用房交易案例，具体情况如下表所示： 参照物 A B C交易单价 25,000 29,800 29,590成交日期 2006.6 2006.9 2006.10 区域条件 比被评估资产好 比被评估资产好 比被评估资产好 交易情况 正常 高于市价4% 正常 该商业用房与三个参照物新旧程度相近，结构也相似，故无需对功能因素和成新率因素进行调整。该商业用房所在区域的综合评分为100，三个参照物所在区域条件均比被评估商业用房所在区域好，综合评分分别均为107。当时房产价格月上涨率为4%，故参照物A的时间因素调整系数为：（1+4%）4=117%；参照物B的时间因素调整系数：1+4%=104%；参照物C因在评估基准日当月交易，故无需调整。三个参照物成交价格的调整过程如下。单位：参照物 A B C交易单价 5,000 5,960 5,918 时间因素修正 117/100 104/100 100/100 区域因素修正 100/107 100/107 100/107 交易情况修正 100/100 100/104 100/100 修正后的价格 27,336.45 27,850.47 27,654.21被评估资产单价（27,336.4527,850.4727,654.21）327,614被评估资产总价27,61450013,807,000元一般来讲 成本法适宜评估：可复制的资产、专用资产、单项资产 收益法适宜评估：资源性资产、无形资产、整体资产 市场法适宜评估：具有一定通用性能在公开市场出售的资产第三章机器设备评估机器设备的评估特点：1、以单台件为评估对象。2、以技术检测为基础。3、把握机器设备价值构成和影响价值的主要因素。成本法在机器设备评估中的运用 该方法是机器设备评估中最基本的方法 基本公式： 评估值重置成本成新率功能性损耗经济性损耗 评估值重置成本综合成新率重置成本的测算 （一）机器设备重置成本测算中应注意的问题 1、选择复原重置成本还是更新重置成本机器设备的重置成本构成重置成本测算方法的选择一般应遵循的规律： （1）对于目前仍在生产和销售的设备，采用核算法 重置成本=直接成本+间接成本（2）对于无法取得现行价格的被估设备，如果能找到参照物，则可采用功能系数法（更新重置成本） （3）若设备的现行价与参照物均无法获得，就只能采用物价指数法（复原重置成本）。注意：什么情况下不能采用物价指数法；物价指数的选择等问题。v （二）自制设备重置成本测算1、成本构成：制造成本、期间费用、合理利润、设计费、安装调试费等。2、自制设备重置成本测算主要采用核算法（1）计算自制非标设备的复原重置成本 （2）计算自制非标设备的更新重置成本例：某企业一台机器设备需评估重置全价，有关资料如下：自制设备成本为30万元（其中，钢材占40%，铸铁占20%，人工费占30%，管理费占10%）.按现行技术条件更新自制设备，钢材和铸铁均可节约20%，人工节省10%.通过市场调查得知，自制设备自建造以来钢材价格上升80%，铸铁价格上升50%，工时成本上涨100%，管理费按工时分摊额度上升40%。解：钢材成本=3040%(120%)(1+80%）=17.28万元铸铁成本= 3020%(120%)(1+50%）=7.2万元人工成本= 3030%(110%)(1+100%）=16.2万元 管理费用= 3010%(110%)(1+40%）=3.78万元 更新重置全价=17.28+7.2+16.2+3.78=44.46万元（3）综合估价法 综合考虑设备的主材费用、外购件费用及利润、税金和设计费用例，某企业的非标自制设备购建于1999年12月，评估基准日为2007年9月30日，该设备相关资料如下：主材为钢材，净消耗量为25.5吨，评估日钢材不含税市场价为3500元/吨，另需外购件不含税费共55680元。已知主材费利用率90%，成本主材费率55%，成本利润率15%，销售税金率为18.7%，设计费率16%，产量1台，计算该设备的重置成本。解：主材费用=25.5吨90%3500元=99167元 重置成本=（9916755%+55680）（1+15%）（1+18.7%）（1+16/1）=373670元（三）国产外购设备重置成本测算1、国产外购设备重置成本构成：购买价、运杂费、基础费、安装调试费等。2、国产单台（件）设备重置成本测算举例v 某台机床需重估，企业提供的购建成本资料如下：该设备采购价5万元，运输费0.1万元，安装费0.3万元，调试费0.1万元，已服役2年。经市场调查得知，该机床在市场上仍很流行，且价格上升了20%；铁路运价近两年提高了1倍，安装的材料和工费上涨幅度加权计算为40%，调试费用上涨了15%。试评估该机床原地续用的重置全价。解： 机床采购重置全价5(120%)6万元 运杂费重估价0.120.2万元 安装费重估价0.3(140%)0.42万元 调试费重估价0.1(115%)0.115万元 综合以上各项，该机床原地续用的重置全价为：6(0.20.420.115)6.735万元v 3、国产机组（成套）设备重置成本测算举例 某企业2000年购建一套年产50万吨某产品的生产线，账面原值1,000万元。2005年进行评估，评估时选择了一套与被评估生产线相似的生产线，该生产线2004年建成，年产同类产品75万吨，造价为3,000万元。经查询，该类生产线的规模效益指数为0.7。 已知该生产线各组成部分的成本比例为：主要装置70%，辅助装置5%，工艺管道5%，仪器仪表5%，建筑安装费10%，管理费5%。2004年至2005年上述六项价格及费用上涨率为：主要装置5%，辅助装置3%，工艺管道10%，仪器仪表2%，建筑安装费15%，管理费10%。求该生产线评估日的重置成本。 解： 2004年的重置成本（功能系数法）为3000（5075）0.7=2259万元评估日（2005年）的重置成本2,259(170%5%5%3%5%10%5%2% 10%15%5%10%) 2,259(13.5%0.15%0.5%0.1%1.5%0.5%) 2,259(16.25%) 2,400万元（四）进口设备重置成本测算1、进口设备重置成本构成 设备到岸价CIF（离岸价FOB+境外途中保险费+境外运杂费）、进口关税、增值税（进口车辆还需征收消费税）、银行手续费、国内运杂费、安装调试费等。v 其中：进口关税进口完税价格（CIF）适用税率 增值税（进口完税价格+关税）增值税率进口车辆消费税(进口完税价格+关税）(1消费税率)消费税率进口车辆增值税 （进口完税价格+关税+消费税）增值税率2、进口设备重置成本测算方法的选择（1）可查询到进口设备的现行FOB或CIF。重置成本CIF现行外汇汇率+进口关税+进口增值税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费（2）无法查询到FOB或CIF，但可获得替代品的FOB或 CIF，则可采用功能价值法。（3）若上述两个渠道都行不通，可采用物价指数法。 运用物价指数法时需注意：技术已更新的设备不适宜采用物价指数法；进口部分应采用设备生产国的相关物价指数，国内发生的运输、安装等费用采用国内相关的物价指数；注意汇率核算时间的选择；关税税率也应以评估基准日为依据。进口设备重置成本测算举例v 例1：假设某被评估进口设备的账面原值为1000万元 人民币（不含进口时的税与费），其中80为支付外汇部分，进口时的外汇汇率为1美元：8元人民币，评估基准日的外汇汇率为1美元：8.3元人民币，进口设备生产国的同类资产价格变动指数为120，国内同类资产价格变动指数为150，现行关税税率为20,其他税费率为10，国外运杂费为10万美元，境外途中保险费为设备支付外汇部分的0.5。根据上述资料，计算进口设备的重置成本。解：CIF=100080%（1+0.5%）8+10=110.5万美元 重置成本=110.5120%8.3（1+20%）（1+10%）+100020%150% =1752.77万元例2被评估设备为1999年10月从英国引进，进口合同中的FOB价是20万英镑。2004年10月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的FOB报价为35万英镑。经分析研究认为，待评估设备和替代产品在技术性能上存在一定差别，实际成交价为英国厂商FOB报价的80%作为FOB成交价。针对替代设备在性能上优于待评估设备，估测被评估设备的现行FOB价格约为替代设备FOB价格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成。评估基准日人民币对英镑的汇率为11.931。境外运杂费按FOB价格的5%计，保险费按FOB价格的0.5%计，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按(CIF价格银行手续费)的3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英方派人安装调试，不必另付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。v 计算被评估设备的重置成本。FOB价格3580%70%19.6万英镑FOB价格19.611.93233.83万元人民币境外运杂费233.835%11.69万元人民币保险费233.830.5%1.17万元人民币CIF价格233.8311.691.17246.69万元人民币银行手续费246.690.8%1.97万元人民币国内运杂费(246.691.97)3%7.46万元人民币被评估设备重置成本233.8311.691.171.977.46 256.12万元人民币二、实体性贬值与成新率的测算成新率1有形损耗率通常采用三种方法测算设备成新率（一）运用使用年限法估算设备成新率1、设备的总使用年限 包括物理寿命、技术寿命、经济寿命。 经济寿命与物理寿命、技术寿命直接有关，使用年限法一般以经济寿命为总使用年限。2、设备的已使用年限存在设备的名义已使用年限与实际已使用年限的区别。 实际已使用年限名义已使用年限资产利用率已使用年限与会计核算中的已提折旧年限不同。3、设备的尚可使用年限4、综合年限法计算成新率（适用于经过技改的设备） 加权更新成本已使用年限现行成本（重置成本）v 例题 某企业1994年购入一台设备，账面原值为30,000元，1999年和2001年进行两次更新改造，当年投资分别为3,000元和2,000元，2004年对该设备进行评估。假定：从1994年至2004年年通货膨胀率为10%，该设备的尚可使用年限经检测和鉴定为7年，试估算设备的成新率。v 第一步，调整计算现时成本。投资日期(年) 原始投资额（元） 价格变动系数 现行成本（元） 1994 30,000 2.60 78,000 1999 3,000 1.61 4,830 2001 2,000 1.33 2,660合计 35,000 85,4901994年的价格变动系数为（1+10%）10=2.60，其他年份以此类推计算第二步，计算加权更新成本。投资日期(年) 现行成本（元） 投资年限 加权更新成本（元） 1994 78,000 10 78,000 1999 4,830 5 24,150 2001 2,660 3 7,980 合计 85,490 812,130第三步，计算加权投资年限第四步，计算成新率 成新率7(9.57)100%42%（二）运用观测分析法估算设备成新率 依据专业知识，了解观测相关分析指标确定成新率（三）运用修复费用法估算设备成新率该方法的适用对象：特定部件需更换的设备。例题 被评估设备为一储油罐，已经建成并使用了10年，预计将来还能再使用20年。评估人员了解到，该油罐目前正在维修，其原因是原储油罐因受到腐蚀，底部已出现裂纹必须更换才能使用。整个维修计划大约需要花费350,000元，其中包括油罐停止使用造成的经济损失、清理布置安全工作环境、拆卸并更换被腐蚀底部的全部费用。评估人员已经估算出该油罐的复原重置成本为2,000,000元，现用修复费用法估测油罐的实体性损耗率。计算过程如下：1、可修复部分实体性损耗：350,000元 2、不可修复部分实体性损耗计算（年限法） 不可修复部分复原重置成本=2,000,000350,0001,650,000元 不可修复部分实体性损耗率=10/(1020)100%33.3% 不可修复部分实体性损耗=1,650,00033.3%549,450元3、 全部实体性损耗率=(350,000549,450)/2,000,00045%。 假若可以得到该油罐的更新重置成本，用更新重置成本乘以45%的实体性损耗率，就可得到用成本法评估油罐时应该扣除的实体性损耗。三、功能性贬值及其测算（一）功能性贬值的表现形式根据经济学关于无形损耗的定义，功能性贬值的表现形式有二：1、超额投资成本 2、超额运营成本（二）功能性贬值的测算 1、超额投资成本复原重置成本更新重置成本 但是评估实践中此公式不一定有意义： 一、因为计算更新重置成本时，已包含超额投资成本； 二、若新技术使设备的性能得到改进，更新重置成本可能大于复原重置成本。2、超额运营成本的测算步骤(1)计算年超额运营成本(2)计算年净超额运营成本 年净超额运营成本年超额运营成本（1所得税率）(3)据资产的剩余寿命和收益率（折现率）将年净超额运营成本折现被估资产功能性贬值额年超额运营成本（1所得税率）（P/A,r,n）例，某一生产控制装置拟进行评估，其正常运行需7名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为4名。假设被评估控制装置与参照物在运营成本的其他支出项目方面大致相同，操作人员人均年工资为12,000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为10%。试测算被评估控制装置的功能性损耗额。被评估控制装置的功能性损耗测算如下：（1）计算被评估控制装置的年超额运营成本额:(74)12,00036,000元（2）测算被评估控制装置的年超额运营成本净额:36,000(133%)24,120元（3）将被评估控制装置在剩余使用年限内的年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性损耗额: 24,120(P/A，10%，3)24,1202.486959,984元四、经济性贬值及其测算（一）因设备利用率降低导致的经济性贬值的测算 经济性贬值额（重置全价有形损耗功能性损耗）经济性贬值率例，某产品生产线，根据购建时的市场需求，设计生产能力为年产1,000万件，建成后由于市场发生不可逆转的变化，每年的产量只有400万件。经评估，该生产线的重置成本为1,500万元，实体性损耗额为300万元，功能性损耗额为150万元，规模经济效益指数为0.8，试求该生产线的经济性损耗额。 解：（1）扣除实体性损耗额和功能性损耗额后的价值为： 1,5003001501,050万元 （2）计算经济性损耗率： （10.48）100%52% （3）计算经济性损耗额：经济性损耗额1,05052%546万元 （二）因收益减少导致的经济性贬值的测算例，被评估生产线年设计生产能力为10,000吨，评估时，由于受政策调整影响，产品销售市场不景气，企业必须每吨降价150元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%。试根据所给条件，估算该生产线的经济性损耗额。 解：经济性损耗额(15010,000)(1 33%)(P/A,10%,3)1,005,0002.48692,499,335元（三）测算设备经济性贬值时应注意的问题 1、被估设备是否能单独计算获得能力。 2、是否存在经济性贬值。v 例题 被评估设备购建于1994年，账面价值为100,000元，1999年进行技术改造，追加技改投资50,000元，2004年对该设备进行评估。根据评估人员的调查、检查、对比分析，得到以下数据：（1）1994至2004年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备的月人工成本比其替代设备高1,000元；（3）被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该设备尚可使用5年，在未来5年中，设备利用率能够达到设计要求。根据上述条件，估测该设备的有关参数和评估值。解： 第一步：计算该设备的重置成本：100000（1+10%）10+50000（1+10%）5=339,900元 第二步：计算该设备的加权更新成本100000（1+10%）1010+50000（1+10%）55=2,996,370元 第三步：计算加权投资名义年限：2,996,370339,9008.82年 第四步：计算加权投资实际年限： 8.8250%4.41年第五步：计算成新率: 5(4.415)100%53%第六步：计算功能性损耗: 1,00012(133%)(P/A，10%，5)30,478元第七步：计算经济性损耗:该设备在评估后的设计利用率可以达到设计要求， 故经济性损耗为0。第八步：计算评估值：评估值339,90053%30,478149,669元 （一）资产评估报告的概念 教材，P238（二）资产评估报告的作用 1、资产评估报告为被委托评估的资产提供作价参考依据。 2、资产评估报告是反映资产评估工作情况的依据，明确各方的责任和要求。 3、资产评估报告是管理部门完善资产评估管理的重要依据。 4、资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。资产评估报告的基本要素1、委托方及其他评估报告使用者2、评估目的3、评估对象和评估范围4、价值类型5、评估基准日6、评估依据7、评估方法8、评估过程9、评估假设10、评估结论11、特别事项说明12、使用限制说明13、评估报告日14、评估机构和评估师签章补充：资金的时间价值习题一、单项选择题（列出计算公式或过程）。 1.某人希望在5年末取得本利和20000元，则在年利率为2，单利计息的方式下，此人现在应当存入银行（ B ）元。 A.18114 B.18181.82 C.18004 D.18000 2.某人目前向银行存入1000元，银行存款年利率为2，在复利计息的方式下，5年后此人可以从银行取出（B）元。 A.1100 B.1104.1 C.1204 D.1106.1 3.某人进行一项投资，预计6年后会获得收益880元，在年利率为5的情况下，这笔收益的现值为（B ）元。 A.4466.62 B.656.66 C.670.56 D.4455.66 4.企业有一笔5年后到期的贷款，到期值是15000元，假设贷款年利率为3，则企业为偿还借款建立的偿债基金为（A）元。 A.2825.34 B.3275.32 C.3225.23 D.2845.34 5.某人分期购买一辆汽车，每年年末支付10000元，分5次付清，假设年利率为5，则该项分期付款相当于现在一次性支付（C）元。 A.55256 B.43259 C.43295 D.55265 6.某企业进行一项投资，目前支付的投资额是10000元，预计在未来6年内收回投资，在年利率是6的情况下，为了使该项投资是合算的，那么企业每年至少应当收回（D）元。 A.1433.63 B.1443.63 C.2023.64 D.2033.64 7.某一项年金前4年没有流入，后5年每年年初流入1000元，则该项年金的递延期是（B）年。 A.4 B.3 C.2 D.1 8.某人拟进行一项投资，希望进行该项投资后每半年都可以获得1000元的收入，年收益率为10，则目前的投资额应是（C）元。 A.10000 B.11000 C.20000 D.21000 9.某人在第一年、第二年、第三年年初分别存入1000元，年利率2，单利计息的情况下，在第三年年末此人可以取出（A）元。 A.3120 B.3060.4 C.3121.6 D.3130 10.已知利率为10的一期、两期、三期的复利现值系数分别是0.9091、0.8264、0.7513，则可以判断利率为10